Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2023 г. N 20АП-8683/22 по делу N А68-6994/2021

г. Тула

24 января 2023 г.

Дело N А68-6994/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.01.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Думчевым М.С., при участии от акционерного общества "Московское протезно-ортопедическое предприятие" - Рудневой О.В. (доверенность 15.12.2022, паспорт, диплом), Бириной Т.А. (доверенность от 15.12.2022, паспорт, диплом), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.10.2022 по делу N А68-6994/2021 (судья Рыжикова Н.А.), принятое по иску акционерного общества "Московское протезно-ортопедическое предприятие" (г. Москва, ОГРН 1037739258040, ИНН 7711027436,) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (г. Тула, ОГРН 1097154014154, ИНН 7106510491) о признании недействительным расчета годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:33 на 2020 год; установлении размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:33 на 2020 год в размере 299 200 руб., на 2021 год - 310 270,4 руб., третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Азира" (г. Тюмень, ОГРН 1027200877604, ИНН 7203105770), общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности - Орел" (г. Орел, ОГРН 1025700831750, ИНН 5753018253),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Московское протезно-ортопедическое предприятие" (далее - истец, АО "Московское протезно-ортопедическое предприятие", общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее - МТУ Росимущества, ответчик) о признании недействительным расчета годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 2 57:25:0030602:33 на 2020 год; установлении размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:33 на 2020 год в размере 299 200 руб., на 2021 год - 310 270,4 руб.

Определениями от 28.10.2021, 28.07.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Группа компаний "Азира", ООО "Экспертиза собственности - Орел".

Решением суда от 18.10.2022 иск удовлетворен. Признан недействительным расчет годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:33 на 2020 год, доведенный до арендатора уведомлением N 71-АП/3652 от 28.04.2020, и установлен размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:33 на 2020 год в размере 299 200 рублей, на 2021 год - 310 270 рублей 40 копеек.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 26.02.2009 на основании распоряжения N 47-р от 26.02.2009 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Орловской области (арендодатель) и ФГУП "Орловское протезно-ортопедическое предприятие" Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию (арендатор) заключен договор N5-09 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0030602:0033, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Орловская область, г. Орел, р-н Железнодорожный, ул. 3-я Курская, 18, для эксплуатации лечебного пансионата на 25 мест, хозпостройки, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору, являющемся неотъемлемой частью, общей площадью 1 829,12 кв. м.

Срок аренды участка устанавливается с 30.12.2008 по 29.12.2023 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 126 940 рублей в год, на основании отчета ЗАО "Инсайт" "О результатах определения рыночной стоимости величины годовой арендной ставки на земельный участок общей площадью 1 829,12 кв. м, кадастровый номер 57:25:0030602:0033, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, р-н Железнодорожный, ул. 3-я Курская, 18, находящийся в федеральной собственности, от 21.07.2008 N 01-30.

23.03.2011 стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.02.2009 N 5-09, согласно пункту 2 которого, пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы за участок с 01.01.2011 составляет 119 078 рублей 75 копеек в год, в соответствии с Расчетом земельных платежей, указанных в приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению.

Пункт 3.5 договора согласован сторонами в следующей редакции: размер арендной платы определяется в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Размер арендной платы пересматривается:

- при изменении рыночной стоимости земельного участка (не чаще, чем 1 раз в год). При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы;

- при изменении коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом заключения настоящего дополнительного соглашения;

- при изменении нормативно-правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке арендодателем. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета, направляемого в адрес арендатора, и заключение дополнительного соглашения к договору не требуется. Настоящее условие считается заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке.

12.05.2017 в связи с реорганизацией в форме присоединения ФГУП "Орловское протезно-ортопедическое предприятие" министерства труда и социальной защиты Российской Федерации к Федеральному государственному унитарному предприятию "Московское протезно-ортопедическое предприятие" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации к договору аренды было подписано дополнительное соглашение N 570, согласно которому арендатором земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030602:33 является истец.

04.02.2020 МТУ Росимущества направило в адрес истца письмо N 71-АП/821, в котором уведомляет об увеличении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности, с 01.01.2020 на уровень инфляции - 3%; сообщив, что годовая арендная плата по договору в 2020 году составит 182 374 руб. 53 коп.

09.07.2020 истцом было получено уведомление МТУ Росимущества N 71- АП/3652 от 28.04.2020, в котором сообщается об изменении размера арендной платы за 2020 год в соответствии с данными Отчета об оценке от 18.12.2019 N 063/2019-108, выполненным ООО "ГК "АЗИРА". Годовой размер арендной платы за земельный участок в 2020 году согласно отчету составит 829 510 руб. в год.

Письмом от 10.07.2022 N 71-АП/6126 МТУ Росимущества сообщило обществу, что ранее направленное письмо от 04.02.2020 N 71АП/821 недействительно.

28.12.2020 истец направил ответчику письмо с просьбой предоставить копию отчета об оценке N 063/2019-108 и расчет годового размера арендной платы, а 30.12.2020 направил претензию N 526, в которой выразил свое несогласие с необоснованно завышенным размером арендной платы, установленной на 2020 год, за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:33.

30.04.2021 в адрес истца поступило уведомление МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях N 71-АС/3560 от 23.04.2021, в котором был представлен расчет арендной платы за 2020, 2021 года по договору аренды земельного участка N 5-09 от 26.02.2009, согласно данному расчету годовая арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:33 на 2020 год составила 829 510 руб.; на 2021 год - 860 201 руб. 87 коп. (с учетом уровня инфляции 3,7%).

АО "Московское протезно-ортопедическое предприятие", не согласившись с выводами и методикой расчета оценщика ООО "ГК "АЗИРА", обратилось к независимому оценщику ООО "Экспертиза собственности-Орел" для проведения оценки рыночной стоимости права владения и пользования земельным участком на условиях договора аренды с учетом требований пункта 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

30.06.2021 ООО "Экспертиза собственности-Орел" подготовлен отчет об оценке N 609.1/21-Э, согласно которому рыночная стоимость права владения и пользования земельным участком кадастровый номер 57:25:0030602:33 на условиях договора аренды составила 299 200 руб.

АО "Московское протезно-ортопедическое предприятие" не согласившись с установленным МТУ Росимуществом размером арендной платы, а также считая, необоснованным отчет об оценке N 063/2019-108, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, является регулируемой, и к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с данным кодексом. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее. По общему правилу подобное изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16). Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Соответственно, для определения ежегодного размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:33 необходимо установить рыночную стоимость права аренды, рассчитанную за весь срок аренды земельного участка, предусмотренного договором.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. В частности, им может быть предъявлено требование об оспаривании одностороннего уведомления арендодателя об изменении арендной платы (односторонняя сделка).

Данное толкование не признано неправомерным Верховным Судом Российской Федерации в определении от 14.08.2019 N 310-ЭС19-12630.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.11.2019 N 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Ответчик, направляя уведомление об увеличении арендной платы на 2020 год, ссылался на результаты оценки, отраженные в отчете ООО ГК "Азира".

Проанализировав данный документ, суд области пришел к правомерному выводу, что при его составлении экспертом не учтены требования Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а именно - не был учтен общий срок договора аренды земельного участка, что в свою очередь значительно влияет на результаты оценки.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно рыночной стоимости арендной платы, судом области назначено проведение судебной экспертизы.

В материалы дела 04.04.2022 ООО "Оценочная группа "СКОЛЬКО" представлено экспертное заключение N 1652-132 от 28.03.2022, а также дополнение от 07.06.2022 к заключению эксперта N1652-132.

Согласно заключению N 1652-132 от 28.03.2022 и дополнению от 07.06.2022 годовая арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:33, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - специализированный медицинский центр, площадью 1 829 кв. м, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Курская 3-я, 18, по состоянию на 04.12.2019, составляет 299 168 руб.

Также эксперт Приц М.-С. Е. указывает, что отчеты ООО Группа компаний "Азира" N 063/2019-108 от 18.12.2019 и ООО "ЭКСО-Орел" N 609.1-21/э от 30.06.2021 соответствуют Закону N 135-ФЗ и ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7.

В отчетах N 063/2019-108 от 18.12.2019 и N 609.1-21/э от 30.06.2021 используется разная методика определения рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок.

Ошибка оценщика ООО Группа компаний "Азира" состояла в том, что им не правильно был определен коэффициент капитализации: не был учтен общий срок договора аренды земельного участка, т.е. методика, которую использовал оценщик, не противоречит оценочной деятельности, но коэффициент капитализации, используемый в данной методике, исказил реальную рыночную стоимость годовой арендной платы.

В дополнении к заключению эксперта N 1652-132 экспертом указано, как производился расчет арендной платы: была определена рыночная стоимость земельного участка (взяты объекты-аналоги, указанные в отчете ООО "Эксо-Орел", поскольку они расположены в г. Орел); определен коэффициент капитализации с учетом общего срока договора аренды земельного участка - 15 лет, который составил 6,66% (100/15).

Оценка экспертного заключения произведена судом области в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Из экспертного заключения следует, что экспертом применены методы, предусмотренные законодательством об оценке. Исследовательская часть экспертного заключения является полной, ясной и мотивированной. Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Возражения ответчика на экспертизу, являются субъективным мнением стороны по делу и выводы экспертизы не опровергают. Доказательств иной рыночной стоимости арендной платы не представлено. О проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Оценщик является специалистом, компетентным в области оценочной деятельности, что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Доказательств того, что отчет об определении рыночной стоимости арендной платы содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, должником не представлено. Основания сомневаться в правильности выводов эксперта, отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в его достоверности.

Доказательств неправильности использованной методики определения рыночной стоимости имущества, недостоверности полученных результатов, ответчиком не представлено.

Вопреки утверждению ответчика экспертом обоснован примененный им метод, а также указана отсылка к отчетом оценщиков в части использования установленных ими объектов-аналогов.

При рассмотрении дела судом установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 18.10.2022 по делу N А68-6994/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина