Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2023 г. N 08АП-15106/22 по делу N А75-12121/2022

город Омск

26 января 2023 г.

Дело N А75-12121/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15106/2022) индивидуального предпринимателя Сайфутдинова Альберта Нурисламовича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.11.2022 по делу N А75-12121/2022, принятое по иску индивидуального предпринимателя Сайфутдинова Альберта Нурисламовича (ОГРНИП 304860211900671, ИНН 860200035709) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийский автономному округу - Югре (ОГРН 1028600513061, ИНН 8601001187), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Сургута, о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Сайфутдинова Альберта Нурисламовича - Галкиной Е.С. по доверенности от 18.12.2017 N 86 АА 2302165,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сайфутдинов Альберт Нурисламович (далее - истец, ИП Сайфутдинов А.Н., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа - Югры с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийский автономному округу - Югре (далее - ответчик, Управление Росреестра) с требованием произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Башстрой" к Сайфутдинову Альберту Нурисламовичу в соответствии с договором купли-продажи имущества от 12.01.2008 на объект недвижимости: здание, назначение - нежилое, магазин "Автозапчасти", кадастровый N 86:10:0101214:278, общей площадью 109,7 кв. м, торговой площадью 103, 4 кв. м., количество этажей - 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: ХМАО - Югра, г. Сургут, ул. Профсоюзов, д. 37.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Сургута (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.11.2022 по делу N А75-12121/2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Сайфутдинов А.Н. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: иск по настоящему делу подан к Управлению Росреестра как к надлежащему ответчику по делу; истцом в материалы дела представлены необходимые и достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что лицом, которое являлось правообладателем торгового объекта - магазин "Автозапчасти", являлось ООО (ЗАО) "Башстрой"; факт надлежащего исполнения ИП Сайфутдиновым А.Н. своих обязательств по оплате стоимости объекта установлен апелляционным судом в рамках дела N А75-19635/2020.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Управление Росреестра и Администрация, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон по имеющимся в деле доказательствам.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Сайфутдинова А.Н. поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав явившегося в судебное заседание представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 12.01.2008 между обществом с ограниченной ответственностью "Башстрой" (продавец, ООО "Башстрой") и ИП Сайфутдиновым А.Н. (покупатель) подписан договор купли-продажи имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: часть торгового модульного павильона - магазин "Автозапчасти" общей площадью 109,7 кв.м, состоящее из железобетонного ленточного фундамента; наружные и внутренние стены, перегородки, чердачные перекрытия из сборных конструкций панелей типа "Сэндвич", расположенного по адресу: ХМАО - Югра, г. Сургут, ул. Профсоюзов, д. 37, кадастровый номер 86:10:0101214:278.

По передаточному акту продавец передал, а покупатель принял указанное в договоре имущество. Согласно пункту 3 передаточного акта стоимость имущества по договору оплачена в полном объеме, продавец претензий не имеет.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, ООО "Башстрой" исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо, о чем Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 1 по Калининградской области 06.05.2019 внесена соответствующая запись.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи спорного имущества заключен между истцом и ООО "Башстрой" после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке не прошел.

Истец обращался в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прав на спорное имущество. В регистрации права собственности на спорный объект истцу было отказано. Отказ в регистрации истцом обжалован в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.02.2021 по делу N А75-19635/2020 в удовлетворении заявления ИП Сайфутдинова А.Н. о признании незаконным уведомления от 18.11.2020 N КУВД-001/2020-9073687/3 об отказе в государственной регистрации прав и об обязании устранить допущенное нарушение отказано.

Как следует из решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.02.2021 по делу N А75-19635/2020, суд пришел к следующим выводам:

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности ООО "Башстрой" на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 86:10:0101214:278 не зарегистрировано.

При этом из представленного предпринимателем технического паспорта от 29.07.2004 на часть нежилого здания магазин "Автозапчасти" следует, что объект построен в 2004 году.

Таким образом, сделать вывод о том, что право собственности ООО "Башстрой" на объект недвижимости возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в силу части 1 статьи 69 Закона о регистрации может считаться как ранее возникшее, оснований не имеется.

Следовательно, суд пришел к выводу, что заявителем (ИП Сайфутдиновым А.Н.) при обращении в Управление Росреестра не подтверждено возникновение у ООО "Башстрой" права собственности на объект, построенный в 2004 году.

Кроме того, судом установлено, что ИП Сайфутдинов А.Н. обращался в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа - Югры с исковым заявлением к Администрации города Сургута о признании за Сайфутдиновым А.Н. права собственности на объект недвижимости: здание, назначение - нежилое, магазин "Автозапчасти", кадастровый N 86:10:0101214:278, общей площадью 109,7 кв.м, торговой площадью 103, 4 кв.м, количество этажей - 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: ХМАО - Югра, г. Сургут, ул. Профсоюзов, д. 37 (далее - спорный объект).

Исковые требования были мотивированы тем, что между истцом и ООО "Башстрой" 12.01.2008 заключен договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым истец приобрел в собственность спорный объект; в этот же день спорный объект передан истцу по акту приема-передачи, истец полностью произвел расчеты по договору купли-продажи; договор купли-продажи от 12.01.2008 и переход права собственности в силу различных причин не были своевременно зарегистрированы.

В настоящее время ООО "Башстрой" ликвидировано и исключено из государственного реестра юридических лиц. Истец с 2008 года несет бремя содержания спорного объекта.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.06.2021 по делу N А75-4384/2021 в удовлетворении исковых требований ИП Сайфутдинова А.Н. о признании права собственности на спорный объект недвижимости отказано.

Кроме того, судом установлено, в настоящее время в Арбитражном суде Ханты-Мансийского автономного округа - Югры рассматривается дело N А75-8656/2020 по исковому заявлению Администрации города Сургута к ИП Сайфутдинову А.Н., индивидуальному предпринимателю Аюпову Руслану Анваровичу об освобождении ответчиками и передаче Администрации города Сургута по акту приёма-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу земельного участка общей площадью 269 кв.м, расположенного по адресу: г. Сургут, ул. Профсоюзов, д. 37, ранее учтенного под кадастровым номером 86:10:0101214:33, свободным от модульных торговых павильонов, со сносом всех объектов за свой счёт.

Определением суда от 04.10.2022 производство по делу N А75-8656/2020 приостановлено до вступления в силу судебного акта, которым закончится рассмотрение по существу настоящего дела N А75-12121/2022.

Полагая, что спорный объект является собственностью ИП Сайфутдинова А.Н. на основании договора купли-продажи имущества от 12.01.2008, заключенного с ООО "Башстрой", истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, с чем выразил несогласие истец.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 223 ГК РФ указано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 3 статьи 551 ГК РФ, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации прав).

По смыслу пункта 3 статьи 551 ГК РФ требование о государственной регистрации перехода права собственности должно быть предъявлено одной из сторон по сделке к другой имеющейся стороне, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит проверка законности основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества и установление факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности. Требование о государственной регистрации в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ может быть предъявлено лицу, которое связано с истцом обязательственными отношениями, но уклоняется от исполнения возложенной на него обязанности.

Согласно пункту 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходит из того, что истцом не представлены бесспорные доказательства наличия права собственности на объект недвижимости у ООО "Башстрой" (продавца) и, соответственно, у ИП Сайфутдинова А.Н. (покупателя).

Как следует из обстоятельств дела, распоряжением от 09.01.2022 N 10 земельный участок предоставлен ООО "Башстрой" для размещения модульных павильонов, а не для строительства капитального объекта.

На основании пункта 2 указанного распоряжения 21.01.2002 между Администрацией г. Сургута (арендодатель) и ООО "Башстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 20, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок для размещения модульных павильонов.

Срок аренды согласно пункту 1.2 договора установлен по 24.01.2005. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Участок передается арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, со сносом объекта за счет собственных средств арендатора в течение 7 дней.

Далее, в связи с истечением срока действия договора аренды распоряжениями от 07.02.2006 N 307 и от 03.05.2006 N 944 земельный участок площадью 269 кв.м (в том числе 76 кв.м - за красной линией) вновь предоставлен ООО "Башстрой" с 24.01.2005 для размещения модульных павильонов, а не для строительства капитального объекта.

22.01.2007 между Администрацией г. Сургута (арендодатель) и ООО "Башстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 12, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок под торговые модульные павильоны "Промтовары" и "Автозапчасти". Приведенное описание разрешенного использования участка является окончательным. Изменение названных условий использования участка не допускается.

Срок аренды согласно пункту 1.5 договора установлен с 25.01.2005 по 22.01.2010. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование земельного участка в дальнейшем допускается только в случае заключения нового договора аренды..

При этом договор заключен с условием согласия арендатора на досрочное освобождение земельного участка по истечении 6 месяцев после получения уведомления, без компенсации стоимости объекта, затрат на инженерную подготовку и благоустройство участка, а также упущенной выгоды (пункт 1.6 договора).

Изложенные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что ООО "Башстрой" земельный участок предоставлялся для размещения временных объектов, на ограниченный срок, по истечении которого земельный участок подлежал возврату из аренды и освобождению от имущества арендатора, поскольку прекращение договорных отношений предполагает освобождение земельного участка (статья 622 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, в пункте 1 статьи 222 ГК РФ закреплено три самостоятельны признака самовольной постройки, в пункте 2 статьи 222 ГК РФ установлена санкция за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Каждый из перечисленных в статье 222 ГК РФ признаков является самостоятельным основанием для сноса постройки осуществившим ее лицом, а суду при разрешении дел подобной категории следует установить наличие/отсутствие: отвода земельного участка под строительство; создание объекта без получения необходимых разрешений; возведение объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, на момент покупки предпринимателем спорного имущества, являющегося, по утверждению истца, объектом недвижимости, последний являлся фактически самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Учитывая вышеизложенное, заявленное предпринимателем требование не подлежит удовлетворению. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены правильного по существу решения суда первой инстанции.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сайфутдинова Альберта Нурисламовича оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.11.2022 по делу N А75-12121/2022 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов А.С. Грязникова