Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2023 г. N 11АП-20501/22 по делу N А49-10209/2021

г. Самара

26 января 2023 г.

Дело N А49-10209/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 19 января 2023 года в зале N 7 помещения суда апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Пензенское управление строительства", индивидуального предпринимателя Самсоновой Ольги Геннадьевны

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 09 ноября 2022 года по делу N А49-10209/2021 (судья Гук Н.Е.)

по иску индивидуального предпринимателя Самсоновой Ольги Геннадьевны (ОГРНИП 311583703200023, ИНН 583706533787)

к обществу с ограниченной ответственностью "Пензенское управление строительства" (Производственный проезд, к. 2, Заречный г., Пензенская область, 442965; ОГРН 1055802036950, ИНН 5834032094)

об устранении недостатков здания,

с участием в заседании:

от истца - представитель Герус Г.Н. по доверенности от 12.07.2022;

от ответчика - представитель Николаева Т.Г. по доверенности от 24.06.2021,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Самсонова Ольга Геннадьевна с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ заявления об изменении предмета иска обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пензенское управление строительства" о понуждении ответчика в течение 30 календарных дней с даты вступления решения в законную силу произвести внутри и снаружи здания "Цех N 10" (далее - Здание), нежилого назначения, кадастровый номер 58:34:0010134:367, расположенного на земельном участке, по адресу: Пензенская область, г. Заречный, проезд Фабричный, 10, в соответствии с действующими на момент исполнения решения суда ГОСТ, СНиП, следующие работы:

- разобрать находящиеся в Здании два бетонных фундамента размером 33*5,9 м2, площадью 194,7 м2 каждый, один бетонный фундамент размером 7,4*5,9 м2 и площадью 43,66 м2 под установленное ответчиком оборудование переменной высотой 150-280 мм - в общем объеме 70 м3;

- устранить повреждения пола в Здании на площади 615 м2 в виде массовых разрушений по всем участкам пола, выбоин и пониженного участка пола перед воротами на северо-восточном фасаде посредством разборки бетонного покрытия пола толщиной 100 мм на площади 615 м2 и последующего устройства покрытия бетонного толщиной 100 мм на площади 615 м2;

- устранить оборудованные ответчиком приямки (пазухи и ямы) с бетонными стенками, траншеи после демонтажа рельс, углубление перед воротами на юго-западном фасаде, лотки под инженерное оборудование с обрамленными металлическими уголками посредством устройства подстилающих слоев песчаных - объемом 65,4 м3; устройства подстилающих слоев щебеночных - объемом 4,3 м3; устройства подстилающих слоев бетонных - объемом 3,6 м3; устройства покрытий бетонных толщиной 100 мм - площадью 72 м2; демонтажа стальных элементов лотков - в количестве 0,31 т; заделки лотков бетоном - объемом 10 м3;

- восстановить стены Здания (с юго-восточной и северо-западной сторон) до толщины 510 мм путем кладки кирпича толщиной 510 мм устроенных ответчиком 3 дверных (с предварительным демонтажем 3 дверных полотен) и 5 оконных проемов (с предварительным демонтажем 5 металлических полотен), 21 отверстия для пропуска трубопроводов общим объемом - 5,65 м3;

- устранить повреждения наружной облицовки на всех фасадах Здания посредством демонтажа наружной облицовки стен на общей площади 334 м2 и последующей облицовки поверхности стен в вертикальном исполнении по готовому металлическому каркасу (без его устройства) фасадными панелями из оцинкованной стали с полимерным покрытием без пароизоляционного слоя, аналогичными по толщине, цвету и размеру фасадным панелям неповрежденной части Здания;

- выполнить устройство отсутствующей наружной облицовки поверхности стен в нижней и левой части юго-западного и северо-восточного фасадов Здания, а также в местах устройства проемов и отверстий для пропуска трубопроводов на юго-восточном и северо-западном фасадах Здания посредством утепления наружных стен здания с применением пенопласта толщиной 100 мм общей площадью 490 м2 и последующей наружной облицовкой поверхности стен в вертикальном исполнении по металлическому каркасу (с его устройством) фасадными панелями из оцинкованной стали с полимерным покрытием без пароизоляционного слоя, аналогичными по толщине, цвету и размеру фасадным панелям неповрежденной части Здания общей площадью 490 м2;

- восстановить наружную лестницу прямолинейную, пожарную (с юго-западного фасада здания) типа П1 путем изготовления и последующего монтажа (посредством сварки) недостающих элементов общей длиной 6 м (с длиной каждого элемента не более 3 м) до общей длины лестницы в размере 15 метров, с устройством 21 ступени шириной 50 см, высотой 30 см каждая, с соблюдением зазора между стеной здания и лестницей 30 см, с последующей грунтовкой и окраской классом защитного покрытия не ниже пятого;

- восстановить наружную лестницу прямолинейную, пожарную (с северо-восточного фасада здания) типа П1 путем изготовления и последующего монтажа (посредством сварки) недостающих элементов общей длиной 5 м (с длиной каждого элемента не более 3 м) до общей длины лестницы размером 15 метров, с устройством 18 ступеней шириной 50 см, высотой 30 см каждая, с соблюдением, зазора между стеной здания и лестницей 30 см, с последующей грунтовкой и окраской классом защитного покрытия не ниже пятого.

Судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ принят отказ от исковых требований об устройстве лестницы внутри здания.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 09 ноября 2022 года суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Пензенское управление строительства" в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу произвести внутри и снаружи здания "Цех N 10" (далее - Здание), нежилого назначения, кадастровый номер 58:34:0010134:367, расположенного на земельном участке, по адресу: Пензенская область, г. Заречный, проезд Фабричный, 10, в соответствии с действующими на момент исполнения решения суда ГОСТ, СНиП, следующие работы:

- устранить повреждения пола в Здании на площади 615 м2 в виде массовых разрушений по всем участкам пола, выбоин и пониженного участка пола перед воронами на северо-восточном фасаде посредством разборки бетонного покрытия пола толщиной 100 мм на площади 615 м2 и последующего устройства покрытия бетонного толщиной 100 мм на площади 615 м2;

Не согласившись с принятым судебным актом, стороны обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Истец просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что факт повреждения облицовки здания и частичного демонтажа перед возвратом здания из аренды был признан обеими сторонами, подтвержден заключением судебной экспертизы; судом первой инстанции ошибочно определен момент возникновения права собственности истца на облицовку здания, в связи с чем не определены и не применены последствия нарушения права истца ответчиком; арендатор не имел права демонтировать и повреждать облицовку здания без согласия арендодателя.

Ответчик просит отменить решение суда в части удовлетворенных требований, ссылаясь на нарушение истцом претензионного порядка урегулирования спора, выбор им ненадлежащего способа защиты права; а также считает, что исковое заявление с внесенными изменениями не соответствует требованиям статьи 125 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.08.2012 между арендодателем Самсоновой О.Г. и арендатором ООО "Пензенское управление строительства" был заключен договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 13.09.2012), по условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное платное пользование, а Арендатор принимает и обязуется оплачивать арендную плату на условиях договора, следующее имущество (здание): нежилое здание "Цех N 10", назначение: нежилое, 2-этажное, площадью 4136 кв. м, инв. N 1060Б, кадастровый (или условный) N 58:34:0:71:0:0:0:А3, расположенное на земельном участке, по адресу: Пензенская область, г. Заречный, проезд Фабричный, строение 10 (т. 1 л.д. 19-21, 23). Здание передается Арендатору для использования под производство (пункт 1.3 договора).

В соответствии с п. 2.1 данного договора срок аренды Здания устанавливается с 15 ноября 2012 года по 15 ноября 2022 года.

Здание передано ответчику по акту приема-передачи от 22.08.2012, которым зафиксировано состояние здания на момент его передачи ответчику, а именно: 1) канализационные трубы и колодцы подлежат чистке и освобождению от грязи, мусора и прочих предметов. Ливневая канализация в непригодном для нормальной эксплуатации состоянии; 2) в здании отсутствует разводка труб для подачи питьевой воды; 3) в здании отсутствуют приборы отопления и источник тепла; 4) вентиляция цеха находится в непригодном для нормальной эксплуатации состоянии; 5) рубильники и силовые шкафы разукомплектованы; 6) отсутствуют тепловые завесы ворот здания; 7) бытовые помещения подлежат ремонту (т. 1 л.д. 22).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.07.2020 по делу N А49-6490/2019 по иску ИП Самсоновой О.Г. к ООО "Пензенское управление строительства" указанный договор аренды от 16.08.2012 расторгнут (т. 1 л.д. 26-31).

В связи с прекращением арендных отношений ИП Самсонова О.Г. обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Пензенское управление строительства" об освобождении и возврате по акту приема-передачи спорного здания.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13. 04. 2021 года по делу N А49-12317/2020 на ООО "Пензенское управление строительства" возложена обязанность в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и передать ИП Самсоновой О.Г. по акту приема-передачи незаконно занимаемое нежилое здание "Цех N10", нежилого назначения, инв. N1060Б, кадастровый (условный) номер 58:34:0:71:0:0:063А3, расположенное на земельном участке по адресу: Пензенская область, г. Заречный, пр-д Фабричный, стр.10, с произведенными изменениями в виде непосредственно примыкающих и являющихся проходными для здания объектами: установкой для термовлажной обработки железобетонных изделий площадью 534,1 кв.м; бункером складирования сыпучих строительных материалов площадью 376,2 кв.м; навесом площадью застройки 511 кв.м. (т. 1 л.д. 36-39).

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 решение Арбитражного суда Пензенской области от 13.04.2021 по делу N А49-12317/2020 изменено. По делу принят новый судебный акт о возложении на ООО "Пензенское управление строительства" обязанности в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и передать ИП Самсоновой О.Г. по акту приема-передачи незаконно занимаемое нежилое здание "Цех N10", нежилого назначения, инв. N1060Б, кадастровый (условный) номер 58:34:0:71:0:0:063А3, расположенное на земельном участке по адресу: Пензенская область, г. Заречный, пр-д Фабричный, стр.10 (т. 1 л.д. 40-43). Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2021 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 по делу N А49-12317/2020 оставлено без изменения.

05.08.2021 сторонами проведен осмотр нежилого здания, в ходе которого установлено, что: - на юго-восточной стороне здания имеются незначительные повреждения фасада из профильного листа, часть которого не была установлена из-за нахождения пристроек; - в стене здания стой же стороны устроены дверь и технологическое окно, часть из которого отсутствует; - значительная часть фасадного покрытия стены с юго-западной стороны здания отсутствует, из оставшегося покрытия часть края около белой линии, проходящей по середине стены, измята, порвана, приведена в негодность во время разборки камер термовлажной обработки; - часть пожарной лестницы отрезана и начинается на высоте не менее 7-8 метров от земли; - внутри здания присутствуют бетонные фундаменты, оставшиеся после разборки паровых камер общей ориентировочной площадью 608,19 кв. м толщиной до 40 см; - в полу здания присутствуют технологические ямы разного размера глубиной до 2 м, использованные арендатором для установки оборудования; - в помещении цеха на незначительной площади бетонное покрытие пола приведено в негодность при удалении технологического оборудования арендатора с возможностью восстановления (уборка бетонного мусора и т.д.); - в капитальных стенах здания арендатором устроены двери и технологические отверстия разного диаметра в количестве 2 шт. (т. 4 л.д. 126-131).

Нежилое здание возвращено ИП Самсоновой О.Г. по акту приема-передачи от 10.09.2021 (т. 1 л.д. 24-25), согласно которому здание частично имеет навесной фасад из профильного листового металла белого и синего цвета, под которым находится прикрепленный непосредственно к стеновым панелям пенополистерол в качестве утеплителя; на юго-восточной стороне Здания и прилегающем участке: - фасад из профильного листа поврежден; - в стене здания арендатором устроены две двери и два технологических окна; на юго-западной стороне Здания и прилегающем участке: - с правой стороны стены отсутствуют ворота в цех, вместо которых арендатором в проем установлены панели из пластика, с отверстием, заполненным пенопластом; - часть фасадного покрытия отсутствует, из оставшегося покрытия часть до белой линии измята, порвана; - пожарная лестница отрезана арендатором на высоте не менее 7-8 метров от земли; на северо-западной стороне Здания и прилегающем участке: - на фасаде, на высоте 8-10 м, имеется круглое сквозное отверстие размером около 30x30 см; - фасад здания в центральной части измят и имеет повреждения размером 2х2 м; - в стене Здания арендатором устроены дверь и окно; на северо-восточной стороне Здания и прилегающем участке: - фасадное покрытие отсутствует более чем на половине фасада; - пожарная лестница демонтирована до высоты не менее 7-8 метров от земли; в Здании: - находятся бетонные основания паровых камер, оставшиеся после разборки арендатором паровых камер общей площадью 608 кв.м., толщиной до 40 см; - справа от входа из офисной части в стеновом ограждении арендатором устроены технологические дверь и окно для подачи бетона в помещение; - в полу Здания арендатором устроены технологические ямы разного размера глубиной до 2 м; - бетонное покрытие пола частично приведено в негодность; - в плитах перекрытия устроены отверстия; - в капитальных стенах Здания устроены технологические отверстия разного диаметра (т. 1 л.д. 112-124, т. 2 л.д. 4-55).

Судом первой инстанции установлено, что 15.08.2021 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об устранении указанных недостатков (т. 1 л.д. 48, 49), что подтверждает несостоятельность приведенного ответчиком в апелляционной жалобе довода о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Изменение в ходе рассмотрения дела истцом предмета иска с уточнением перечня необходимых работ не подтверждает обоснованности доводов ответчика, поскольку существо требований истца (о приведении возвращаемого имущество в надлежащее состояние) ясно сформулировано в претензии.

Кроме того, апелляционный суд считает, что довод ответчика о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования данного спора не основан на нормах действующего законодательства. В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" в арбитражном судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным: для споров, возникающих из гражданских правоотношений, в случаях, предусмотренных федеральным законом или договором; для споров, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, только в случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 5 статьи 4 АПК РФ). Законом не установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора по искам арендодателя об обязании арендатора привести возвращаемое арендованное имущество в надлежащее состояние.

Также судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязанностей без обращения за защитой в суд. Таким образом, оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения со ссылкой на отсутствие демонтажа пожарных лестниц, отсутствие фасада из облицовочных панелей на момент заключения договора, нахождение бетонного покрытия пола здания в нормальном состоянии с учетом амортизационного износа, а также на то, что бетонные фундаменты, технологические ямы, технологические окна являются неотделимыми улучшениями здания (т. 1 л.д. 45).

Из материалов дела не усматривается намерение ответчика добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, как после получения уведомления, так и после получения иска, поэтому оставление иска без рассмотрения может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Ссылаясь на то, что нежилое здание возвращено с существенными недостатками, исключающими возможность его использования по назначению, и указанные недостатки в добровольном порядке ответчиком не устранены, ИП Самсонова О.Г. обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 12, 401, 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом результатов экспертного заключения, пришел к выводу о том, что переданное в аренду здание возвращено арендодателю с недостатками, которые не относятся к нормальному износу и возникли по вине ответчика в результате ненадлежащего исполнения обязанности по содержанию арендованного имущества; арендодателю принадлежат неотделимые улучшения в том объеме и состоянии, которые существуют на момент возвращения арендованного имущества.

Апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (статья 615 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Одним из способов защиты в силу абзаца восьмого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о понуждении ответчика восстановить возвращаемое арендованное ранее имущество входит: определение состояния имущества в момент их передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; объем восстановительного ремонта до того состоянии, в котором имущество передавалось в аренду, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом первой инстанции установлено, что предусмотренная п. 1 ст. 622 ГК РФ обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, также предусмотрена пунктом 4.3.11 договора аренды от 16.08.2012, согласно которому по истечению срока действия договора или при досрочном расторжении договора Арендатор обязан передать Здание Арендодателю свободным от имущества в технически исправном состоянии с учетом естественного износа по Акту приема-передачи, который подписывается сторонами. Поскольку обязательства сторон прекратились расторжением договора аренды, обжалуемым решением верно указано, что имущество подлежит возврату арендодателю в состоянии не хуже, чем в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа.

Приведенное в апелляционной жалобе утверждение ответчика об избрании истцом неверного способа защиты при обращении с рассматриваемым иском, нельзя признать основанным на верном толковании закона и условий договора, установивших обязанность арендатора по возврату имущества арендодателю в определенном состоянии. При этом последний вправе при неисполнении такой обязанности выбирать по своему усмотрению формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом (ст. 12 ГК РФ) - требовать возмещения причиненных убытков или присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса).

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции верно указано, что под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью).

С целью установления наличия недостатков у спорного здания и установления того обстоятельства, являются ли указанные недостатки, при их наличии, следствием нормального износа здания, либо следствием ненадлежащей эксплуатации здания, определением Арбитражного суда Пензенской области от 10.03.2022 по делу назначалась судебная экспертиза.

Из заключения эксперта следует, что наружная облицовка и стены имеют следующие повреждения: - отсутствует облицовка (профилированные листы, каркас, утеплитель) в нижней и левой части юго-западного и северо-восточного фасада; - в кирпичных стенах устроены дополнительные оконные и дверные проемы, отверстия для пропуска трубопроводов; - отсутствует облицовка (профилированные листы, каркас, утеплитель) в местах устройства проемов в кирпичных стенах, а также в местах отверстий для пропуска трубопроводов на юго-восточном и северо-западном фасадах; - облицовка фасада имеет повреждения в виде деформаций, изломов, вмятин профилированных листов на всех фасадах. В помещениях производственного цеха устроены бетонные полы, в конструкции пола имеются: - на поверхности бетонного пола устроен бетонный фундамент под ранее установленное оборудование, высотой 150-280 мм; - приямки (пазухи и ямы) с бетонными стенками под ранее установленное оборудование; - углубление перед воротами, расположенными на юго-западном фасаде с кирпичными стенками; - лотки под инженерное оборудование, лотки обрамлены металлическими уголками, часть лотков закрыта металлическими листами. Приямки и лотки были засыпаны строительным мусором, который удален во время повторного осмотра. На поверхности бетонного пола имеются повреждения, а именно: - массовые разрушения участков бетонного пола, в том числе демонтажа рельс; - выбоины, отдельные разрушенные участки бетонного пола; - пониженный участок пола перед воротами на северо-восточном фасаде. С юго-западного и северо-восточного фасадов имеются лестницы для обеспечения доступа на кровлю, нижняя часть которой демонтирована, внутри здания лестница отсутствует.

Согласно заключению эксперта, выявленные недостатки нежилого здания по адресу: Пензенская область, г. Заречный, пр-д Фабричный, стр. 10, образовались в процессе эксплуатации здания, а именно: - отсутствие наружной облицовки поверхности стен, отсутствие лестницы внутри здания, демонтаж нижней части наружных лестниц образовались в результате демонтажных работ, выполненных в нежилом здании: - наличие траншей, пазух котлованов и ям, бетонного фундамента, наличие отверстий в стенах образовались в результате дополнительных работ, выполненных в нежилом здании; - повреждения наружной облицовки, пола образовались в результате механических повреждений.

Для устранения недостатков нежилого здания "Цех N 10", расположенного по адресу: Пензенская область, г. Заречный, пр-д Фабричный, стр. 10, требуются следующие виды и объемы работ:

1. Устранение повреждений наружной облицовки:

- демонтаж наружной облицовки стен - 334 кв. м;

- наружная облицовка поверхности стен в вертикальном исполнении по металлическому каркасу (с его устройством) фасадными панелями из оцинкованной стали с полимерным покрытием без пароизоляционного слоя - 334 кв. м;

2. Устройство отсутствующей наружной облицовки поверхности стен:

- утепление наружных стен здания с применением пенопласта 100 мм - 334 кв. м;

3. Устранение траншей, пазух и ям:

- устройство подстилающих слоев песчаных - 65,4 куб. м;

- устройство подстилающих слоев щебеночных - 4,3 куб. м;

- устройство подстилающих слоев бетонных - 3,6 куб. м;

- устройство покрытий бетонных толщиной 100 мм - 72 куб. м;

- демонтаж стальных элементов лотков - 0,31 т;

- заделка лотков бетоном - 10,1 куб. м;

4. Демонтаж бетонного фундамента:

- разборка бетонных фундаментов - 70 куб. м;

5. Устранение повреждений пола:

- разборка в зданиях и сооружениях покрытий полов бетонных толщиной 100 мм - 615 кв. м;

- устройство покрытий бетонных толщиной 100 мм - 615 кв. м;

6. Устранение отверстий и проемов в стенах:

- кладка отдельных участков из кирпича наружных простых стен - 5,65 куб. м;

7. Восстановление лестниц:

- восстановление наружных лестниц прямолинейных, пожарных - 0,282 т конструкций;

- устройство лестницы внутри здания - 1 шт. (т. 3 л.д. 87-99).

В судебном заседании эксперт Новиков А.А. пояснил, что выявленные недостатки являются следствием эксплуатации здания, а не его естественного износа. Дополнительно указал, что в подпункте 3 пункта 2 таблицы N 3 им допущена техническая опечатка в части указания объема утепления наружных стен зданий с применением пенопласта толщиной 100 мм. Так, указанный объем должен составлять 490 кв. м, а не 334 кв. м, как указано в заключении.

По мнению апелляционной коллегии изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают характер и ход исследования; в качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом дана подписка о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; заключение эксперта выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ в обоснование выводов.

Факт ненадлежащего состояния возвращенного здания подтверждается актом приема-передачи от 10.09.2021, в котором зафиксировано состояние возвращенного арендованного имущества, а именно: - здание частично имеет навесной фасад из профильного листового металла белого и синего цвета, под которым находится прикрепленный непосредственно к стеновым панелям пенополистерол в качестве утеплителя; на юго-восточной стороне Здания и прилегающем участке: - фасад из профильного листа поврежден; - в стене здания арендатором устроены две двери и два технологических окна; на юго-западной стороне Здания и прилегающем участке: - с правой стороны стены отсутствуют ворота в цех, вместо которых арендатором в проем установлены панели из пластика, с отверстием, заполненным пенопластом; - часть фасадного покрытия отсутствует, из оставшегося покрытия часть до белой линии измята, порвана; - пожарная лестница отрезана арендатором на высоте не менее 7-8 метров от земли; на северо-западной стороне Здания и прилегающем участке: - на фасаде, на высоте 8-10 м, имеется круглое сквозное отверстие размером около 30x30 см; - фасад здания в центральной части измят и имеет повреждения размером 2х2 м; - в стене Здания арендатором устроены дверь и окно; на северо-восточной стороне Здания и прилегающем участке: - фасадное покрытие отсутствует более чем на половине фасада; - пожарная лестница демонтирована до высоты не менее 7-8 метров от земли; в Здании: - находятся бетонные основания паровых камер, оставшиеся после разборки арендатором паровых камер общей площадью 608 кв.м., толщиной до 40 см; - справа от входа из офисной части в стеновом ограждении арендатором устроены технологические дверь и окно для подачи бетона в помещение; - в полу Здания арендатором устроены технологические ямы разного размера глубиной до 2 м; - бетонное покрытие пола частично приведено в негодность; - в плитах перекрытия устроены отверстия; - в капитальных стенах Здания устроены технологические отверстия разного диаметра (т. 1 л.д. 112-124, т. 2 л.д. 4-55).

Актом экспертного исследования N 716/2-6 от 09.04.2021, выполненным ФБУ "Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ" по поручению истца, также зафиксировано состояние здания и всех примыкающих строений, расположенных по адресу: Пензенская область, г. Заречный, пр. Фабричный, стр. 10, в том числе: - повреждения отделки (обшивки) фасада на юго-восточной стороне здания; - частичное отсутствие отделки (обшивки) фасада с западной части (торец здания); - наличие в нежилом здании "Цех N10" частично демонтированного бетонного основания для технологического оборудования, отсутствие на подкрановых путях рельс, линий питания крана и подкрановых балок с кранами; - разрушение бетонного покрытия пола; - наличие технологических отверстий в полах (частично засыпаны строительным мусором); - наличие частично демонтированной пожарной лестницы, ведущей на крышу; - частичное отсутствие отделки (обшивки) фасада с восточной стороны здания (торец здания) (т. 1 л.д. 127-139).

Аналогичные недостатки в спорном здании зафиксированы в акте экспертного исследования N 1647/2-6 от 13. 07. 2021 года, выполненного ФБУ "Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ" по заказу ИП Самсоновой О.Г. (т. 2 л.д. 65-71).

Согласно экспертному исследованию N 2 от 26.01.2022, выполненному ИП Богаткиным А.А. по поручению истца, для проведения ремонтных работ в нежилом здании требуется: - демонтаж наружной облицовки - 210 кв. м; - наружная облицовка поверхности стен в вертикальном исполнении по металлическому каркасу (с его устройством): фасадными панелями из оцинкованной стали с полимерным покрытием "Полиэстр" без пароизоляционного слоя - 848 кв. м; - засыпка вручную траншей, пазух котлованов и ям, группа грунтов: 1- 413 куб. м; - разборка: бетонных фундаментов - 182 куб. м; - разборка полов: цементных и бетонных толщиной 80 мм-1058 кв. м; - устройство покрытий: бетонных толщиной 80 мм-1058 кв. м; - кладка отдельных участков из кирпича: наружных простых стен - 5,25 куб. м; - разборка металлоконструкций (пожарных лестниц) - 13,6 м; - монтаж лестниц прямолинейных и криволинейных, пожарных с ограждением - 1,35 т. конструкций (т. 2 л.д. 121-128).

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд поддерживает вывод обжалуемого решения о том, что переданное в аренду здание возвращено арендодателю с недостатками, которые не относятся к нормальному износу и возникли по вине ответчика в результате ненадлежащего исполнения обязанности по содержанию арендованного имущества.

В силу пункта 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, если иное не предусмотрено законом или договором. Доказательства, подтверждающие невозможность надлежащего исполнения вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, ответчик не представил.

Учитывая, что судом первой инстанции установлен факт нарушения ответчиком требований п. 1 ст. 622 ГК РФ и спорное здание возвращено истцу с недостатками, которые не относятся к нормальному износу и возникли по вине ответчика в результате ненадлежащего исполнения обязанности по содержанию арендованного имущества, Арбитражный суд Пензенской области правомерно признал требования истца обоснованными.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды от 16.08.2012 произведенные Арендатором отделимые и неотделимые улучшения и изменения Здания являются собственностью Арендодателя и подлежат передаче Арендодателю. Заявляя требования об устранении повреждений наружной облицовки на всех фасадах здания посредством демонтажа наружной облицовки стен и выполнении устройства отсутствующей наружной облицовки поверхности стен, истец ссылается на указанный пункт договора аренды. Согласно заключению эксперта часть фасадных панелей на здании отсутствует, часть фасадных панелей повреждена.

Апелляционный суд считает соответствующим закону и основанным на имеющихся в деле доказательствах оспариваемый истцом вывод обжалуемого решения о том, что требования истца об устранении повреждений наружной облицовки на всех фасадах Здания посредством демонтажа наружной облицовки стен на общей площади 334 м2 и последующей облицовки поверхности стен в вертикальном исполнении по готовому металлическому каркасу (без его устройства) фасадными панелями из оцинкованной стали с полимерным покрытием без пароизоляционного слоя, аналогичными по толщине, цвету и размеру фасадным панелям неповрежденной части Здания и выполнении устройства отсутствующей наружной облицовки поверхности стен в нижней и левой части юго-западного и северо-восточного фасадов Здания, а также в местах устройства проемов и отверстий для пропуска трубопроводов на юго-восточном и северо-западном фасадах Здания посредством утепления наружных стен здания с применением пенопласта толщиной 100 мм общей площадью 490 м2 и последующей наружной облицовкой поверхности стен в вертикальном исполнении по металлическому каркасу (с его устройством) фасадными панелями из оцинкованной стали с полимерным покрытием без пароизоляционного слоя, аналогичными по толщине, цвету и размеру фасадным панелям неповрежденной части Здания общей площадью 490 м2 удовлетворению не подлежат исходя из следующего.

Поскольку судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что на момент заключения договора аренды от 16.08.2012 фасад спорного здания облицован не был; в период арендного пользования ответчиком произведены работы по облицовке наружных стен здания фасадными панелями из оцинкованной стали, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ), апелляционный суд считает обоснованным вывод обжалуемого решения о том, что арендодателю принадлежат неотделимые улучшения в том объеме и состоянии, которые существуют на момент возвращения арендованного имущества.

Суд первой инстанции верно указал, что иное будет противоречить положениям ст. ст. 1, 10 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

По мнению апелляционного суда иное также противоречит установленному законом (статьи 606, 615, 616, 622 ГК РФ) распределению между арендатором и арендодателем бремени содержания арендуемого имущества и условиям рассматриваемого договора. Поскольку при отсутствии у арендатора в рассматриваемом случае предусмотренной законом и договором обязанности по усовершенствованию арендованного здания путем наружной облицовки его стен нельзя признать правомерным исковые требования арендодателя об обязании восстановить такую облицовку при возврате имущества.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы истца о том, что судом первой инстанции ошибочно определен момент возникновения права собственности истца на облицовку здания, в связи с чем, по мнению заявителя, не определены и не применены последствия нарушения права истца ответчиком признаются апелляционным судом несостоятельными и не свидетельствующими об ошибочности выводов обжалуемого судебного акта.

В остальной части исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Частью 1 ст. 174 АПК РФ предусмотрено, что при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. В рассматриваемом споре 30-дневный срок для устранения недостатков здания арбитражный суд признает разумным. Доказательства, свидетельствующие о невозможности исполнения работ по устранению недостатков здания в указанный срок, ответчиком не представлены.

Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе утверждения о невозможности исполнения обжалуемого решения вследствие отсутствия проектной документации, содержащей материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения капитального ремонта, нельзя признать обоснованными, поскольку имеющимися в деле заключениями экспертов и специалистов в достаточной степени определен объем и характер работ, они перечислены в резолютивной части решения. В случае возникновения сомнений в необходимости проведения тех или иных работ на стадии исполнения судебного акта ответчик вправе обратиться за разъяснением судебного акта в установленном порядке. Рассматриваемый довод не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Остальные доводы апелляционной жалобы ответчика о нарушении претензионного порядка урегулирования спора, а также о том, что исковое заявление с внесенными изменениями не соответствует требованиям статьи 125 АПК РФ, апелляционный суд признает несостоятельными и противоречащими материалам дела.

Доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционные жалобы не содержат, доводы жалоб выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Вопреки утверждению ответчика, судом первой инстанции установлена совокупность достаточных и необходимых обстоятельств, позволивших рассмотреть данный спор по существу.

Учитывая вышеизложенное, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 09 ноября 2022 года по делу N А49-10209/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Пензенское управление строительства", индивидуального предпринимателя Самсоновой Ольги Геннадьевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.В. Коршикова

Судьи

Д.А. Дегтярев
Е.А. Митина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.