Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2023 г. N 08АП-14698/22 по делу N А81-1827/2017

город Омск

26 января 2023 г.

Дело N А81-1827/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горбуновой Е.А.

судей Дубок О.В., Зориной О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Омаровой Б.Ш.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14698/2022) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Совместное предприятие Фоника" Османовой Венеры Тельмановны на определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.11.2022 по делу N А81-1827/2017 (судья Полторацкая Э.Ю.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления Целенко Натальи Александровны (г. Новый Уренгой, ЯНАО) о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и договора купли-продажи, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Совместное предприятие Фоника" (ОГРН 1028900625918 ИНН 8904040178, адрес: 629303, г. Новый Уренгой, мкр. Мирный, д. 1, копр. 3А),

при участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Совместное предприятие Фоника" Османовой Венеры Тельмановнаны - представитель Мурашкина Я.В. (паспорт, доверенность от 13.12.2022, срок действия один год);

от Быковой Марины Николаевны - представитель Бахарев А.А. (паспорт, доверенность от 26.09.2022 N 23АВ2816487, срок действия десять лет).

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" 05.04.2017 обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "Совместное предприятие Фоника" (далее - ООО "СП Фоника", должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.04.2017 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью "Тюменьстальмост имени Тюменского Комсомола", общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление - 1", общество с ограниченной ответственностью "Мостострой-12".

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.07.2017 (резолютивная часть от 04.07.2017) уточненное заявление ПАО "Сбербанк России" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "СП Фоника" признано обоснованным частично. В отношении ООО "СП Фоника" введена процедура наблюдения сроком на четыре месяца. Временным управляющим должника утвержден Пандов Владимир Генрихович, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа".

Соответствующее объявление опубликовано в газете "Коммерсантъ" 15.07.2017.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.01.2018 (резолютивная часть от 18.01.2018) ООО "СП Фоника" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на четыре месяца. Конкурсным управляющим должника утвержден Гончаров Роман Викторович, член Союза арбитражных управляющих "Саморегулируемая организация "Северная столица".

Сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 15 от 27.01.2018.

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.01.2021 конкурсным управляющим ООО "СП Фоника" утверждена Османова Венера Тельмановна, член Союза арбитражных управляющих "Саморегулируемая организация "Северная столица".

22.03.2022 посредством услуг почтовой связи Целенко Наталья Александровна (далее - Целенко Н.А.) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением об оспаривании торгов по продаже имущества должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СП Фоника".

В соответствии с указанным заявлением Целенко Н.А. просит:

1. Признать недействительными торги по продаже имущества ООО "СП Фоника" (лот N 27), состоявшиеся 25.01.2022 и оформленные протоколом о результатах торгов N 6392 от 25.01.2022.

2. Признать не возникшим право собственности Быковой Марины Николаевны (далее - Быкова М.Н.) на жилое помещение (квартира), кадастровый номер N 89:11:050102:2036, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенное по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, мкр. Восточный, д.6, корп.4А, кв.48.

3. Признать право собственности Целенко Н.А. на жилое помещение (квартира), кадастровый номер N 89:11:050102:2036, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенное по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, мкр. Восточный, д.6, корп.4А, кв.48.

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.11.2022 по делу N А81-1827/2017 заявление Целенко Н.А. удовлетворено частично. Признаны недействительными результаты торгов посредством публичного предложения, организованных конкурсным управляющим ООО "СП "Фоника" Османовой В.Н. с 27.12.2021 по 15.02.2022 на электронной площадке ООО "Ру-Трейд" по лоту N 27, оформленные протоколом от 25.01.2022 N 6392 в отношении жилого помещения (квартира), кадастровый номер N89:11:050102:2036, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, мкр. Восточный, д.6, корп.4А, кв.48. Признан недействительным договор купли-продажи от 26.01.2022, заключенный по результатам торгов с покупателем Быковой М.Н. в отношении жилого помещения (квартира), кадастровый номер N89:11:050102:2036, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, мкр. Восточный, д.6, корп.4А, кв.48. Возвращены с расчетного счета ООО "СП "Фоника" в пользу Быковой М.Н. денежные средства в размере 5 911 658 руб. Производство по заявлению Целенко Н.А. в части признания права собственности Целенко Н.А. на жилое помещение (квартира), кадастровый номер N 89:11:050102:2036, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, мкр. Восточный, д.6, корп.4А, кв.48, прекращено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ООО СП "Фоника" Османова Венера Тельмановна обратилась с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое определение, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении требований Целенко Н.А. отказать.

По мнению апеллянта, спорная квартира может быть реализована только в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Судом первой инстанции не дана оценка тому, что Целенко Н.А. было известно о наличии спора о выселении, однако каких-либо возражений, а также документов, свидетельствующих о наличии Целенко Н.А. прав на спорную квартиру конкурсному управляющему не предъявлено. Данные документы были представлены только после состоявшихся торгов посредством публичного предложения.

Кроме того, в обоснование апелляционной жалобы податель также сослался на отсутствие в выписке ЕГРН сведений о наличии зарегистрированных обременений. Об обращении Целенко Н.А. с заявлением о признании права собственности конкурсному управляющему стало известно лишь после 04.02.2022.

Также по мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что конкурсным управляющим ООО "СП Фоника" не установлен факт оплаты Целенко Н.А. спорного жилого помещения. Судом первой инстанции не дана оценка непоследовательному поведению физического лица по непринятию мер по регистрации жилого помещения, в котором данное лицо проживает со своей семьей.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 апелляционная жалоба принята к рассмотрению.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, месте и времени судебного заседания размещена судом в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в сети Интернет, в информационной системе "Картотека арбитражных дел".

От конкурсного управляющего 30.12.2022 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

От Целенко Н.А. и от Быковой М.Н. 10.01.2023 поступили отзывы на апелляционную жалобу, просят отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО "СП Фоника" Османовой Венеры Тельмановнаны поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Быковой М.Н. просит оставить определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая определение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей конкурсного управляющего и Быковой М.Н., суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 2 статьи 449 ГК РФ указано, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Таким образом, торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия и несоблюдения требований действующего законодательства (в том числе, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о банкротстве и пр.).

Основанием признания публичных торгов недействительными могут являться только существенные нарушения, то есть влияющие на результат торгов, при этом они должны затрагивать интересы лица, обратившегося с иском о признании торгов недействительными. В случае, если нарушения, на которые ссылается заявитель, не повлияли и не могли повлиять на результаты торгов, то отсутствуют основания для удовлетворения заявленного требования (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными, если права и интересы заявителя не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Таким образом, заявитель должен доказать, что при проведении торгов допущены существенные нарушения, повлиявшие на результат торгов, нарушение своих прав оспариваемыми торгами, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, а также возможность восстановления этих прав избранным способом защиты.

Порядок проведения торгов по продаже имущества в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, регламентирован Законом о банкротстве.

Пунктом 9 статьи 110 Закона о банкротстве установлена обязанность организатора торгов опубликовать не позднее, чем за тридцать дней до даты проведения торгов сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве.

Срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов (пункт 8 статьи 110 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о банкротстве сведения, подлежащие опубликованию в соответствии с настоящим Законом, включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и опубликовываются в официальном издании, определенном регулирующим органом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 28 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, обязательному опубликованию подлежат, в частности, сведения о проведении торгов по продаже имущества должника и о результатах проведения торгов.

В пункте 10 статьи 110 Закона о банкротстве указано, что в сообщении о продаже предприятия должны содержаться: сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием; сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия; требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием открытой формы представления предложений о цене предприятия время окончания представления предложений не указывается); порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток; начальная цена продажи предприятия; величина повышения начальной цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия; порядок и критерии выявления победителя торгов; дата, время и место подведения результатов торгов; порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

Таким образом, абзацем 2 пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что в сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о предмете торгов, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления.

При этом сведения об описании предмета торгов должны быть достоверными и индивидуально определенными, а также подтверждены правоустанавливающими документами. В противном случае, недостоверное описание предмета реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены достоверные сведения об имуществе должника, его составе, характеристиках, описании, что может повлечь ограничение прав потенциальных покупателей.

По смыслу данной нормы описание предмета торгов должно включать в себя все существенные характеристики реализуемого имущества, которые могут повлиять на цену покупки.

Информация об имуществе должника должна содержать подробные сведения, чтобы любой и каждый участник торгов мог определить для себя потенциальную имущественную выгоду от приобретения лота с учетом всех возможных рисков и дополнительных расходов.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.08.2006 между Целенко Н.А. (покупатель) и ООО "Совместное предприятие Мостострой-12" (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры (далее - договор1), расположенной по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкрн. Восточный, д.6, корп.4а, кв.48 (далее - квартира).

Согласно пунктам 2.2.1, 2.2.2 договора 538 393 руб. были выплачены в качестве задатка до заключения Договора, оставшаяся часть цены в размере 1 105 508 руб. подлежала выплате до 31.12.2020, то есть с рассрочкой платежа.

В силу пункта 4.2 договора регистрация права собственности на покупателя осуществляется после полной оплаты.

01.08.2006 истец получил Квартиру во владение, то есть был вселен согласно Акту приема-передачи.

Указанная сделка (Договор купли-продажи) зарегистрирована в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО 09.10.2006 за номером 89-72-37/045/2006/325.

31.01.2014 между ООО "СП Фоника" и Целенко Н.А. подписано дополнительное соглашение, которым подтверждено, что права и обязанности продавца по договору купли-продажи квартиры от 01.08.2006 переходят к ООО "СП Фоника", что также было зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО 14.03.2014 за номером 89-89- 08/201/2014/228.

Как утверждает Целенко Н.А., в мае 2017 года оплата за квартиру в полном объеме была внесена. Между тем, истец не обращался за государственной регистрацией перехода права, впервые истец заявил о регистрации в 2019 году, однако ООО "СП "Фоника" уклонилось от явки в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности (том 1 л.д.37-41).

19.01.2018 ООО "Фоника" признано банкротом и в его отношении открыто конкурсное производство.

Поскольку регистрация перехода права не была осуществлена, конкурсным управляющим имущество включено в конкурсную массу.

Конкурсный управляющий ООО "СП Фоника" обратился в Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением о выселении Целенко Н.А., Таранова С.М., Тарановой В.С., Тарановой Е.С., Тарановой П.С. из спорной квартиры, и снятии указанных лиц с регистрационного учета.

Заочным решением от 08.07.2021 по делу N 2-2155/2021 Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа суд удовлетворил исковое заявление ООО "СП Фоника".

27.07.2021 комитетом кредиторов ООО "СП Фоника" утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи указанной квартиры.

Первые торги от 14.09.2021 и повторные торги от 02.11.2021 признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

10.12.2021 комитетом кредиторов утверждено Дополнение в порядок продажи имущества в части проведения торгов посредством публичного предложения. Торги посредством публичного предложения назначены в период с 27.12.2021 по 15.02.2022.

25.12.2012 на электронной площадке ООО "Ру-Трейд" организатором торгов размещено следующее информационное сообщение: "Лот N 27: жилое помещение (квартира), кадастровый N 89:11:020102:2036, 3-й этаж, общей площадью 60,90 кв.м, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр.Восточный, д. 6, корп. 4а, кв. 48. Квартира самовольно занята, удовлетворен иск о выселении".

Согласно сообщению в ЕФРСБ N 8082622 от 25.01.2022 о результатах торгов, протоколу об определении участников торгов N6392 и протоколу результатов проведения торгов N 6392 от 25.01.2022, победителем торгов по лоту продажи спорной квартиры признана Быкова М.Н. Цена по договору составляет 5 911 658 руб.

В соответствии с сообщением в ЕФРСБ N 8103587 от 27.01.2022 с Быковой М.Н. заключен договор купли продажи от 26.01.2022.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности Быковой Е.Н. зарегистрировано на вышеуказанную квартиру 04.02.2022.

Вместе с тем, заочное решение Новоуренгойского суда ЯНАО от 08.07.2021 по гражданскому делу N 2-2155/2021 по иску конкурсного управляющего ООО "СП Фоника" Османовой В.Т. к Целенко Наталье Александровне, Таранову Сергею Михайловичу, Тарановой Виолетте Сергеевне, Тарановой Екатерине Сергеевне, Тарановой Полине Сергеевне о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета, отменено 10.02.2022. Вопрос о выселении приостановлен до разрешения гражданского дела N 2-948/2022 по иску Целенко Н.А. о признании права собственности на спорное жилое помещение, принятое к производству 24.01.2022, о чем сведения публично раскрыты 24.01.2022. в общедоступной информационной системе "ГАС "Правосудие", обеспечивающей автоматический централизованный сбор информации о движении судебных дел из судов общей юрисдикции и представление этой информации в сети "Интернет".

В рамках указанного дела в интересах Целенко Н.А. определением Новоуренгойского городского суда ЯНАО от 01.02.2022 наложен арест на квартиру расположенную по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, мкр. Восточный, дом 6, корпус 4А, кв. 48, с кадастровым номером 89:11:050102:2036, по делу N 2-2155/2021.

Таким образом, на дату объявления торгов по реализации спорного объекта недвижимости состоявшимися (25.01.2022) и дату заключения договора купли-продажи по результатам торгов (26.01.2022), в суде общей юрисдикции уже был инициирован спор о праве на указанный объект (24.01.2022), а на дату регистрации перехода прав собственности (04.02.2022) имелся судебный акт о наложении ареста на спорный объект (01.02.2022).

Соответственно, на момент проведения торгов и заключения договора между Быковой М.Н. и ООО "СП Фоника" квартира являлась предметом спора между Целенко Н.А. и ООО "СП Фоника".

Вместе с тем в пункте 1.2 договора от 26.01.2022, заключенного между Быковой М.Н. и ООО "СП Фоника" указано, что имущество принадлежит продавцу на праве собственности, никому другому не продано, не заложено, в споре под арестом и запретом не состоит, что не соответствовало действительности на момент заключения данного договора.

Доводы конкурсного управляющего о том, что ей было неизвестно о предъявлении Целенко Н.А. иска к ООО "СП Фоника", а также о том, что ей было неизвестно о наличии договора купли-продажи, заключенного с Целенко Н.А., суд первой инстанции правомерно посчитал необоснованными, поскольку договор купли-продажи спорной квартиры с Целенко Н.А. как сделка был зарегистрирован в Росреестре с октября 2006 года, дополнительно с указанием нового собственника ООО "СП "Фоника" с марта 2014 года.

Вопреки доводам конкурсного управляющего он не мог не знать о нахождении в производстве суда общей юрисдикции заявления Целенко Н.А. к должнику о признании права собственности, поскольку, как профессиональный участник антикризисных отношений, арбитражный управляющий должен собирать и анализировать сведения о финансовом состоянии должника, о заключенных им сделках, кредиторах и дебиторах должника, тем более в том случае, когда перечисленные сведения носят открытый характер.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также отмечает, что на рассмотрении Новоуренгойского суда ЯНАО находились заявления сотрудников ООО "СП Фоника" к ООО "СП Фоника" о признании права собственности на квартиры, реализованные обществом (дело N N 2-2237/2018 от 16.08.2018, 2-4036/2017 от 18.10.2017, 2-184/2018 от 02.02.2018, 2-2060/2018 от 18.07.2018, 2-697/2018 от 13.04.2018, 2-2992/2018 от 29.11.2018), которые судом удовлетворены, о чем не могло быть неизвестно конкурсному управляющему должника.

Действия конкурсного управляющего по инициированию в судебном порядке выселения Целенко Н.А. и членов ее семьи на основании судебного акта, отмененного 10.02.2022, не могут подменять собой надлежащий способ возврата имущества в конкурсную массу посредством оспаривания договора купли-продажи спорного объекта.

Таким образом, реализация имущества осуществлена при наличии сделки купли-продажи не признанной незаконной, о чем в публикации об объекте, выставленном на торги, конкурсным управляющим не сообщалось.

Как следует из материалов дела, в сообщении о проведении торгов, опубликованных в ЕФРСБ, было указано, что квартира самовольно занята третьими лицами, что не соответствует действительности, поскольку имелся действующий договор купли-продажи от 01.08.2006 в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2014.

При этом не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора аргумент конкурсного управляющего об отсутствии у него сведений о наличии оплаты Целенко Н.А. спорного жилого помещения, поскольку реальность данных правоотношений установлена судом общей юрисдикции.

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, у конкурсного управляющего не имелось оснований к выставлению на торги объекта недвижимости при наличии не расторгнутого договора купли-продажи от 01.08.2006 и в отношении которого не разрешен спор о праве.

Кроме того, судом первой инстанции также указано, что изначально в 2006 году при регистрации сделки купли-продажи, учитывая условия договора о рассрочке платежа, необходимо было зарегистрировать соответствующее обременение в виде ипотеки в силу закона.

Указание неполной (или недостоверной) информации о предмете торгов, по убеждению суда, привело к нарушению прав и законных интересов фактического владельца недвижимости Целенко Н.А., а также покупателя спорного объекта Быковой М.Н., поскольку ввело последнюю, как потенциального покупателя, в заблуждение относительно приобретаемого имущества, а также лишило возможности сформировать полное и реальное представление о данном объекте, что влияет на желание покупателей участвовать в проводимых торгах

Быкова М.Н. в отзыве на апелляционную жалобу указала, что при доведении информации о наличии такого договора до участников торгов, объект был бы реализован по цене значительно ниже итоговой, так как покупка такого объекта подразумевает участие в длительных судебных тяжбах и несет значительные риски для покупателя. Быкова М.Н. же от участия в подобных торгах воздержалась бы вовсе.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что содержание сообщения о продаже на торгах имущества не соответствует требованиям пункта 2 статьи 448 ГК РФ, поскольку в документации указана информация об имуществе, не соответствующая предложенному к реализации.

Нарушение порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением правил организации и порядка проведения торгов.

В силу статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса (пункт 2).

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, правомерно пришел к выводу о том, что заявленные Целенко Н.А. требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры Быковой М.Н., подлежат применению положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

ООО "СП "Фоника" и Быкова М.Н. в договоре от 26.01.2022 не отошли от диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать квартиру. В связи с этим они оформили акт приема-передачи квартиры, однако данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: ООО "СП "Фоника" в принципе не могло передать квартиру Быковой М.Н., а Быкова М.Н. принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Целенко Н.А.

Указанный факт в судебном заседании в суде первой инстанции представитель Быковой М.Н. подтвердил, указав, что акт приема-передачи составлен без фактической передачи спорного объекта под условием, что фактическая передача состоится после выселения из квартиры третьих лиц. Однако в настоящее время такое выселение невозможно по причине отмены судебного акта о выселении.

Таким образом, основная обязанность по договору купли-продажи от 26.01.2022 не была исполнена продавцом ООО "СП "Фоника" - не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, Быкова М.Н. не приобрела право собственности на квартиру (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Доводы апелляционной жалобы признаются несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были учтены, проверены судом при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.11.2022 по делу N А81-1827/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.А. Горбунова

Судьи

О.В. Дубок О.В. Зорина