Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2023 г. N 15АП-23688/22 по делу N А32-33356/2022

город Ростов-на-Дону

27 января 2023 г.

дело N А32-33356/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2022 по делу N А32-33356/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройклассик" (ИНН 2320099472, ОГРН 320237500117860)

к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

об обязании заключить дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройклассик" (далее - истец, общество, ООО "Стройклассик") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) об обязании заключить дополнительное соглашение от 22.10.2021 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900004911 от 01.12.2008, изложив п. 1 дополнительного соглашения от 22.10.2021 к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900004911 от 01.12.2008, в редакции:

Пункт 3.2. "Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 12917543,14 руб.

Налоговая ставка 0,85%.

12917543,14 руб. * 0,85% = 109799,11 руб. и устанавливается в соответствии с пунктом 3 "г" правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2022 требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчики просят отменить решение суда, ссылаясь на то, что предоставляя в аренду земельный участок площадью 998 кв.м с кадастровым номером 23:49:0125007:13, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, с видом разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации торгового центра", истец согласился, в том числе, с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы. Таким образом, основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части, касающейся арендной платы, отсутствует.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Стройклассик" указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

От ООО "Стройклассик" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.2008 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Стройклассик" заключен договор о предоставлении земельного участка пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900004911 (т. 1, л.д. 35-41), который зарегистрирован в установленном законом порядке 25.12.2008, регистрационный номер 1313/011/2008-096.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 998 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0125007:13, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, на земельном участке расположен торговый центр, д. 96а, с видом разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации торгового центра". Категория земель - земли населенных пунктов.

Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 01.11.2053 (пункт 2.1 договора).

Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 10.11.2008 (пункт 2.3 договора).

Исчисление арендной платы устанавливается с 10.11.2008 до 01.11.2053 (пункт 3.1 договора).

Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.12.2020 N 03-12-180/20 с 18.12.2020 составляет 213829 руб. (дополнительное соглашение от 23.08.2021, т. 1, л.д. 41).

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается (пункт 3.3 договора).

Как установлено в пункте 3.5 договора, размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

Как указывает истец, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125007:13 ограничен в гражданском обороте, так как входит во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта (утв. пр. Минздрава РСФСР от 21.10.1969 N 297), и на данном участке расположен объект капитального строительства, а именно: нежилое здание, назначение: торговый центр, площадью 2367,3 кв.м кадастровый номер 23:49:0125007:1969, ООО "Стройклассик" как арендатор земельного участка считает, что арендная плата, предусмотренная пунктом 3.2 договора от 01.12.2008 N 4900004911 и установленная в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 23.12.2020 N 03-12-180/20, определена с нарушением действующего законодательства.

В связи с тем, что согласно буквальному толкованию пункта 3.5. договора аренды изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами, ООО "Стройклассик" подготовлен и направлен в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому размер арендной платы устанавливается в соответствии с пунктом 3 "Г" правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, и, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Ответ на проект дополнительного соглашения, поданный истцом, из департамента не поступил, что послужило основанием обращения в суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд первой инстанции правильно исходили из того, что любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснений, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением N 582 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившей в силу с 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип N 7).

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы подлежит определению по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа N 7, в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность.

Основанием применения основного принципа N 7 является наличие двух условий: земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации); на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно нормам главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Как следует из сведений информационный системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи, указанный земельный участок находится в границах территории исторического поселения регионального значения в соответствии с Законом Краснодарского края от 23.07.2015 N 3223-КЗ "Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ, расположенных на территории Краснодарского края".

Кроме того, данный земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (утв. Минздрава РСФСР от 21.10.1969 N 297).

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями, и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 N 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 N 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125007:13 является ограниченным в обороте, так как входит во вторую зону санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, приведен правовой подход о том, что если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Таким образом, поскольку договор аренды заключен без проведения торгов, арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно абзацу 3 подпункта "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно материалам дела на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125007:13 имеется объект недвижимости: нежилое здание, назначение: торговый центр, площадью 2 367,3 кв. м кадастровый номер 23:49:0125007:1969, принадлежащее на праве долевой собственности ООО "Стройклассик" (1/2), что подтверждается выпиской из ЕГРН о государственной регистрации права от 16.09.2016 номер регистрации N 23-23/050/804/2016-7847/1.

Учитывая изложенное, суд пришел к верному выводу, что истец имеет право уплачивать арендную плату в размере, равном земельному налогу.

В соответствии с положениями главы 31 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 2 "налоговые ставки" решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" ставка земельного налога составляла 0,85% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций.

Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125007:13 в размере 8945662,82 руб. внесена в ЕГРН 03.02.2017 на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 N 2640; в размере 12917543,14 руб. внесена в ЕГРН 14.12.2020.

На основании вышеизложенного, арбитражный суд признал обоснованным требование о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. Поэтому при определении ее размера судебные инстанции правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о кадастровой стоимости земельного участка, указанной в публичной кадастровой карте. Кроме того, положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к спорным правоотношениям не применимы исходя из предмета и оснований требований, заявленных обществом и рассмотренных судебными инстанциями. Приведенные администрацией и департаментом в апелляционной жалобе доводы не влияют на оценку законности принятого по делу судебного акта.

Судебные расходы распределены судом первой инстанции между сторонами с учетом требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2022 по делу N А32-33356/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.Л. Новик Б.Т. Чотчаев