Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2023 г. N 20АП-8909/22 по делу N А68-6770/2022

г. Тула

30 января 2023 г.

Дело N А68-6770/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30.01.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца - Медведева А.И. (лично, паспорт), от ответчика - Черепенникова О.Е. (доверенность от 10.07.2022, паспорт, диплом), от третьего лица - Черепенникова О.Е. (доверенность от 17.02.2022, паспорт, диплом), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Медведева Андрея Игоревича на решение Арбитражного суда Тульской области от 03.11.2022 по делу N А68-6770/2022 (судья Н.А. Рыжикова), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Медведева Андрея Игоревича (ИНН 710300730275, ОГРНИП 322710000034317) к индивидуальному предпринимателю Козловой Надежде Анатольевне (ИНН 710605877106, ОГРНИП 319715400031671), третье лицо - Степанов Юрий Иванович, о признании договора аренды нежилого помещения от 01.05.2019 расторгнутым с 20.04.2022; обязании освободить нежилое помещение по адресу: Тульская область, г. Тула, квартал Малые Гончары, д. 12,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Медведев Андрей Игоревич (далее - истец, ИП Медведев А.И.) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Козловой Надежде Анатольевне (далее также - ответчик, ИП Козлова Н.А.) о признании договора аренды нежилого помещения от 01.05.2019 расторгнутым с 20.04.2022; обязании освободить нежилое помещение по адресу: Тульская область, г. Тула, квартал Малые Гончары, д. 12. Определением от 04.10.2022 суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Степанова Юрия Ивановича.

Решением суда от 03.11.2022 в иске отказано. Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене.

Истец доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск - удовлетворить. Представитель ответчика и третьего лица с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзывах, решение просил оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

01.05.2019 между Степановой Альбиной Владимировной (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Козловой Надеждой Анатольевной (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно предмету которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, квартал Малые Гончары, д. 12, общей площадью 106,4 кв. м с номерами на поэтажном плане 32, 33, 34, 35, 35-а, 42, 43, в том числе торговой площадью 68,5 кв. м с номером 33 - торговый зал (пункт 1.1 договора). Сдаваемое в аренду нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27.01.2004, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 71-01.30-19.2004- 0107, свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2004 N 382917 серия 71-АА (пункт 1.2 договора).

Настоящий договор заключен сроком на 5 лет, вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер месячной арендной платы за нежилое помещение на момент заключения договора составляет 10 000 рублей. Арендная плата вносится в следующем порядке: в день подписания настоящего договора и передаточного акта авансом за 1 последующий месяц; в следующие месяцы ежемесячно в срок до 10 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором арендодателю наличными или иным образом по соглашению сторон (пункт 3.2 договора). В силу пункта 4.4.1 арендодатель имеет право, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора, контролировать своевременность перечисления арендной платы и исполнение арендатором иных предусмотренных договором обязательств.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (свыше 15 дней) арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок либо уведомить о расторжении настоящего договора.

31.12.2021 умерла Степанова А.В., что подтверждается свидетельством о смерти от 03.01.2022.

Истец, указывая, что является наследником Степановой А.В. в отношении указанного имущества, считая, что ИП Козлова Н.А. пользуясь нежилым помещением, не вносила арендную плату с 01.01.2022 по настоящее время, направил в ее адрес требование от 18.04.2022 о расторжении договора аренды от 01.05.2019 с 22.04.2022 и освобождении нежилого помещения, которую последняя оставила без удовлетворения.

В связи с вышеизложенным истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нежилого помещения от 01.05.2019 расторгнутым с 20.04.2022; обязании освободить нежилое помещение.

В силу положений ст. 606, 614 ГК РФ на ответчика, как арендатора, возложена обязанность по внесению арендной платы в установленном законом порядке и размере.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

В силу статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.07.2022 правообладателем нежилого помещения, площадью 106, 4 кв. м с кадастровым номером 71:30:010212:501, местоположение: Тульская область, г. Тула, квартал Малые Гончары, д.12, является Степанов Юрий Иванович, общая долевая собственность 5/8, номер государственной регистрации 71:30:010212:501-71/045/2022-16 от 20.07.2022; документы-основания: свидетельство о праве на наследство по закону от 19.07.2022, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу от 19.07.2022.

Таким образом, ИП Медведев А.И. и Степанов Ю.И., став сособственниками спорного нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды от 01.05.2019, приобрели статус арендодателей в рамках правоотношений с ИП Козловой Н.А.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 244 Гражданского кодекса имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность; пункт 2 статьи 244 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Из материалов дела следует, что объект аренды - нежилое помещение общей площадью 106,4 кв. м, расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, квартал Малые Гончары, д. 12, в размере 3/8 доли принадлежит истцу, 5/8 доли принадлежит Степанову Ю.И.

В настоящем случае (поскольку истец лишен возможности получать причитающуюся ему 3/8 части арендной платы) суть спора состоит в разногласии между соарендодателями относительно порядка и размера получения каждым из них дохода от сданного в аренду имущества.

Как указано в статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Поскольку между соарендодателями не достигнуто соглашение относительно порядка и размера получения каждой из них дохода от сданного в аренду имущества, то по смыслу приведенной нормы настоящий спор подлежит разрешению не путем расторжения договора с арендатором, а посредством разрешения иска об определении порядка пользования имуществом (выделе в натуре части).

Материалы дела не содержат доказательств того, что истцом в установленном законом порядке выделена в натуре его доля из общего имущества, а равно, того, что судом определен порядок исполнения договора в части оплаты, который не исполняется ответчиком.

Суд области обоснованно указал, что по смыслу статьи 246 ГК РФ истец, направив ответчику требование о расторжении договора аренды, действовал в нарушение требований гражданского законодательства о правилах распоряжения общей долевой собственностью, не был правомочен распоряжаться общим (спорным) имуществом без согласия другого участника общей долевой собственности и не мог требовать расторжения вышеуказанного договора без согласия третьего лица.

В данном случае намерение расторгнуть договор аренды помещения выразил только один из собственников - ИП Медведев А.И., в связи с чем требования истца о признании договора аренды помещения, имеющего двух собственников, расторгнутым, удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, истец не лишен права на обращение с заявлением об определении порядка пользования общим имуществом, а так же порядка исполнения договора аренды в части распределения причитающейся ему оплаты. Одновременно с подачей подобного иска истец вправе ходатайствовать о применении обеспечительных мер на период судебного разбирательства.

Кроме того судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54), при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе при одностороннем отказе стороны от договора.

Из материалов дела следует, что ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с января 2022 года, истец не представил в материалы дела уведомлений о смене собственника арендуемого имущества, а также о смене реквизитов для внесения арендной платы.

Ответчиком в материалы дела представлена выписка из ЕГРЮЛ в отношении спорного помещения, в которой истец не указан как собственник.

Ссылка истца на личную встречу в феврале 2022 года не принимается судом, как не подтвержденная имеющимися в материалах дела доказательствами.

Кроме того, ответчиком при рассмотрении дела представлены доказательства внесения арендной платы в полном объеме второму сособственнику имущества - третьему лицу (л. д. 90-97).

Таким образом, погашение всей задолженности по арендной плате, взысканной решением суда, на счет одного из участников общей долевой собственности следует признать исполнением в пользу всех участников общей собственности, которые выступают по отношению к обществу как солидарные кредиторы (статья 326 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу пункта 4 статьи 326 Кодекса солидарный кредитор, получивший исполнение от должника, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Получение одним из участников общей долевой собственности арендной платы за пользование общей вещью, в том числе приходящейся на долю другого сособственника, не может быть признано неосновательным обогащением за счет арендатора, поскольку арендатор исполнил свою обязанность по внесению арендной платы, а дальнейшее распределение полученных денежных средств между участниками общей собственности относится к их взаимоотношениям по использованию общей вещи (ст. 248 ГК РФ), в которых арендатор не участвует и которые как таковые не затрагивают прав и законных интересов арендатора. Погашение задолженности по арендной плате в адрес одного из сособственников полностью прекращает соответствующее обязательство арендатора и защищает его от повторного иска о взыскании той же задолженности от другого сособственника.

В отсутствие соглашения о порядке внесения арендной платы, а также о порядке использования имущества, находящегося в общей долевой собственности истца и третьего лица такое исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы следует признать надлежащим.

При этом истец не лишен права на требование соответствующей части полученной арендной платы в спорный период с третьего лица.

Руководствуясь пунктом 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 03.11.2022 по делу N А68-6770/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина А.Г. Селивончик