Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2024 г. N 10АП-5444/24 по делу N А41-81427/2023

г. Москва

23 апреля 2024 г.

Дело N А41-81427/23

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Бархатовой Е.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: Мартенс Е.Д.,

при участии в заседании:

от истца: Губанова Р.Ю., доверенность от 29.02.2024,

от ответчика: Найкина Я.Е., доверенность от 19.01.2024,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Батыревой Наталии Алексеевны на решение Арбитражного суда Московской области от 01.02.2024 по делу N А41-81427/23, по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (ИНН 5036154780, ОГРН 1155074010288, дата регистрации: 17.12.2015, юридический адрес: 142100, Московская область, Подольск город, Кирова улица, дом 4)

к Индивидуальному предпринимателю Батыревой Наталии Алексеевне (ИНН 614305991606, ОГРНИП 321774600801226, дата регистрации в качестве ИП: 22.12.2021, адрес: 108803, г. Москва, п. Воскресенское, д. Губкино, ул. Кронбургская, д. 9, корп. 5, кв. 3)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН 7725131814, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, Московская область, г. Красногорск, бульвар Строителей, д. 1)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.09.2015 N 33 за 2 квартал 2023 в размере 118 818 руб. 00 коп., пени за период с 08.06.2023 по 02.08.2023 в размере 4 199 руб. 78 коп., о расторжении договора аренды от 21.05.2015 N 33; об обязании передать земельный участок по акту,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Батыревой Наталии Алексеевне (далее -ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.09.2015 N 33 за 2 квартал 2023 в размере 118 818 руб. 00 коп., пени за период с 08.06.2023 по 02.08.2023 в размере 4 199 руб. 78 коп., о расторжении договора аренды от 21.05.2015 N 33; об обязании передать земельный участок по акту.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.02.2024 исковые требования частично удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между истцом (далее - арендодатель) и ООО "Русвелл" (далее - арендатор) заключен Договор аренды земельного участка от 21.09.2015 N 33 (далее - договор) по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 50:55:0020237:171 категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использования - "для автомойки с магазином", расположенный по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Машиностроителей 34б (п. 1.1 договора).

Договор аренды заключен сроком на 49 лет (п. 2.1 договора аренды).

Размер арендной платы за участок на дату заключения договора установлен в Приложении N 2 (Расчет арендной платы) (п. 3.1 договора аренды).

Арендная плата за участок вносится ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.2 договора аренды).

За нарушение срока внесения аренной платы арендатор уплачивает арендодателя пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора аренды).

Также согласно п. 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использования участка не целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается Актом приема-передачи от 21.09.2015.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 30.11.2015.

В дальнейшем права и обязанности арендатор по договору аренды перешли к ответчику на основании Договора уступки прав и обязанностей от 03.09.2019.

Обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в связи, с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за 2 квартал 2023 года в размере 118 818 руб. 00 коп., пени за период с 08.06.2023 по 02.08.2023 в размере 4 199 руб. 78 коп.

Также в рамках проведения работы по вовлечению в оборот неиспользуемых земельных участков, истец письмом от 11.04.2023 N 31-2418-исх уведомил ответчика о необходимости направить в срок до 10.05.2023 информацию, подтверждающую использование земельного участка по его целевому назначению (запросы в органы государственной и муниципальной власти о получении градостроительного плана, разрешения на строительство объекта на участке либо обращение за такими документами и т.д.).

Ответчиком такая информация в адрес истца не направлена.

01.08.2023 в ходе осмотра земельного участка истцом установлено, что арендуемый ответчиком земельный участок по всему периметру не имеет ограждения, доступ на территорию свободный, признаков какой-либо хозяйственной деятельности не обнаружено, участок не окошен, полностью зарос древесно-кустарниковой растительностью, в соответствии с установленным видом Разрешенного использования не эксплуатируется, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 01.08.2023 с фотоматериалами.

Согласно п. 4.4.2 договора аренды арендатор (ответчик) обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что подтверждается претензией от 02.08.2022 исх.N 31/4807-исх, в которой ответчик был уведомлен о необходимости погашения задолженности, а также ему был предложено расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению и систематическим нарушением существенного условия договора по внесению арендной платы.

Оставление претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Судом первой инстанции установлено, что истец предлагал ответчику досрочно расторгнуть договор в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

Таким образом, истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

В материалы дела представлен акт осмотра от 19.01.2024 с приложением фотоматериалов, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:55:0020237:171, общей площадью 800 кв. м, разрешенное использование "для автомойки с магазином", расположенный по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Машиностроителей, д. 34 б, не огорожен, доступ на территорию свободный. Объекты капитального строительства отсутствуют. Территория участка полностью занята древесно-кустарниковой растительностью.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что он осваивает и/или использует земельный участок по целевому назначению, в материалы дела не представил.

Представленный ответчиком в материалы дела договор на разработку проектной документации от 15.05.2023 обоснованно не принят судом первой инстанции в качестве доказательства использования земельного участка по целевому назначению с учетом того что ответчик арендует спорный земельный участок с 03.09.2019.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении договора аренды земельного участка от 21.09.2015 N 33, поскольку материалами дела подтверждается факт неиспользования ответчиком земельного участка.

Истцом также заявлено требование об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:55:0020237:171 по акту приема-передачи.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Акта возврата спорного земельного участка в материалах дела не имеется.

Поскольку в установленном порядке обстоятельства по спору ответчиком не оспорены, законные основания пользования ответчиком спорным объектом прекращены, доказательств того, что спорный объект ответчиком возвращен, в материалы дела не представлены, то требования истца о возврате земельного участка обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Довод ответчика о нарушении судом первой инстанции правил подсудности рассматриваемого дела отклоняется апелляционным судом.

Согласно части 4 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если при рассмотрении дела в арбитражном суде выяснилось, что оно подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, арбитражный суд передает дело в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области или суд автономного округа того же субъекта Российской Федерации для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Согласно части 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к подведомственности арбитражных судов отнесены экономические споры с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке, а в случаях, предусмотренных законом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Статьей 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Из смысла данных процессуальных норм следует, что определяющими моментами отнесения того или иного дела к подведомственности арбитражных судов является субъектный состав и предмет спора (экономический характер требования).

В рассматриваемом деле истец является индивидуальным предпринимателем, имеющим право осуществлять предпринимательскую деятельность, статус которого он по настоящее время не утратил, то есть, субъектный состав спора свидетельствует о его подсудности арбитражному суду.

На основании изложенного, поскольку субъектный состав и предмет спора соответствуют делам, рассматриваемым арбитражными судами, оснований для удовлетворения ходатайства и направления дела по компетенции в суд общей юрисдикции у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01.02.2024 по делу N А41-81427/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Е.А. Бархатова М.И. Погонцев