Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2023 г. N 18АП-18587/22 по делу N А07-29196/2021

г. Челябинск

02 февраля 2023 г.

Дело N А07-29196/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Камаева А.Х., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шпанагель Т.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2022 по делу N А07-29196/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

с использованием систем веб-конференции:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Зарипова Гузель Камилевна (паспорт, доверенность от 20.01.2022, срок действия по 19.01.2023, диплом).

в зале судебных заседаний:

общества с ограниченной ответственностью "Анмар" - Борисова Анастасия Геннадьевна (паспорт, доверенность от 10.01.2023, срок действия три года, диплом),

Прокуратуры Республики Башкортостан - Валишин Разиф Раисович (служебное удостоверение, доверенность от 08.07.2022, срок действия 1 год),

общества с ограниченной ответственностью Башстройнур -Кайбышева Светлана Александровна (паспорт, 20.01.2023, срок действия 3 года, диплом, свидетельство о заключении брака),

Кудряшов Максим Леонидович (паспорт) присутствует в качестве слушателя.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители иных лиц не явились.

С учетом мнения присутствующих представителей и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц лиц.

Прокуратура Республики Башкортостан (далее - истец) обратилась с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, ответчик-1), обществу с ограниченной ответственностью "Анмар" (далее - ООО "Анмар", ответчик-2) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 18.06.2021 N 75-21, заключенного между Министерством и ООО "Анмар"; о применении последствий недействительности сделки и обязании ООО "Анмар" возвратить Министерству по акту приёма - передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, площадью 23907 кв.м.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2021 по заявлению истца приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Башкортостан производить любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.11.2021 судом по заявлению истца приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО "Анмар" осуществлять строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, площадью 23 907 кв.м.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация).

Решением суда первой инстанции от 22.11.2022 (резолютивная часть от 15.11.2022) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Прокуратура (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы указал, что в данном случае существенное значение имеет цель предоставления и фактическое использование земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Учитывая, что на момент присоединения ООО "Башстройнур" к договору аренды земельный участк являлся единым и имел признаки неделимости ввиду нахождения на нем нескольких объектов, право собственности на которые принадлежало разным лицам, его использование возможно только на условиях договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

По мнению апеллянта, положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации к указанным правоотношениям не применимы.

Апеллянт считает, что заключением дополнительного соглашения ООО "БашстройНур" реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680. Объекты получены в результате раздела объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680. Таким образом, единый объект с кадастровым номером 02:55:010715:1680 преобразован в целях ввода здания по секциям. Все последующие действия сторон по преобразованию земельного участка и объекта незавершенного строительства совершены с целью обхода требований законодательства о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка. Данному обстоятельству судом оценка не дана.

Податель жалобы ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств того, что объекты 02:55:010715:3467, 02:55:010715:3468, 02:55:010715:3469 являются вновь построенными. Также в материалах дела отсутствуют доказательства снятия с кадастрового учета объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680. Кроме того, указал, что из акта осмотра земельного участка от 25.04.2022 следует, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:4079, 02:55:010715:4080, 02:55:010715:4081 на спорном земельном участке фактически отсутствуют. Указанные обстоятельства ставят под сомнение факт проведения на участке каких-либо строительных работ до предъявления искового заявления прокурором. Таким образом, ООО "Анмар" с целью придания законности оформления прав на земельный участок действовало недобросовестно, чем злоупотребило своими правами. Между тем суд данному обстоятельству никакой оценки не дал.

Апеллянт считает неправомерными выводы, что ограничения по однократному предоставлению вновь образованного земельного участка на данную ситуацию не распространяются, поскольку ООО "Анмар" и ООО "БашстройНур" ранее такой участок для завершения строительства не предоставлялся, поскольку заключением дополнительного соглашения ООО "БашстройНур" реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680.

По мнению апеллянта, выводы суда о непринятии арендодателем мер по изъятию объекта незавершенного строительства, что повлекло возможность предоставления земельного участка для завершения строительства, также противоречат положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

От общества с ограниченной ответственностью "БАШСТРОЙНУР" поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле. Отзыв приобщен к материалам дела.

От общества с ограниченной ответственностью "Анмар" поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле. Отзыв приобщен к материалам дела.

От Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле. Отзыв приобщен к материалам дела.

От общества с ограниченной ответственностью "Анмар" поступило заявление об отмене обеспечительных мер, изложенное в тексте отзыва.

Заявление об отмене обеспечительных мер рассмотрено в судебном заседании 31.01.2023, удовлетворено, о чем вынесено отдельное определение от 31.01.2023.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.07.2011 между Министерством и ООО "Торгово-Сервисный Комплекс "Центральный рынок" заключен договор N М117-11 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 02:55:010715:57 расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием "для строительства, реконструкции и эксплуатации выставочных павильонов", общей площадью 90816 кв. м. Срок аренды с 22.01.2011 по 21.01.2016.

В соответствии с дополнительным соглашением N М117/2-11 о присоединении к договору аренды земельного участка N М117-11 от 08.07.2011, заключенным 28.07.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО г. Уфы) и ООО "БашстройНур", последнему в аренду предоставлен указанный земельный участок для строительства, реконструкции и эксплуатации выставочных павильонов, административно-жилых объектов.

08.10.2015 отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа г. Уфа РБ ООО "БашстройНур" выдано разрешение N 02-RU03308000-705Ж-2015 на строительство объекта "Административно-жилые объекты со сносом существующих павильонов 2,3 по ул. Менделеева, 158 в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в границах земельного участка кадастровым номером 02:55:010715:57, сроком действия до 08.09.2021. Разрешением предусмотрено строительство объекта из 6-ти секций.

28.06.2016 за ООО "БашстройНур" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, площадью 80 818,3 кв. м.

22.04.2016 между УЗИО г. Уфы и ООО "Экспо-Плаза" заключен договор N 343-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием "под торговые центры, деловое управление, предпринимательство", общей площадью 90816 кв. м срок аренды с 29.09.2014 по 29.09.2025.

02.09.2016 между УЗИО г. Уфы и ООО "БашстройНур" заключено дополнительное соглашение N 343/1-16 о присоединении к договору аренды N 343-16 от 22.04.2016, в соответствии с которым ООО "БашстройНур" предоставлен в аренду указанный земельный участок с разрешенным использованием "под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680".

Данное дополнительное соглашение заключено на основании пп. 10 п. 2, 5 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Пунктом 2 дополнительного соглашения N 343/1-16 определено, что все обязательства сторон за исключением размера арендной платы и срока действия договора определяются договором аренды N 343-16 от 22.04.2016. Срок аренды с 04.07.2016 по 04.07.2019.

Между тем разрешение на ввод в эксплуатацию объекта "Административно-жилые объекты со сносом существующих павильонов 2, 3 по ул. Менделеева, 158 в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в границах земельного участка кадастровым номером 02:55:010715:57 не выдавалось.

23.07.2020 между ООО "БашстройНур" и ООО "Анмар" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым к ООО "Анмар" перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715: 1680.

В соответствии с дополнительным соглашением N 343/3-16 от 16.10.2020 о присоединении к договору аренды земельного участка N 343-16 от 22.04.2016, заключенным между УЗИО г. Уфы и ООО "Анмар", земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, для иных видов жилой застройки", целевым использованием "занимаемый складскими и административными зданиями, под коммунальное обслуживание" предоставлен ООО "Анмар" в аренду.

При этом в результате разделения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 на основании заявления ООО "Анмар" 08.12.2020 на государственный кадастровый учет поставлены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467.

Из технического плана на основании, которого производился раздел объекта незавершенного строительства, следует, что рассматриваемый объект был поставлен на кадастровый учет с графическими данными одной секции административно-жилого объекта, при этом площадь застройки указана, как всей застраиваемой территории. Раздел объекта произведен в целях ввода здания по секциям.

В этот же день за ООО "Анмар" зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.

Далее, 11.12.2020 между УЗИО г. Уфы и ООО "Анмар" заключено дополнительное соглашение о внесении изменений N 1 в дополнительное соглашение N 343/3-16 от 16.10.2020 о присоединении к договору аренды земельного участка ЛФ 343-16 от 22.04.2016.

В пункте 1 дополнительного соглашенияN 1 слова "в соответствии со ст. 22, ст. 39.1, ст. 39.2, пп. 9 п. 2 ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8, ст. 39.17, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации" изложены в редакции "в соответствии со ст. 22, ст. 39.1, ст. 39.2, пп. 9, пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8, ст. 39.17, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации;

слова "занимаемый складскими и административными зданиями, под коммунальное обслуживание" изложены в редакции "занимаемый складскими и административными зданиями, под коммунальное обслуживание, для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467".

В пункте 3 дополнительного соглашения слова "срок аренды устанавливается с 31.08.2020 г. до 29.09.2025 г." изложены в редакции "срок аренды устанавливается с 31.08.2020 по 10.12.2023".

В результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельных участков путем разделения земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 на основании обращения ООО "Анмар" на государственный кадастровый учет 01.04.2021 поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845.

18.06.2021 между Министерством и ООО "Анмар" заключен договор N 75-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, площадью 23907 кв. м, с видом разрешенного использования "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочная ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, охрана природных территорий", целевое (функциональное) использование "для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467".

Как указывает истец, данный договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований земельного законодательства, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец считает, что спорный земельный участок предоставлялся ООО "БашстройНур" путем присоединения к договору аренды земельного участка от 02.09.2016 N 343-16 в соответствии с дополнительным соглашением 343/1-16 от 22.04.2016, соответственно, первоначальным собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 ООО "БашстройНур" реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду на 3 года для завершения его строительства.

Следовательно, для заключения спорного договора аренды земельного участка отсутствовали условия, предусмотренные пп. 10, п. 2, 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и у Министерства не имелось законных оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления без проведения торгов земельного участка.

Прокуратура РБ, указывает на то, что в результате указанных действий ответчиков нарушены интересы публично-правового образования - Республики Башкортостан, а также неопределенного круга лиц, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в частности с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными органами.

Исходя из части 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 указанной статьи).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", следует, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

Как следует из материалов дела, Прокуратура обратилась с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 18.06.2021 N 75-21, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Общие положения о последствиях недействительности сделки определены в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума от 23.06.2015 N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25).

Заявляя требование о признании договора аренды земельного участка от 18.06.2021 N 75-21, применении последствий недействительности ничтожной сделки, Прокуратура указала, что в нарушение требований действующего земельного законодательства спорный земельный участок ранее уже предоставлялся ООО "БашстройНур" путем присоединения к договору аренды земельного участка от 02.09.2016 N 343-16 в соответствии с дополнительным соглашением 343/1-16 от 22.04.2016 для завершения строительства объекта, соответственно, первоначальным собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 ООО "БашстройНур" реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду на 3 года для завершения его строительства. Так же истец указывает на то, что спорный договор заключен в обход закона.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в совокупности коллегия не усматривает оснований для признания доводов Прокуратуры РБ обоснованными.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 N 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 и Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2022 N Ф09-7572/2022.

Как следует из обстоятельств настоящего дела, публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 правом на обращение в суд в порядке, предусмотренном статьей 239.1 Гражданского кодекса, с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка (после 05.07.2019), на котором расположен объект, не воспользовался.

В итоге объект незавершенный строительством был продан ООО "Анмар" по договору купли-продажи от 23.07.2020.

После чего ООО "Анмар" было заключено дополнительное соглашение N 343/3-16 от 16.10.2020 в редакции дополнительного соглашения N 1.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что непредоставление земельного участка для завершения строительства породит правовую неопределенность в отношении расположенного на таком земельном участке объекта, не законченного строительством, при этом возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, нарушает баланс публичных и частных интересов.

При этом из материалов дела следует и судами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:3845 имеются объекты незавершенные строительством, право собственности на которые зарегистрировано за ООО "Анмар" 08.12.2020, что подтверждается данными ЕГРН, реестровыми делами.

При этом ООО "Анмар" в материалы дела представлены документы, подтверждающие, что на момент заключения договора N 75-21 аренды на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:3845 силами подрядчика - ООО "Строй Лидер" были возведены объекты незавершенного строительства, которые в дальнейшем при осуществлении кадастрового учета получили кадастровые номера 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467, однако, из-за выявленных недостатков ООО "Анмар" не принял результат работ от подрядчика (письменные пояснения ООО "Анмар" от 17.05.2022) и, в связи с чем обществом "Анмар" произведен демонтаж объектов кадастровые номера 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467 (т. 4 л.д. 133).

Однако суд апелляционной инстанции учитывает, что демонтаж произведен после обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Между тем согласно акту осмотра от 25.04.2022 (т. 4 л.д. 84) на земельном участке располагается объект незавершенный строительством с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468.

Доказательств того, что объект незавершенный строительством не существует фактически в материалы дела не представлено.

Более того, коллегия учитывает, что суд первой инстанции разъяснял сторонам право на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, однако, стороны своим правом не воспользовались.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что договор N 75-21 устанавливает срок аренды в пределах срока, установленного дополнительным соглашением N 343/3-16 от 16.10.2020 в редакции дополнительного соглашения N 1 (с 02.04.2021 по 31.08.2023 - 2 года 4 месяца).

Коллегия обращает внимание на то, что по договору N 75-21 в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, площадью 23907 кв. м, с видом разрешенного использования "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочная ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, охрана природных территорий", целевое (функциональное) использование "для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467".

Указанный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57.

Как указано в статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

На основании статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае был осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 и образованы новые земельные участки, в том числе с кадастровым номером 02:55:010715:3845, который был предоставлен ООО "Анмар" для завершения строительства объектов незавершенных строительством, принадлежащих ему на праве собственности и расположенных в границах данного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 75-21 срок аренды устанавливается с 02.04.2021 до 31.08.2023, то есть в пределах срока, установленного дополнительным соглашением о внесении изменений N 1 от 11.12.2020.

При этом земельный участок 02:55:010715:57 в настоящее время существует как самостоятельный объект недвижимости в измененных границах и площади.

Таким образом, предоставление образованного земельного участка 02:55:010715:3845 в аренду ООО "Анмар" без проведения торгов полностью соответствует вышеизложенным положениям законодательства.

С учетом изложенного доводы апеллянта не могут быть признаны обоснованными.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, взыскание государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с заявителя не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2022 по делу N А07-29196/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Прокуратуры Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

А.Х. Камаев В.А. Томилина