Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2023 г. N 13АП-40596/22 по делу N А56-90090/2015

г. Санкт-Петербург

06 февраля 2023 г.

Дело N А56-90090/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Будариной Е.В.

судей Морозовой Н.А., Серебровой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Воробьевой А.С.,

при участии:

от ООО "ИТНОК": представитель Деревенский М.Г. по доверенности от 03.08.2021,

от АО "Банк ДОМ.РФ": представитель Ли М.Г. по доверенности от 21.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "ИТНОК" (регистрационный номер 13АП-40596/2022, 13АП-38535/2022) и акционерного общества "Банк ДОМ.РФ" (регистрационный номер 13АП-40596/2022) на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2022 по делу N А56-90090/2015, принятое по заявлению конкурсного управляющего Гамичева А.И. об утверждении положения о порядке и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью ООО "СБМ",

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2016 (резолютивная часть объявлена 23.11.2016) ООО "СБМ" (далее - Общество, Должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство на срок шесть месяцев, конкурсным управляющим назначен Гамичев Александр Иванович.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством о разрешении разногласий по порядку и условиям проведения торгов по реализации залогового имущества должника, в котором просил утвердить подготовленное конкурсным управляющим Положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО "СБМ", обремененного залогом, в окончательной редакции от 26.04.2022 (далее - Положение о торгах, Положение).

Определением арбитражного суда от 29.04.2022 ходатайство конкурсного управляющего удовлетворено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 указанное определение отменено, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Гамичева А.И. отказано.

24 августа 2022 года Гаимчев А.И. обратился в Арбитражный суд города Санкт - Петербурга и Ленинградской области с заявлением об утверждении уточненного положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества ООО "СБМ, находящегося в залоге АО "Банк ДОМ.РФ" (далее - Положение, Положение о продаже).

В доработанной редакции Положения конкурсный управляющий предлагает реализовать залоговое имущество в составе одного лота с установлением начальной продажной цены в размере 72 000 500,00 руб., а именно:

- нежилые помещения 8Н, 29Н, ЗОН, 31Н, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Комсомола, д. 1-3, лит. М, общей площадью 1912,6 кв.м, кадастровый номер 78:10:0511201:3183;

- нежилые помещения 20-Н, 21-Н, 22-Н, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Комсомола, д. 1-3, лит. М, общей площадью 1162,2 кв.м, кадастровый номер 78:10:0511201:3168;

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Комсомола, д. 1-3, лит. М, площадью 4698,00 кв.м, кадастровый номер 78:10:0511201:33.

Определением от 07.11.2022 суд первой инстанции удовлетворил заявленные конкурсным управляющим требования.

Не согласившись с указанным определением суда, кредиторы ООО "ИТНОК" (далее - Компания) и АО "Банк ДОМ.РФ" (далее - Банк) обратились с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемый судебный акт изменить, принять по делу новый судебный акт, которым предусмотреть продажу залогового имущества Должника в порядке, предложенном апеллянтами.

Суть доводов апелляционной жалобы Компании в данном случае сводится к невозможности реализации нежилого помещения 8Н, входящего в состав помещения с кадастровым номером 78:10:0511201:3183, поскольку оно является самовольной постройкой и не может быть реализовано в силу запрета, прямо установленного статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Банк в своей жалобе ссылается на то, что в случае продажи имущества единым лотом будет нарушено право Российской Федерации, являющейся сособственником помещения с кадастровым номером 78:10:0511201:3183, на преимущественное приобретение принадлежащей Должнику доли в праве собственности на указанное помещение.

Также Банк не согласен с размером "шага аукциона", отсутствием в Положении прямого указания на условия приобретения имущества его сособственником и включение в Положение порядка проведения торгов в форме публичного предложения.

В судебном заседании представители ООО "ИТНОК" и Банка доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Конкурсный управляющий ООО "СБМ" Гамичев А.И. в отзыве на апелляционные жалобы просил оставить их без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого определения проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется конкурсным управляющим в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно положениям абзаца третьего пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

В данном случае конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством об утверждении Положения о торгах в связи с тем, что оно не было утверждено залоговым кредитором.

Повторно исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия установила следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из материалов дела, 08.10.2004 между Комитетом по управлению городским имуществом Администрации Санкт - Петербурга (арендодатель, далее - Комитет) и открытым акционерным обществом "Арсенал машиностроительный" (арендатор, далее - Компания) заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора N 04-ЗД01989, в соответствии с которым Комитет передал в аренду Компании земельный участок площадью 4698,00 кв.м. с кадастровым номером 78:10:0511201:33, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Комсомола, д. 1-3, лит. М.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 27.03.2008 права и обязанности арендатора указанного земельного участка по договору N 04-ЗД01989 от 08.10.2004 перешли к Обществу.

В рассматриваемой ситуации подлежащие реализации нежилые помещения и право аренды земельного участка, на котором они находятся, объединены в один лот.

Вместе с тем, при утверждении уточненного конкурсным управляющим Положения о продаже судом первой инстанции не было учтено следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, помещение с кадастровым номером 78:10:0511201:3183, в состав которого входят нежилые помещения 8Н, 29Н, ЗОН и 31Н, принадлежит на праве общей долевой собственности Должнику (доля в праве 15488/19126) и Российской Федерации (доля в праве 131/19126).

Указанные сведения в Положении о продаже не отражены, при том, что потенциальные участники торгов должны обладать полной информацией о составе и собственниках имущества, выставляемого на торги.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Таким образом, при объединении всех объектов недвижимости в один лот преимущественное право покупки Российской Федерацией доли Должника в указанном выше помещении будет нарушено не только ввиду невозможности определения стоимости этой доли по результатам торгов, так как начальная продажная цена установлена для всего недвижимого имущества в целом, но и в связи с тем, что такой порядок его реализации противоречит основным положениям и принципам гражданского права, поскольку сособственник помещения, возможно заинтересованный только в выкупе доли Должника, в силу действующего законодательства будет связан необходимостью приобретения всего выставленного на торги имущества, в связи с чем право такого лица на участие в торгах в принципе ограничивается по объективным причинам (пункты 1,2 статьи 1, статьи 124, 380, 381, 448 ГК РФ, статьи 138, 139 Закона о банкротстве).

Также апелляционный суд считает необходимым отметить, что при вынесении своего постановления от 19.07.2022 по обособленному спору N А56-90090/2015-з.15 суд апелляционной инстанции руководствовался необходимостью соблюдения при определении количества лотов (Положение о продаже в редакции конкурсного управляющего от 26.04.2022) положений статьи 552 ГК РФ с учетом передачи земельного участка в аренду Должнику по договору N 04-ЗД01989 от 08.10.2004 в части, соответствующей доле арендатора в расположенном на нем здании, поскольку в случае приобретения выставленного на торги имущества разными лицами к последним в силу закона перейдет право пользования земельным участком на тех же условиях, что были установлены для Общества, то есть в части, пропорциональной площади приобретенных объектов недвижимости.

Относительно доводов Банка о снижении размера задатка и "шага аукциона" (пункты 2,1, 4.3.6, 5.4 Положения) апелляционный суд отмечает, что в указанной части условия уточненного Положения о торгах не противоречат требованиям пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве, а указание апеллянта на то, что снижение размера задатка и "шага аукциона" позволит привлечь к участию в торгах наибольшее количество покупателей, основано лишь на ничем не подтвержденных предположениях Банка.

Также апелляционный суд соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции относительного того, что наличие в составе выставляемого на торги имущества нежилого помещения, признанного самовольной постройкой и являющегося неотъемлемой частью помещения с кадастровым номером 78:10:0511201:3183, не препятствует проведению торгов, поскольку соответствующая информация подлежит отражению в объявлении о проведении торгов, следовательно, потенциальные покупатели будут осведомлены о возможном несении за их счет (как новых собственников) дополнительных затрат, связанных с исполнением решения Арбитражного суда города Санкт - Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2022 по делу N А56-13529/2019.

Доводы Банка об исключении из Положения о продаже раздела восьмого правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку установление спорным Положением порядка проведения торгов имуществом Должника в форме публичного предложения на случай признания повторных торгов несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в них или не заключения договоров купли-продажи, позволит предотвратить негативные для Должника и его конкурсных кредиторов последствия в виде необоснованного затягивания сроков реализации конкурсной массы, при том, что доказательств несоответствия условий раздела 8 Положения нормам Закона о банкротстве материалы спора не содержат.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое определение Арбитражного суда города Санкт - Петербурга и Ленинградской области подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления, при этом судебная коллегия отмечает, что конкурсный управляющий или иные заинтересованные лица не лишены права вновь обратиться с соответствующим ходатайством после устранения обстоятельств, послуживших основанием для отмены обжалуемого судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

С учетом положений части 5 статьи 96 АПК РФ принятые в рамках рассмотрения настоящей апелляционной жалобы обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2022 по делу N А56-90090/2015 отменить, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Гамичева А.И. отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Бударина

Судьи

Н.А. Морозова А.Ю. Сереброва