Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2023 г. N 15АП-19306/22 по делу N А01-2103/2022

город Ростов-на-Дону

08 февраля 2023 г.

дело N А01-2103/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Романовым А.А.,

при участии:

от ООО "Альфа" - представитель Хуаде М.А. по доверенности от 30 августа 2021 года,

от отдела земельно-имущественных отношений - представитель Агаркова Ю.А. по доверенности от 18 июля 2022 года,

от Администрации муниципального образования Красногвардейский район - представитель Агаркова Ю.А. по доверенности от 29 декабря 2021 года,

от главы КФХ Мамхеговой А.М. - представитель Купин А.Ю. по доверенности от 17 октября 2022 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

дело N А01-2103/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 0101009176, ОГРН 1090101000604)

к ответчику: Отделу земельно-имущественных отношений Администрации муниципального образования Красногвардейский район Республики Адыгея,

при участии третьих лиц: Администрации муниципального образования Красногвардейский район Республики Адыгея, индивидуального предпринимателя- главы крестьянского (фермерского) хозяйства Мамхеговой Аминет Махмудовны,

о понуждении к заключению договоров аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Альфа" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея к отделу земельно-имущественных отношений Администрации муниципального района Красногвардейский район об обязании заключить договоры аренды земельных участков, которые ранее были переданы ООО "Альфа" по договорам аренды N 94/3 от 02.08.2010 и N 60/з12 от 12.07.2021 на новый срок на прежних условиях.

Исковые требования мотивированы необходимостью восстановления нарушенных прав истца.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 22.09.2022 заявление общества с ограниченной ответственностью "Альфа" удовлетворено. Суд обязал Отдел земельно-имущественных отношений Администрации муниципального образования Красногвардейский район заключить договор аренды земельного участка, который ранее передан ООО "Альфа" по договору аренды N 94/3 от 02.08.2010 и по договору аренды N 60/з12 от 12.07.2012 на новый срок и на прежних условиях.

Судебный акт мотивирован следующим.

13.07.2013 Управлением по охране окружающей среды и природным ресурсам Республики Адыгея обществу выдана лицензия серии МАЙ N 80086 ТЭ на право пользования участками недр, с целью добычи песчано-гравийной смеси при строительстве водного объекта (пруда), расположенном на территории Красногвардейского района Республики Адыгея в 0,8 км, южнее х.Барсуков. Срок действия лицензии - до 12.07.2036. В рамках действующей лицензии серии МАЙ N 80086 ТЭ между ООО "АЛЬФА" (арендатор) и Отделом земельно-имущественных отношений Администрации муниципального образования "Красногвардейский район" (арендодатель) заключены договоры аренды земельных участков N 94/з от 02.08.2010 и N 60/з-12 от 12.07.2012.

20.08.2020 Управлением по охране окружающей среды и природным ресурсам Республики Адыгея издан приказ N 196-К о прекращении действия выданной лицензии серии МАЙ N80086 ТЭ в связи с ликвидацией ООО "АЛЬФА" по решению регистрирующего органа (дата исключения из ЕГРЮЛ - 22.06.2020. В связи с исключением из Единого государственного реестра юридических лиц (ликвидацией) ООО "АЛЬФА" и в соответствии с приказом Управления по охране окружающей среды и природным ресурсам Республики Адыгея N 196-К от 20.08.2020 о прекращении действия выданной лицензии серии МАЙ N80086 ТЭ на добычу песчано-гравийной смеси при строительстве пруда, обязательства по договорам аренды земельных участков N 94/з от 02.08.2010 и N 60/з-12 от 12.07.2012 арендодателем были прекращены.

С целью восстановления нарушенных прав ООО АЛЬФА" направило в адрес Администрации МО "Красногвардейский район" письмо от 01.06.2022 с просьбой рассмотреть вопрос о возобновлении действия договора аренды N 94/3 от 02.08.2010 и договора аренды N 60/з12 от 12.07.2012.

Администрацией в адрес ООО "АЛЬФА" направлен ответ N 2225 от 23.06.2022, согласно которого Отдел земельно-имущественных отношений администрации МО "Красногвардейский район" пояснил, что возобновление действия договоров аренды земельных участков N 94/3 от 02.08.2010 и N 60/з12 от 12.07.2012 не представляется возможным.

Не согласившись с решением о прекращении действия договоров аренды земельных участков N 94/з от 02.08.2010 и N 60/з-12 от 12.07.2012 и отказом в возобновлении их действия, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Арбитражный суд Республики Адыгея исковые требования удовлетворил, сославшись на следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

При полном надлежащем исполнении Арендатором обязательств по Договору, с арендатором может быть заключен без проведения аукциона Договор аренды на новый срок, не превышающий длительности срока аренды по Договору, по цене не ниже определенной в отчете независимого оценщика, действующим на момент заключения Договора аренды на новый срок.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в письме от 10.09.1993 N С-13/ОП-276 достаточно доказать намерение арендодателя на заключение договора.

В отказе управления и в приказе от 20.08.2020 основанием для прекращения лицензии указано - ликвидация субъекта хозяйственной деятельности, которому предоставлена лицензия.

В отказе Администрации от 23.06.2022 о возобновлении действия договоров аренды земельных участков N 94/3 от 02.08.2010 и N 60/з12 от 12.07.2012 основанием указано - ликвидация ООО "АЛЬФА" и прекращение действия лицензии серии МАЙ N80086 ТЭ в связи с ликвидацией субъекта хозяйственной деятельности, которому предоставлена лицензия.

Вместе с тем, в материалы дела представлено решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2021 по делу N А32-219989/2021 (л.д. 9, т. 1), согласно которому решение Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 16 по Краснодарскому краю от 25.02.2020 N 2705 о предстоящем исключении ООО "Альфа" (ОГРН 1090101000604) из Единого государственного реестра юридических лиц признано незаконным, признана недействительной запись от 26.02.2020 ГРН 2202300230009 о предстоящем исключении ООО "Альфа" из ЕГРЮЛ, признана недействительной запись от 22.06.2020 ГРН 2202306080777 об исключении ООО "Альфа" из ЕГРЮЛ.

На Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы N 16 по Краснодарскому краю была возложена обязанность внести в Единый государственный реестр юридических лиц сведения о восстановлении ООО "Альфа" как действующего юридического лица.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2021 по делу N А32-219989/2021 вступило в законную силу, в Единый государственный реестр юридических лиц внесены соответствующие записи.

Кроме того, в материалы дела представлено решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 15.12.2021 по делу N А01-3252/2021 (л.д. 19, т. 1), согласно которому суд обязал Управление по охране окружающей среды и природным ресурсам Республики Адыгея возобновить действие лицензии МАЙ 80086 ТЭ от 23.07.2013.

Решение Арбитражного суда Республики Адыгеи от 15.12.2021 по делу N А01-3252/2021 вступило в законную силу, Управлением по охране окружающей среды и природным ресурсам Республики Адыгея во исполнении Решения суда вынесен Приказ 41-ОД от 15.02.2022 о возобновлении лицензии МАЙ 80086 ТЭ от 23.07.2013.

Таким образом, из материалов дела следует, что ООО "АЛЬФА" является действующим юридическим лицом, также и лицензия серии МАЙ 80086 ТЭ от 23.07.2013 является действующей. Соответственно, отсутствуют основания для прекращения действия договоров аренды земельных участков N 94/3 от 02.08.2010 и N 60/з12 от 12.07.2012.

В рассматриваемом случае единственным основанием для прекращения действия договоров аренды земельных участков N 94/3 от 02.08.2010 и N 60/з12 от 12.07.2012 послужила ликвидация субъекта хозяйственной деятельности, в дальнейшем восстановленного как действующего и прекращение действия выданной лицензии серии МАЙ N80086 ТЭ на добычу песчано-гравийной смеси при строительстве пруда, действие которой также восстановлено Приказом Управления по охране окружающей среды и природным ресурсам Республики Адыгея N 41-ОД от 15.02.2022 о возобновлении лицензии МАЙ 80086 ТЭ от 23.07.2013.

Иных нарушений условий договоров аренды земельных участков N 94/3 от 02.08.2010 и N 60/з12 от 12.07.2012 при осуществлении деятельности обществом не установлено, сведения о применении к нему мер ответственности за несоблюдение условий договоров аренды земельных участков N 94/3 от 02.08.2010 и N 60/з12 от 12.07.2012 у суда не имеется.

Суд отклонил доводы отдела о наличии у общества задолженности по оплате арендной платы.

На указанное решение подана апелляционная жалоба отделом земельно-имущественных отношений Администрации муниципального образования Красногвардейский район. Заявитель апелляционной жалобы просит решение отменить, приняв новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права и отмечает, что в настоящее время в отношении спорных земельных участков заключены иные договоры аренды с предпринимателем Мамхеговой А.М., оснований для расторжения которых не имеется. Также апеллянт указывает, что не имеется оснований для применения нормы статьи 621 ГК РФ, поскольку у общества имелась задолженность по арендной плате. Также апеллянт указывает, что согласно действующим Правилам застройки и землепользования Белосельского сельского поселения спорные земельные участки отнесены к категории земель сельскохозяйственного производства и не могут быть использованы для добычи гравия.

Аналогичная по доводам апелляционная жалоба подана и Администрацией муниципального образования Красногвардейский район.

В порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подана апелляционная жалоба индивидуальным предпринимателем-главой крестьянского (фермерского) хозяйства Мамхеговой А.М. Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, указывает, что земельные участки, в отношении которых суд обязал ответчика заключить договоры аренды, в настоящее время, как и во время рассмотрения дела в суде, находятся в пользовании и владении крестьянского хозяйства на основании никем не оспоренных договоров аренды.

Определением от 23.12.2022 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора главу КФХ Мамхегову А.М.

Как усматривается из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 01:03:2802002:353 и 01:03:2802002:385, в отношении которых суд первой инстанции обязал отдел заключить договоры аренды, на момент рассмотрения спора в Арбитражном суде Республики Адыгея обременены договорами аренды, заключенными отделом с предпринимателем Мамхеговой А.М. и находятся во владении указанного лица.

Несмотря на то обстоятельство, что на заключение указанных договоров и передачу спорных земельных участков в аренду Мамхеговой А.М. указывал ответчик, суд первой инстанции никакой оценки указанному обстоятельству не дал, и принял решение о понуждении к заключению договоров аренды в отношении объектов, переданных в аренду Мамхеговой А.М.

При этом предприниматель Мамхегова А.М. к участию в деле привлечена не была, несмотря на заявленное ответчиком ходатайства о привлечении предпринимателя к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (л.д.155, оборот).

Согласно разъяснению, данному в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12, при применении статей 257, 272, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Поскольку решение суда первой инстанции создает для истца субъективное право арендного пользования земельными участками, уже находящимися в арендном пользовании предпринимателя, указанное решение по сути принято о правах предпринимателя, не привлеченного к участию в деле.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Апелляционный суд находит, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска в связи с неправильным применением норм процессуального права, неприменением норм материального права, подлежащих применению (принятие решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле), и применению норм материального права, не подлежащих применению ( пункт 1 и 2 части 2, пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Альфа" основывает свою легитимацию в качестве истца на факте заключения двух договоров аренды земельных участков.

Действительно, между отделом земельно-имущественных отношений администрации муниципального образования Красногвардейский район (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" (арендатор) был заключен договор N 94-з от 02.08.2010 в отношении земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 01:03:2802002:353, расположенном в Красногвардейском районе Республики Адыгея. Срок аренды был установлен до 02.08.2011 (пункт 21. договора) (л.д.32-33, т.1).

Дополнительным соглашением от 05.06.2013 стороны внесли изменения в указанный договор, в том числе, установили срок действия договора с 02.8.2010 по 02.08.2035 (пункт 2 дополнительного соглашения) ( л.д.35, т.1).

12.07.2012 между Отделом земельно-имущественных отношений Администрации муниципального образования Красногвардейский район (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" был заключен договор аренды N 60/з-12 в отношении земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 01:03:2802002:385. Срок аренды был установлен до 12.07.2013 (пункт 2.1 договора).

06.07.2013 между сторонами к указанному договору было заключено дополнительное соглашение, изменившее срок действия договора до 12.06.2035.

Как следует из пояснений Отдела на вопросы суда апелляционной инстанции, договор аренды N 94/з был заключен с соблюдением публичных процедур. 26.06.2010 было опубликовано объявление в газете Красногвардейского района "Дружба" о сдаче в аренду земельного участка в соответствии с требованиями статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 10 Федерального закона от 24.07.2022 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Заключению договора аренды N 60/3-132 от 12.07.2012 также предшествовало соблюдение публичных процедур, связанных с информированием о заключении договора. Объявление о предстоящей аренде земельного участка было опубликовано в газете Красногвардейского района "Дружба" 16.02.2012, и, поскольку не поступило иных сообщений в Администрацию района от заинтересованных лиц, соответствующий договор был заключен.

Апелляционный суд отклоняет доводы общества "Альфа" о праве на получение указанных земельных участков без торгов со ссылкой на ст.25.1 Закона Российской Федерации "О недрах".

Как следует из материалов дела, при заключении договоров аренды арендатор понимал строго целевое назначение земельных участков - для целей сельскохозяйственного производства (выращивание сельскохозяйственных культур).

Разрешение на право пользование недрами было получено на основании лицензии от 23.07.2013, то есть, после заключения договоров аренды земельных участков для целей сельскохозяйственного использования. Указанное разрешение не имеет обратной силы и не легитимирует заключение договоров на основании статьи 25.1 Закона "О недрах".

Апелляционный суд отмечает, что договоры N 94-з и 60/з-12 были заключены с соблюдением публичных процедур информирования.

Вместе с тем срок действия договора аренды от 02.08.2010 истек 02.08.2011. Внести изменения в уже прекративший действие договора стороны не вправе, поскольку такое дополнительное соглашение от 05.06.2013 является по своей правовой природе новым договором аренды. Однако в отношении указанного нового по своей правовой природе договора аренды с новым сроком арендного пользования не были соблюдены процедуры публичного информирования, установленные ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в редакции, действующей с 19.02.2007) передача в аренду находящихся в муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 данной статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Из содержания статья 34 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 11.04.2007) следует, что на основании заявления о предоставлении земельного участка в аренду орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его, а затем в двухнедельный срок принимает решение о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуру и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременную публикацию такой информации.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, действовавшей на день заключения дополнительного соглашения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заключение дополнительного соглашения от 05.06.2013 является попыткой со стороны Отдела и общества обойти нормы закона, касающиеся порядка заключения договора аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку при заключении дополнительного соглашения от 05.06.2013 не соблюден публичный порядок предоставления земельных участков без публичных процедур предоставления в аренду (предварительная публикация в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка, проведение торгов в случае поступления второй заявки), указанное дополнительное соглашение является ничтожной сделкой.

По тем же основаниям является ничтожной сделкой дополнительное соглашение от 06.06.2013 к договору аренды от 12.07.2012, являющегося новым договором аренды на срок 23 года без соблюдения публичных процедур.

Особенности приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) в спорный период регламентировались статьей 38 Земельного кодекса РФ, принятым в соответствии с ней и Гражданским кодексом РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

При этом принятие решение о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Информация о соблюдении норм статьи 34 Земельного кодекса РФ при заключении новых договоров аренды, оформленных в виде дополнительных соглашений, отсутствует.

Таким образом, в связи с отсутствием информации о соблюдении публичной процедуры предоставления спорного земельного участка, договоры, оформленные в виде дополнительных соглашений, не могут иметь никаких правовых последствий ввиду ничтожности.

Апелляционный суд отклоняет ссылки истца и отдела на право преимущественного заключения договора аренды, поскольку право арендатора на преимущественное право заключения договора аренды: 1) в отношении договора от 02.08.2010 не доказано наличие обращения не позднее чем за 3 месяца до истечения срока аренды. Согласно пояснению Отдела, такое обращение поступило после истечения срока действия договора 14.02.2013 (л.д.81-об); 2) в отношении договора N 60-3/12 обращение поступило 30.05.2013, то есть, менее чем за 3 месяца до истечения срока договора, установленного пунктом 4.3.2 договора. Кроме того, истец не инициировал своевременно спор о заключении договора в установленном порядке, а вместе с отделом пытался в своих интересах обойти закон о порядке публичного информирования и конкурсного заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Также апелляционный суд находит не применимыми в данном деле положения подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку из материалов дела усматривает грубое нарушение арендатором целевого назначения использования земельных участков, установленных договоров.

Вместе с тем, поскольку договоры от 02.08.2010 N 94/з и от 12.07.2012 N 60/3-12 были заключены правомерно, по истечении срока действия указанных договоров (соответственно - 03.08.2011 и 13.06.2013), и, поскольку Отдел земельно-имущественных отношений не потребовал возврата арендованного имущества, а арендатор продолжил пользование земельным участком согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Апелляционный суд отмечает, что из представленных истцом документов следует, что он использовал земельные участки с нарушением установленных договорами аренды характера целевого использования земельного участка земель сельскохозяйственного производства (выращивания сельскохозяйственных культур).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из письма общества с ограниченной ответственностью "Альфа" на имя главы муниципального образования "Красногвардейский район" Губжокова Т.И. от 01.06.2022 следует, что общество "Альфа" узнало о воле муниципального образования, направленной на отказ от договоров аренды, в том числе, в связи с тем, что на указанные земельные участки были заключены договоры аренды от 28.10.2021 и 16.03.2022 с индивидуальным предпринимателем Мамхеговой А.М. (л.д.30-31, л.д.157-об).

Поскольку воля муниципального образования на отказ от ранее заключенных договоров аренды от 02.08.2010 и 12.07.2012 выражена, указанные договоры считаются прекращенными.

Действующее законодательство не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

Доводы истца о проблемах с реализацией его правоспособности, связанных с исключением общества из Единого государственного реестра юридических лиц, и последующем восстановлении в реестре, равно как и восстановление действия лицензии, не имеют значения для правильного разрешения дела, поскольку договоры 2010 и 2012 года были заключения как целевые договоры для целей сельскохозяйственного производства до получения лицензии и в течении срока действия договоров согласия собственника земельного участка на изменение целевого использования земельного участка арендатор не получал.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Судебная коллегия отмечает, что ссылка истца и суда первой инстанции на норму пункта 1 статьи 621 ГК РФ не соответствует заявленному предмету иска. Вопреки доводам истца заключение договоров от 28.10.2021 и 16.03.2022 с главой крестьянского (фермерского) хозяйства Мамхеговой А.М. не может быть объявлено ничтожными сделками только на том основании, что истец полагает, что он также вправе претендовать на заключение договора аренды в порядке преимущественного права. Согласно разъяснению, данному в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.

Вопрос о возможности реализации преимущественного права в данном деле в форме, заявленной истцом, не может быть разрешен, поскольку при заключении нового договора аренды вопрос о реализации преимущественного права (при наличии такового и условий его реализации) может быть решен только в виде способов защиты, установленных частью 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска истцу должно быть отказано. Апелляционный суд отмечает, что истцу было предложено обосновать избранный способ защиты права (пункт 4 резолютивной части определения от 23.12.2022), однако истец правом на изменение предмета иска не воспользовался, приняв на себя соответствующие процессуальные риски.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе Мамхеговой А.М. подлежат отнесению на истца в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 22.09.2022 по делу N А01-2103/2022 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 0101009176) в пользу индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Мамхеговой Аминет Махмудовны (ИНН 010200776132) 3000 рублей судебных расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.Н. Мисник