Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2023 г. N 15АП-477/23 по делу N А32-32145/2022

город Ростов-на-Дону

09 февраля 2023 г.

дело N А32-32145/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Сулименко О.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от ответчика: представители Луговской А.В. по доверенности от 06.10.2022, Скударнов Д.А. по доверенности от 26.07.2021;

от истца и третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 30.11.2022 по делу N А32-32145/2022

по иску Администрации города Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367)

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" (ИНН 7730716632 ОГРН 5147746368149)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Горный кластер" (ИНН 7709953969 ОГРН 1147746536387), Храмова Алексея Михайловича, общества с ограниченной ответственностью "Праводим" (ИНН 7702729005 ОГРН 1107746264405), Петикян Стеллы Аиковны, акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" (ИНН 7728029110 ОГРН 1027700034493), общества с ограниченной ответственностью "Солнечные туры" (ИНН 7727302656 ОГРН 5167746236576), Администрации федеральной территории "Сириус" (ИНН 2367017789, ОГРН 1212300005455), Прокуратуры Краснодарского края, (ИНН 2309054252, ОГРН 1032304930020)

о понуждении исполнить условия договора инвестирования в натуре,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" (далее - ответчик, ООО "Стройуниверсал") о понуждении исполнить условия договора инвестирования в натуре.

Решением Арбитражного суда от 30.11.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2022 отменены.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что ООО "Стройуниверсал" не являлось стороной договора, однако, поскольку инвестором не исполнены обязательства, возникшие в связи со строительством объекта, то в порядке следования обязательств за вещью обязательства инвестора перешли ООО "Стройуниверсал". В качестве содействия администрация указала на ввод объекта в эксплуатацию. Вместе с тем, ответчиком обязательство не исполнено, при этом он имеет реальную возможность его исполнить, что подтверждается выпиской из ЕГРН на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0420022:2.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец и третьи лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ООО "Эдази" (инвестор) заключен договор инвестирования N 03.3/205 от 28.11.2007, по условиям которого в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор в установленном законом порядке обязуется за счет собственных средств и/или привлеченных средств осуществить строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства - 4 квартал 2009 года (п. 2.1 договора инвестирования).

В соответствии с пунктом 4.2.7 договора инвестирования инвестор принял на себя обязательство передать в муниципальную собственность площади в соответствии с пунктом 2.4 договора.

Согласно пункту 2.4 договора инвестирования, инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 28,7% от дополнительно возводимой площади объекта.

Результатом деятельности сторон в рамках договора является возникновение у инвестора (общества) имущественных прав на часть объекта в размере 71,3% от общей площади объекта (п. 2.5 договора) и, соответственно, у администрации -причитающихся ей 28,7% от общей площади объекта (п. 2.4 договора).

В пункте 3.3 договора инвестирования стороны указали, что к третьему этапу исполнения договора относятся урегулирование претензий и спорных вопросов, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав сторон по договору. Начало этапа - получение разрешения на ввод объект в эксплуатацию. Окончание этапа - оформление имущественных прав сторон на оконченные строительством объекты.

В п.п. 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 договора инвестирования указаны обязательства, которые администрация приняла на себя:

- оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;

- рассмотреть вопрос о праве землепользования в отношении земельного участка;

- после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

Согласно пункту 1.1.4 договора инвестирования, распорядительным документом являлся административный акт органа или должностного лица администрации г. Сочи, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного проекта.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2 предоставлен инвестору (ООО Эдази") на условиях договора аренды N 4900003131 от 30.04.2004, который в последующем расторгнут сторонами в добровольном порядке 21.01.2008 (том 2 л.д. 78). Между теми же сторонами был заключен договор аренды N 4900004459 от 21.01.2008 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2, который также был расторгнут 05.06.2017.

В рамках исполнения договора администрацией выдано разрешение от 23.05.2013 N RU23309-2687 на строительство объекта "Спортивно-оздоровительный комплекс", общей площадью 13 510,10 кв.м.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.06.2014, заключенного между ООО "Эдази" и ООО "Горный Кластер", право собственности на недвижимое имущество (спортивно-оздоровительный комплекс, процент готовности -"0%, общей площадью застройки 3 135,2 кв.м, эт. 5), расположенное по адресу: город Сочи, Адлерский район, село Эсто-Садок, ул. Таммсааре, перешло ООО "Горный Кластер".

Между администрацией и ООО "Горный Кластер" был заключен договор аренды N 4900010462 от 05.06.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2.

Между ООО "Горный Кластер" (продавец) и ООО "Стройуниверсал" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 06.02.2019, согласно которому продавец передает, а покупатель приобретает право собственности на объект незавершенного строительства: "Спортивно-оздоровительный комплекс", готовностью 70%; назначение: нежилое, общей площадью застройки 3 135,2 кв.м, литер А, этажность 5, подземная этажность 1, кадастровый номер 23:49:0000000:5121, адрес: Краснодарский края, г. Сочи, Длерский район, с.Эсто-садок, ул. Таммсааре (п.1.1 договора).

Администрация заключила дополнительное соглашение от 28.02.2019 к договору аренды от 05.06.2017 N 4900010462.

Как указал истец, ООО "Стройуниверсал" не является инвестором, однако поскольку инвестором (ООО "Эдази") не исполнены обязательства, возникшие в связи со строительством объекта, то в порядке следования обязательств за вещью в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым 23:49:0000000:5121 и переходом права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2 обязательства инвестора перешли к ООО "Стройуниверсал".

Так, инвестиционный объект, общей площадью 15630,1 кв.м, количество зданий на земельном участке - 1, нежилое здание, гостиница апартаментного типа со встроенными нежилыми помещениями, число этажей - 7, в том числе подземных -1, с кадастровым номером 23:49:0420022:2745.

ООО "Стройуниверсал" завершило строительство инвестиционного объекта, однако по окончании строительства обществом не исполнены обязательства по выделу в натуре доли в объекте администрации, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 28,7% от дополнительно возводимой площади объекта не переданы в муниципальную собственность, что составляет 1 921,52 кв. м (15 630,1 кв. м (общая площадь введенного з эксплуатацию объекта) - 8 934,9 кв. м (общая площадь объекта по условиям договора).

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию N 657/07.02-34 от 27.01.2022 с требованием исполнить обязательства по передаче в собственность муниципального образования город-курорт Сочи 28,7% от общей площади объекта, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), которым установлены гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

В соответствии со статьей 1 Закона N 39-ФЗ инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно статье 1 указанного Федерального закона, понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу пункта 1 статьи 3 Закона N 39-ФЗ объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Согласно статье 4 Закона N 39-ФЗ, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Статьей 9 Закона N 39-ФЗ предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (пункт 1 статьи 8 Закона N 39-ФЗ). При этом субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит понятия договора инвестирования и не устанавливает его предмет и существенные условия, поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо применение правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поскольку условиями договора инвестирования иное не предусмотрено, суд первой инстанции обоснованно указал на возможность квалифицировать его в части в качестве договора купли-продажи будущей вещи.

Согласно пункту 6 Постановления N 54, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного постановления.

В обоснование иска администрация указала на заключение между с ООО "Эдази" договора инвестирования N 03.3/205 от 28.11.2007, по условиям которого инвестор за счет собственных и/или привлеченных средств обязуется осуществить строительство спортивно-оздоровительного комплекса по улице Таммсааре в селе Эсто-Садок Адлерского района города Сочи ориентировочной общей площадью 8 934,9 кв. м на земельном участке площадью 11 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420022:0002.

Согласно п. 2.4 и 4.2.7 вышеуказанного договора, в случае увеличения общей площади объекта сверх 8 934,9 кв. м. ООО "Эдази" приняло на себя обязательство передать в муниципальную собственность 28,7% от дополнительно возводимой площади.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательств передачи ООО "Стройуниверсал" прав или обязанностей по инвестиционному договору. Указанное обстоятельство также подтверждает и администрация, отмечая, что ответчик не является стороной инвестиционного договора.

Так, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:5121, который являлся предметом инвестиционного договора, приобретен ответчиком на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 06.02.2019, заключенного с ООО "Горный кластер", о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись от 07.02.2019 N 23:49:0000000:5121-23/050/2019-6. При этом в соответствии с п. 4.2.1 указанного договора объект незавершенного строительства передавался ООО "Стройуниверсал" будучи свободным от каких-либо прав третьих лиц.

Договор аренды земельного участка N 4900010462 от 05.06.2017 с учетом дополнительного соглашения от 28.02.2019 не содержит условий, в силу которых ответчик принимал бы на себя обязанность передать в муниципальную собственность какие-либо помещения в здании, возводимом на арендованном земельном участке. Более того, указанный договор аренды не содержит ссылок на инвестиционный договор как на основание заключения договора аренды.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Стройуниверсал" не является должником по обязательству, в силу которого он был бы обязан передать истцу спорное имущество, является обоснованным.

Более того, судом первой инстанции принято во внимание, что решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-10302/16-175-23Б от 13.02.2018 ООО "Эдази" (инвестор) признано несостоятельным (банкротом).

10.10.2018 в отношении ООО "Эдази" в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица (ликвидации юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве)).

По смыслу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.)

Ответчик не является правопреемником ООО "Эдази", доказательств обратного в материалы дела не представлено. Доказательств перезаключения договора инвестирования с ООО "Стройуниверсал" администрацией не представлено.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что администрация оказывала ООО "Стройуниверсал" содействие во вводе спорного объекта в эксплуатацию.

Между тем, указанный довод не соответствует действительности и опровергается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2020 по делу N А32-9130/2020. Так, в рамках названного дела администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Стройуниверсал" и ООО "Горный Кластер" об обязании за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, ул. Тамсааре, путем сноса капитального объекта незавершенного строительства, и привести земельный участок в первоначальное состояние с вывозом бытовых отходов.

В свою очередь, ООО "Стройуниверсал" в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось с встречным иском к администрации о признании права собственности на объект капитального строительства, назначение объекта: нежилое здание; наименование объекта гостиница апартаментного типа со встроенными нежилыми помещениями; площадь застройки 3543,1 кв.м; строительный объем всего 50568,0 куб.м, в том числе подземной части 10996,9 куб.м; общая площадь здания, определенная согласно требованиям Приказа Минэкономразвития N 90 от 01.03.2016 15630,1 кв.м; общая площадь здания, определенная как сумма всех помещений в здании 14156,8 кв.м; общая площадь балконов, лоджий, веранд и террас 550,5 кв.м, в том числе общая площадь балконов, лоджий, веранд и террас в апартаментах 482,2 кв.м; общая площадь нежилых помещений в здании (за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас) 13606,3 кв.м; общая площадь нежилых помещений в здании (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас) 14156,8 кв.м, из них общая площадь нежилых помещений коммерческого назначения 1666,9 кв.м, общая площадь нежилых помещений иного назначения 5954,5 кв.м, количество нежилых помещений - апартаментов/общая площадь нежилых помещений апартаментов (включая площадь балконов, лоджий, веранд террас) 162/6535,4 кв. м, в том числе 1-комнатных апартаментов 103/3417,1 кв.м; 2-комнатных апартаментов 55/2755,7 кв.м; 3-комнатных апартаментов 4/362,6 кв.м; количество этажей 7, в том числе, подземных 1; год постройки 2013; материалы фундаментов: монолитный железобетон; материал стен: монолитный железобетон, керамзитобетонный блок, газобетонный блок; материалы кровли: неэксплуатируемая скатная кровля из мягкой черепицы; количество лифтов 2; количество пандусов 1.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для констатации факта содействия администрации во вводе спорного объекта в эксплуатацию, наоборот, действия истца об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2, путем сноса капитального объекта незавершенного строительства, свидетельствуют об отсутствии заинтересованности в реализации инвестиционного проекта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2022 по делу N А32-32145/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

О.А. Сулименко С.И. Яицкая