Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2023 г. N 10АП-26738/22 по делу N А41-57987/2022

г. Москва

08 февраля 2023 г.

Дело N А41-57987/22

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Мартенс Е.Д.,

при участии в заседании:

от истца: Высоцкая Г.В., доверенность от 09.01.2023,

от ответчика: Алексеев Н.С., доверенность от 09.01.2023 N 2/2,

от Администрации г.о. Балашиха: Полякова Е.Н., доверенность от 09.01.2023 N Д-1/23,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу КУИ Администрации городского округа Балашиха и апелляционную жалобу, поданную в порядке ст.42 АПК РФ, Администрации городского округа Балашиха на решение арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 по делу N А41-57987/22, по иску ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" (ОГРН: 1135012005721, ИНН: 5012080176,) к КУИ Администрации городского округа Балашиха (ОГРН: 1165001050158, ИНН: 5001106785) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к КУИ Администрации городского округа Балашиха (далее - Комитет, ответчик) о (с учетом уточнения):

Считать договор N 6725 от 26.05.2022 в части размера арендных платежей заключенным на следующих условиях:

"3.2. Размер арендной платы по договору N 6725 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8730 определяется в размере не выше размера земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8730 применяется в период действия Договора N 6725 от 26.05.2022.

Размер арендной платы определяется в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью договора. Сумма ежеквартальной арендной платы устанавливается в размере в размере 49 216,74 (Сорок девять тысяч двести шестнадцать рублей 74 копейки).

Пункты 3.6., 3.7. и 3.8. Договора аренды земельного участка N 6725 от 26.05.2022 исключить.

Приложение N 1 к договору аренды N 6725 от 26 мая 2022 г.

Расчет арендной платы за земельный участок

Кадастровый номер: 50:50:0020601:8730

Исходные данные для расчета ежегодной арендной платы

Кадастровая стоимость Участка (действующая) - 65622321,60 руб.

Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости- 0,3

Расчет: 65622321,60 руб. х 0,3% = 196 866,96 рублей

Арендная плата за земельный участок в год составляет 196 866,96 (Сто девяносто шесть тысяч восемьсот шестьдесят шесть рублей 96 копеек.

Арендная плата в квартал составляет 49 216,74 руб. (196 866,96 руб.: 4 = 49 216,74)".

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 исковые требования частично удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Также с апелляционной жалобой в суд апелляционной инстанции обратилась Администрация г.о. Балашиха в порядке статьи 42 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Администрации поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционных жалоб в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 27 августа 2007 года между ООО "Аврора" и Администрацией заключен Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".

В рамках указанного Инвестиционного контракта Инвестор - застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки.

В рамках указанного Инвестиционного контракта между Комитетом и ООО "Автора" были заключены договоры от 09.12.2010 г. N 4095, N 4096, N 4097, N 4098, N 4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52.

На основании Соглашения от 25.04.2019 ООО "Аврора" передала права и обязанности по Инвестиционному контракту, договорам аренды от 09.12.2010 г. N 4095, N 4096, N 4097, N 4098, N 4100 Обществу.

Судебными актами по делам N А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764 установлено, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 г. соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 г., договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.

В последствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 были образованы новые земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8730

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В связи с изложенным, на основании заявления Общества Комитет направил проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8730.

Согласно п. 3.2. проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению N 1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 при предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов для комплексного жилищного строительства размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости данного земельного участка в размере, не превышающем размер земельного налога.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 50:540:020601:8730 предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды заключен в рамках инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что арендная плата за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:020601:8730, не может быть выше размера земельного налога.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, иное толкование заявителем норм материального права, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Иное толкование положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В отношении апелляционной жалобы Администрации г.о. Балашиха (далее - заявитель) суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Обжалуя решение суда первой инстанции в порядке ст. 42 АПК РФ, заявитель указал, что судебный акт непосредственно затрагивает его права и законные интересы.

Между тем, из имеющихся в материалах дела документов не усматривается, что заявитель является участником спорных правоотношениях, а, следовательно, отсутствуют основания считать, что заявитель имеет какую-либо материально-правовую заинтересованность в исходе настоящего дела.

К участию в деле в качестве третьего лица заявитель не привлекался.

Для возникновения права на обжалование судебных актов у лица, не привлеченного к участию в деле, необходимо, чтобы оспариваемые судебные акты не просто затрагивали права и обязанности этого лица, а были приняты непосредственно о правах и обязанностях этого лица.

При этом, наличие у такого лица какой-либо заинтересованности в исходе дела, само по себе не предоставляет этому лицу право обжаловать судебный акт, поскольку по смыслу статьи 42 АПК РФ такое право появляется только у лица, о правах и обязанностях которого суд уже принял решение.

Таким образом, на момент вынесения оспариваемого решение, права и законные интересы заявителя затронуты не были.

Принимая во внимание положения АПК РФ, а также разъяснения, изложенные в п. п. 2, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что из обжалуемого судебного акта не следует, что он принят о правах и обязанностях Администрации городского округа Балашиха, выводов относительно прав и законных интересов подателя апелляционной жалобы не содержит, суд апелляционной инстанции полагает, что производство по апелляционной жалобе Администрации городского округа Балашиха на решение арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 по делу N А41-57987/22 подлежит прекращению применительно к п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 150, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по апелляционной жалобе Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 по делу N А41-57987/22 прекратить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 по делу N А41-57987/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

С.В. Боровикова В.Н. Семушкина