Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2023 г. N 17АП-17292/22 по делу N А50-25156/2021

г. Пермь

10 февраля 2023 г.

Дело N А50-25156/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мухаметовой Д.Р.,

при участии в заседании:

от ПАО "Ростелеком" - представитель Головина Я.М. на основании доверенности от 16.08.2022, паспорт, диплом,

от индивидуального предпринимателя Хряковой А.Н. - представитель Бояршинов В.В. на основании доверенности 22.06.2021, паспорт, диплом,

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, публичного акционерного общества "Ростелеком",

на решение Арбитражного суда Пермского края от 25 ноября 2022 года

по делу N А50-25156/2021

по первоначальному иску публичного акционерного общества "Ростелеком" (ОГРН 1027700198767, ИНН 7707049388)

к индивидуальному предпринимателю Хряковой Анастасии Николаевне (ОГРНИП 317595800057361, ИНН 593402263704)

о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Хряковой Анастасии Николаевны (ОГРНИП 317595800057361, ИНН 593402263704)

к публичному акционерному обществу "Ростелеком" (ОГРН 1027700198767, ИНН 7707049388)

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН 1045900116162, ИНН 5902293114),

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество "Ростелеком" (истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Хряковой Анастасии Николаевне (ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2017 N 0501/25/20-12-17 в размере 2 548 179 руб. 34 коп., неустойки в сумме 570 240 руб. 31 коп.

Ответчик Хрякова Анастасия Николаевна обратилась в арбитражный суд со встречным иском к ПАО "Ростелеком" о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2017 N 0501/25/20-12-17 в части купли-продажи корпуса товаров народного потребления (объект незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, с условным номером 59-01/2-000-003920-013, запись регистрации N 59-1/01-3/2000-54 от 21.02.2000, свидетельство о государственной регистрации N АА 155392 от 21.02.2000, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Стахановская, д. 54 (в последующем кадастровый номер 59:01:4410853:507).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра по Пермскому краю).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25.11.2022 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. Расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2017 N 0501/25/20-12-17 в части купли продажи корпуса товаров народного потребления (объекта незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, с условным номером: 59-01/2-000-003920-013, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Стахановская, 54. На индивидуального предпринимателя Хрякову Анастасию Николаевну возложена обязанность возвратить публичному акционерному обществу "Ростелеком" имущество, указанное в пункте 3.2 приложения "Перечень имущества" к договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2017 N 0501/25/20-12-17. С истца в пользу ответчика взыскано в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы - 40000 руб., в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины - 6000 руб.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец ПАО "Ростелеком" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования общества "Ростелеком" удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Хряковой А.Н. отказать.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального права.

Заявитель жалобы выражает несогласие с выводами суда о несоответствии переданного покупателю товара условиям договора купли-продажи, нарушении со стороны продавца требований к качеству товара и наличии оснований для расторжения договора в части. Отмечает, что право собственности ОАО "Уралсвязьинформ" (правопредшественник ПАО "Ростелеком") на корпус товаров народного потребления (незавершенное строительство), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подколонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, 54 (запись регистрации в ЕГРПН N 59-1/01-3/2000-54) как на недвижимое имущество зарегистрировано 21.02.2000, объект находился в собственности около 20 лет, право собственности на указанное имущество никем не оспаривалось, по договору купли-продажи от 20.12.2017 N 0501/25/20-12-17 объект передан ответчику.

Отмечает, что согласно договору купли-продажи (пункт 1.7) покупатель ознакомлен с техническим состоянием, технической документацией, фактической планировкой и конфигурацией имущества, провел полный осмотр имущества, ознакомился с документацией, отражающей состояние имущества и принятыми обязательствами в отношении использования имущества. В рамках рассмотрения дела N А50-17084/2020 экспертиза объекта проведена спустя три года после передачи объекта в собственность ответчика, перед экспертами не ставился вопрос относительно качеств объекта (движимое или недвижимое имущество), выводы экспертов касались состояния объекта на момент составления заключения эксперта от 24.12.2020 N 309-Э/2020. Таким образом, как считает истец, на момент заключения договора спорный объект (незавершенный строительством корпус товаров народного потребления) являлся объектом недвижимости и соответствовал условиям договора о качестве товара. Поскольку покупателем не выполнены обязательства по договору в части оплаты, отсутствовали основания для отказа в удовлетворении первоначального иска.

Ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора, истец считает, что требования ответчика являются необоснованными, оснований для их удовлетворения не имеется.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 06.02.2023.

ИП Хрякова А.Н. представила отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором выразила несогласие с доводами жалобы, считает ее не подлежащей удовлетворению.

От Управления Росреестра по Пермскому краю в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 20 декабря 2017 года истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 0501/25/20-12-17, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое и движимое имущество, расположенное по адресу: Пермская область, г. Пермь, ул. Стахановская, д. 54: 4-х этажное кирпичное здание заводоуправления, лит. А 2, общей площадью 344,2 кв.м, с условным номером 59-01/2-000-003920-024, 3-х этажное кирпичное офисное здание, лит. В1, общей площадью 963,4 кв.м, с условным номером 59-01/2-000-003920-023, 3-х этажное кирпичное здание заводоуправления и помещения, лит. В, общей площадью 1428,2 кв.м, с условным номером 59-01/2-000-003920-022, встроенные помещения в кирпичном 1-3 этажном здании заводоуправления с подвалом и антресольным этажом (лит. А3), общей площадью 1241,6 кв.м, с условным номером 59-01/2-000-003920-019-1002; встроенные помещения в подвале, на 1 этаже, на 2 этаже, на 3 этаже 3-этажного кирпичного здания учреждения (лит. А, А5), общей площадью 592,2 кв.м, с условным номером 59-01/2-000-003920-021, корпус товаров народного потребления (объект незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, с условным номером 59-01/2-000-003920-013; объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 февраля 2000 года сделана запись регистрации N 59-1/01-3/2000-54, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации серии N АА 155392 от 21.02.2000, и иное имущество, указанное в приложении N 3.

Согласно пункту 2.1 договора сумма, выплачиваемая покупателем продавцу по настоящему договору, составляет 104 421 857 руб. 06 коп., в том числе НДС 18% при его наличии, и включает в себя цену имущества - 95 000 000 руб., в том числе НДС 18% - 14 491 525 руб. 42 коп., процент по денежному обязательству по уплате цены имущества в рассрочку (далее - процент). Общая сумма размера начисленного процента за период выполнения обязательств по уплате цены имущества согласно приложению N 4 "График платежей" на момент заключения договора сторонами составляет 9 421 857 руб. 06 коп. (НДС не облагается, пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Общая сумма размера начисленного процента за период выполнения обязательств по уплате цены имущества является величиной переменной и определяется исходя из всего срока пользования покупателем рассрочкой, но не более суммы процента, указанной в предыдущем абзаце.

Стоимость имущества указана в приложении N 3 к договору, согласно которому в составе лота N 3 (комплекс) перечислены: нежилые помещения площадью 592,2 кв.м, охранная, пожарная сигнализация, корпус товаров народного потребления (незавершенное строительство) с ценой лота - 11983513 руб.

В соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи оплата по договору производится в следующем порядке: первый платеж производится в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания договорам сторонами в размере 28 500 000 руб., в том числе НДС - 4 347 457 руб. 63 коп.; окончательный расчет покупателя перед продавцом по договору осуществляется в течение 36 (тридцати шести) месяцев путем внесения ежемесячных платежей в соответствии с графиком платежей, указанным в приложении N 4 к договору, до последнего числа каждого календарного месяца.

В первоначальном иске истец указывал, что ответчиком не исполняются предусмотренные договором обязательства, ежемесячный платеж за ноябрь 2020 года произведен частично, за декабрь 2020 года платеж не внесен, в результате чего на 1 января 2021 года у покупателя перед продавцом образовалась задолженность по договору в сумме 2 548 179 руб. 34 коп.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение покупателем порядка и сроков совершения платежей по договору продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы неисполненного в срок обязательства за каждый день просрочки. По расчету истца сумма пени за нарушение сроков совершения ежемесячных платежей за ноябрь и декабрь 2020 года составила 570 240 руб. 31 коп.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Ответчик предъявила истцу встречный иск о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2017 N 0501/25/20-12-17 в части купли-продажи корпуса товаров народного потребления (объект незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, с условным номером 59-01/2-000-003920-013, по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Стахановская, д. 54 (в последующем кадастровый номер 59:01:4410853:507).

В обоснование встречного иска ответчик ссылалась на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2021 по делу N А50-17084/2020 удовлетворен иск Департамента земельных отношений администрации города Перми, признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности Хряковой Анастасии Николаевны на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410853:507, указанное решение является основанием для прекращения права собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410853:507, исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости. Также данным решением признан недействительным договор аренды земельного участка от 28.11.2019 N 055-19И, заключенный Департаментом земельных отношений администрации города Перми и Хряковой Анастасией Николаевной, на Хрякову Анастасию Николаевну возложена обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410853:6 Департаменту земельных отношений администрации города Перми в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу. Ответчик указывала, что продавцом по договору купли-продажи от 20.12.2017 N 0501/25/20-12-17 продан объект, обозначенный, оцененный и охарактеризованный в качестве объекта недвижимости, и приобретенный покупателем именно в таком качестве, однако судом установлено, что объект недвижимостью не являлся, покупатель оказалась лишена права собственности на указанный объект, а также утратила право аренды земельного участка, продавцом обязательства по договору купли-продажи в отношении спорного объекта нарушены, качество объекта не соответствует условиям договора, ввиду чего требования о встречном исполнении (об оплате переданного имущества) не могут быть удовлетворены.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении первоначального иска, удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что продавцом в рамках заключенного договора передан покупателю товар, не соответствующий условиям сделки; спорный объект не является объектом недвижимости; отсутствие у объекта данного статуса нивелировало потребительскую ценность приобретенного объекта для ответчика; поскольку переданный ответчику объект не соответствует условиям договора, требование продавца об оплате является необоснованным. Признавая требования предпринимателя обоснованным, суд пришел к выводу о доказанности ответчиком (покупателем) факта существенного нарушения обществом (продавец) условий договора купли-продажи (передача продавцом покупателю товара ненадлежащего качества), наличия предусмотренных законом оснований для расторжения договора в соответствующей части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд находит решение подлежащим отмене в связи со следующим.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества урегулированы статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю (статья 458 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (ст.484 ГК РФ).

По правилам ст.461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Материалами настоящего дела подтверждено, участвующими в деле лицами не оспаривается то обстоятельство, что договор купли-продажи комплекса недвижимого и движимого имущества с условием о рассрочке платежей заключен истцом и ответчиком без разногласий. При этом в пункте 1.7 договора покупатель подтвердила, что до заключения договора ознакомлена с техническим состоянием, технической документацией, фактической планировкой и конфигурацией имущества, провел полный осмотр имущества, обладает информацией о состоянии и степени износа имущества, ознакомился с документацией, отражающей состояние имущества.

Имущество продавцом покупателю передано, что ответчиком не оспаривается.

Таким образом при заключении договора, принятии имущества покупатель была осведомлена о свойствах и качествах объекта, описанного в договоре купли-продажи как корпус товаров народного потребления (объект незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков. Доказательств наличия возражений покупателя относительно свойств и качеств имущества в деле не имеется (ст.65 АПК РФ).

Вступившим в законную силу судебным актом - решением Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2021 по делу N А50-17084/2020 удовлетворен иск Департамента земельных отношений администрации г.Перми. Признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности Хряковой Анастасии Николаевны на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410853:507. При рассмотрении данного дела судами установлено, что фундамент объекта, права на который зарегистрированы как на недвижимое имущество (не завершенный строительством объект) выполнен частично, объект не обладает признаками объекта недвижимости, возведение фундамента объекта не завершено. С учетом разъяснений, приведенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), установленных по делу обстоятельств суд пришел к выводу о том, что объект, учтенный в реестре с кадастровым номером 59:01:4410853:507, недвижимостью не является.

Принимая во внимание, что при заключении договора, принятии имущества ответчик была осведомлена о свойствах и качествах приобретаемого имущества, ознакомлена с техническим состоянием, технической документацией, фактической планировкой и конфигурацией имущества, провела полный осмотр имущества, обладала информацией о состоянии и степени износа имущества, ознакомилась с документацией, отражающей состояние имущества, в действительности не отвечающего признакам недвижимости, тем не менее данное имущество приняла без замечаний, а также на протяжении длительного времени исполняла договор, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что основания для расторжения договора купли-продажи в части в данном случае отсутствуют.

Так как ответчик (покупатель) имела полную информацию о свойствах и качествах приобретаемого имущества, не являющегося недвижимым, была осведомлена о том, что обустройство фундамента объекта не завершено, согласилась с принятием указанного имущества, то признание судом отсутствующим права собственности ответчика на указанное имущество как на недвижимое само по себе не свидетельствует о существенном нарушении условий договора продавцом (истцом) (ст.450 ГК РФ) или существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).

Доводы ответчика о том, что ввиду действий истца ответчиком утрачено право на недвижимое имущество, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, так как основания, ввиду которых право собственности ответчика признано отсутствующим, возникли до исполнения договора купли-продажи, при том что ответчик как покупатель имела полную информацию о состоянии объекта, то есть знала или должна была знать о наличии этих оснований. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Мнение ответчика о том, что она оказалась лишена права аренды земельного участка, признано судом ошибочным, так как оснований для заключения указанного договора не имелось, что подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2021 по делу N А50-17084/2020.

Кроме того при рассмотрении настоящего дела, ссылаясь на утрату прав на недвижимость, наличие оснований для расторжения договора купли-продажи, отсутствие оснований для внесения части ежемесячного платежа за ноябрь 2020 года, платежа за декабрь, то есть денежных средств в сумме 2548179 руб. 34 коп., ответчик обязана была доказать в порядке ст.65 АПК РФ соответствие размера данных денежных средств стоимости утраченного имущества.

Согласно условий договора купли-продажи, заключенного истцом и ответчиком, сторонами определена цена всего продаваемого имущества в совокупности, при этом цена объекта, описанного в договоре купли-продажи как корпус товаров народного потребления (объект незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, сторонами не определена.

При рассмотрении дела судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Пермь Инвентаризация", эксперту Азанову Игорю Николаевичу. Перед экспертом поставлены вопросы об определении по состоянию на 20.12.2017 рыночной стоимости корпуса товаров народного потребления (объекта незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, с условным номером: 59-01/2- 000-003920-013 (пункт 3.2.) лота N 3 приложения N 3 к договору купли-продажи N 0501/25/20-12-17 с правом аренды земельного участка по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Стахановская, 56, площадью 1 602,1 кв.м., с кадастровым номером 59:01:4410853:6, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под корпус товаров народного потребления (незавершенное строительство), по договору аренды от 01.12.2014 N086- 14И.2); в случае невозможности определения экспертным способом цены спорного объекта, указанного в вопросе 1, определить по состоянию на 20.12.2017 рыночную стоимость встроенных помещений в подвале, на 1 этаже, на 2 этаже, на 3 этаже 3-этажного кирпичного здания учреждения (лит. А, А5), общей площадью 592,2 кв. м, с условным номером 59-01/2-000- 003920-021 с правом аренды земельного участка по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Стахановская, 54, площадью 4 363,6 кв. м., с кадастровым номером 59:01:4410853:3, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под объекты недвижимости; по договору аренды от 27.11.2014 N 024-14И.

В заключении эксперта от 23.05.2022 указано на то, что существующие методики, применяемые для определения стоимости, не позволяют провести определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства; рыночная стоимость встроенных помещений в подвале, на 1 этаже, на 2 этаже, на 3 этаже 3-этажного кирпичного здания учреждения (лит. А, А5), общей площадью 592,2 кв. м, с условным номером 59-01/2-000-003920-021, составляет округленно 8541800 кв.м (то есть 14423,84 руб/1 кв.м).

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции посчитал указанное экспертное заключение достоверным доказательством, вычислил стоимость указанного во встречном иске имущества путем обратного пересчета, вычитания определенной экспертом стоимости помещений, указанных в лоте N 3, из общей цены данного лота.

Вместе с тем судом не учтено, что по условиям заключенного сторонами договора купли-продажи продаваемое имущество, как движимое, так и недвижимое, расположенное по одному адресу, объединено в лоты (4 лота); в лот N 1 вошли три здания заводоуправления (офисные) и соответствующие системы охранной, пожарной, тревожной сигнализации, системы вентиляции, видеонаблюдения, лифт, в лот N 2 включены встроенные помещения в здании заводоуправления с охранной и пожарной сигнализацией, в лот N 3 - встроенные помещения в здании учреждения площадью 592,2 кв.м и спорный объект незавершенного строительства, в четвертый лот - движимое имущество (оборудование).

Принимая во внимание, что договором цена имущества определена применительно к лотам, учитывая, что при делении цены зданий, помещений, объединенных в лоты N N 1, 2 на площадь указанных зданий (помещений) цена 1 кв.метра площади помещений составляет 20595,1 руб. (лот 1), и 18294,39 руб. (лот 2), среднее значение - 19876,92 кв.м, с применением данного среднего значения цены стоимость указанных в лоте N 3 встроенных помещений в подвале, на 1 этаже, на 2 этаже, на 3 этаже 3-этажного кирпичного здания учреждения (лит. А, А5) общей площадью 592,2 кв. м, с условным номером 59-01/2-000-003920-021, составляет 11771112 руб., данная стоимость приближена к цене лота N 3, указанной в договоре - 11983513 руб., то оснований считать приведенное экспертное заключение достоверным доказательством по делу, учитывать его содержание при разрешении спора не имеется.

Иных доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи имущество, указанное в договоре как "объект незавершенного строительства", имело стоимость, в том числе превышающую или равную размеру первоначального иска, ответчиком в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено.

С учетом изложенного основания для расторжения договора, удовлетворения встречного иска отсутствуют.

Учитывая, что предусмотренные договором купли-продажи обязательства ответчиком нарушены, невнесение указанных в первоначальном иске платежей ответчик не оспаривает, первоначальный иск подлежит удовлетворению (ст.ст.309, 310, 330 ГК РФ).

Обжалуемое решение подлежит отмене ввиду несоответствия выводов, приведенных в решении, обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ).

Судебные расходы подлежат распределению в порядке ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 25 ноября 2022 года по делу N А50-25156/2021 отменить.

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хряковой Анастасии Николаевны (ОГРНИП 317595800057361, ИНН 593402263704) в пользу публичного акционерного общества "Ростелеком" (ОГРН 1027700198767, ИНН 7707049388) задолженность в сумме 2 548 179 руб. 34 коп., неустойку в размере 570 240 руб. 31 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 38 592 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хряковой Анастасии Николаевны (ОГРНИП 317595800057361, ИНН 593402263704) в пользу публичного акционерного общества "Ростелеком" (ОГРН 1027700198767, ИНН 7707049388) расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы 3 000 (три тысячи) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

О.Г. Дружинина М.А. Полякова