|
09 февраля 2023 г.
|
Дело N А40-106914/22
|
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2023 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мезриной Е.А.,
судей Головкиной О.Г., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.11.2022 г. по делу N А40-106914/22
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН
1037739510423 )
к ООО "АЛОРИС" (ИНН 7719769775, ОГРН 1117746036430 )
о взыскании
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Чернова А.Н. по доверенности от 28.12.2022, диплом ВСА 0925935 от 30.06.2010;
от ответчика: Сотников А.Ю. по доверенности от 16.01.2023, диплом ВСБ 0632085 от 24.01.2004;
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "АЛОРИС" о взыскании штрафных санкций в размере 41704 874,24 руб. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 27.09.2017 N И-06-001516.
Решением суда от 16.11.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 27.09.2017 N И-06-001516 земельного участка площадью 7200 кв.м с кадастровым номером 77:06:0004006:1446 с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Цюрупы, вл. 1А, стр. 1, 2 для целей завершения строительства объекта.
Договор заключен сроком на 3 года.
Договор зарегистрирован 22.11.2017 номер государственной регистрации: 77:06:0004006:1446-77/012/2017-2.
В соответствии с условиями договора аренды:
- арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию в течение 3 (трех) лет с даты присвоения учетного номера настоящему договору арендодателем. После завершения строительства арендатор обязуется представить арендодателю подтверждение зарегистрированных имущественных прав на объект (п. 4.2)
- арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора (п. 5.4)
- арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, в том числе в части уплаты арендной платы и начисленных пеней, а также осуществления проектирования и строительства на участке в установленные договором сроки (п. 6.5)
- в случае истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере двойной арендной платы за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию (п. 8.3).
Сведения о завершении строительства на земельном участке с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Цюрупы, вл. 1А, стр. 1, 2 отсутствуют.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до настоящего времени не представлено.
В п. 8.1 Договора указано, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством.
Ответчик не получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое в силу ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации удостоверяет выполнение строительства в полном объеме, в срок, установленный договором.
Учитывая изложенное, арендатором нарушены условия договора в части п. 4.2 и 5.4.
Таким образом, за период с 28.09.2020 по 28.09.2021 сумма штрафных санкций составляет 41 704 874.24 руб.
Претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу положений ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
Судом первой инстанции установлено, что истец произвел расчет суммы штрафа исходя из размера двойной годовой арендной платы за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию, что противоречит условиям п. 8.3. Договора аренды.
Условие о размере штрафных санкций за нарушение срока завершения строительства объекта не было согласовано истцом и ответчиком, так как из условий Договора аренды явно не следует, от какой именно суммы арендной платы (за месяц, за квартал, за полгода, за год) подлежит уплате штраф в двойном размере в соответствии с пунктом 8.3. Договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Следовательно, существенными условиями соглашения о неустойке являются основание для взыскания неустойки и порядок ее исчисления, размер.
Условие Договора аренды о размере штрафа за несоблюдение срока сдачи объекта в эксплуатацию не было согласовано истцом и ответчиком.
Отсутствие согласованного условия о неустойке за неисполнение неденежного обязательства в настоящем случае, по мнению ответчика, исключает возможность истца требовать уплаты штрафа за нарушение срока введения объекта в эксплуатацию, установленного пунктом 4.2 Договора аренды.
Согласно п. 8.3 договора за неисполнение указанного обязательства договором предусмотрена ответственность в виде уплаты ответчиком штрафа в размере двойной арендной платы за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию.
Стороны не указали, от какого размера, периода арендной платы следует начислять неустойку. Установив соответствующую обязанность ответчика уплатить неустойку, в то же время арендодатель и арендатор не согласовали точный порядок ее начисления.
Поскольку условия договора и дополнительного соглашения о применении неустойки не позволяют сделать вывод о том, что стороны определили порядок начисления договорной пени (штрафа за нарушение), она не может быть начислена истцом в том порядке, который сторонами не согласован.
Судом первой инстанции правильно определен характер спорных взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка, площадью 7 200 (семь тысяч двести) кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:06:0004006:1446, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Цюрупы, вл. 1А, стр. 1, 2 (далее - "Участок"). Срок Договора аренды: три года с даты государственной регистрации Договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (пункты 2.1., 2.2. Договора аренды). Договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 22.11.2017 года. Таким образом, срок Договора аренды должен был истечь 21.11.2020 года, однако ответчик продолжил пользоваться арендованным Участком после истечения срока Договора аренды при отсутствии возражений со стороны истца. При таких обстоятельствах Договор аренды в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок и ООО "Алорис" продолжает оплачивать арендную плату за пользование Участком ежеквартально и в полном объеме по настоящее время.
Участок предоставлялся ответчику для целей завершения строительства и ввода в эксплуатацию расположенных на нем объектов незавершенного строительства, указанных в п. 1.5. Договора аренды, в течение трех лет с даты присвоения учётного номера Договору аренды, а именно до 27.09.2020 года (пункт 4.2. Договора).
За неисполнение обязательства по вводу в эксплуатацию строящегося на Участке объекта пунктом 8.3. Договора аренды предусмотрена ответственность в виде уплаты ответчиком штрафа в размере двойной арендной платы за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию.
Согласно сведениям, содержащимся в Картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) 13.06.2018 г. истец и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ответчику о признании расположенных на Участке построек самовольными и о их сносе (Дело N А40-132365/18-127-887).
Арбитражный суд г. Москвы своим Решением от 03.02.2020 г. пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца и Правительства Москвы.
Девятый арбитражный апелляционный суд своим Постановлением N 09АП-46168/2020 от 27.10.2020 г. Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.02.2020 г. по делу N А40-132365/18 оставил без изменения, апелляционную жалобу истца и Правительства Москвы - без удовлетворения.
Рассмотрение искового заявления истца и Правительства Москвы по делу А40-132365/18-127-887 было завершено в суде кассационной инстанции только 08.02.2021 года, при этом Арбитражный суд Московского округа суд своим Постановлением от 08.02.2021 года Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.02.2020 г. и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020 по делу N А40-132365/18 оставил без изменения, кассационную жалобу истца и Правительства Москвы - без удовлетворения.
Согласно вышеизложенному, из трех лет срока действия Договора аренды два года шесть месяцев истец с ответчиком находились в процессе рассмотрения судебного спора. В данный период ответчик не имел возможности вести работы по завершению строительства объектов на Участке, так как Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы отказал в выдаче градостроительного плана земельного участка (Решение об отказе в предоставлении государственной услуги от 20.02.2018 г. N 001-ГПЗУ-395/2018-1). Основанием для отказа явился Акт Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы от 29.03.2016 г. N 9066643 "О подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта", в котором было указано, что на Участке расположены объекты недвижимости, обладающие признаками самовольного строительства.
Согласно п. 3.3 Положения "О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков", утвержденного постановлением Правительства Москвы от 11 декабря 2013 N 819-ПП, в случае выявления Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы в рамках осуществления своей деятельности признаков незаконного (нецелевого) использования земельных участков, в том числе факта наличия незаконно размещенного объекта, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы в срок 15
