Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2023 г. N 19АП-4473/22 по делу N А35-9146/2020

город Воронеж

15 февраля 2023 г.

Дело N А35-9146/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Песниной Н.А.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Степиной В.А.,

при участии:

от Андреевского Сергея Владимировича: Андреевский С.В. - лично, предъявлен паспорт гражданина РФ;

от ООО СЗ "Адрем Развитие", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Поцелуева А.М., Храпина А.Н., Храпиной Н.В. представители не явились, извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Андреевского Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Курской области от 08.06.2022 по делу N А35-9146/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная компания "Адрем" (в настоящее время Специализированный застройщик "Адрем") в лице конкурсного управляющего Медведева Александра Александровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий,

третьи лица: Поцелуев А.М., Андреевский С.В., Храпин А.Н., Храпина Н.В.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Адрем" (далее - заявитель, общество, ООО "ПСК "Адрем Развитие") в лице конкурсного управляющего Медведева Александра Александровича обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, выразившихся в проведении 19 августа 2020 года государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684, расположенный по адресу Курская область, Рыльский район, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80А, за Поцелуевым A.M. после признания ООО "ПСК "Адрем" несостоятельным (банкротом); об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области внести запись о прекращении права собственности Поцелуева A.M. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684, расположенный по адресу Курская область, Рыльский район, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Поцелуев Александр Михайлович, Андреевский Сергей Владимирови, Храпин Андрей Николаевич и Храпина Наталия Викторовна.

На момент рассмотрения апелляционной жалобы, исходя из выписки содержащейся в ЕГРЮЛ от 04.08.2022 общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная компания "Адрем" произвело смену наименования на Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Адрем"

Решением Арбитражного суда Курской области от 08.06.2022 требования общества с ограниченной ответственностью "Производственностроительная компания "Адрем" в лице конкурсного управляющего Медведева Александра Александровича удовлетворены.

Действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, выразившиеся в проведении 19 августа 2020 года государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684, расположенный по адресу Курская область, Рыльский район, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80А, за Поцелуевым A.M. после признания ООО "ПСК "Адрем" несостоятельным (банкротом) признаны незаконными.

С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная компания "Адрем" в лице конкурсного управляющего Медведева Александра Александровича 3000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Андреевский С. В. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами и просили решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

К материалам дела приобщен отзыв ООО "ПСК "Адрем", письменные пояснения и дополнительные документы, поступившие от Управления, Андреевского С. В.

Андреевский С.В. считает решение незаконным, указывая что решением суда были поставлены под сомнение его право собственности на указанный объект незавершенного строительства.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области обратилось с апелляционной жалобой и просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ссылается на ч.4 ст.53 Закона N 218-ФЗ, указывает, что с учетом вступившего в законную силу решения Поворинского районного суда Воронежской области от 17.03.2020 и при отсутствии письменного согласия Храпина А.Н. и Храпиной Н.В. на отчуждение предмета залога после признания застройщика банкротом, регистрация права собственности за Поцелуевым А.М. является законным.

Считает, что конкурсным управляющим "ПСК "Адрем" Медведевым А. А. был избран неверный способ защиты нарушенных прав.

Рассмотрение дела откладывалось.

В судебном заседании объявлялся перерыв до "15" часов "30" минут "08" февраля 2023 года.

Андреевский С. В. поддержал апелляционную жалобу, просил суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, не возражал против доводов апелляционной жалобы Управления.

ООО СЗ "Адрем Развитие", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Поцелуева А.М., Храпина А.Н., Храпиной Н.В. явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

ООО "СЗ "Адрем" осуществляло деятельность по строительству многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

29.04.2014 Общество заключило с администрацией Рыльского района Курской области договор аренды N 7/2014-Ю земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 46:20:270104:206.

03.09.2014 между Обществом (застройщик) и Забурдаевой Валентиной Васильевной (участник) заключен договор участия в долевом строительстве N 1 (т. 5 л.д. 144-151), по условиям которого застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить дом на земельном участке, находящемся по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, напротив д. 76, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику объект долевого строительства, соответствующий характеристикам, указанным в пп. 3.2 п. 3 настоящего договора, а участник обязуется уплатить предусмотренную настоящим договором цену за объект долевого строительства в порядке и сроки, установленные в п. 4 настоящего договора, и при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию принять в собственность объект долевого строительства по акту приема-передачи.

12.11.2015 администрация города Рыльска выдала Обществу разрешение на строительство N 46-ru46520101-43-2015 (взамен N RU46520101-39) на строительство объекта капитального строительства "Строительство двух 5-ти этажных жилых дома и подземная автостоянка по ул. Р. Люксембург в г. Рыльске Курской области.

06.05.2016 между Обществом (застройщик) и Храпиным А.Н., Храпиной Н.В. (участники) заключен договор участия в долевом строительстве N 56 (т. 3 л.д. 51-59), по условиям которого застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить дом на земельном участке, находящемся по строительному адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, напротив д. 76, почтовый адрес: Курская область, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80А, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику в общую долевую собственность (по _ доли каждому участнику) объект долевого строительства, соответствующий характеристикам, указанным в пп. 3.2 п. 3 настоящего договора, а участник обязуется уплатить предусмотренную настоящим договором цену за объект долевого строительства в порядке и сроки, установленные в п. 4 настоящего договора, и при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию принять в указанных долях объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Общество осуществляло строительство 5-ти этажного жилого дома по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80А, на земельном участке с кадастровым номером 46:20:270104:206.

18.12.2018 на основании договора N 7/2014-Ю аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 29.04.2014, разрешения на строительство N 46-ru46520101-43-2015 от 12.11.2015 за Обществом в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684, расположенный по адресу: Курская область, Рыльский район, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80 А.

24.12.2018 между Обществом (продавец) и Поцелуевым А.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством (т. 2 л.д. 27-28), по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает его полную стоимость на условиях настоящего договора объекта незавершенного строительства - многоквартирный дом с кадастровым номером 46:20:270104:684, расположенный по адресу: Курская область, Рыльский район, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80А, площадью 6462,2 кв.м., площадью застройки 1633,5 кв.м., степенью готовности 69%.

Указанный объект незавершенного строительства передан Поцелуеву А.М. по акту приема-передачи от 24.12.2018 (т. 2 л.д. 29).

Решением Рыльского районного суда Курской области от 29.01.2019 по делу N 2-45/2019 (т. 4 л.д. 117-122) заключенный между Обществом и Храпиным А.Н., Храпиной Н.В. договор участия в долевом строительстве N 56 от 06.05.2016 расторгнут, с Общества в пользу Храпина А.Н., Храпиной Н.В. взысканы денежные средства, уплаченные по указанному договору, проценты за период с 01.07.2018 по 30.11.2018, штраф за неисполнение требований потребителя.

17.03.2020 Поворинским районным судом Воронежской области по делу N 2- 64/2020 принято решение (т. 2 л.д. 44-49), которым удовлетворен встречный иск Поцелуева А.М. о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом с кадастровым номером 46:20:270104:684, расположенный по адресу: Курская область, Рыльский район, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80А, площадью 6462,2 кв.м., площадью застройки 1633,5 кв.м., степенью готовности 69%.

Постановлениями судебных приставов-исполнителей Левобережного РОСП УФССП России по Воронежской области и МРОСП по ОИП УФССП России по Воронежской области от 22.06.2020 (т. 5 л.д. 189-190) и от 29.06.2020 (т. 2 л.д. 51) отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684, ранее принятые постановлениями судебных приставов-исполнителей от 24.12.2018 и от 26.09.2019.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.07.2020 (резолютивная часть объявлена 29.06.2020) по делу N А14-24355/2018 ООО "Производственностроительная компания "АДРЕМ" признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Медведев Александр Александрович.

30.06.2020 Поцелуев А.М. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости (т. 2 л.д. 38-40). К заявлению была приложена, в том числе, копия решения Поворинского районного суда Воронежской области от 17.03.2020 по делу N 2-64/2020 со справкой о вступлении в законную силу (т. 2 л.д. 44-49).

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 25.05.2021 по делу N 2-64/2020 (т. 5 л.д. 64-75) решение Поворинского районного суда Воронежской области от 17.03.2022 отменено в части признания права собственности Поцелуева А.М. на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом с кадастровым номером 46:20:270104:684, расположенный по адресу: Курская область, Рыльский район, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80А, площадью 6462,2 кв.м., площадью застройки 1633,5 кв.м., степенью готовности 69% и взыскании с Дубровина Д.С. в пользу Поцелуева А.М. 200 000 руб., в удовлетворении встречного иска Поцелуева А.М. к Дубровину Д.С. и обществу о признании права собственности и взыскании основного долга по договору поручительства отказано.

Уведомлением от 09.07.2020 N 36/001/777/2020-1808 (т. 3 л.д. 115-117) Управление Росреестра по Курской области сообщило Поцелуеву А.М. о приостановлении действий по государственной регистрации права собственности, указав на то, что:

- в реестре прав на недвижимость содержатся сведения о государственной регистрации ипотеки на основании договора N 1 участия в долевом строительстве от 03.09.2014, залогодержателем которой являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве,

- в орган регистрации поступили принятое Левобережным РОСП УФССП России по Воронежской области постановление о запрете на совершение действий по регистрации от 24.12.2018, в соответствии с которым запрещено совершать регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества, зарегистрированных за ООО "ПСК Адрем", за исключением постановки на кадастровый учет многоквартирного дома, КН 46:20:270104:206, расположенного по адресу: Курская обл., г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80, принадлежащего Обществу, а также принятое МРОСП по ОИП УФССП по РТ постановление о запрете на совершение действий по регистрации N 78764925/3617 от 22.01.2019, которым запрещено совершать действия по регистрации в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684.

Для устранения причин, послуживших основанием для приостановления действий по государственной регистрации, управление предложило Поцелуеву А.М.:

- представить в орган регистрации прав письменное согласие залогодержателя на осуществление государственной регистрации права собственности за Поцелуевым A.M. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684;

- представить в орган регистрации прав акт уполномоченного органа о снятии запрета в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684.

Кроме того, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 09.07.2020 также было указано на то, что ранее в орган регистрации представлены документы на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684, расположенного по адресу: Курская обл., г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80 А, на основании договора купли продажи объекта незавершенного строительства между ООО "ПСК Адрем" и ООО "Стройинвест" от 26.12.2018.

Государственная регистрация перехода права собственности в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684 на основании документов, представленных в орган регистрации прав 27.12.2018 (договор купли-продажи от 26.12.2018) прекращена 17.07.2020 по результатам рассмотрения заявлений от 14.07.2020 (т. 5 л.д.177-178).

15.07.2020 постановлением судебного пристава-исполнителя МРОСП по ОИП УФССП России по Воронежской области (т. 5 л.д. 184-185) меры по запрету на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении спорного объекта недвижимости, принятые 22.01.2019, отменены.

13.08.2020 Поцелуев А.М. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке от 18.12.2018 N 46:20:270104:684-46/021/2019-3, внесенной на основании заключенного с Забурдаевой Валентиной Васильевной договора участия в долевом строительстве N 1 от 03.09.2014, в отношении спорного объекта недвижимости.

Регистрационная запись об ипотеке от 18.12.2018 N 46:20:270104:684- 46/021/2019-3 была погашена 17.08.2020 на основании заявления Поцелуева А.М., а принятые судебными приставами-исполнителями меры по запрету на совершение регистрационных действий сняты, 19.08.2020 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись N 46:20:270104:684-46/026/2020-11 о регистрации права собственности Поцелуева А.М. на спорный объект недвижимости.

22.09.2020 между Поцелуевым А.М. (продавец) и Андреевским С.В. заключен договор купли-продажи N 22/09, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество - спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684.

На основании данного договора 07.10.2020 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись N 46:20:270104:684-46/026/2020-12 о регистрации права собственности Андреевского С.В. на спорный объект недвижимости.

Оспариваемые действия по государственной регистрации права собственности совершены управлением на основании представленной Поцелуевым А.М. копии решения Поворинского районного суда Воронежской области от 17.03.2022 по делу N 2-64/2020 с отметкой о вступлении в законную силу (т. 2 л.д. 44-49), в соответствии с которым за Поцелуевым А.М. о признано право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом с кадастровым номером 46:20:270104:684, расположенный по адресу: Курская область, Рыльский район, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80А, площадью 6462,2 кв.м., площадью застройки 1633,5 кв.м., степенью готовности 69%.

Однако, апелляционным определением Воронежского областного суда от 25.05.2021 по делу N 2-64/2020 решение Поворинского районного суда Воронежской области от 17.03.2022 отменено в части признания права собственности Поцелуева А.М. на объект указанный объект и взыскании с Дубровина Д.С. в пользу Поцелуева А.М. 200 000 в удовлетворении встречного иска Поцелуева А.М. к Дубровину Д.С. и обществу о признании права собственности и взыскании основного долга по договору поручительства отказано.

Конкурсным управляющим общества Медведевым А.А. установлено выбытие из владения должника в период его нахождения в процедуре конкурсного производства спорного объекта недвижимого имущества.

Полагая, что действия управления, выразившиеся в осуществлении 19 августа 2020 года государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684, расположенный по адресу: Курская область, Рыльский район, г. Рыльск, ул. Р. Люксембург, д. 80А, за Поцелуевым A.M. после признания Общества несостоятельным (банкротом), не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы общества, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок и основания проведения государственной регистрации, а также требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В силу части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно пункта 5 части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В силу части 1 статьи 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" действительно установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах.

Вместе с тем, частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как следует из правовой позиции, сформулированной в пункта 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При обращении с заявлением о государственной регистрации управлению была представлена копия решения Поворинского районного суда Воронежской области от 17.03.2022 со справкой о вступлении в законную силу.

На дату регистрации судебный акт вступил в законную силу, отменен не был. В связи с чем, правомерно расценен основанием для регистрации права.

Однако, оспариваемые действия по регистрации права собственности совершены управлением с нарушением норм действующего законодательства.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции действующей на момент заключения спорного договора, (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (части 2 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу пункт 2 статьи 395 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В силу с части 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закон 218-ФЗ), в редакции действующей на момент регистрации, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Из материалов дела следует, что Храпин А.Н. и Храпина Н.В. письменного согласия на отчуждение предмета залога не давали.

Пунктом 1 статьи 334.1 ГК РФ, устанавливается, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В определение Конституционного Суда РФ от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, ипотека строящихся (создаваемых) на земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, объекта незавершенного строительства, на который зарегистрировано права собственности застройщика, устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров.

При рассмотрении Арбитражным судом Воронежской области дела N А14-24355/2018 установлено требование Храпиной Наталии Викторовны, Храпина Андрея Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью "Производственностроительная компания "АДРЕМ" в размере 1 758 800 руб. 25 коп., в том числе: 209 533 руб. 50 коп. процентов за период с 01.07.2018 по 30.11.2018, 1 499 266 руб. 75 коп. штрафа, компенсации морального вреда в размере 25 000 руб. каждому, требование признано подлежащим включению в реестр требований кредиторов ООО "ПСК "АДРЕМ" и удовлетворению в четвертую очередь.

При рассмотрении обоснованности требований Храпиной Н.В., Храпина А.Н. Арбитражным судом Воронежской области было установлено отсутствие доказательств погашения заявленной суммы задолженности, взысканной решением Рыльского районного суда Курской области.

Принимая во внимание, что Храпин А.Н. и Храпина Н.В. письменного согласия на отчуждение предмета залога не давали, у управления отсутствовали правовые основания для осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684.

Уведомлении от 09.07.2020 N 36/001/777/2020-1808 в качестве основания для приостановления государственной регистрации права было указано на то, что в реестре прав на недвижимость содержатся сведения о государственной регистрации ипотеки на основании договора N 1 участия в долевом строительстве от 03.09.2014, залогодержателем которой являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Неопровержимых доказательств, что на дату осуществления оспариваемых регистрационных действий Храпин А.Н. и Храпина Н.В. были участниками долевого строительства иного объекта, либо обязательства передними были исполнены, суду не представлено.

Довод Управления Росреестра по Курской области об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права, подлежит отклонению судом ввиду следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Исходя из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Как следует из доказательств, представленных в материалы дела, конкурсным управляющим общества в ходе проведения инвентаризации имущества должника была получена выписка из ЕГРН от 18.07.2020, согласно которой спорный объект недвижимости был зарегистрирован за обществом, следовательно указанный объект подлежит включению в конкурсную массу, и подлежит учету при расчете с кредиторами.

Таким образом, действия управления выразившиеся в проведении 19.08.2020 года государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270104:684, совершены с нарушением требований, установленных частью 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, в связи с чем, нарушают права и законные интересы должника, как повлекшие исключения из конкурсной массы должника соответствующего недвижимого имущества, необходимого для расчетов с кредиторами.

В настоящее время по сведениям ЕГРН право собственности на спорный объект зарегистрировано за Андреевским С.В. по договору купли-продажи N 22/09, заключенного с Поцелуевым А.М. 22.09.2020.

Поскольку права на спорный объект у Андреевского С.В. возникли по последующей сделке, которая не оспорена, право зарегистрировано, суд правомерно в решении не возложил на Управления обязанность по устранению допущенных нарушений путем аннулирования записи о праве собственности Поцелуева А.М..

Поскольку все переходы прав по сделкам зарегистрированы, то решение по данному спору само по себе не свидетельствует о незаконности этих сделок и не является основанием для лишения титульного владельца зарегистрированных прав.

В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право по правилам искового производства.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, данными в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22

При таких обстоятельствах, суд полагает, что оснований для удовлетворения апелляционных жалоб Андреевского С.В. и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, не имеется.

В связи с чем, в удовлетворении заявленных требований обоснованно отказано.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, апелляционная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с чем, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 08.06.2022 по делу N А35-9146/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

Н.А. Песнина П.В. Донцов