Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2023 г. N 03АП-202/23 по делу N А33-30165/2021

г. Красноярск

16 февраля 2023 г.

Дело N А33-30165/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2023 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Маланчик Д.Г.,

при участии:

от истца (индивидуального предпринимателя Банниковой Юлии Алексеевны):

Петрова Д.О., представителя по доверенности от 03.02.2023,

от третьего лица (общества с ограниченной ответственностью УК "Континенталь"): Толмачева Д.А., представителя по доверенности от 11.01.2023,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от "28" ноября 2022 года по делу N А33-30165/2021,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Банникова Юлия Алексеевна (ИНН 245208478519, ОГРН 321246800097871, далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации города Красноярска (ИНН 2451000840, ОГРН 1022402655758, далее - ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение N 148, общей площадью 65,8 кв.м. в соответствии с техническим паспортом, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, 19.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью УК "Континенталь", департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, Фомин Виктор Валентинович.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "28" ноября 2022 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указав, что в иске следовало отказать в связи с тем, что у истца отсутствовало разрешение на реконструкцию до начала работ, истцом не представлены доказательства согласия всех собственников МКД на обустройство дверных проемов, действия по обустройству дверного проема в несущей стене дома нарушает условия эксплуатации бетонных и железобетонных конструкций здания, создают угрозу жизни и здоровья граждан.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.01.2023 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 09.02.2023.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Согласно отзыву на апелляционную жалобу истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью УК "Континенталь" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства - выписки из домовой книги по квартире N 54.

На основании статей 159, 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом выписка приобщена, так как представлена в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о помещении с кадастровым номером 24:50:0000000:31429, наименование: квартира, назначение: жилое, площадью 66,2 кв.м, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, 19, кв. 148, собственник квартиры - Банникова Юлия Алексеевна, дата регистрации права собственности - 29.10.2021.

Распоряжением администрации города Красноярска от 24.06.2011 N 646-ж на основании обращения Фомина В.В. разрешено перевести жилое помещение N 148 по ул. Дмитрия Мартынова, 19 в нежилое с последующей реконструкцией.

Как следует из материалов дела, прежний собственник (в период с 04.04.2011 по 16.10.2020) данного помещения - Фомин Виктор Валентинович, в соответствии с распоряжением администрации города Красноярска от 24.06.2011 N 646-ж, произвёл его реконструкцию, выполнив внутреннюю перепланировку и устройство отдельного входа, изменения характеристик объекта недвижимости в части изменения площади объекта с 66,2 кв.м до 65,8 кв.м не учтены в ЕГРН.

По инициативе истца проведено общее внеочередное собрание собственников помещений в очно-заочной форме в многоквартирном доме N 19 по ул. Дмитрия Мартынова (протокол от 21.04.2021). Собственниками многоквартирного дома согласовано: вопрос N 2- реконструкция жилого помещения N148 с целью его перевода в нежилое ("за" - 100%); вопрос N 3 - использование земельного участка под размещение входной группы (крыльца) к нежилому помещению N 148 по адресу: г. Красноярск, ул. Д. Мартынова, д. 19 ("за" -100%). Из представленных в материалы дела документов и пояснений истца следует, что в Администрация Центрального района г. Красноярска в лице представителя Ящук С.В. принимала участие в голосовании по поставленным перед собственниками помещений многоквартирного дома вопросам, в качестве правообладателя жилого помещения - квартиры 150 в многоквартирном доме N 19 по ул. Д. Мартынова в г. Красноярск. При этом наниматель указанной квартиры по договору социального найма от 24.04.2014 проголосовал "за". В подтверждение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также нанимателя квартиры N 150 по договору социального найма, в материалы дела также представлены все бюллетени голосования по каждому помещению в многоквартирном доме.

Истец обратился в Департамент градостроительства администрации города Красноярска с заявлением о вводе спорного объекта в эксплуатацию с учётом имеющихся документов в существующем состоянии (вх. N Б-3668-ек от 21.07.2021).

В письме от 27.07.2021 департаментом градостроительства администрации города Красноярска истцу отказано в выдаче разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию в связи с непредставлением необходимых документов, в том числе разрешения на строительство.

В материалы дела истцом представлены экспертные заключения и документы в отношении спорного объекта недвижимости:

экспертное заключение о соответствии помещения N 148 санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от 01.07.2021 N 198, подготовленное ООО "Оптима";

экспертное заключение о независимой оценке пожарного риска на соответствии объекта требованиям пожарной безопасности от 30.06.2021N 16-21.НОР, подготовленное ООО "СПАС-2007", согласно пожарная безопасность помещения N 148 по адресу: г. Красноярск, ул. Мартынова, N 19, считается обеспеченной; противопожарный режим, установленный Правилами противопожарного режима в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.2020 N 1479) соблюдается, в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", нормативными документами по пожарной безопасности и иными документами по пожарной безопасности;

экспертное техническое заключение ООО "Красноярскпроектстрой"" по результатам обследования помещения 148 после проведённой реконструкции от 21.05.2021 шифр: 65-21-ОР, согласно которому строительные конструкции нежилого помещение N 148, расположенного в многоквартирном жилом доме по ул. Мартынова, 19 в г. Красноярске после произведенной реконструкции находятся согласно СП 13-102-2003* "правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" и ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследований и мониторинга технического состояния" в работоспособном состоянии, не имеют дефектов и деформаций, снижающих их несущую способность; реконструкция не повиляла отрицательно на несущую способность как обследуемого помещения, так и всего жилого дома, не вызывает увеличения нагрузок на фундаменты и несущие конструкции, не меняет конструктивную схему здания; конструктивные характеристики не превышают предельных параметров, несущая способность строительных конструкций обеспечена; состояние строительных конструкций помещения и жилого дома соответствуют эксплуатационным характеристикам; угрозы жизни и здоровью при эксплуатации не представляет, безопасная эксплуатация помещения обеспечена; обследуемое образованное помещение после произведенной реконструкции может быть использовано дальше по своему назначению;

заключение от 06.09.2022 N 26-22-Ор, подготовленное ООО "Научно-технический прогресс", согласно которому техническое состояние строительных конструкций нежилого помещение N 148 в многоквартирном доме по ул. Дмитрия Мартынова, 19 в г. Красноярске (стены, перекрытия, перегородки) после реконструкции оценивается как работоспособное в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011 "здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния"; выполненные работы по реконструкции помещения N 148 не оказывают отрицательного влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность несущих и ограждающих строительных конструкций помещения и жилого дома в целом; безопасная эксплуатация помещения обеспечена, угроза жизни и здоровью отсутствует;

технический паспорт нежилого помещения от 29.04.2021, составленный в отношении объекта: нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, д. 19, пом. 148, из которого следует, что до реконструкции площадь помещения составляла 66,2 кв.м., после реконструкции составляет - 65,8 кв.м;

градостроительный план от 04.06.2021 N Б-2907-ек земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:76, площадью 163375 кв.м, по адресу: г. Красноярск, 7-й мкрн. Жилого района Покровского по ул. Водянникова - ул. 4-й Дальневосточный.

В материалы дела также представлена выписка из ЕГРН в отношении земельного участка, в границах которого расположен жилой дом N 19 по ул. Д. Мартынова в г. Красноярске.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Предметом настоящего иска является требование истца о признании права собственности на реконструированное помещение.

Верно применив статьи 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 2, 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая, что факт осуществления реконструкции спорного помещения сторонами не оспаривается, принимая во внимание, что материалами дела подтверждено, что спорный объект является объектом недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав третьих лиц, судом первой инстанции сделан правомерный и обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.

Обжалуя решение суда первой инстанции, ответчик указывает на угрозу жизни и здоровью граждан в результате реконструкции спорного помещения, на отсутствие оснований для признания права на спорное помещение по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 Обзора "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

В пункте 28 постановления N 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

При этом в пункте 9 Обзора указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Доводы жалобы о наличии угрозы жизни и здоровья граждан отклонены апелляционным судом по следующим основаниям.

В подтверждение того, что спорное нежилое помещение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан истцом в материалы дела представлены заключения:

экспертное заключение о соответствии помещения N 148 санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от 01.07.2021 N 198, подготовленное ООО "Оптима" (л.д. 29 т.1);

экспертное заключение о независимой оценке пожарного риска (л.д. 36 т.1) на соответствие объекта требованиям пожарной безопасности от 30.06.2021N 16-21.НОР, подготовленное ООО "СПАС-2007", согласно пожарная безопасность помещения N 148 по адресу: г. Красноярск, ул. Мартынова, N 19, считается обеспеченной; противопожарный режим, установленный Правилами противопожарного режима в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.2020 N 1479) соблюдается, в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", нормативными документами по пожарной безопасности и иными документами по пожарной безопасности;

экспертное техническое заключение ООО "Красноярскпроектстрой"" (л.д. 52 т.1) по результатам обследования помещения 148 после проведённой реконструкции от 21.05.2021 шифр: 65-21-ОР, согласно которому строительные конструкции нежилого помещение N 148, расположенного в многоквартирном жилом доме по ул. Мартынова, 19 в г. Красноярске после произведенной реконструкции находятся согласно СП 13-102-2003* "правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" и ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследований и мониторинга технического состояния" в работоспособном состоянии, не имеют дефектов и деформаций, снижающих их несущую способность; реконструкция не повиляла отрицательно на несущую способность как обследуемого помещения, так и всего жилого дома, не вызывает увеличения нагрузок на фундаменты и несущие конструкции, не меняет конструктивную схему здания; конструктивные характеристики не превышают предельных параметров, несущая способность строительных конструкций обеспечена; состояние строительных конструкций помещения и жилого дома соответствуют эксплуатационным характеристикам; угрозы жизни и здоровью при эксплуатации не представляет, безопасная эксплуатация помещения обеспечена; обследуемое образованное помещение после произведенной реконструкции может быть использовано дальше по своему назначению;

заключение от 06.09.2022 N 26-22-Ор, подготовленное ООО "Научно-технический прогресс" (л.д. 125 т.2), согласно которому техническое состояние строительных конструкций нежилого помещение N 148 в многоквартирном доме по ул. Дмитрия Мартынова, 19 в г. Красноярске (стены, перекрытия, перегородки) после реконструкции оценивается как работоспособное в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011 "здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния"; выполненные работы по реконструкции помещения N 148 не оказывают отрицательного влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность несущих и ограждающих строительных конструкций помещения и жилого дома в целом; безопасная эксплуатация помещения обеспечена, угроза жизни и здоровью отсутствует.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком не заявлено о проведении судебной экспертизы. Доказательства обратного - наличия угрозы жизни и здоровью иных лиц, в материалы дела ответчиком не представлены. Следовательно, доводы жалобы в данной части основаны исключительно на предположении ответчика, документально не подтверждены.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии согласия администрации г. Красноярская на реконструкцию спорного помещения опровергается материалами дела.

Так, в распоряжении администрации города Красноярска от 24.06.2011 N 646-ж (л.д. 28 т. 1) указано на разрешение предыдущему собственнику помещения - Фомину В.В., перевести жилое помещение N 148 по ул. Дмитрия Мартынова, 19, в нежилое помещение с последующей реконструкцией.

В соответствии с распоряжением администрации города Красноярска от 24.06.2011 N 646-ж в спорном помещении Фоминым В.В. произведена реконструкция, выполнена внутренняя перепланировка и устройство отдельного входа, характеристики объекта недвижимости изменены в части площади объекта с 66,2 кв.м до 65,8 кв.м.

Вместе с тем, указанным распоряжением от 24.06.2011 N 646-ж на собственника помещения возложена обязанность по получению разрешения на строительство с целью реконструкции, которая предыдущим собственником помещения не исполнена.

Из вышеуказанных правовых норм следует, что для осуществления реконструкции спорного объекта собственник помещения должен был получить разрешение в установленном законом порядке. Доказательств выдачи такого разрешения истцу суду не представлено. Апелляционный суд учитывает, что истец приобрел спорное помещение в реконструированном виде. На основании изложенного апелляционный суд отклоняет довод жалобы о том, что истцом не представлены доказательства обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на реконструкцию до начала работ, поскольку работы производились иным лицом до момента перехода права собственности к истцу.

Таким образом, реконструкция спорного объекта осуществлялось без получения разрешения на строительство.

Исходя из вышеизложенного, судом первой инстанции верно установлено, что данный объект в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет признаки самовольно реконструированного помещения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 Верховный суд Российской Федерации указал, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Для признания права собственности на объект самовольной реконструкции необходимо соблюдение следующих условий:

объект, на который истец просит признать право собственности, обладает признаками самовольной реконструкции, то есть является недвижимым имуществом, отвечающим хотя бы одному из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;

постройка возведена истцом на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;

строительство осуществлено за счет средств истца;

сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации и N 22 от 29.04.2010 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию до начала осуществления строительства (реконструкции), а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Та же позиция отражена и в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации": право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В том числе, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный (реконструируемый) объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как установлено судом, реконструкция спорного объекта осуществлена на основании распоряжения администрации города Красноярска от 24.06.2011 N 646-ж.

После приобретения спорного помещения, истец обратился в Департамент градостроительства администрации города Красноярска с заявлением о вводе спорного объекта в эксплуатацию с учётом имеющихся документов в существующем состоянии (вх. N Б-3668 -ек от 21.07.2021).

В письме от 27.07.2021 департаментом градостроительства администрации города Красноярска истцу отказано в выдаче разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию в связи с непредставлением необходимых документов, в том числе разрешения на строительство.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает доказанным факт обращения истца в органы местного самоуправления с целью легализации спорного помещения. Доказательства наличия вины истца в отсутствии необходимых документов (разрешение на строительство) ответчиком не представлены.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении прав жителей МКД, в котором расположено спорное помещение, отклонены апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее -помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Несущие стены и ограждающие конструкции, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций, указанные части многоквартирного дома отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры обслуживающее более одной квартиры принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Порядок использования объектов общего имущества многоквартирного дома определен главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом и допускается при условии, что принятие такого решения не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 3 ст. 36, пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Указанная позиция также отражена в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022.

По инициативе истца проведено общее внеочередное собрание собственников помещений в очно-заочной форме в многоквартирном доме N 19 по ул. Дмитрия Мартынова (протокол от 16.04.2021). Собственниками многоквартирного дома согласовано: вопрос N 2- реконструкция жилого помещения N148 с целью его перевода в нежилое ("за" - 100%); вопрос N 3 - использование земельного участка под размещение входной группы (крыльца) к нежилому помещению N 148 по адресу: г. Красноярск, ул. Д. Мартынова, д. 19 ("за" -100%). Указанный протокол в установленном порядке не оспорен. Кроме того, в письменном отзыве на исковое заявление общество с ограниченной ответственностью "УК "Континенталь" сообщило, что бланки решений, а также реестры собственников УК "Континенталь" сверены управляющей компанией с текущим списком собственников и 16.04.2021 протокол общего собрания заверен директором УК "Континенталь". Общество также указало, что за весь период, с момента сдачи дома до настоящего времени, каких-либо жалоб от жильцов, а также претензий и предписаний в адрес УК "Континенталь" по поводу данного помещения не поступало.

Поскольку указанный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 19 по ул. Дмитрия Мартынова от 16.04.2021 в установленном порядке не обжалован, недействительным не признан, апелляционный суд отклоняет доводы жалобы об отсутствии согласия всех жителей дома на осуществление реконструкции как необоснованные.

Довод апелляционной жалобы относительно отсутствия сведений относительно собственника квартиры N 54 опровергается выпиской из домой книги и финансово-лицевого счета N 12254 от 09.02.2023, согласно которой Шапкин В.С. является собственником квартиры N 54 на основании выписки из ЕГРН.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что непосредственно факт приобретения объекта недвижимости, содержащего признаки самовольной постройки, не означает невозможность признания права собственности на него в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Действия истца по приобретению спорного объекта недвижимости не направлены на легализацию такого объекта в качестве нежилого помещения, следовательно не содержат признаков действия в обход закона. В результате сделки купли-продажи спорного помещения к истцу перешло право собственности на жилое помещение N 148, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, 19. Доводы жалобы в данной части отклонены судом как основанные на неверном толковании норм права.

Принимая во внимание, что материалами дела подтверждено, что спорный объект является объектом недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав третьих лиц, апелляционный суд считает, что требование истца удовлетворено правомерно.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 ноября 2022 года по делу N А33-30165/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан О.Ю. Парфентьева