Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2023 г. N 15АП-23803/22 по делу N А32-45026/2022

город Ростов-на-Дону

22 февраля 2023 г.

дело N А32-45026/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Романовым А.А.,

при участии:

от истца: представитель Игнатова Светлана Сергеевна по доверенности от 17.01.2023 (онлайн-участие),

от ответчика: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2022 по делу N А32-45026/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Мацестареалстрой"

(ИНН 2309098926, ОГРН 1062309019464)

к ответчику Администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 2320037148, ОГРН: 1022302934367)

о признании незаконным отказа в утверждении схемы расположения земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью " Мацестареалстрой " (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) о признании незаконным отказа Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, выраженного в письме от 14.06.2022 N 24296985, в утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории. В порядке устранения допущенного нарушения просит обязать Администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу утвердить и выдать ООО "Мацестареалстрой" схему расположения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:ЗУ1 площадью 26 832 кв. м на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, ул. Измайловская, 20А, приложенную к заявлению ООО "Мацестареалстрой" от 06.05.2022.

Также просит указать в резолютивной части судебного акта, что решение по настоящему делу является основанием для обращения ООО "Мацестареалстрой" с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2022 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, выраженный в письме от 14.06.2022 N 24296985, в утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации. В порядке устранения допущенного нарушения суд обязал администрацию в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу утвердить и выдать ООО "Мацестареалстрой" схему расположения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:ЗУ1 площадью 26 832 кв. м на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, ул. Измайловская, 20А, приложенную к заявлению ООО "Мацестареалстрой". В удовлетворении остальной части требований отказано.

Решение мотивировано тем, что для образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений не требуется обязательное утверждение проекта межевания территории.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, в удовлетворении заявления отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

Согласно представленной ООО "Мацестареалстрой" схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории предлагалось образование земельных участков площадью 36 685 кв.м, 26 832 кв.м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Краевско-Армянское, участок N 41.

На публичной кадастровой карте сведения о конфигурации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367, отсутствовали, в связи с чем, невозможно было проверить образование земельного участка на соответствие градостроительным регламентам, вследствие чего, установить актуальность границ образуемого земельного участка.

Пунктом 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, а не посредством утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В отзыве указывает следующее.

Фактически целью раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 являлось:

1) соблюдение прав и законных интересов участников долевого строительства жилых домов под литерами А1, Б1, В1, расположенных на указанном земельном участке (передача земельного участка, занимаемого многоквартирными жилыми домами, в долевую собственность собственников помещений в таких домах),

2) продолжение обществом строительства многоэтажных жилых домов на другой части разделенного земельного участка с привлечением денежных средств физических лиц.

Пункт 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве исключения прямо устанавливает, что для образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений не требуется обязательное утверждение проекта межевания территории.

Довод об отсутствии сведений о конфигурации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 не соответствует установленным обстоятельствам.

Общество является компанией, реализующей проекты по строительству многоквартирных домов и жилищных комплексов на территории Краснодарского края. Одним из таких проектов являлось строительство объекта капитального строительства "Жилая застройка. 12-этажный жилой дом со встроенными помещениями. 1-й этап", расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, ул. Измайловская в Хостинском районе города Сочи. Конфигурация многоквартирного жилого дома помимо прочих обстоятельств исследована в деле N А32-2021/2021. Заключением эксперта от 31.05.2021 N 6370, полученного по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы по делу N А32-2021/2021 установлена безопасность объекта капитального строительства "Жилая застройка. 12-этажный жилой дом со встроенными помещениями. 1-й этап", расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, ул. Измайловская в Хостинском районе города Сочи, его соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам.

Эксперт установил несоответствие жилых домов (литеры 1-А, I-Б, I-B) проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство N RU 23309314. Однако с учетом изменений, внесенных в проектную документацию (корректировки 0, 1, 2), на основе которых получены положительные заключения негосударственной экспертизы проектной документации: N 23-2-1-2-0141-17 от 16.05.2017, выданное ООО "ЭТАЛОНЭКСПЕРТИЗА"; N 23-2-1 -2-048924-2020 от 01.10.2020, выданное ООО "КОИН-С"; N 23- 2-1-2-061406-2020 от 01.12.2020, выданное ООО "КОИН-С", объекты экспертизы соответствуют измененным проектным решениям, представленным в материалах дела.

В деле N А32-55233/2021 удовлетворены требования общества о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: "Жилая застройка. 12-этажный жилой дом со встроенными помещениями. 1-этап" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367.

В судебном заседании представитель общества дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Мацестареалстрой" реализует проект по строительству жилищного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 общей площадью 63 517 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, участок N 41.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинский филиал) от 29.11.2005 N 04-04/1999-С "О переоформлении открытому ОАО "Мацестинский чай" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Хостинском районе города Сочи" Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю через Сочинский филиал (арендодатель) и ОАО "Мацестинский чай" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.12.2005 N 04-24/124 С.

По условиям данного договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 63 510 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, участок N 41, во второй зоне округа санитарной охраны курорта с категорией земель - земли поселений, с кадастровым номером 23:49:0309000:0122 для сельскохозяйственного использования в границах, указанных в кадастровом плане участка (п. 1.1 договора). Договор аренды действует до 15.12.2054.

Распоряжением филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 22.05.2006 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0309 000:0122 площадью 63 150 кв. м по ул. Измайловская, 41, с. Краевско-Армянское в Хостинском районе г. Сочи изменено с сельскохозяйственного использования на - для размещения жилой застройки.

На основании указанного распоряжения Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и ОАО "Мацестинский чай" подписали дополнительное соглашение от 27.06.2008 и внесли соответствующие изменения в договор аренды от 15.12.2005 N 04-24/124 С.

19.11.2008 ОАО "Мацестинский чай" и ООО "Мацестареалстрой" заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ОАО "Мацестинский чай" передало ООО "Мацестареалстрой" свои права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 15.12.2005 N 04-24/124 С и дополнительному соглашению от 27.06.2008, заключенным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинский филиал) и ОАО "Мацестинский чай".

В соответствии с п. 1.4 договора, объектом аренды по договору аренды от 15.12.2005 является земельный участок площадью 63 510 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0309000:0122, находящийся по адресу, установленному относительно ориентира участок N 41, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для размещения жилой застройки в границах, указанных в кадастровом плане участка.

24.06.2010 Муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Мацестареалстрой" (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 15.12.20045 N 04-24/124С, по условиям которого в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0309000:0122 договор аренды земельного участка от 15.12.2005 N 04-24/124С считать договором от 15.12.2005 N 4900770124.

Согласно сведениям ЕГРН кадастровый номер земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, участок N 41 изменен с 23:49:0309000:122 на кадастровый номер 23:49:0308007:1367 в соответствии с Приказом Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю от 13.08.2007 N 475-П "Об утверждении материалов по описанию прохождения границ кадастровых кварталов кадастрового района город Сочи N 23:49" (письмо Федеральной кадастровой платы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 02.08.2017 N 10574/2110).

Согласно пояснениям заявителя ООО "Мацестареалстрой" планировало осуществить строительство многоквартирных жилых домов на всем указанном земельном участке поэтапно.

18.05.2015 администрация выдала ООО "Мацестареалстрой" разрешение на строительство N RU 23309-214 объекта капитального строительства "Жилая застройка. 12-этажный дом со встроенными помещениями 1-этап площадь застройки 2308 кв. м, количество этажей - 12+подвал, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, ул. Измайловская в Хостинском районе города Сочи. Срок разрешения на строительство - до 18.07.2017, в дальнейшем срок действия разрешения на строительство продлен до 12.07.2021.

На основании указанного разрешения на строительство общество осуществило строительство трех многоквартирных жилых домов (литеры А1, Б1, В1). В отношении квартир, расположенных в данных жилых домах, общество заключило договоры долевого участия в строительстве, в том числе с физическими лицами.

Поскольку многоквартирные жилые дома под литерами А1, Б1, В1 занимают только часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 и возникла необходимость обеспечить права участников долевого строительства на земельный участок, в площади необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома общество приняло решение о разделе данного земельного участка на две части.

06.05.2022 ООО "Мацестареалстрой" обратилось в администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков в целях образования путем раздела или объединения, в котором просило разделить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 на два земельных участка - площадью 36 685 кв.м и площадью 26 832 кв. м для предоставления участникам долевого строительства.

В письме от 14.06.2022 N 24296985 Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края отказал обществу в предоставлении данной муниципальной услуги.

В названном письме департамент указал, что на публичной кадастровой карте отсутствуют сведения о конфигурации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367, в связи с чем невозможно проверить образование земельного участка на соответствие градостроительным регламентам, вследствие чего установить актуальность границ образуемого земельного участка.

Кроме того, департамент сослался на п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствие с утвержденным проектом межевания территории, а не посредством утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Общество, полагая, что отказ является незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось с настоящим заявлением в суд.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

В силу норм части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По мнению администрации раздел указанного земельного участка подлежал осуществлению в соответствии с проектом межевания территории, а не схемы расположения земельного участка.

Указанный вывод признан судом первой инстанции незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации.

В определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14 по делу N А60-21163/2012, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14 по делу N А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174 по делу N А40-130924/2014, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 по делу N А43-17503/2013 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Таким образом, заявление об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории направлено как на формирование земельных участков под введёнными в эксплуатацию МКД, так и на установление определённости в правоотношениях аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в том числе в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ (подпункт 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

в соответствии со статьей 11.3 ЗК РФ образование земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Суд первой инстанции установил, что согласно сведениям ИСОГД муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 25.10.2022 N 2776/12.01-09, представленных в дело администрацией, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 не находится в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.

Согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367, расположены три многоквартирных жилых дома (литеры А1, Б1, В1), а также объекты недвижимости необходимые для их обслуживания, а именно: станция водозабора второго подъема, тепловые сети, блочная двухтрансформаторная подстанция, сооружения гидротехнические, модульная котельная блочного типа, сети ливневой канализации, система водоснабжения, кабельные линии электроснабжения, сети хозяйственно-бытовой канализации.

Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений (пункт 4 части 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ).

Судом установлено, что формирование земельных участков согласно схеме осуществляется, в том числе, в целях предоставления земельного участка собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.

Таким образом, процедура формирования земельного участка в порядке подпункта 3 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации закону не противоречит.

Доводов о несоразмерности площади образуемого земельного участка, несоответствии его критерию необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома администрация не приводит.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2022 по делу N А32-45026/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко С.И. Яицкая