Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2023 г. N 15АП-23403/22 по делу N А53-34431/2020

город Ростов-на-Дону

21 февраля 2023 г.

дело N А53-34431/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ракитянской А.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от Азизова А.А.: представитель Боярка А.А. по доверенности от 13.04.2021,

от финансового управляющего должника Ефименко А.В.: представитель Ярославцева Е.И. по доверенности от 05.08.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Азизова Ашота Арминаковича на определение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2022 по делу N А53-34431/2020 об отказе в удовлетворении заявления о внесении изменений в положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Блурцян Марины Хачиковны,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Блурцян Марины Хачиковны (далее - должник, Блурцян М.Х.) в Арбитражный суд Ростовской области обратился конкурсный кредитор Азизов Ашот Арминакович (далее - конкурсный кредитор, Азизов А.А.) с заявлением о внесении изменений в Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, утвержденное определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.05.2021.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2022 по делу N А53-34431/2020 отказано в удовлетворении заявления о внесении изменений в Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2022 по делу N А53-34431/2020, Азизов А.А. обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что судебной экспертизой, проведенной в рамках гражданского дела, установлено, что стоимость доли должника в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 8 263 238 руб., что в 3 раза превышает установленную начальную продажную цену, определенную финансовым управляющим должника. Экспертом также сделан вывод о том, что ценность предоставляет не само строение (дом), а право пользования земельным участком, на котором расположен дом. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что установленная экспертом рыночная стоимость доли должника в праве общей долевой собственности не имеет правового значения для формирования цены на спорный объект. Согласно доводам апеллянта, экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сделаны соответствующие корректировки с учетом индивидуальных особенностей имущества; экспертом учтен факт нахождения имущества в общей долевой собственности, то есть экспертом учтены все особенности расположения земельного участка. Податель жалобы указал, что покупатель, приобретая право собственности на здание, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость приобретает права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Отсутствие в ЕГРН записи о регистрации за должником какого-либо права на земельный участок само по себе не свидетельствует, что право отсутствует.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий должника Ефименко А.В. просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2022 по делу N А53-34431/2020 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2021 Блурцян М.Х. признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден Ефименко А.В.

Сведения о введении процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" от N 34 (6996) от 27.02.2021.

В Арбитражный суд Ростовской области обратился Азизов А.А. с заявлением о внесении изменений в Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, утвержденное определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.05.2021.

В обоснование заявления конкурсный кредитор указал следующие обстоятельства.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2021 утверждено Положение о порядке, условиях, сроках реализации имущества должника в редакции, предложенной финансовым управляющим.

Начальная цена продажи недвижимого имущества - здание, жилое, 174 кв.м., долевая собственность - 26/40, обременение - есть, кадастровый номер 61:44:0050154:42, адрес местоположения: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Малюгиной, дом N 4, установлена в размере 2 097 333 руб.

Азизов А.А. просит внести изменения в Положение о реализации имущества, указать, что предметом торгов по лоту N 1 является также право пользования земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050154:2, площадью 1047 кв.м.; увеличить начальную цену продажи имущества по лоту N 1 до 8 263 238 руб.

В обоснование заявленных доводов Азизов А.А. указал, что финансовый управляющий должника Ефименко А.В. инициировал в Ленинском районном суде спор о признании за должником права собственности на спорный объект недвижимости (дело N 2-1249/22, ответчики - Соловьева Г.Л., Гаврикова Е.Н., Сережкина Н.И., Соловьев С.Л.).

В рамках указанного гражданского дела назначена судебная экспертиза по определению стоимости долей собственников домовладения кадастровый номер 61:44:0050154:42, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Малюгиной, дом N 4.

Проведение судебной экспертизы поручено ООО "Центр судебной экспертизы Прайм".

По результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что рыночная стоимость доли Блурцян М.Х. составляет 8 263 238 руб. В связи с тем, что жилой дом находится в аварийном состоянии, определяется рыночная стоимость пользования земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050154:2 как условно свободного.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с заявлением о внесении изменений в Положение о реализации имущества должника.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции отказал Азизову А.А. в удовлетворении заявленного требования, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

В силу пункта 1 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 названного закона.

Как следует из пункта 2 статьи 139 Закона о банкротстве, в случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений.

При этом положения статьи 139 Закона о банкротстве не содержат никаких специальных правил или изъятий в отношении возможности внесения изменений в утвержденный порядок продажи имущества должника в зависимости от того, кем он был утвержден - собранием кредиторов (комитетом кредитором) или судом.

Законом установлены лишь основания внесения изменений в утвержденный порядок продажи имущества должника - это возникновение в ходе процедуры банкротства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и условий продажи имущества должника.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2021 утверждено Положение о порядке, об условиях, о сроках реализации имущества Блурцян М.Х. в редакции, предложенной финансовым управляющим.

Начальная цена продажи недвижимого имущества - здание, жилое, площадь 174 кв.м., долевая собственность - 26/40, обременение - есть, кадастровый номер 61:44:0050154:42, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Малюгиной, дом N 4, установлена в размере 2 097 333 руб.

Начальная стоимость предмет торгов определена в соответствии с отчетом N 28/05/2021 от 28.05.2021 об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащего Блурцян М.X., подготовленного частнопрактикующим оценщиком Бахваловым Н.С.

Финансовый управляющий Блурцян М.Х. - Ефименко А.В. осуществил публикацию на официальном сайте ЕФРСБ сообщения N 7598992 от 07.11.2021 следующего содержания: "Организатор торгов - Ефименко Андрей Владимирович (ИНН 616804694070, 344015, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Карпатская ул., д. 9/53, тел. +7(909)449-63-09, эл. почта: arbitration_manager@inbox.ru), сообщает о результатах торгов по реализации имущества Блурцян Марине Хачиковны (29.06.1960 года рождения; место рождения: гор. Ахалцихе Республики Грузия; ИНН 616400274419; адрес регистрации: 344000, г. Ростов-на-Дону, ул. Малюгиной, д. 4/21) в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене следующего имущества:

Лот N 1 - Здание - жилое, 174 кв.м., кол-во этажей 1, в том числе подземных 0, долевая собственность - 26/40, кадастровый номер - 61:44:0050154:42 Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Малюгиной, дом N4. Начальная цена Лота N 1 - 2 097 333,00 руб. Аукцион с открытой формой представления предложений о цене N 0052100 ЭТП - ООО "Ютендер" (www.utender.ru) по лоту N1 признан состоявшимся. Победителем торгов по лоту N 1 признан Дубиков Илья Сергеевич (ИНН 615019760014), действующий в интересах Семкина Владимира Валентиновича (ИНН 615000232211), на основании агентского договора N 50/2021 от 25.10.2021, сделавший предложение о цене - 4 509 265,95 руб. Победителю торгов сделано предложение заключить договор купли-продажи. Заинтересованность победителя по отношению к должнику, кредиторам, конкурсному управляющему отсутствует. Участие в капитале победителя торгов - конкурсного управляющего, а также саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является конкурсный управляющий, отсутствует.

Лот N 2 - Земельный участок - 596 +/- 9 кв.м., долевая собственность -1/5, кадастровый номер 61:44:0021830:27, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. Беломорский, 43 а; Здание - жилое, 1747.5 кв. м, кол-во этажей 5, в том числе подземных 1, долевая собственность - 1/5, кадастровый номер - 61:44:0021830:431, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. Беломорский, 43а. Начальная цена Лота N 2 - 8 612 049,00 руб. Аукцион с открытой формой представления предложений о цене N 0052100 ЭТП - ООО "Ютендер" (www.utender.ru) по лоту N2 признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок.

С ИП Семкиным В.В. заключен договор купли-продажи имущества от 01.11.2021.

ИП Семкин В.В. отказался от исполнения договора в связи с отсутствием в объявлении о проведении торгов сведений об обременениях, наложенных на недвижимое имущество: здание - жилое, 174 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, долевая собственность -26/40, кадастровый номер - 61:44:0050154:42, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Малюгиной, дом N 4.

Между финансовым управляющим должника Ефименко А.В. и Соловьевой Г.Л. 19.05.2022 заключен договор купли-продажи имущества в порядке преимущественного приобретения в отношении следующего имущества: жилого здания, 174 кв.м., кол-во этажей 1, в том числе подземных 0, долевая собственность - 26/40, кадастровый номер 61:44:0050154:42, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Малюгиной, дом N 4.

Соловьева Г.Л. также отказалась от заключения договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества здания - жилое, 174 кв.м., кол-во этажей 1, в том числе подземных 0, долевая собственность - 26/40, кадастровый номер 61:44:0050154:42, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Малюгиной, дом N 4, поскольку жилой дом, в отношении которого отчуждается доля, находится за пределами красных линий застройки.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 12.07.2022 N 59-34-2/20861 на территории, где располагается земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050154:42, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Малюгиной, дом N4, разработаны и утверждены следующие проекты планировок:

- постановлением Администрации города Ростова-на-Дону N 3 от 12.01.2010 "Об утверждении документации по планировке территории расчетно-градостроительных районов центральной части города Ростова-на-Дону в границах: проспекта Сиверса, ул. Текучева, проспект Театральный, ул. Береговая до балки Кизитериновская, южная граница - береговая линия реки Дон" (изм. Постановлением от 12.08.2014 N 897);

- постановлением Администрации города Ростова-на-Дону N 332 от 25.04.2019 "Об утверждении документации по планировке территории в целях корректировки проекта планировки территории расчетно-градостроительных районов центральной части города Ростова-на-Дону в границах: проспект Сиверса - ул. Текучева - проспект Театральный - пер. Грибоедовский - ул. Седова - ул. 7-го Февраля - ул. Нижнебульварная - пер. Державинский - ул. Береговая (в части красных линий)".

В составе вышеуказанной планировочной документации разработаны красные линии.

Таким образом, причиной расторжения договоров купли-продажи послужило прохождение по земельному участку красных линий.

Судом учтено, что расположение земельного участка в пределах красных линий является важным ценообразующим фактором, который может существенно снизить его стоимость и интерес потенциальных покупателей, поскольку существенно ограничивает последнего в использовании земельного участка, изменении вида разрешенного использования, подтверждением чего является отказ двух покупателей от приобретения доли в праве на недвижимость.

Более того, дом находится в долевой собственности. Данное обстоятельство снижает интерес потенциальных покупателей к указанному объекту, поскольку уменьшает его ликвидность.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость доли Блурцян М.Х. в сумме 8 263 238 руб., определенная экспертами в рамках рассмотрения дела в Ленинском районном суде г. Ростова-на-Дону по спору о признании права собственности, не является основанием для формирования начальной продажной стоимости имущества на торгах.

Начальная стоимость предмета торгов определена в соответствии с отчетом N 28/05/2021 от 28.05.2021 об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащего Блурцян М.X., подготовленного частнопрактикующим оценщиком Бахваловым Н.С.

Оценка имущества должника проведена оценщиком, который соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, не является заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о недостоверности представленного в суд доказательства, возлагается на сторону, заявившую соответствующие возражения.

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный кредитор не обосновал наличие обстоятельств и не представил доказательства, препятствующие принятию отчета об оценке в качестве достоверного доказательства рыночной цены имущества.

Отчет об оценке, размещенный на сайте ЕФРСБ, составлен независимым оценщиком, в установленном законом порядке не оспорен, недействительным или содержащим недостоверные сведения не признан.

В ходе утверждения положения в суде, при рассмотрении заявления о внесении изменений в Положение не представлены доказательства того, что отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности или федеральным стандартам оценки, а сама оценка проведена с грубыми нарушениями федеральных стандартов оценки.

Надлежащие доказательства, опровергающие выводы оценщика, изложенные в отчете, кредитором не представлены.

Таким образом, начальная цена имущества установлена на основании отчета об оценке имущества, проведенного специалистом по заказу финансового управляющего, оснований для критической оценки отчета об оценке не имеется.

Судебная коллегия также учитывает, что согласно выводам комиссии экспертов ООО "Центр судебной экспертизы Прайм", расположение жилого дома без отступа от жилого дома на соседнем земельном участке с левой стороны не соответствует требованиям "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и реконструктивным решениям", предъявляемым к противопожарным расстояниям между зданиями, в зависимости от степени огнестойкости, класса конструктивной пожарной опасности и типа противопожарных преград. Инженерные коммуникации, несущие и ограждающие конструкции исследуемого жилого дома находятся в аварийном состоянии. Здание жилого дома не соответствует минимально необходимым требованиям пожарной безопасности к зданиям и сооружениям. Здание жилого дома не обеспечивает минимально необходимые требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях. Жилой дом не соответствует требованиям "Дома жилые одноквартирные" и требованиям "Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления". Жилой дом не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение. Эксперты пришил к выводу, что жилой дом является непригодным для постоянного проживания.

Кроме того, начальная стоимость имущества на торгах, установленная в соответствии с отчетом об оценке, не является окончательной, подлежит повышению на торгах в случае его высокой ликвидности.

Действительная (реальная) продажная цена предмета торгов может быть определена только в результате выставления имущества на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на это имущество. Соответственно, в зависимости от предложений потенциальных покупателей по цене продажи начальная цена имущества может быть повышена.

Установление более высокой начальной цены само по себе не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества. Доводы заявителя о том, что определение начальной цены на основании представленного отчета может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки от продажи этого имущества, носят предположительный характер.

Экспертная оценка имущества не может корректно отобразить рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества.

Процедура проведения открытых торгов направлена именно на установление максимально точной рыночной стоимости реализуемого имущества, так как начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса на имущество, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов. Ограничениями для определения точной рыночной стоимости на открытых торгах может послужить установление чрезмерно высокой начальной цены, поскольку это повлечет отсутствие у потенциальных покупателей интереса к приобретению имущества и, как следствие, приведет к необходимости проведения повторных торгов и затягивания производства.

Кредитор полагает, что в состав лота N 1 необходимо включить право пользования земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050154:2, площадью 1047 кв.м., на котором расположено здание.

Дав правовую оценку указанному доводу, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 271, пунктов 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Из положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что приобретая право собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость приобретает права на земельные участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1). Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2). Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Перечень оснований для государственной регистрации прав приведен в части 2 статьи 14 Закона о регистрации и включает договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

По смыслу приведенных положений, государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, допускается в отношении земельных участков, которые ранее находились в частной собственности на законных основаниях и в отношении которых соблюден установленный законом порядок формирования. Иное влечет вовлечение в гражданский оборот необоротоспособного имущества.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в нем отсутствуют записи о зарегистрированных правах на спорный земельный участок, то есть право собственности на земельный участок, на котором расположено строение, ни за кем не зарегистрировано.

Должник как пользователь земельного участка, не являющийся его собственником, не вправе распоряжаться этим участком (пункт 3 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, на торги не может быть выставлено право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий должнику, поскольку должник не имеет имущественного права на земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления финансового управляющего о внесении изменений в Положение о продаже имущества должника.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Учитывая вышеизложенное, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2022 по делу N А53-34431/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Сулименко

Судьи

Д.В. Емельянов Д.В. Николаев