Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2023 г. N 16АП-43/23 по делу N А61-4719/2020

г. Ессентуки

1 марта 2023 г.

Дело N А61-4719/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2023.

Полный текст постановления изготовлен 01.03.2023.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В. и Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Акаевой У.В., при участии в судебном заседании представителя истца - общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний Арт" (г. Владикавказ, ОГРН 1121513003578, ИНН 1513035219) - Павловой В.В. (по доверенности от 06.02.2023), в отсутствии представителя ответчиков - Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (г. Владикавказ, ОГРН 1021500578087, ИНН 1501002346), Управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа (г. Владикавказ, ОГРН 1021500579088, ИНН 1502010822), третьих лиц, не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора, - Бдайциева Заурбека Тамерлановича (г. Владикавказ), индивидуального предпринимателя Мамаева Сергея Петровича (г. Беслан, ОГРНИП 305151103800021, ИНН 151101114219), Комитета по охране и использованию объектов культурного наследия Республики Северная Осетия-Алания (г. Владикавказ, ОГРН 1151513004114, ИНН 1513056561), общества с ограниченной ответственностью "Аналитик менеджмент групп" (г. Ставрополь, ОГРН 1092635000941, ИНН 2635121918), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления города Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 22.11.2022 по делу N А61-4719/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний Арт" (далее - истец, общество, ООО "ГК Арт") обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее - администрация), Управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа (далее - управление) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли продажи N 07/20-н нежилых помещений общей площадью 402,6 кв.м. (литер "А, И" 1 этаж помещения NN 9, 10, 10а, 10б, 10в, 10д, 10е, 10ж, 11, 13, 14; помещения NN 8, 11, 13, 13а, 14, 14а, 15, 15а, 20, 21, 22, 27-29), расположенных по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, проспект Мира, 53/улица Кирова, 55/36 (далее - нежилые помещения), путем принятия пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена приобретаемого "покупателем" имущества составляет 11 950 000 руб." (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Решением от 22.11.2022 исковые требования удовлетворены. Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), суд урегулировал возникшие разногласия, определив стоимость отчуждаемого объекта недвижимости.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. Апеллянт ссылается на то, что отчёт, положенный в основу судебного решения, имеет ряд существенных недостатков: в подписке эксперта от 02.06.2021 содержится информация о том, что руководителем ООО "ЭКСПЕРТ" разъяснены права и обязанности эксперта, содержащиеся в статье 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, тогда как должна быть разъяснена статья 55 АПК РФ; участники процесса при производстве экспертизы не присутствовали; эксперт производивший оценку на место не выезжал, осмотр помещений и фотосъёмку вёл представитель И.О. Байсангуров; эксперт указал, что сравнительный подход (метод сравнения продаж) производится не будет ввиду того, что исследуемый объект находится в неудовлетворительном состоянии, но при этом указано, что проведён анализ фактических предложений на рынке количестве 24 единиц объектов недвижимости; средняя цена предложения объектов недвижимости в пределах исторической части Владикавказа превышает 12 000 000 руб., а отдельных случаях доходит до 170 000 000; эксперт приводит обширный анализ рынка объектов торгового - офисного назначения г. Владикавказа при этом по неизвестным причинам в заключении эксперта датируемом 03.11.2021 рассматривается период с 01.01.2018 по 01.01.2019, а не на год проведения оценки.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда без изменения, жалобу администрации без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 18.01.2023 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе "Картотека арбитражных дел" и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на жалобу, просил решение суда оставить без изменения, жалобу администрации - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в отсутствии представителей ответчика и третьих лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, отзыва, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РСО-Алания от 12.09.2019 по делу N А61-2453/2019, отказ администрации в реализации преимущественного права приобретения ООО "ГК "Арт" занимаемых помещений согласно договору аренды от 23.10.2013 N 12, признан недействительным. Суд обязал администрацию в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу направить в адрес ООО "ГК "Арт" проект договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 402,6 кв.м., расположенных по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, проспект Мира, 53/улица Кирова, 55/36.

Управление направило в адрес истца проект договора купли-продажи от 30.10.2020 N 07/20-н и копию распоряжения администрации от 29.10.2020 N 233 "О приватизации объекта муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Кирова/ пр. Мира, 35/53-55 по преимущественному праву выкупа ООО "ГК Арт".

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что цена приобретаемого покупателем имущества составляет 42 881 400 руб. согласно отчету об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 25.05.2020 N 121/2020.

Полагая предложенную выкупную стоимость помещений завышенной, общество обратилось к специалистам в области оценки. Согласно отчету ИП Мамаева С.П. от 27.04.2020 N 35-20н рыночная стоимость помещений составила 11 010 000 руб.

26.11.2020 общество направило протокол разногласий к договору купли-продажи от 30.10.2020 N 07/20-н, согласно которому цена продажи указана в размере 11 010 000 руб.

Управление указанный протокол разногласий отклонило, что послужило основанием для обращения ООО "ГК Арт" в арбитражный суд.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия между сторонами, определив цену продажи помещений в размере 11 950 000 руб. на основании заключения судебной экспертизы N 105-21-ОК от 03.11.2021.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно положениям статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закон N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены упомянутым законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции, правильно применив положения статей 82, 83 АПК РФ и статьи 13 Закона N 135-ФЗ назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет определения выкупной стоимости помещений.

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" N 105-21-ОК от 03.11.2021 рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 29.04.2020 составляла 11 950 000 руб.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы N 105-21-ОК от 03.11.2021 соответствует требованиям, содержащимся в статье 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, правильно оценены судом первой инстанции как достоверные.

Доводы апеллянта относительно методов проведения экспертизы не могут являться основанием для признания экспертного заключения недостоверным.

Выбор способов и метода исследования принадлежит эксперту в соответствии со статьей 7 Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Вопреки доводу апеллянта, на странице 24 экспертного заключения эксперт указал о неприменении доходного подхода, а не сравнительного, как указано в апелляционной жалобе.

Довод о занижении цены недвижимости в сравнении с объектами - аналогами не корректен, поскольку сделан без учета площади сравниваемых объектов. Эксперт проанализировал значительное количество объектов, вывел среднюю стоимость 1 кв.м. вместе с земельным участком, после чего скорректировал стоимость с учетом конкретного помещения и произвел подробный расчет (страницы 78 - 123 отчета).

По ходатайству администрации эксперт был вызван в судебное заседание, в котором им даны ответы на все вопросы участников дела, что подтверждается аудиопротоколом судебного заседания.

Экспертное заключение основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертом метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, экспертом применены корректировки и другие необходимые сведения.

Само по себе несогласие ответчика с результатом экспертизы не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, им не предоставлено. Ответчик не воспользовался правом заявить ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

Поскольку доказательств того, что выкупаемый объект включен в реестр объектов культурного наследия, оценка помещений как объекта культурного наследия не проводилась.

Суд критически относится к ссылке администрации на отчет ИП Бдайциева З.Т., поскольку указанный отчет выполнен по состоянию на 25.05.2020.

Довод апеллянта о выкупе помещения исключительно по цене, предложенной в отчете ИП Бдайциева З.Т. N 121/2020 от 25.05.2020 не состоятелен.

Стоимость имущества в данном отчете явно завышена, отчет выполнен без какой-либо привязки к оцениваемому помещению по выбранным оценщикам характеристикам. Так, в пункте 2.1.3 отчета оцениваемые помещения указаны как жилые. На странице 123 отчета указано, что при определении рыночной стоимости объекта оценки использовался доходный и сравнительный подход. При этом далее в отчете эксперт указывает, что в связи с невозможностью применения доходного и затратного подхода при оценке оценщиком приведено обоснование отказа от использованных подходов.

В отчете ИП Бдайциева З.Т. цена объекта выведена за пределами верхних значений средних показателей цены предложений недвижимости, указанных в отчете, что не соответствует пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611. Более того, к сравнению оценщиком предложены помещения в крупных торговых сетях. Несмотря на отказ от доходного подхода, на стр. 40- 48 отчета эксперт использует доходный подход, результатом которого определена стоимость объекта 42 268 300 руб. Используя для доходного подхода потенциальную ставку арендной платы - 1 300 руб. за 1 кв.м./мес., эксперт фактически устанавливает, что стоимость арендной платы за выкупаемое помещение площадью 402 кв.м. может составить 522 000 руб. в месяц, что не соответствует ни рыночным ценам, ни договору аренды, заключенному между АМС г. Владикавказа и группой компаний "АРТ".

Таким образом, оценщиком ИП Бдайциевым З.Т. допущено нарушение абзаца 3 пункта 5 раздела II ФСО N 3 ввиду непрозрачности принятия коэффициентов, не приведения исходных данных и источников информации.

Доводы подателя жалобы не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам.

Какие-либо иные доводы, основанные на доказательственной базе и опровергающие выводы суда первой инстанции и установленные по делу обстоятельства, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принятым при полном, объективном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, которым дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно. Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация, как орган местного самоуправления, освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 22.11.2022 по делу N А61-4719/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Г.В. Казакова З. М. Сулейманов