Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2023 г. N 10АП-2161/23 по делу N А41-57986/2022

г. Москва

02 марта 2023 г.

Дело N А41-57986/22

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Виткаловой Е.Н., Погоцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: Ломовской Д.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" (ОГРН: 1135012005721, ИНН: 5012080176)- Высоцкая Г.В представитель по доверенности от 09.01.2023 г;

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ОГРН: 1165001050158, ИНН: 5001106785)- Алексеев Н.С. представитель по доверенности от 09.01.2023 г;,

от Министерства жилищной политики Московской области (ОГРН 1185053037476, ИНН 5024190060)- представитель не явился, извещен;

от Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН 7725131814)- представитель не явился, извещен;

от Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 1165001050026, ИНН 5001106672)- Полякова Е.Н. представитель по доверенности от 09.01.12023 г;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 1165001050158, ИНН 5001106785) на решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2022 года по делу N А41-57986/22

по иску ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха о разрешении разногласий возникших при заключении договора аренды,, трети лица: Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" (далее ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее - Комитет) с требованиями, утчненными в порядке ст. 42 АПК РФ:

считать договор N 6727 от 26.05.2022 в части размера арендных платежей заключенным на следующих условиях:

3.2. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8732, начиная с даты действия договора аренды, определяется в размере не выше ставки земельного налога, действующего на территории городского округа и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы рассчитывается в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением N 1 к настоящему договору.

Приложение N 1 к договору аренды N 6727 от 26.05.2022.

Расчет арендной платы за земельный участок

Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по формуле: Ап=Кс*Нс, где Кс- кадастровая стоимость земельного участка; Нс - налоговая ставка земельного налога.

Расчет годовой арендной платы:

Кадастровый номер: 50:50:0020601:8732;

Исходные данные для расчета ежегодной арендной платы;

Кадастровая стоимость участка (действующая) - 139259043,93 руб.;

Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости- 0,3

Расчёт: 139259043,93 руб. х 0,3% - 417777,13 руб.;

Арендная плата за земельный участок в год составляет 417777,13 руб. (четыреста семнадцать тысяч семьсот семьдесят семь) руб. 13 коп.

Арендная плата в квартал составляет 104444,28 руб. (417777,13 руб. / 4 = 104444,28 руб.).

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка N 6727 от 26.05.2022 исключить. (т. 1 л.д. 2-7).

В качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2022 года по делу N А41-57986/22 исковые требования удовлетворены в части.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит отменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика и Администрации городского округа Балашиха поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Министерства жилищной политики Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 27.08.2007 между ООО "Аврора" и Администрацией городского округа Балашиха заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2", в рамках которого инвестор - застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки.

В рамках указанного инвестиционного контракта между комитетом и ООО "Автора" были заключены договоры от 09.12.2010 N 4095, N 4096, N 4097, N 4098, N 4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52.

На основании соглашения от 25.04.2019 ООО "Аврора" передало права и обязанности по инвестиционному контракту, договорам аренды от 09.12.2010 N N 4095, 4096, 4097, 4098, 4100 в пользу ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик".

Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А41-96810/19, А41- 95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/19, А41-95764/19 установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007, договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.

Впоследствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 образованы новые земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8727.

Истец направил в адрес ответчика проект договора аренды N 6727 от 26.05.2022 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8732.

Согласно пункту 3.2 проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению N 1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов.

В связи с тем, что в ходе заключения договора аренды земельного участка между сторонами произошли разногласия по его условиям, общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части, исходил из того, что спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Комитет указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".

В соответствии с п.10 Закон Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населённых пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Между тем, срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 N 1014-ПА установлен до 30.09.2022.

Доказательств подтверждающих, что срок рекультивации продлен на момент рассмотрения дела в материалы дела не представлено.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8727 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 N 02/03 "Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха", установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства. Таким образом, поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3%, то расчет арендной платы по договору N 6727 от 26.05.2022 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8732 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.

Согласно выписке из ЕГРН, приложенной к договору аренды N 6727 от 26.05.2022, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8732 составляет 139259043,93 руб.

Следовательно, размер арендной платы по договору аренды N 6727 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 139259043,93 руб. на момент рассмотрения спора должен составлять 417777,13 руб. в год из следующего расчета: 139259043,93 руб. (кадастровая стоимость) * 0,3%.

Вместе с тем, поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суд полагает достаточным указание в договоре на порядок определения размера арендной платы в договоре и приложении.

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка N 6727 от 26.05.2022 подлежат исключению, поскольку не соответствуют порядку расчета арендной платы по договору аренды..

При этом в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды заключен в рамках инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".

Сатьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории. Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что арендная плата за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:020601:8730, не может быть выше размера земельного налога.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2022 года по делу N А41-57986/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.Н. Виткалова М.И. Погонцев