Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2023 г. N 10АП-656/23 по делу N А41-61918/2022

г. Москва

07 марта 2023 г.

Дело N А41-61918/22

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Бархатовой Е.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Темниковой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (истец) - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ДНП "Елино" (ответчик) - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ДНП "Елино" на решение Арбитражного суда Московской области от 18.11.2022 г. по делу N А41-61918/22, по иску КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ДНП "Елино" о расторжении, третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ДНП "Елино" с требованиями о расторжении договора аренды от 14.07.2008 N 1004 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:54.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.11.2022 по делу N А41-61918/22 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ДНП "Елино" обжаловало его в апелляционном порядке.

Определением от 16 февраля 2023 года апелляционный суд произвел замену истца по делу N А41-61918/22 в порядке процессуального правопреемства с КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области на Администрацию г.о. Химки Московской области.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

В суде апелляционной инстанции стороны ходатайствовали об отложении судебного разбирательства в связи с намерением заключить мировое соглашение. Стороны в судебном заседании представили текст проекта мирового соглашения, пояснили, что данный проект находится на стадии подписания.

Апелляционный суд, по итогам изучения представленного в материалы дела проекта мирового соглашения, пришел к выводу о том, что данный проект не соответствует положениям статей 139-141 АПК РФ, так как нарушает права неограниченного круга лиц.

Кроме того, условия проекта мирового соглашения предусматривают действия ответчика и сроки освоения земельного участка, но не действия партнерства по целевому использованию - осуществление строительства в течение трех лет, как это предусмотрено земельным законодательством. Также, по условиями мирового соглашения предусмотрено изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:54 с вида разрешенного использования - для дачного строительства на вид - садоводство.

На основании изложенного, апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области и ДНП "Елино" сроком на 5 лет с 14.07.2008 по 13.07.2013 заключен договор аренды от 14.07.2008 N 1004 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:54.

Из материалов дела, в том числе из выписки из ЕГРН, усматривается, что по истечении срока договор продлен до 13.07.2057.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060607:54 отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для дачного строительства ДНП "Елино".

В силу пункта 1.1 договора земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060607:54 также передан арендатору для дачного строительства ДНП "Елино".

В рамках осуществления муниципального земельного контроля КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области проведено выездное обследование, в результате которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060607:54, предназначенный для строительства, не используется.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, поскольку в досудебном порядке спор не урегулирован, КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

В подтверждение соблюдения претензионного порядка расторжения договора аренды истцом представлена претензия от 31.05.2022 N 15ИсхКУИ-6832/2022, в которой указано на неиспользование партнерством земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:54 для целей строительства.

Списком внутренних отправлений от 01.06.2022 N 236 подтверждается направление претензии в адрес ДНП "Елино", согласно сведениям, размещенным на официальном Интернет-сайте АО "Почта России", претензия получена ответчиком - 10.06.2022 (почтовый идентификатор 14150672000471).

ДНП "Елино" было заявлено ходатайство об оставлении иска без рассмотрения, поскольку в претензии не установлен срок на устранение недостатков в пользовании земельным участком в разумный срок.

Исходя из содержания уведомления КУИ Администрации городского округа Солнечногорск от 31.05.2022, в связи с неиспользованием земельного участка для целей строительства арендодатель предложил арендатору в срок, не позднее 30 календарных дней с момента получения настоящей претензии, устранить допущенные нарушения и подтвердить планы по освоению участка либо подписать соглашение о расторжении договора.

Следовательно, арендатору предоставлен разумный срок для представления юридически значимых сведений и документов, подтверждающих освоение земельного участка, при наличии таковых.

Требование, побуждающее к использованию земельного участка по целевому назначению, направлено арендатору по истечении более 8 лет с момента заключения договора, в арбитражный суд исковое заявление направлено 17.08.2022, то есть по истечении 9 лет с момента заключения договора.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что КУИ Администрации городского округа Солнечногорск надлежащим образом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В подтверждение неиспользования земельного участка для целей строительства в материалы дела представлен акт от 11.05.2022 N 4273, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060607:54 не огорожен, имеется свободный доступ на территорию участка, на участке отсутствуют объекты капитального строительства и элементы благоустройства. Фотоматериалами подтверждается, что территория земельного участка покрыта древесно-кустарниковой растительностью.

В предварительном судебном заседании 05.10.2022 представитель ДНП "Елино" пояснил, что земельный участок не застроен, действия по освоению участка в период действия договора не предпринимались.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлен для целей строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ДНП "Елино" представило в материалы дела градостроительный план земельного участка от 28.10.2022, в составе которого имеются сведения об отсутствии возможности технологического подключения к инженерным сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, договор подряда от 11.11.2022 на подготовку проекта строительства со сроком исполнения обязательств - до 15.03.2025, договор подряда на подготовку проекта планировки территории (с проектом межевания в составе проекта планировки) от 24.10.2022, обращение в управляющую компанию за подготовкой технических условий на подключение к электрическим и канализационным сетям от 24.10.2022.

Суд первой инстанции обоснованно не принял указанные документы в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих освоение земельного участка, поскольку исходно-разрешительная документация по строительству не подготовлена, договоры подряда заключены только в 2022 году, то есть по истечении 9 лет с момента заключения договора аренды от 14.07.2008 N 1004.

Доказательств, что в период действия ответчиком совершались действия по освоению земельного участка либо заключение договоров подряда от 11.11.2022 и от 24.10.2022 вызвано необходимостью приведения ранее подготовленной проектной документации в соответствии с требованиями земельного законодательства, в материалах дела не имеется.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком не доказано освоение земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:54 в разумный срок с момента заключения договора аренды от 14.07.2008 N 1004.

Таким образом, исходя из предмета и оснований исковых требований, представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, принимая во внимание длительность неосвоения земельного участка, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

К апелляционной жалобе ответчиком приложены новые документы. Поскольку, в нарушение части 2 статьи 268 АПК РФ, уважительных причин невозможности представления таких документов в суд первой инстанции не приведено, апелляционный суд указанные документы не принял.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 18.11.2022 по делу N А41-61918/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Е.А. Бархатова М.И. Погонцев