Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2023 г. N 15АП-1670/23 по делу N А32-5525/2022

город Ростов-на-Дону

09 марта 2023 г.

дело N А32-5525/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.,

судей Сороки Я.Л., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д.,

при участии:

от заявителя: извещен, не явился;

от заинтересованного лица: извещен, не явился;

от третьих лиц: извещены; не явились;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 02.12.2022 по делу N А32-5525/2022 по заявлению Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю при участии третьих лиц: Туманян Яша Гагикович; Старченко Николай Викторович о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - Администрация) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление) о признании незаконным отказа государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении управления от 20.04.2022 N КУВД-001/2022-1203004/4; об обязании управление осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.02.2020 N 12 о расторжении договора аренды от 23.09.2016 N 4000005274 (с учетом изменения предмета заявленных требований принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Туманян Яша Гагикович (далее - Туманян Я.Г.), Старченко Николай Викторович (далее - Старченко Н.В.).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2022 суд признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 20.04.2022 N КУВД-001/2022-1203004/4. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.02.2020 N 12 о расторжении договора аренды от 23.09.2016 N 4000005274.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что поскольку зарегистрированные записи об аренде и об ипотеке взаимосвязаны и являются подтверждением прав участников соответствующих сделок - осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.02.2020 N 12 о расторжении договора аренды, погасить запись об аренде и оставить актуальной запись об ипотеке не представляется возможным. Заявитель считает, что Управлением не было совершено никаких действий в нарушении закона, препятствующих проведению государственной регистрации прав заявителя.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и Туманяном Я.Г. (арендатор) заключен договор аренды от 23.09.2016 N 4000005274 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402017:5 площадью 203 кв. метра, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 115, имеющего вид разрешенного использования "для размещения кафе", сроком на 3 года (до 12.08.2019) (далее - договор, договор аренды от 23.09.2016 N 4000005274).

Земельный участок, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, находится в залоге у Старченко Н.В. на срок с 25.01.2017 по 01.12.2017, на основании договора залога недвижимого имущества от 19.01.2017 N 1.

Соглашением от 26.02.2020 N 12 договор расторгнут по соглашению сторон.

17.01.2022 Администрацией в Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю подано заявление о государственной регистрации соглашения от 26.02.2010 N 12 о расторжении договора аренды от 23.09.2016 N 4000005274.

Уведомлением от 20.01.2022 N КУВД-001/2022-1203 004/2 арендодателю сообщено о приостановлении осуществления государственной регистрации прав на основании части 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ввиду отсутствия согласия залогодержателя на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора от 23.09.2016 N 4000005274.

20.04.2022 N КУВД-001/2022-1203004/4 заинтересованным лицом выдан отказ в государственной регистрации прав, органа местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик.

Полагая, что у Управления не имелось правовых оснований для отказа (выраженного в письме от 20.04.2022 N КУВД-001/2022-1203004/4) в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении спорного земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 72 Конституции Российской Федерации относит регулирование земельных отношений к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и Краснодарского края как субъекта Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты Краснодарского края в соответствии со статьей 76 Конституции Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (часть 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Положениям части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации прав являются предусмотренные федеральным законом, а также иными документами обстоятельства, подтверждающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог прекращается, в частности, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017.

Прекращение права залога находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права, в данном случае права аренды.

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

Исходя из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

В случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

Оценивая основание отказа в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды - наличие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о регистрации залога прав аренды по спорным договорам и непредставление на государственную регистрацию документов, подтверждающих прекращение залога права аренды, суд признает значимым то, что наличие договора залога права аренды, и, соответственно, обременения прав арендатора по договору аренды земельного участка не лишает арендодателя права на расторжение договора аренды земельного участка; данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре.

Законодательство Российской Федерации не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора по соглашению сторон.

Таким образом, наличие регистрационной записи об ипотеке (залоге) права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки (залога).

Регистрирующий орган одновременно с государственной регистрацией прекращения записи об аренде земельного участка должен погасить запись об ипотеке, поскольку расторжение договора аренды земельного участка означает автоматическое (вне зависимости от дополнительных соглашений сторон или заявлений) прекращение залога (ипотеки) права аренды земельного участка.

В гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка при обременении права аренды ипотекой.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 106-ФЗ) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, в связи с расторжением договора аренды земельного участка регистрация в Едином государственном реестре недвижимости расторжения договора аренды носит правоподтверждающий характер, направлена на констатацию прекращения арендного обременения; в связи с расторжением договора аренды и прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды. Следовательно, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым.

В соответствии с положением Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (совместное заявление залогодателя и залогодержателя) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учетом подтвержденного факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Само по себе погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

В связи с отсутствием иного способа защиты прав и законных интересов, разрешение вопроса во внесудебном порядке не представляется возможным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у управления отсутствовали законные основания для отказа по государственной регистрации соглашения от 26.02.2020 N 12 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402017:5 площадью 203 кв. метра, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 115, в связи с чем названный выше отказ является незаконным.

Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора по соглашению сторон.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции правомерно возложил на управление обязанность осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2021 по делу N А32-8573/2021.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2022 по делу N А32-5525/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

Я.Л. Сорока П.В. Шапкин