Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2023 г. N 15АП-2508/23 по делу N А32-28791/2022

город Ростов-на-Дону

09 марта 2023 г.

дело N А32-28791/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей О.Ю. Ефимовой,М.В. Соловьевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Согласие"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2022 по делу N А32-28791/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Согласие"

к заинтересованному лицу Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

о признании незаконным отказа,

при участии представителей: от ООО "Согласие" Еременко А.А. по доверенности,

от департамента имущественных отношений Краснодарского края посредством системы веб-конференции ИС "Картотека арбитражных дел" Шарапенко К.А. по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Согласие" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее- заинтересованное лицо, департамент) с требованиями о признании незаконным отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края в заключении дополнительного соглашения с ООО "Согласие" о продлении срока действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16 октября 2013 года N 8832000128 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, площадью 154247 кв. м, с кадастровым номером 23:32:1001000:645, расположенный по адресу: Тихорецкий район. Хоперский сельский округ, секция 4 контур 101; об обязании Департамент имущественных отношений Краснодарского края устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Заречье, для чего в течение пяти рабочих дней со дня вынесения настоящего решения направить в адрес 000 "Согласие" дополнительное соглашение о продлении на три года срока договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16 октября 2013 года N 8832000128 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, площадью 154247 кв. м, с кадастровым номером 23:32:1001000:645, расположенный по адресу: Тихорецкий район. Хоперский сельский округ, секция 4 контур 101.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о прекращении действия договора аренды от 16.10.2013 с истечением пятилетнего срока, в указанную в договорах дату (16.10.2018), без возобновления арендных отношений на неопределенный срок, поэтому на момент обращения в департамент с заявлением о заключении к договору аренды дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора на 3 года, общество не обладало правом аренды земельного участка и не могло требовать заключения дополнительных соглашений к прекращенным с истечением срока договорам аренды в целях продления срока действия уже прекратившихся к этому моменту договоров аренды. Прекращенный с истечением срока договор аренды земельного участка, заключенный по результатам торгов с установленным в объявлении о торгах сроком, не может быть ни возобновлен на неопределенный срок, ни продлен дополнительным соглашением на конкретный срок, исчисляемый с даты такого соглашения.

Общество с ограниченной ответственностью "Согласие" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило судебный акт отменить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что спорный договор зарегистрирован, поэтому считается продленным на неопределенный срок. Суд неверно сослался на антиковидный закон, в то время как общество ссылается на Закон-58-ФЗ. Арендодателем не заявлялось требование о расторжении договора, следовательно, договор является действующим и подлежит пролонгации по заявлению общества.

В отзыве на апелляционную жалобу Депаратемнт просит решение оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:32:1001000:645 для сельскохозяйственного использования, площадью 154247 кв. м, расположенный по адресу: Тихорецкий район, Хоперский сельский округ, секция 4 контур 101, принадлежит Краснодарскому краю на праве собственности.

На основании постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 4 сентября 2013 года N 1487 "О проведении конкурсов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков", на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, а также на заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории муниципального образования Тихорецкий район от 16 октября 2013 года N 141, между управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район и обществом с ограниченной ответственностью "Согласие" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:24:0301000:645 заключен договор аренды N 8832000128 от 16.10.2013, сроком действия в течение 5 лет до 16.10.2018.

В пункте 4.1.13 согласовано при прекращении договора вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Пунктом 4.2.5 закреплено право арендатора на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях, при соблюдении порядка, установленного пунктом 4.1.12 настоящего договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации в Тихорецком отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (пункт 7.1 договора).

В соответствии с пунктом 7.2. договор действует в течение 5 (пяти) лет.

Согласно пункту 8.1 договора действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, а в части платежей, после полного расчета.

Общество, ссылаясь на положение части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратилось к департаменту департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды от 16.10.2013 на три года, однако письмом от 29.04.2022 N 53-32-15-16618/22 департамент отказал обществу в заключении дополнительного соглашения к договору в части увеличения срока его действия на 3 года.

Отказ мотивирован тем, что с истечением срока договора (15.11.2018) его действие прекратилось, и продление в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не состоялось.

Полагая отказ незаконным, вынесенным без учета положений Закона N 58-ФЗ, общество обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции правильно квалифицировал заявленных требования и, исходя из положений статей 198-201 АПК РФ пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый участок не отнесен (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона N 101-ФЗ (в применимой к спорным отношениям редакции) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4).

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, в случае предоставления участка арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях только при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии данных условий заявитель не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, испрашиваемый земельный участок, может быть предоставлен данному лицу в аренду, в том числе в аренду на новый срок, только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно части 3 статьи 8 Федерального закона N 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Суд первой инстанции верно указал, что право аренды предоставлено по результатам публичных открытых торгов на конкретный, заранее установленный в извещении срок, с истечением которого арендные отношения подлежали автоматическому прекращению, с возвратом земельного участка, без возможности их возобновления на неопределенный срок. Для возобновления арендных отношений арендатору необходимо было реализовать (в преимущественном порядке по истечении срока договора, при прочих равных условиях и в случае надлежащего исполнения обязанностей арендатора) право на заключение договора аренды на новый срок, то есть заключить новый договор аренды, а не рассчитывать на возобновление арендных отношений в рамках того же договора на неопределенный срок.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статья 10 Закона N 101-ФЗ).

Закон, требующий обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, вступил в силу 28.01.2003 (начало действия редакции Закона N 101-ФЗ), то есть в рассматриваемом споре договор заключен после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Законом N 101-ФЗ. К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый участок не отнесен (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса одним из способов заключения договора, является заключение его на торгах.

Пунктом 3 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, действующим на момент проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, предусмотрено, что организация и проведение торгов по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса.

Согласно пункту 4 приведенной статьи Земельного кодекса, в применимой редакции, порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков должен быть определен уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков до 01.03.2015 регламентирован постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 и утвержденными им Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка, проект соответствующего договора, в обязательном порядке указываются в извещении о проведении торгов, подлежащем опубликованию в определенных уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления, средствах массовой информации (подпункты "л", "н" пункта 8 Правил).

Заявителем неверно истолкованы положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ). Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

При этом положения, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, не подлежат применению к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах.

Таким образом, с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 1 постановления от 17.11.2011 N 73, правил статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду на новый срок спорных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, должно осуществляется посредством реализации публичных процедур.

При таких обстоятельствах, департамент правомерно принял решение об отказе в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, предусматривающих продление срока действия договоров аренды на три года, поскольку на момент обращения общества в департамент действие заключенных на торгах договоров аренды прекратилось, без возможности возобновления таких договоров на неопределенный срок.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в любом случае возобновленный на неопределенный срок договора аренды земельного участка не может быть продлен заключением дополнительного соглашения об установлении нового срока такого договора. Данный вывод соответствует положениям статьи 19 Закона N 98-ФЗ (действовавшей на момент соответствующего обращения общества).

Как установлено частью 3 статьи 8 Федерального закона N 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (части 4,5 Федерального закона N 58-ФЗ).

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует, что в ней идет речь об увеличении срока действия договора аренды. Данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок.

Таким образом, отказ департамента от 29.04.2022 N 52-32-15-16618/22 соответствует нормам действующего законодательства и не нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем отсутствует совокупность условий, необходимых для признания решения государственного органа незаконным.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы сводятся к иной оценке обстоятельств дела и доказательств и не опровергают выводов суда по существу спора, не содержат новых данных и не ставят под сомнение обоснованность постановленного решения, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного решения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы распределению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2022 по делу N А32-28791/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

О.Ю. Ефимова М.В. Соловьева