Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2023 г. N 09АП-88465/22 по делу N А40-62852/2022

г. Москва

13 марта 2023 г.

Дело N А40-62852/22

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Сологуб А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Ганича Алексея Алексеевича

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 ноября 2022 года

по делу N А40-62852/22, принятое судьей Федоровой Д.Н.,

по иску ОАО "Москвичка" (ИНН 7721029922, ОГРН 1027700368475)

к Индивидуальному предпринимателю Ганичу Алексею Алексеевичу

(ИНН 771601231350, ОГРНИП 304770000336360)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений

при участии в судебном заседании:

от истца: Панина А.А. по доверенности от 29.03.2022, диплом 107131 0167280 от 05.07.2018;

от ответчика: Ганич А.А. лично, паспорт РФ;

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Москвичка" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю Ганичу Алексею Алексеевичу (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 338.644 руб. 41 коп. за период август, сентябрь и 15 дней октября 2019 г.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 307-310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды нежилых помещений N А-43/11 от 01.12.2011 г.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 02 ноября 2022 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2019 года по делу N A40-70249/19 ОАО "Москвичка", признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N А-43/11 от 01.12.2011 г. (далее также - Договор), согласно условиям которого Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование (аренду) следующие нежилые помещения общей площадью 76,5 кв.м: этаж N2, номера помещений на поэтажном плане согласно данным ТБТИ ЮВАО г. Москва NN: 20 (часть помещения), 21-24, 36-45, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Окская, д. 13, в соответствии с поэтажным планом 2-го этажа, являющимся приложением N1 к договору, а арендатор - принять помещения и оплачивать арендную плату и иные платежи в порядке и на условиях, установленных договором.

Договор заключен на срок с 01 декабря 2011 г. до 31 октября 2012 г. (п.2.1).

После истечения срока аренды, в порядке п.2, ст.621 ГК РФ, договор был продлен на неопределенный срок.

Размер арендной платы и порядок расчетов согласован в разделе 4 договора. В п. 4.1. договора арендная плата, подлежащая уплате в соответствии с условиями договора, начисляется с даты, подписания акта приема-передачи помещений до момента возврата помещений арендодателю по акту приема-передачи, подписанного сторонами,

Согласно п. 4.2. Договора арендная плата вносится Арендатором на расчетный счет Арендодателя ежемесячно авансовым платежом на основании счета, выставляемого Арендодателем. Арендатор уплачивает очередной платеж не позднее пятого числа оплачиваемого периода. Оплачиваемым периодом по Договору считается один календарный месяц, за исключением первого месяца, в котором Сторонами подписан Договор.

Пунктами 4.3. и 4.4. Договора установлено, что общая сумма арендной платы за Помещения в месяц составляет 118.041 руб., в том числе НДС 18% и включает в себя расходы по коммунальному обслуживанию Здания и Помещений, горячего и холодного водоснабжения, отопления, оплату за электроэнергию. Иные платежи и услуги не входят в стоимость арендной платы и подлежат оплате отдельно на основании выставляемых Арендодателем счетов.

В соответствии с п. 4.4. договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.01.2013 общая сумма арендной платы за помещения в месяц составляет 123.943 руб. 05 коп., в том числе НДС 18%.

В соответствии с п. 4.4. договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.01.2019 общая сумма арендной платы в месяц составляет 136.337 руб. 36 коп., в том числе НДС по ставке, определенной в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

Арендуемое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2011.

Соглашением от 25.07.2019 г. стороны расторгли договор аренды с 16 октября 2019 г. (т.1, л.д. 57), по акту приема-передачи (возврата) от 15.10.2019 г. помещения возвращены истцу.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность в размере 338.644 руб. 41 коп. за период август, сентябрь и 15 дней октября 2019 г.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 26.02.2020 г. с требованием оплатить сумму долга. (т.1, л.д. 53). Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, исходил из того, что истец доказал наличия оснований для взыскания с ответчика в пользу истца суммы задолженности и требование по иску полностью удовлетворил.

Апелляционный суд с данными выводами суда первой инстанции не согласен, поскольку судом не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом, в соответствии с пунктом 4 данной нормы, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 раздела III "Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений".

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

В качестве обоснования невозможности использования арендованного имущества ответчик указал, что в спорном периоде в арендуемом помещении производились работы по капитальному ремонту здания.

Ответчиком в материалы дела предоставлена переписка истца и арендатора ПАО Банк "ФК Открытие" о начале ремонтно-строительных работ (письмо от 28.08.2019 N 01-4-08/34197; письмо от 02.09.2019 г. N 01-4-08/34828 касательно демонтажа оборудования; письмо от 18.09.2019 г. N 58 о согласии истца на проведение указанных работ).

Кроме того, из материалов дела следует, что 01.09.2019 г. между ОАО "Москвичка" (арендодатель) и ПАО Банк "ФК Открытие" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N А-01-2019/3760, по которому истец передал новому арендатору в аренду всё здание целиком общей площадью 11.071,7 кв.м, по адресу: г. Москва, ул. Окская, д. 13, по акту приема-передачи (т.1, л.д. 78-87).

В материалы дела также представлено письмо от Главы управы Рязанского района г. Москвы N РЗ-ЭУ-30/3 от 06.02.2023 г., согласно которому Управа Рязанского района подтверждает факт проведения строительно-монтажных работ на объекте за период 3-4 кварталов 2019 года, т.е с июля по декабрь 2019 г.

Наличие проведения ремонтно-строительных работ по капитальному ремонту здания, также подтверждается представленными фотоматериалами.

В силу норм статей 328, 405, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Доказательства того, что в спорном периоде с августа по 15 октября 2019 г. ответчик мог пользоваться арендуемым помещением по его целевому назначению, а также, что ремонтные работы были завершены и не проводились, истцом не представлено.

При невозможности использования арендованного имущества по причинам независящим от арендатора с него не подлежит взысканию арендная плата.

Установив невозможность использования ответчиком арендуемыми помещениями за спорный период с августа 2019 г. по 15 октября 2019 г., то в силу ст. 328 ГК РФ на стороне ответчика не возникла обязанность по оплате за пользование имуществом за период, когда такое пользование предметом аренды не происходило.

Поскольку, ИП Ганич А.А. был лишен возможности использовать арендуемые помещения по независящим от него обстоятельствам (в процессе ремонта были демонтированы инженерные коммуникации, кроме того, места общего пользования, как и арендуемые помещения, также были непригодны для эксплуатации), арендная плата за спорный период начислению и взысканию не подлежит.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, по основаниям, изложенным выше.

Расходы по уплате госпошлины по иску и за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65-66, 110, 170, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч.2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 ноября 2022 года по делу N А40-62852/22 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ОАО "Москвичка" (ИНН 7721029922, ОГРН 1027700368475) в пользу Индивидуального предпринимателя Ганича Алексея Алексеевича (ИНН 771601231350, ОГРНИП 304770000336360) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3.000 (три тысячи) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Бондарев А.В. Панкратова Н.И.