Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2023 г. N 09АП-2143/23 по делу N А40-106884/2018

г. Москва

15 марта 2023 г.

Дело N А40-106884/18

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.А. Комарова,

судей Ж.Ц. Бальжинимаевой, Е.В. Ивановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Г.Г. Пудеевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области на определение Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2022 по делу N А40-106884/18 об отказе в удовлетворении заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области о расторжении договора от 10.11.2016 N 19 аренды земельного участка, обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, исключении имущественного права из конкурсной массы должника по делу о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "ТМ-СТРОЙПРОМ".

при участии в судебном заседании:

от к/у ЗАО "ТМ-СтройПром" - Корзун Е.В.по дов. от 12.12.2022

от ООО "Гольфстрим" - Богомол А.А. по дов. от 07.11.2022

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области - Попков А.В. по дов. от 09.01.2023

от ПАО "Фонд развития территорий" - Вострикова Е.С. по дов. от 03.02.2022

от ООО "Суррей Дружина" - генеральный директор Корнев В.Г. - лично.

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2018 ЗАО "ТМ-СТРОЙПРОМ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство на один год, конкурсным управляющим утвержден Левин Михаил Геннадьевич.

Сообщение о признании должника банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 168(6406) от 15.09.2018.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2022 Левин Михаил Геннадьевич освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника ЗАО "ТМ-СТРОЙПРОМ", конкурсным управляющим ЗАО "ТМ-СТРОЙПРОМ" утверждена Нигматуллина Регина Равилевна.

21.10.2022 (подано через электронную систему "Мой Арбитр") в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области:

- о расторжении договора от 10.11.2016 N 19 аренды земельного участка, площадью 5933 кв.м., кадастровый номер 50:49:0010110:2341, расположенного по адресу: Московская область, г. Звенигород, микрорайон Восточный, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство, заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области,

- об обязании ЗАО "ТМ - СтройПром" передать по акту приема-передачи Комитету по

управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области земельный участок, площадью 5933 кв.м., кадастровый номер 50:49:0010110:2341, расположенный по адресу: Московская область, г. Звенигород, микрорайон Восточный, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство,

- об исключении имущественного права в виде права пользования земельным участком, площадью 5933 кв.м., кадастровый номер 50:49:0010110:2341, расположенного по адресу: Московская область, г. Звенигород, микрорайон Восточный, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство из конкурсной массы должника.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2022 в удовлетворении заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней.

Представитель к/у ЗАО "ТМ-СтройПром", представитель ООО "Гольфстрим", представитель ПАО "Фонд развития территорий", генеральный директор ООО "Суррей Дружина" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили обжалуемое определение суда первой инстанции оставить без изменения.

В материалы дела поступили отзывы от конкурсного управляющего должника, ООО "Гольфстрим", ООО "Суррей Дружина", которые в порядке ст. 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными законодательством РФ о банкротстве.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Звенигород и ЗАО "ТМ-СтройПром" заключены следующие договоры аренды земельного участка:

- от 16.05.2011 N 32 на аренду земельного участка площадью 44 730 кв. м., с кадастровым номером 50:49:0010110:534, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство", расположенный по адресу: Московская область, г. Звенигород, микрорайон Восточный;

- от 16.05.2011 N 33 на аренду земельного участка площадью 5 300 кв. м., с кадастровым номером 50:49:0010110:535, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство", расположенный по адресу: Московская область, г. Звенигород, микрорайон Восточный, владение 7.

Земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:534 размежеван 05.08.2015 на несколько земельных участков под каждый жилой дом:

- 50:49:0010110:2341 (корпус 3);

- 50:49:0010110:2345 (корпус 4);

- 50:49:0010110:2343 (корпус 5);

- 50:49:0010110:2344 (корпус 6);

- 50:49:0010110:2342 (корпус 8);

- 50:49:0010110:2339 (корпус 1);

- 50:49:0010110:2340 (корпус 2).

Между Администрацией городского округа Звенигород и ЗАО "ТМ-СтройПром" заключены новые договоры аренды на вышеперечисленные земельные участки, соответственно:

- 50:49:0010110:2341 (корпус 3) - договор N 19 от 10.11.2016 (площадь 5 933 кв.м);

- 50:49:0010110:2345 (корпус 4) - договор N 20 от 10.11.2016 (площадь 9 374 кв.м);

- 50:49:0010110:2343 (корпус 5) - договор N 21 от 10.11.2016 (площадь 5 135 кв.м);

- 50:49:0010110:2344 (корпус 6) - договор N 22 от 10.11.2016 (площадь 9 525 кв.м);

- 50:49:0010110:2342 (корпус 8) - договор N 23 от 10.11.2016 (площадь 2 391 кв.м);

- 50:49:0010110:2339 (корпус 1) - договор N 24 от 10.11.2016 (площадь 5 138 кв.м);

- 50:49:0010110:2340 (корпус 2) - договор N 25 от 10.11.2016 (площадь 7 234 кв.м).

Судом первой инстанции установлено, что на спорном земельном участке расположен объект капитального строительства нежилое здание котельной с кадастровым номером 50:49:0000000:355, общей площадью 439 кв. м.

Данная котельная введена в эксплуатацию в 1965 году и по состоянию на 25.01.2022 продолжала эксплуатироваться, что подтверждается представленными конкурсным управляющим письмами МУП "Звенигородские инженерные сети" от 11.01.2022 N 1/2022, от 11.01.2022 N 4/АЕ, от 12.01.2022 N 9, от 24.01.2022 N 32.

Согласно п.1.1 договора аренды от 10.11.2016 видом разрешенного использования земельного участка является "малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство".

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о расторжении договора аренда земельного участка в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности требований Комитета и отказал в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ следует, что земельный участок должен использоваться по целевому назначению в соответствии с его категорией и согласно его разрешенному использованию.

Согласно п.1.1 договора аренды от 10.11.2016 видом разрешенного использования земельного участка является "малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство".

Как установлено судом первой инстанции, на спорном земельном участке расположен объект капитального строительства нежилое здание котельной с кадастровым номером 50:49:0000000:355, общей площадью 439 кв. м.

При этом, как подтверждается материалами дела, договор заключен на срок с 16.05.2011 по 16.05.2047, сроков для освоения установлено не было.

Должником была собрана и составлена вся необходимая документация для начала постройки: составлен градостроительный план земельного участка, разработан проект организации строительства, получено разрешение на строительство, получены ряд технических условий для подключения объекта строительства к коммуникациям, а также подготовлены иные документы.

Однако, поскольку котельная не является постройкой должника, а также эксплуатируется с целью предоставления услуг населению (теплоснабжение многоквартирных домов), снос котельной до введения в эксплуатацию новой (25.01.2022) был невозможен.

Кроме того, земельный участок в силу своих характеристик может использоваться по назначению только после сноса здания котельной и последующего выравнивания участка, но поскольку снос котельной обошелся бы должнику в сумму 28 982 418 руб., было принято решение об освоении тех участков, на которых не требуется столь больших затрат для подготовки площадки под строительство.

Таким образом, освоение не могло начаться по объективным причинам.

Помимо этого, конкурсным управляющим в материалы дела представлен Отчет N 2021/03/04 об определении рыночной стоимости права аренды по договору аренды земельного участка N 19 от 10.11.2016 земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное и многоэтажное жилищное строительства, площадь 5993 кв., кадастровый номер 50:49:0010110:2341, адрес: Московская область, г.Звенигород, мкр. Восточный, с учетом существующих улучшений.

В данном Отчете N 2021/03/04 произведено исследование рыночной стоимости права аренды земельного участка по договору от 10.11.2016, произведена общая характеристика района расположения оцениваемой недвижимости с приложением таблиц и фотографий; полностью произведено исследование самого земельного участка, основанное на данных из открытых источников, с приложением обширного количества фотографий земельного участка.

Согласно Отчету N 2021/03/04 на земельном участке расположен объект капитального строительства - нежилое здание котельной кадастровый номер 50:49:0000000:355, общей площадью 439 кв. м., однако в акте осмотра от 29.08.2022 нахождения данного здания на территории земельного участка отражено не было.

Из заключения специалиста СТЭ-0117/20 по определению возможности осуществления строительства на земельном участке, здание котельной пересекает контур здания многоквартирного дома (строительный N 3), который планируется к возведению в соответствии с Генеральным планом м-н 3 к.к. 1,2,3,4,5,6 - см. Рисунок N 5.7. (стр. 17 Отчет N 2021/03/04). Специалист на основании этого делает заключение о невозможности возведения жилого дома до сноса котельной.

Как верно установлено судом первой инстанции, Комитет, оспаривая выводы, изложенные в Отчете N 2021/03/04, доказательств обратного в материалы дела не представил.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ч. 2 ст. 8, ч. 2 ст. 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что изначально должнику был выделен единый земельный участок, впоследствии разделенный на несколько с целью удобства постановки на кадастровый учет возведенных домов поочередно. Должником строительство многоквартирных домов осуществлялось, соответственно изначально предоставленный земельный участок использовался по целевому назначению.

Заявитель в апелляционной жалобе указывает на то, что Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Однако, судебная коллегия отмечает, что Комитет не учитывает тот факт, что ему отказано в удовлетворении заявления именно по причине отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Также суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

Исходя из содержания названных норм, при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 08.09.2016 N 309-ЭС16-4636 при решении вопроса о необходимости рассмотрения в рамках дела о банкротстве спора, направленного на прекращение права аренды, необходимо определить, возможны ли включение права аренды в конкурсную массу и дальнейшая реализация этого права в процедуре банкротства.

При этом, рассматривая вопрос о расторжении договора аренды и возврата земельного участка, необходимо также принимать во внимание, что расторжение договора не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, в том числе, кредиторов должника.

Из материалов дела следует, что конкурсный управляющий ЗАО "ТМ-Стройпром" 11.09.2022 опубликовал на ЕФРСБ сообщение N 9612723 о проведении торгов по продаже имущественного права в виде права пользования земельным участком, расположенным по адресу: Московская область, г. Звенигород, район Восточный, микрорайон 3, кадастровый номе 50:49:0010110:2341 на основании договора аренды земельного участка N 19 от 10.11.2016, заключенного сроком с 16.05.2011 по 16.05.2047.

ООО "Гольфстрим" подало заявку на участие в торгах.

Поскольку заявка ООО "Гольфстрим" была единственной, торги были признаны несостоявшимися, а конкурсным управляющим принято решение о заключении договора с единственным участником - ООО "Гольфстрим" (публикация на ЕФРСБ от 21.10.2022).

После подведения итогов торгов, конкурсный управляющий 26.10.2022 направил в адрес ООО "Гольфстрим" на подписание договор о передаче прав и обязанностей (перенайма) земельного участка.

Скан подписанного со стороны ООО "Гольфстрим" договора направлен в адрес

конкурсного управляющего на подписание 31.10.2022, однако в связи с инициированием Комитетом настоящего обособленного спора, судом первой инстанции были приняты обеспечительные меры, налагающие запрет на заключение договора о передаче прав и обязанностей до рассмотрения спора по существу.

Судом первой инстанции верно установлено, что имущественное право в виде права пользования земельным участком, расположенным по адресу: Московская область, г. Звенигород, район Восточный, микрорайон 3, кадастровый номе 50:49:0010110:2341 на основании договора аренды земельного участка N 19 от 10.11.2016, является единственным ликвидным имуществом должника.

Кроме того, данное право аренды до его продажи с торгов находилось в залоге у

кредитора ООО "ЦРС".

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Следовательно, расторжение договора аренды земельного участка не только нарушает права ООО "ЦРС", но и права иных конкурсных кредиторов, в том числе Комитета, включенного в реестр требований кредиторов должника, а также в реестр текущих платежей.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на необходимость привлечения Администрации Одинцовского городского округа Московской области и Министерства строительной отрасли к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, также отклоняется судом апелляционной инстанции.

В обоснование заявленного довода апеллянт указывает, что между Администрацией, Министерством и Должником 18.03.2005 был заключен инвестиционный контракт на строительство жилых домов в м-не "Восточный" в г. Звенигороде Московской области. Из дополнительного соглашения N 12 к Инвестиционному контракту от 22.02.2017 следует, что Администрация города Звенигород изменила наименование на Администрацию городского округа Звенигород.

Согласно ч. 1 ст. 51 АПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ч. 2 ст. 8, ч. 2 ст. 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что исследование указанного инвестиционного контракта не входит в предмет доказывания по настоящему обособленному спору, поскольку требование заявлено о расторжении самостоятельного договора - договора аренды земельного участка от 10.11.2016 N 19, сторонами которого являются Комитет и Должник. Никаких выводов о правах и обязанностях Администрации Одинцовского городского округа Московской области или Министерства строительного комплекса Московской области судом первой инстанции не было сделано, и права указанных лиц не нарушены.

Также важно отметить, что определением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2022 произведена процессуальная замена кредитора Администрации городского округа Звенигорода на Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московского области.

Таким образом, функции в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом возложены на Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не соответствуют обстоятельствам дела, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции, а также влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2022 по делу N А40-106884/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Комаров

Судьи

Ж.Ц. Бальжинимаева Е.В. Иванова