Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2023 г. N 15АП-2878/23 по делу N А32-56672/2021

город Ростов-на-Дону

15 марта 2023 г.

дело N А32-56672/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой М.С.,

при участии:

от истца: представитель Скляров А.А. по доверенности от 15.08.2022,

от ответчика посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (веб-конференция)": представитель Скляров О.В. по доверенности от 01.03.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Исмаиловой Гульнары Мукарамовны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2022 по делу N А32-56672/2021

по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295 ИНН 7708503727)

к индивидуальному предпринимателю Исмаиловой Гульнаре Мукарамовне (ОГРНИП 311236529100023 ИНН 232203586572)

о взыскании задолженности,

по встречному иску

о расторжении договора субаренды, о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее -общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с первоначальным иском к индивидуальному предпринимателю Исмаиловой Гульнаре Мукарамовне (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по договору субаренды N ЦРИ/04/СА/4159/18/001437 от 31.08.2018 в размере 150 761 рубль 59 копеек, штрафа в размере 1 507 рублей 62 копейки, пени в размере 21 607 рублей 34 копейки.

Предприниматель обратилась со встречным иском о взыскании с общества неосновательного обогащения за период с 31.08.2018 по 28.02.2021 в размере 1 194 089 рублей 08 копеек (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2022 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обжаловала его в порядке главы 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

В апелляционной жалобе предприниматель ссылается на то, что им предприняты все меры для исполнения договора, обществом чинились препятствия в достижении целей аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель предпринимателя, участвовавший в онлайн-заседании, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 21.12.2009 N 7700001545, заключенного между обществом и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:33:0000000:0008.

Срок аренды установлен пунктом 2.1 договора и составляет 49 лет, а именно: с 21.12.2009 до 21.12.2058.

Пунктом 4.3.2 договора закреплено право общества передавать участок либо часть участка в субаренду в пределах срока действия договора.

31.08.2018 между обществом (арендатор) и предпринимателем (субарендатор) заключен договор субаренды части земельного участка N ЦРИ/04/СА/4159/18/001437 площадью 602 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ст. Веселое, 1996 км, ПК 0+20- ПК 2+85.

Согласно пункту 1.2 договора субаренды участок передан предпринимателю для складирования инертных материалов без права капитального строительства.

В силу пункта 2.1 договора субаренды срок действия договора 11 месяцев и вступает в силу с даты подписания сторонами.

На основании пункта 10.7 договора субаренды в случае, если субарендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор субаренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, но не превышающий срок действия аренды земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора субаренды.

В соответствии с пунктом 4.4 договора субаренды первое внесение арендной платы субарендатор производит в течение десяти дней с даты вступления в силу настоящего Договора с учетом задатка, внесенного в целях участия в торгах. Последующее внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.

Одновременно с первым внесением арендной платы субарендатор вносит задаток в размере 100% месячной арендной платы. Задаток обеспечивает исполнение обязательства субарендатора по своевременной и в полном объеме оплате за соответствующий месяц арендной платы и погашается в счет арендной платы за последний месяц действия настоящего договора.

Обязательство по оплате арендной платы возникает у субарендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи участка и прекращается с даты его возврата арендатору, оформленного соответствующим актом приема-передачи.

Пунктом 4.1 договора субаренды предусмотрено, что размер арендной платы за 11 месяцев составляет 417 266 рублей 63 копеек в месяц, включая НДС в размере 63 650 рублей 84 рублей 84 копейки.

Величина месячной арендной платы составляет 37 933 рубля 33 копейки, включая НДС - 5 786 рублей 44 копейки.

Согласно пункту 6.3 договора субаренды за неисполнение обязательств по оплате арендной платы, предусмотренной подпунктом 5.4.2 настоящего договора, субарендатор обязан перечислить арендатору на счет, указанный в разделе 12 настоящего договора, штраф в размере 1% от месячной суммы арендной платы.

В случае неисполнения обязательства по восполнению суммы задатка, предусмотренного подпунктом 5.4.4 настоящего договора, субарендатор обязан перечислить арендатору на счет, указанный в разделе 12 договора, пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от месячной суммы арендой платы до даты восполнения суммы задатка (при наличии задатка).

По акту приема-передачи от 31.08.2018 часть земельного участка передана предпринимателю.

06.07.2020 арендатором размер арендной платы увеличен, с 01.07.2020 составляет 40 312 рублей 02 копейки.

25.07.2021 сторонами договор субаренды расторгнут.

Ссылаясь на то, что за период с 01.04.2021 по 24.07.2021 образовалась задолженность по арендным платежам, общество обратилось в суд с первоначальным иском.

Указывая на то, что земельный участок не мог использоваться по назначению, предприниматель предъявила встречный иск.

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Абзацем вторым пункта 1 статьи 612 ГК РФ закреплено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора. Однако в период действия договора аренды (начиная с 01.02.2016) арендатор не совершил предусмотренных действующим законодательством действий при обнаружении (по его мнению) недостатков земельного участка, включая отказ от договорных отношений.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут достичь соглашения о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Удовлетворяя первоначальный иск общества, суд первой инстанции верно определил, что субарендатором обязанность по внесению арендной платы не исполнена.

Апеллянт, не оспаривая в апелляционной жалобе факт неисполнения обязательств по внесению арендной платы, ссылается на то, что он не имел возможности использовать земельный участок по назначению.

Между тем, из материалов дела усматривается, что в августе 2018 года земельный участок передан субарендатору во владение и пользование. Акт приема-передачи подписан предпринимателем без замечаний и возражений.

Изложенные в апелляционной жалобе обстоятельства не могут безусловно подтверждать невозможность использования объекта аренды по назначению и наличие недостатков сданному в аренду имущества, за которые отвечает общество.

Отсутствие согласования административных процедур не влечет необходимость применения к спорным правоотношениям статьи 612 ГК РФ, так как совершение иных юридически значимых действий не обусловлено договором субаренды.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что предприниматель использовала земельный участок на протяжении трех лет, претензий к обществу не заявляла, о невозможности использовать земельный участок и расторжении договора ни к арендатору, ни в суд не обращалась.

Встречный иск предъявлен субарендатором только после подачи обществом иска о взыскании задолженности.

Более того, до 2021 года предприниматель перечисляла арендные платежи по договору субаренды, т.е. своими конклюдентными действиями прямо подтверждала о заинтересованности в использовании объекта аренды и отсутствии претензий к арендатору. К обществу требований о возврате арендных платежей не заявляла (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2023 по делу N А53-11393/2020, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.10.2022 по делу N А53-17554/2021).

Договор заключения сторонами непосредственно на основании заявления предпринимателя, первоначальную заинтересованность в приобретении права аренды на спорный объект выразил именно апеллянт.

В договоре субаренды указана цель предоставления части земельного участка. - складирование инертных материалов без права строительства капитальных объектов. Доказательств тому, что в результате несогласования публичных процедур субарендатор не мог осуществлять складирование на участке, в материалы дела не представлено. А также предпринимателем не пояснено, каким образом возможность использования земельного участка для складирования обусловлена принятием соответствующих административных решений.

Таким образом, суд правильно взыскал с субарендатора основной долг и штрафные санкции, отказав в возврате неосновательного обогащения, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на апеллянта в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2022 по делу N А32-56672/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления в порядке, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова