Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2023 г. N 18АП-1775/23 по делу N А07-11476/2022

г. Челябинск

15 марта 2023 г.

Дело N А07-11476/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шпанагель Т.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022 по делу N А07-11476/2022.

Общество с ограниченной ответственностью "Янтарь" (далее - ООО "Янтарь", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.02.2022 в отношении нежилого помещения - подвал пятиэтажного жилого дома, общей площадью 124,3 кв.м, кадастровый номер 02:55:020212:2315, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Проспект Октября 121, в котором просило:

- пункт 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Стоимость объекта по настоящему договору составляет 5 847 000 (пять миллионов восемьсот сорок семь тысяч) рублей, без учета НДС 20 %, а также равна его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается заключением N 07-22 от 22.08.2022 по определению Арбитражного суда Республики Башкортостан о назначении судебной экспертизы от 27.06.2022, составленным ООО "Информ-Эксперт";

- пункт 3.3. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 584 700 рублей (пятьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот рублей 00 копеек), перечисляемый на счёт, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора".

ООО "Янтарь" также просило Арбитражный суд Республики Башкортостан взыскать с Управления судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 55 000 руб.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аудит-Безопасность" (далее - ООО "Аудит-Безопасность", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022 (резолютивная часть от 28.11.2022) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ, Закон N 159-ФЗ) позволяет сделать вывод об обязательном характере величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, отчуждаемого в порядке названной нормы права. Такая оценка не может носить рекомендательный характер, она носит обязательный характер для государственного органа. В этом случае достоверность оценки должна быть оспорена в самостоятельном исковом производстве, чего истцом сделано не было. В рамках настоящего дела при назначении судебной экспертизы судебный эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке федеральным стандартам оценки, однако достоверность оценки истцом не оспорена в самостоятельном порядке, требование истца в рамках настоящего спора не было направлено па оспаривание достоверности величины рыночной стоимости.

Апеллянт отметил, что на разрешение судебного эксперта не был поставлен вопрос о соответствии/несоответствии федеральным стандартам оценки, федеральному законодательству об оценочной деятельности отчета об оценке N 304С-22 от 16.03.2022, подготовленного ООО "Консалт" по заказу истца. Отчеты об оценке, полученные истцом и ответчиком, не направлялись в саморегулируемую организацию оценщиков в целях выяснения их соответствия федеральным стандартам оценки.

Апеллянт не согласился с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, указал в жалобе, что в заключении судебного эксперта не отражено, по каким параметрам отчет об оценке, подготовленный ООО "Аудит-Безопасность", признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, какие именно нарушения допущены ООО "Аудит-Безопасность" при осуществлении оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Медицинский центр "РА" (далее - ООО МЦ "РА", арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 31136 от 31.05.2018, по условиям которого арендодатель на основании протокола "Об итогах аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального жилого фонда" N 3.1 от 16.05.2018 передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество муниципального нежилого фонда: подвал, 124,3 кв.м, N 14-24, с кадастровым номером 02:55:020212:2315, расположенное по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Октября, д. 121, литера А, общей площадью 124,3 кв.м, для использования под административную деятельность, торговлю, бытовые услуги, прочие виды использования. Договор действует с 31.05.2018 по 30.05.2023 (т. 1 л.д. 11-14).

Дополнительным соглашением от 07.02.2019 стороны установили, что арендатором по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 31136 от 31.05.2018 является ООО "Янтарь" (т. 1 л.д. 16 оборот).

ООО "Янтарь" обратилось к Управлению с заявлением от 21.10.2021 с просьбой предоставить преимущественное право выкупа субъектом малого и среднего предпринимательства арендуемого по договору N 31136 от 31.05.2018 имущества (т. 1 л.д. 29).

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.02.2022 N 136 утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020212:2315), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 121 (далее также - Условия приватизации, т. 1 л.д. 24).

Согласно п. 1.5. Условий приватизации рыночная стоимость объекта согласно отчёту об оценке N 21-647/5/10-Н от 30.12.2021, составленному ООО "Аудит-безопасность", составляет 12 219 727,91 руб., в том числе НДС 20 % - 2 036 621,32 руб. Стоимость объекта без учёта НДС составляет 10 183 106,59 руб. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта без учёта НДС.

Управление (продавец) направило ООО "Янтарь" (покупатель) для подписания проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.02.2022 (далее также - договор, т. 1 л.д. 18-20), по условиям п. 1.1 которого в соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения подвала пятиэтажного жилого здания, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 121, общей площадью 124,3 кв.м (кадастровый номер 02:55:020212:2315).

Пунктом 3.1 проекта договора, предусмотрено, что стоимость объекта по настоящему договору составляет 10 183 106,59 руб., без учёта НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчётом N 21-647/5/10-Н от 30.12.2021, составленным ООО "Аудит-безопасность".

Согласно 3.3. проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 1 018 310,66 руб., перечисляемый на счёт, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

В силу п. 3.4. проекта договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение пяти лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата стоимости Объекта и уплата процентов производится в рублях. При оплате стоимости объекта покупатель обязан указывать в назначении платежа сумму ежемесячного платежа и сумму процентов. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объёме и в срок при условии поступления денежных средств на счёт продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей.

На основании п. 3.5. проекта договора в пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения настоящего Договора.

ООО "Янтарь" обратилось к ООО "Консалт" за проведением независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения, кадастровый номер 02:55:020212:2315, общей площадью 124,3 кв.м, на подвальном этаже 5-этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, пр. Октября д. 121, кв. 14-24, по результатам которой был составлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 304С-22 от 16.03.2022 (приложение N 11 к исковому заявлению, поступившему посредством системы "Мой Арбитр", т. 1 л.д. 5-9).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость приватизируемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, пр. Октября д. 121, кв. 14-24, составляет 6 998 750 руб., за вычетом НДС.

ООО "Янтарь" письмом от 17.03.2022 направило Управлению проект договора, подписанный с протоколом разногласий N 1 от 17.03.2022, в котором предложила свою редакцию п.п. 3.1 и 3.3 договора купли-продажи:

- п. 3.1. договора изложить в следующей редакции: "Стоимость объекта по настоящему договору составляет 6 998 750 рублей, без учета НДС 20 %, а также равна его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом об оценке N 304C-22 от 16.03.2022 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, кадастровый номер 02:55:020212:2315, общей площадью 124,3 кв.м., на подвальном этаже 5-этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, пр-кт Октября д. 121, кв. 14-24", составленным ООО "Консалт";

- п. 3.3. договора изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 699 875 (Шестьсот девяноста девять тысяч восемьсот семьдесят пять рублей 00 копеек), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем договоре, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора" (т. 1 л.д. 23).

Письмом от 05.04.2022 N 7547 Управление отказало ООО "Янтарь" в заключении договора купли-продажи на условиях, указанных в протоколе разногласий N 1 от 17.03.2022 (т. 1 л.д. 87).

Не согласившись с редакцией договора, предложенной Комитетом в части вышеуказанных пунктов, с уклонением от подписания договора в предложенной истцом редакции, ООО "Янтарь" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении спора судом первой инстанции, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству ООО "Янтарь" на основании статьи 82 АПК РФ определением от 27.06.2022 была назначена судебная экспертиза для определения того, соответствует ли Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО-N 3)" и иным федеральным стандартам оценки отчет N 21-647/4/10/Н от 30.12.2021, подготовленный оценщиком ООО "Аудит-Безопасность" Япаровым М.А., по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - подвал пятиэтажного жилого дома, общей площадью 124,3 кв.м., кадастровый номер 02:55:020212:2315, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр. Октября 121; а также какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда - подвал пятиэтажного жилого дома, общей площадью 124,3 кв.м., кадастровый номер 02:55:020212:2315, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр. Октября 121, без учета НДС 20%, по состоянию на 21.10.2021. Производство судебной экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Информ-Эксперт" Газдалетдинову Айдару Маратовичу.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 07/22 от 22.08.2022, согласно которому отчет об оценке N 21-647/5/10-Н не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования. Рыночная стоимость объекта нежилого фонда - подвал пятиэтажного жилого дома, общей площадью 124,3 кв.м, кадастровый номер 02:55:020212:2315, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр. Октября 121, без учета НДС, по состоянию на 21.10.2021 составляет 5 847 000 руб. (т. 2 л.д. 1-120).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, определенной в проекте договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.02.2022, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы. Суд также с учетом сложности спора и обстоятельств дела пришел к выводу о разумности и обоснованности заявленного истцом требования о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 55 000 руб.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете д оговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, отнесены все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, рассмотрением по существу преддоговорного спора по спорным условиям, заявленным истцом как существенные, будет достигнута цель внесения определенности в правоотношения сторон.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании части 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в виду обращения истца в Управление с заявлением о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и арендуемого ООО "Янтарь", постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.02.2022 N 136 были утверждены Условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020212:2315), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 121. Выкупная стоимость объекта муниципального нежилого фонда определена Управлением на основании отчёта об оценке N 21-647/5/10-Н от 30.12.2021, подготовленного ООО "Аудит-безопасность", в размере 10 183 106,59 руб.

Соответствие ООО "Янтарь" условиям для приватизации указанного объекта муниципального нежилого фонда, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, Управлением при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривалось (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

ООО "Янтарь", не согласившись с указанной выкупной стоимостью недвижимого имущества, получило отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 304С-22 от 16.03.2022, согласно которому рыночная стоимость приватизируемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, пр. Октября д. 121, кв. 14-24, составила всего 6 998 750 руб., за вычетом НДС.

В силу изложенного, имеющихся между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением суда от 27.06.2022 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту закрытого акционерного общества "Информ-Эксперт" Газдалетдинову Айдару Маратовичу.

Согласно экспертному заключению N 07/22 от 22.08.2022 (т. 2 л.д. 1-120) эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке N 21-647/5/10-Н не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

Эксперт установил, что рыночная стоимость объекта нежилого фонда - подвал пятиэтажного жилого дома, общей площадью 124,3 кв.м, кадастровый номер 02:55:020212:2315, расположенный по адресу: РБ, г.Уфа, проспект Октября 121, без учета НДС, по состоянию на 21.10.2021 составляет 5 847 000 руб.

Результаты судебной экспертизы Управлением опровергнуты не были.

Доводы подателя апелляционной жалобы, заключающиеся в несогласии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, мотивированные отсутствием в заключении судебного эксперта того, по каким параметрам отчет об оценке, подготовленный ООО "Аудит-Безопасность", признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, какие именно нарушения допущены ООО "Аудит-Безопасность" при осуществлении оценочной деятельности, отклонены судебной коллегией как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточно исследованном материале. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности.

В экспертном заключении N 07/22 от 22.08.2022 указано, что по итогам проверки отчета об оценке N 21-647/5/10-Н, подготовленного ООО "Аудит-Безопасность", на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и существенных нарушений были выявлены следующие нарушения федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности: нарушены требования статьи 11 Закона N 135-ФЗ, пункта 5 ФСО N 3; пункта 8з ФСО N 3; пункта 22в ФСО N7.

Выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования в силу следующего:

1) использованные оценщиком аналоги не соответствуют критериям сопоставимости: по местоположению (аналоги N 1, N 2 и N 3): все аналоги расположены исключительно на 1-х этажах, фактические же цены подвальных помещений не соответствуют тенденциям, указанным в Справочнике Лейфера Л.А. и СтатРиэлт;

2) оценщиком в полном объеме не приведен достоверный анализ ценообразующих факторов, указанных в частично использованном оценщиком Справочнике оценщика недвижимости-2020 "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объекты". Нижний Новгород, под редакцией Лейфера Л.А., что также стало следствием отсутствия внесения соответствующих корректировок по всем ценообразующим факторам;

3) оценщиком приведены недостоверные сведения относительно ценообразующих характеристик объекта оценки и объектов аналогов:

3.1) аналоги N 1, N 2 и N 3 расположены на удалении от остановочных пунктов;

3.2) аналог N 3 расположен вне "красной линии", когда как объект оценки расположен на "красной линии".

В силу изложенных обстоятельств судебный эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке N 21-647/5/10-Н, подготовленный ООО "Аудит-Безопасность", не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, что выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

Указанные обстоятельства Управлением опровергнуты не были.

Само по себе несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством и назначения повторной экспертизы. Противоречий или неполноты в проведенном исследовании ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не предоставлено. Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно содержания экспертного заключения N 07/22 от 22.08.2022 не опровергают его достоверности как доказательства по делу, а являются субъективным мнением апеллянта относительно хода экспертного исследования и тех выводов, к которым пришел судебный эксперт.

С учетом изложенного, в отсутствие в материалах дела иного суд первой инстанции обоснованно признал экспертное заключение N 07/22 от 22.08.2022 надлежащим и допустимым доказательством по делу и разрешил преддоговорной спор между сторонами, установив рыночную стоимость объекта (цену продажи имущества) в размере 5 847 00 руб., без учета НДС, установленном по результатам судебной экспертизы.

Иная достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости достоверными и непротиворечивыми доказательствами Управлением подтверждена не была.

Довод апеллянта о том, что в силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ величина стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, отчуждаемого в порядке названной нормы права, носит общеобязательный характер, в силу чего достоверность оценки должна быть оспорена в самостоятельном исковом производстве, чего истцом сделано не было, признан судебной коллегией несостоятельным, так как доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ. В силу изложенного предъявления отдельного иска об оспаривании достоверности отчета об оценке N 21-647/5/10-Н, подготовленного ООО "Аудит-Безопасность", в рассматриваемой ситуации не требовалось.

По тем же мотивам суд апелляционной инстанции находит несостоятельным довод апеллянта о том, что на разрешение судебного эксперта не был поставлен вопрос о соответствии/несоответствии федеральным стандартам оценки, федеральному законодательству об оценочной деятельности отчета об оценке N 304С-22 от 16.03.2022, подготовленного ООО "Консалт" по заказу истца. Апелляционный суд также отмечает, что помимо всего прочего данный отчет не был положен в основу предложенного истцу для подписания проекта договора купли-продажи объекта недвижимости, в силу чего проверка его достоверности в судебном порядке не требовалась.

Ссылка апеллянта на то, что отчеты об оценке, полученные истцом и ответчиком, не направлялись в саморегулируемую организацию оценщиков в целях выяснения их соответствия федеральным стандартам оценки, отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку указанное соответствие отчета об оценке N 21-647/5/10-Н, подготовленного ООО "Аудит-Безопасность", было проверено судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ посредством назначения по делу судебной экспертизы.

Преддоговорной спор был разрешен судом первой инстанции верно, при правильном применении норм материального и процессуального права.

В части 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса) (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Поскольку в рассматриваемом случае исковые требования ООО "Янтарь" к Управлению удовлетворены судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции находит верным вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Янтарь" как выигравшая в споре сторона вправе требовать от ответчика возмещения понесенных им при рассмотрении указанного иска судебных расходов на оплату услуг представителя.

Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" разъяснено, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

ООО "Янтарь" в подтверждение факта оказания ему юридических услуг, связанных с рассмотрением и разрешением настоящего дела, представило в дело договор об оказании юридических услуг N 04.03.2022, заключенный с Ивановым Алексеем Олеговичем (далее - Иванов А.О., исполнитель), согласно п. 1.1 которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство оказать юридические услуги в соответствии с настоящим договором.

Согласно п. 8 договора стоимость услуг по настоящему договору определяется, исходя из обстоятельств, а также наличия документов и материалов, предоставленных заказчиком исполнителю на момент заключения договора, и составляет 55 000 руб.

Согласно техническому заданию от 04.03.2022 к договору стороны определили следующий объем и стоимость выполняемых услуг на общую сумму 55 000 руб.:

- правовая экспертиза, изучение материалов дела, ознакомление с делом - 10 000 руб.;

- составление и направление проекта договора или протокола разногласий к договору - 10 000 руб.;

- представление интересов в суде первой и апелляционной инстанции до завершения рассмотрения дела по существу (до вступления решения суда в законную силу) - 15 000 руб.;

- составление необходимых документов и ходатайств - 10 000 руб.

ООО "Янтарь" оплатило Иванову А.О. за оказанные юридические услуги денежные средства в размере 55 000 руб., что подтверждается квитанциями о переводе денежных средств от 04.03.2022 на сумму 30 000 руб., от 31.03.2022 на сумму 5 000 руб., от 26.04.2022 на сумму 5 000 руб., от 18.05.2022 на сумму 5 000 руб., от 10.06.2022 на сумму 5 000 руб., от 27.06.2022 на сумму 5 000 руб. (т. 2 л.д. 157-162).

Достоверность и действительность названных письменных документов ответчиком в порядке статей 9, 41, 65, 161 АПК РФ опровергнуты не были.

Факт представления Ивановым А.О. интересов ООО "Янтарь" при рассмотрении настоящего дела, подготовки процессуальных документов подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно установил факт оказания истцу со стороны Иванова А.О. юридических услуг, факт несения истцом расходов на оплату таких услуг.

Иное ответчиком суду первой инстанции доказано не было, доказательства, опровергающие указанные выводы суда первой инстанции, в дело не представлены.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 N 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

В силу пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, только если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

По смыслу изложенных разъяснений, в случае если при оценке фактических обстоятельств дела суд первой инстанции придет к выводу о явной чрезмерности заявленных ко взысканию судебных издержек, суд в силу предоставленных ему АПК РФ дискреционных полномочий вправе уменьшить размер взыскиваемых судебных издержек даже при отсутствии соответствующего ходатайства проигравший в споре стороны.

В силу пункта 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Удовлетворяя в полном объеме требование ООО "Янтарь" о взыскании судебных издержек на оплату услуг представителя, суд первой инстанции, руководствуясь критерием разумности понесенных расходов, принимая во внимание относимость произведенных судебных расходов к делу, с учетом сложности дела, его объема, времени, которое мог бы затратить на подготовку процессуальных документов квалифицированный специалист, объема оказанных представителем услуг, доступности судебной практики по аналогичным делам, пришел к выводу, что заявленная ко взысканию сумма судебных расходов в размере 55 000 руб. является разумной.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленным истцом доказательствам на предмет разумности взыскиваемых им с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя.

Оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции судебной коллегией не усмотрено.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, основанием для отмены (изменения) судебного акта суда первой инстанции, исходя из принципа правовой определенности, могут являться только те, которые указаны в норме статьи 271 (статьи 272) АПК РФ. Судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 265, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022 по делу N А07-11476/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин В.А. Томилина