Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2023 г. N 20АП-7435/22 по делу N А68-2284/2022

г. Тула

17 марта 2023 г.

Дело N А68-2284/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16.03.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.03.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии в судебном заседании от истца (ООО "Богородицкий альянс") - Шмулян В.В. (паспорт, доверенность от 16.01.2023, диплом), Борисова С.М. (паспорт, доверенность от 12.04.2022, диплом), от ответчика (ЗАО "Победитель") - Агафонова А.С. (паспорт, доверенность от 18.01.2023, диплом), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Богородицкий альянс" на решение Арбитражного суда Тульской области от 05.09.2022 по делу N А68-2284/2022 (судья Андреева Е. В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Богородицкий альянс" (Тульская область, Богородицкий р-н, с. Бахметьево, ОГРН 1087154006994, ИНН 7112500100) к администрации муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района (Тульская область, Богородицкий р-н, с. Бахметьево, ОГРН 1067150000059, ИНН 7112026930), закрытому акционерному обществу "Победитель" (Тульская область, Богородицкий р-н, с. Папоротка, ОГРН 1087154019820, ИНН 7112500244) третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (г. Тула, ОГРН 1097154026056, ИНН 7106512065,), о признании недействительным договора купли - продажи от 26.08.2019 земельной доли, площадью 75,51 га, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 71:04:0000000:63 по адресу: Тульская область, Богородицкий р-он, с. Папоротка, СПК "Победитель",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Богородицкий альянс" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района (далее - Администрация), закрытому акционерному обществу "Победитель" о признании недействительным договора купли - продажи от 26.08.2019 земельной доли, площадью 75,51 га, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 71:04:0000000:63 по адресу: Тульская область, Богородицкий р-он, с. Папоротка, СПК "Победитель", применив последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Тульской области.

Решением суда области от 05.09.2022 в иске отказано.

Истец обратился с апелляционной жалобой об отмене решения.

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск - удовлетворить.

Представитель ответчика (ЗАО "Победитель") с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании 14.03.2023 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 16.03.2023.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 10.12.2015 на основании решения Богородицкого районного суда Тульской области по делу N 2-1124/2015 от 07.09.2015, вступившего в законную силу 13.10.2015, у Муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района возникло право общей долевой собственности на земельную долю в размере 75,51 га в составе земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 6 659 270 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Богородицкий район, с. Папоротка, СПК "Победитель" (запись регистрации N 71-71/004-71/004/027/2015-39/1).

25.06.2019 Администрацией было опубликовано сообщение о продажи земельной доли в газете "Тульские известия" N 69, в газете "Богородицкие вести" N 26 - 27.06.2019, на основании чего ЗАО "Победитель" 28.06.2019 подано заявление о покупке земельной доли, используемой ЗАО "Победитель" для посева сельхозкультур. Заявлений от иных лиц на указанную публикацию не поступило.

26.08.2019 между ЗАО "Победитель" (покупатель) и администрацией муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района (продавец) был заключен договор N 1 купли-продажи земельной доли (далее - договор).

Размер земельной доли составляет 75,51 га и находится в составе земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63. В настоящее время переход права собственности от Муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района к ЗАО "Победитель" на данный объект не зарегистрировано.

Посчитав, что сделка купли-продажи земельной доли от 26.08.2019 нарушает права и законные интересы истца, ООО "Богородицкий альянс" 11.03.2022 обратилось в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель селькохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ), регулирующей особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 12 Федерального закона N 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что на дату заключения спорного договора земельной доли истек 6 месячный срок, в течение которого орган местного самоуправления должен был продать земельную долю сельскохозяйственной организации использующей спорный земельный участок, а в случае не заключения договора купли - продажи земельной доли в предусмотренный законом срок, орган местного самоуправления обязан выделить в счет земельной доли земельный участок, который подлежит продажи исключительно на торгах.

Нормы Закона N 101-ФЗ не содержат положений, регламентирующих последствия нарушения органом местного самоуправления сроков осуществления данных процедур, и тем более не позволяют судить о возможности рассматривать сделки, совершенные за пределами указанных сроков, как недействительные. Аналогичный подход изложен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 05.02.2021 по делу NА68-135/2020.

При этом, в рассматриваемом случае доказательств несоблюдения процедуры распоряжения земельной долей, установленной статьей 12 Закона N 101-ФЗ, в материалы дела не представлено.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 12 Федерального закона N 101-ФЗ, орган местного самоуправления обязан предложить сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности с муниципальным образованием, приобрести долю муниципального образования на условиях абз. 1 ч. 4 ст. 12 Федерального закона N 101-ФЗ.

Пункт 4 статьи 12 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ обеспечивает необходимую преемственность отношений по ведению сельскохозяйственного производства на конкретном земельном участке, находящемся в долевой собственности. Одним из условий реализации права на льготный выкуп принадлежащих муниципальному образованию долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является использование сельскохозяйственной организацией (крестьянским (фермерским) хозяйством) земельного участка до регистрации права муниципальной собственности на земельные доли.

Доказательствам использования земельного участка могут быть не только договоры аренды, безвозмездного пользования, иные, заключенные в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством, но и любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие) в случае, если указанные субъекты использовали земельный участок без оформления правоотношений.

Таким образом, условиями реализации права на приобретение находящихся в муниципальной собственности земельных долей являются особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, находящегося в долевой собственности; использование земельного участка должно иметь место до государственной регистрации права муниципальной собственности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2016 N 309-КГ16-8101).

Аналогичная позиция изложена в письме Министерства экономического развития России от 25.11.2011 N Д23-4894 "О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

При этом указанный порядок предоставления земли в порядке приведенной нормы права не должен позволять приобрести земельный участок недобросовестным лицом.

В связи с этим использование должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

Согласно части 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельных участков являются собственники, землепользователи (владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования), землевладельцы (владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения) и арендаторы земельных участков.

Из материалов дела следует, что информация о реализации спорной земельной доли опубликована в СМИ 25.06.2019 и 27.06.2019.

28.06.2019 после публикации ЗАО "Победитель" подал заявление в администрацию МО Бахметьевское о намерении приобрести в собственность предлагаемую к продаже земельную долю, используемую им для сельскохозяйственного производства, в подтверждение чего 19.08.2019 сотрудниками Администрации МО Бахметьевское совместно с представителем ЗАО "Победитель" осмотрен и составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63, согласно которого ЗАО "Победитель" использует часть указанного земельного участка под посев сельхозкультур.

Заявлений от иных лиц в администрацию не поступило.

В отсутствие иных заявлений между ответчиками 26.08.2019 заключен спорный договоров купли-продажи доли.

Истец своим правом (при его наличии) на приобретение земельной доли в установленный срок не воспользовался, с заявлением о реализации права на приобретение спорной земельной доли в Администрацию МО Бахметьевское обратился только 25.09.2020, т.е. после заключения спорного договора.

Истец в обоснование иска указывает также, что ответчиком спорный земельный участок и доли не используются.

Из материалов дела следует, что ЗАО "Победитель" является правопреемником СПК "Победитель", который, в свою очередь, являлся правопреемником колхоза "Победитель". Все перечисленные организации осуществляли сельскохозяйственную деятельность и использовали спорный земельный участок непрерывно с момента создания колхоза "Победитель" и до настоящего времени (т. 2, л. д. 52-56).

Фактическое использование земельного участка до заключения спорного договора установлено также актом осмотра от 19.08.2019.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ответчиком представлены накладные на отпуск продукции в места хранения, учетные листы тракториста-машиниста, использования удобрений, акты расхода семян за 2015-2018 года (т. 3, л. д. 50-72).

Оценив представленные документы в порядке ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия признает их достаточными доказательствами факта использования ответчиком (ЗАО "Победитель") земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63 для сельскохозяйственных целей.

С учетом изложенного у администрации не имелось оснований для отказа ЗАО "Победитель" в заключении договора купли-продажи муниципальной земельной доли.

Последующее обращение истца с соответствующим заявлением, спустя более года с момента публикации соответствующей информации в средствах массовой информации, в данном случае не имеет правового значения, поскольку является несвоевременным. На момент данного обращения земельная доля была уже реализована иному лицу, обладающему соответствующим правом на ее приобретение.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия отклоняет ссылку истца на представленные им документы, подтверждающие по его мнению, использованием им земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63.

Помимо этого судебная коллегия обращает внимание, что приложенные к иску документы (т. 1, л. д. 32-87) свидетельствуют лишь о статусе истца как сельскохозяйственного производителя, но не подтверждают факта использования земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63.

Использование истцом земельного участка с кадастровым номером 71:04:040601:177 не имеет правового значения, поскольку он является выделенным из спорного земельного участка и является самостоятельным объектом недвижимости.

Письмо Администрации от 24.12.2021 N 11736 (т. 1, л. д. 93) не имеет правового значения, поскольку составлено после заключения спорного договора и обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка.

Выписка из структуры посевных площадей (т. 1, л. д. 95) носит односторонний характер. Сведения, отраженные в ней, не подтверждены соответствующими первичными документами, подтверждающими факт сельскохозяйственных работ на земельном участке.

Ссылка на договор безвозмездного срочного пользования земельным участком со множественностью лиц на стороне ссудодателя от 15.10.2018 (т. 2, л. д. 67) не принимается во внимание, поскольку не имеет отметку о его государственной регистрации, в то время как пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

При этом из выписки на земельный участок с кадастровым номером 71:04:000000:63 по состоянию на 10.04.2021 (т. 1, л. д. 104) следует, что право общей долевой собственности ссудодателей по договору от 15.10.2018 не зарегистрировано в установленном законом порядке. Соответствующие судебные акты, являющиеся основанием для такой регистрации в материалы дела в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представлены.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 05.09.2022 по делу N А68-2284/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина