Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2023 г. N 02АП-6908/22 по делу N А28-16019/2021

г. Киров

16 марта 2023 г.

Дело N А28-16019/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Горева Л.Н., Овечкиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Братухиной Е.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчиков - Топоровой С.Н. (доверенность от 07.10.2021),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО фирма "Маяковская"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 24.06.2022 по делу N А28-16019/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик фирма "Маяковская" (ИНН 4346041022, ОГРН 1024301306732)

к Администрации города Кирова (ИНН 4348005534, ОГРН 1024301340238)

о внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик фирма "Маяковская" (далее - истец, общество, фирма) обратилось с иском в Арбитражный суд Кировской области к Администрации города Кирова (далее - администрация) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Кирове от 10.12.2015, изложив пункт 2.1.6 договора в следующей редакции: "Осуществить на территории строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки Территории. Максимальные сроки выполнения данного обязательства - в срок до 10 декабря 2024 года с момента заключения настоящего договора", и в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключен на срок до 10 декабря 2024 года".

Исковые требования основаны на нормах статей 309, 310, 431, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неоднократными нарушениями Администрацией своих обязательств по договору от 10.12.2015, которые повлекли невозможность исполнения договора в срок.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 24.06.2022 по делу N А28-16019/2021 в удовлетворении иска отказано.

ООО фирма "Маяковская" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 29.07.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 30.07.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Второй арбитражный апелляционный суд установил, что при рассмотрении спора истец указал в качестве ответчика Администрацию города Кирова; при этом существо требования по иску заключалось в изменении договора, и суд первой инстанции рассмотрел этот спор по существу.

Однако суд первой инстанции не учел, что согласно статье 40 Устава муниципального образования "Город Киров", утвержденного решением Кировской городской Думы от 29.06.2005 N 42/19, от имени муниципального образования владение, пользование и распоряжение в соответствии с утвержденным городской Думой Положением об управлении и распоряжении имуществом муниципального образования "Город Киров" осуществляют городская Дума, администрация города и ее отраслевые (функциональные) органы.

Согласно пункту 3.1.1.32 Положения о департаменте муниципальной собственности администрации города Кирова, утвержденного решением Кировской городской Думы от 26.09.2012 N 6/9, действовавшего на момент заключения спорного договора, Департамент исполнял функции органов местного самоуправления и являлся центром ответственности за их исполнение, в том числе осуществлял организацию и проведение торгов (функции организатора торгов) на право заключения договора о развитии застроенной территории.

На основании пункта 2.6 Положения об управлении и распоряжении имуществом муниципального образования "Город Киров", утвержденного решением Кировской городской Думы от 27.06.2007 N 4/10, действовавшего на момент заключения спорного договора, Департамент от имени и в интересах муниципального образования "Город Киров" заключает сделки в отношении муниципального имущества в пределах полномочий, предусмотренных настоящим Положением и Положением о Департаменте, утвержденным Кировской городской Думой, и иными муниципальными правовыми актами.

Аналогичные полномочия Департамента установлены в действующих в настоящее время в действующих актах Кировской городской Думы (пункт 2.6 решения Кировской городской Думы от 29.03.2017 N 56/8 "Об утверждении Положения об управлении и распоряжении имуществом муниципального образования "Город Киров", пункт 3.1.1.7 решения Кировской городской Думы от 29.03.2017 N 56/16 "Об утверждении Положения о департаменте муниципальной собственности администрации города Кирова").

Кроме того полномочия на проведение торгов на право заключения спорного договора, а также на заключение договора с победителем торгов установлены пунктами 20 и 21 постановления Администрации города Кирова от 25.09.2015 N 3437-П "О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц Московская - Горького - Герцена - Хлебозаводской проезд Ленинского района города Кирова (квартал 43:40:000293)".

Таким образом, рассмотрение настоящего спора по существу не было возможным без уведомления и привлечения Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова.

Определением от 07.11.2022 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - департамент).

Департамент представил отзыв на иск, указал, что истец способствовал длительному прохождению и согласованию проекта планировки, длительному расселению граждан и освобождению участков, истец обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в марте 2021 года без наличия на то оснований.

05.12.2022 от истца поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика департамента муниципальной собственности администрации города Кирова.

Определением от 05.12.2022 рассмотрение дела было отложено до 16.01.2023, к участию в деле в качестве соответчика был привлечен департамент.

Протокольными определениями от 16.01.2023, 13.02.2023 судебное заседание откладывалось на 09.03.2023.

01.02.2023 истец представил ходатайство об уточнении требований, просил суд внести изменения в договор о развитии застроенной территории, изложить п. 2.1.6 договора в следующей редакции: "Осуществить на Территории строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки Территории. Максимальные сроки выполнения данного обязательства - 9 (девять) лет с момента заключения настоящего договора" и в п 3.1 договора и изложить его в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключен на срок - 9 (девять) лет". Истец также просил суд обязать Администрацию г. Кирова после внесения изменений в договор от 10.12.2015 устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО СЗ фирма "Маяковская", исполнив пункт 2.3.3 договора.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований приняты судом к рассмотрению, за исключением требования об обязании устранить нарушение, т.к. последнее требование является новым и не может быть принято под видом уточнения предъявленного иска по правилам статьи 49 АПК РФ.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения

Указанное ходатайство было на законных основаниях отклонено судом первой инстанции.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора об изменении договора. Его нарушение по общему правилу является основанием для оставления иска без рассмотрения.

Вместе с тем, согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) срок договора о развитии застроенной территории является его существенным условием.

В соответствии с частью 26 статьи 46.2 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. Не допускается заключение договора по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в пункте 1 части 27 настоящей статьи, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте в сети "Интернет".

Приведенные нормы не содержат запрета на изменение условий договора о развитии застроенной территории по основаниям, установленным законом и возникшим в процессе исполнения договора.

В данном случае судом установлено, что спорный договор о развитии застроенной территории заключен по результатам торгов. В качестве основания предъявления требования об изменении условий договора истцом указано существенное нарушение договора со стороны ответчика.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Таким образом, изменение условий договора в случае существенного его нарушения при отсутствии согласия на то стороны допускается только в судебном порядке.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ).

Следовательно, оставление иска без рассмотрения при нарушении претензионного порядка возможно лишь в случае, если об этом будет своевременно заявлено ответчиком, который выразил намерение урегулировать спор.

По существу спора апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 10.12.2015 между истцом (застройщик) и администрацией заключен договор о развитии застроенной территории в г.Киров (далее - договор), по условиям которого застройщик обязался в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, связанные с развитием застроенной территории в границах улиц Московская - Горького - Герцена - Хлебозаводской проезд Ленинского района города Кирова (квартале 43:40:00293), общей площадью 1,4901 га, местоположение: г. Киров, Ленинский район, ул. Московская, в районе домов N 78г, 80, 82; Хлебозаводской проезд, в районе дома N 6 (далее - "Территория"), а Администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств (пункт 1.1).

В пункте 1.2 договора приведен перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции: г. Киров, ул. Московская, д.78 г, общая площадь жилого фонда 364,2 кв. метра, г. Киров, ул. Московская, д.80, общая площадь жилого фонда 303,4 кв. метра, г. Киров, ул. Московская, д.82, общая площадь жилого фонда 211,0 кв. метра, г. Киров, Хлебозаводской проезд, д.6, общая площадь жилого фонда 472,0 кв. метра.

Пунктом 2.1.2 договора предусмотрена обязанность застройщика подготовить и представить на утверждение в Администрацию (Управление градостроительства и архитектуры) проект планировки Территории, включая проект ее межевания, в соответствии с градостроительными регламентами, утвержденными в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Киров", и местными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными решением Кировской городской Думы от 26.10.2011 N 56/6.

Максимальные сроки подготовки документов - 6 месяцев с момента заключения договора (пункт 2.1.2 договора). Сведения о земельных участках, включенных в границы застроенной территории:

- кадастровый номер 43:40:000293:53, местоположение: Кировская область, г. Киров, ул. Московская, д.82; категория земель - земли населенных пунктов: разрешенное использование - многоквартирный жилой дом; площадь земельного участка - 1892+/-15 кв. метров;

- кадастровый номер 43:40:000293:69, местоположение: Кировская область, г. Киров, ул. Московская, д.78 г; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - размещение существующего многоквартирного жилого дома; площадь земельного участка -2083 +1-6 кв. метров;

- кадастровый номер 43:40:000293:76, местоположение: Кировская обл., г. Киров; проезд Хлебозаводской, д.6; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - многоквартирный жилой дом; площадь земельного участка - 2160+/-16 кв. метров;

- кадастровый номер 43:40:000293:75, местоположение: Кировская область, г. Киров, ул. Московская, д.80; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - многоквартирный жилой дом; площадь - 2787+/18 кв.метров;

- кадастровый номер 43:40:000293:730, местоположение: Кировская область, г. Киров, проезд Хлебозаводской; категория земель - земли населенных пунктов; площадь - 4638+/24 кв.метра;

- кадастровый номер 43:40:000293:ЗУ1, местоположение: Кировская область, г. Киров, проезд Хлебозаводской, в районе дома N 6; категория земель -земли населенных пунктов; фактическое использование - свободный земельный участок; площадь - 1341,0 кв.метра.

Согласно пункту 2.13 договора застройщик обязался создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Кирова благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на Территории.

Максимальные сроки выполнения данного обязательства - 2 года с даты утверждения Администрацией проекта планировки Территории, указанного в пункте 2.3.1 договора.

В пункте 2.1.4 договора предусмотрена обязанность застройщика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, Кировской области, муниципального образования "Город Киров", в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 2.1.3 настоящего договора.

Максимальный срок выполнения данного обязательства - 3 года с даты принятия Администрацией решения, указанного в пункте 2.3.2 договора.

Застройщик также обязался компенсировать затраты по переселению граждан (нанимателей, собственников жилых помещений), обязанность по переселению которых согласно настоящему договору возложена на Застройщика, учитываемые при формировании цены на право заключения договора о развитии застроенной территории, произведенные в рамках реализации муниципальной целевой программы "Переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда с учетом развития застроенных территорий в муниципальном образовании "Город Киров" на 2008-2015 годы" и (или) за счет средств бюджета Муниципального образования "Город Киров" в ходе исполнения судебных решений о предоставлении жилых помещений гражданам (пункт 2.1.5 договора).

Согласно пункту 2.1.6 договора застройщик обязался осуществить на Территории строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки Территории.

Максимальные сроки выполнения данного обязательства - 6 лет с момента заключения договора.

Пунктом 2.1.7 договора предусмотрена обязанность застройщика в соответствии с проектом межевания, утвержденным в составе документации по планировке застроенной территории, выполнить в отношении образованных земельных участков кадастровые работы с осуществлением государственного кадастрового учета по мере освобождения территории от прав третьих лиц, и обеспечить за свой счет установление на местности границ земельных участков.

Договор предусматривает следующие обязанности Администрации:

утвердить проект планировки Территории, включая проект ее межевания, в соответствии с градостроительными регламентами, утвержденными в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Киров", и местными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными решением Кировской городской Думы от 26.10.2011 N 56/6; максимальные сроки выполнения данного обязательства - 3 месяца с момента направления указанной документации, после проверки и проведения публичных слушаний в порядке ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации главе местной администрации (пункт 2.3.1 договора);

принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные жилые дома, в соответствии с жилищным законодательством; максимальный срок выполнения обязательства - в течение 6 месяцев после утверждения проекта планировки (пункт 2.3.2);

принять решение о предоставлении земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, и которые не представлены в пользование и (или) во владение иным гражданам и юридическим лицам, Застройщику для строительства отдельных объектов в границах Территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством после выполнения Застройщиком обязанностей, указанных в подпунктах 2.1.2 - 2.1.5 настоящего договора. Максимальный срок выполнения обязательства - в течение 1 месяца после поступления заявления от Застройщика.

Согласно пункту 3.1 договора он вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключен на срок 6 лет.

Распоряжением Администрации от 03.08.2018 N 2700-зр утверждена документация по планировке застроенной территории в квартале улиц Московской-Горького-Герцена-Хлебозаводского проезда (кадастровый квартал 43:40:000293) Ленинского района города Кирова.

Согласно пункту 1.2 распоряжения местоположение границ образуемых земельных участков с видом разрешенного использования определить в соответствии с проектом планировки проектом межевания территории согласно градостроительному регламенту территориальной зоны "Ж-3Б. Зона секционной многоэтажной жилой застройки". Для земельных участков N 43:40:000293:ЗУ1 и N 43:40:000293:ЗУ2 утвержден вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка, для участка N 43:40:000293:ЗУ2 - коммунальное обслуживание.

Администрацией приняты следующие постановления:

- от 18.11.2019 N 2846-п об изъятии земельного участка N 43:40:000293:53 и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома по адресу: г. Киров, ул. Московская, д. 82 аварийным и подлежащим сносу;

- от 06.12.2019 N 2976-п об изъятии земельного участка N 43:40:000293:76 и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома по адресу: г. Киров, Хлебозаводской проезд, 6, аварийным и подлежащим сносу;

- от 26.02.2021 N 355-п об изъятии земельного участка N 43:40:000293:69 и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома по адресу: г. Киров, ул. Московская, д. 78г аварийным и подлежащим сносу.

В процессе исполнения договора Фирма обратилась в Администрацию с заявлением от 09.03.2021 о предварительном согласовании предоставления земельного участка в кадастровом квартале 43:40:000293 в собственность без проведения торгов для цели жилищного строительства.

Распоряжением Администрации от 25.03.2021 N 1318-зр Фирме отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка с условным номером 43:40:000293:ЗУ1 в собственность для жилищного строительства. В качестве причин отказа названы: схема расположения земельного участка не соответствует утвержденному проекту планировки территории; земельный участок, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, расположен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории; градостроительными регламентами для зоны Ж-3Б не предусмотрен вид разрешенного использования "жилищное строительство" и не определены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для данного вида разрешенного использования; с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с жилищным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Заявлением от 09.08.2021 N 257 Фирма просила предоставить в собственность земельные участки с кадастровыми номерами 43:40:000293:76, 43:40:000293:69, 43:40:000293:75, 43:40:000293:53, указав, что все обязательства по договору о развитии застроенной территории выполнены.

Земельный участок N 43:40:000293:53 (доля 66/100) предоставлен в собственность Фирмы постановлением Администрации от 10.09.2021 N 2078-п,

В заявлении от 17.08.2021 N 267 Фирма просила предоставить в собственность земельные участки N N 43:40:000293:730, 43:40:000293:ЗУ1, также указав на исполнение обязательств по спорному договору о развитии застроенной территории.

Письмом от 16.09.2021 N 7779-01-06ДМС (ответ на N 267 от 17.08.2021) Администрации со ссылкой на подпункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ указала, что препятствием к предоставлению земельного участка N 43:40:000293:730 является наличие на нем самовольной постройки (металлического гаража), для предоставления земельного участка N 43:40:000293:ЗУ1 следует подготовить схему расположения земельного участка на кадастром плане территории и обратиться с заявлением о предварительном согласовании.

Фирма также обращалась к Администрации с заявлениями от 18.10.2021 N 305, от 21.10.2021 N 58, от 23.11.2021 N 352 о предоставлении в собственность земельных участков N N 43:40:000293:730, 43:40:000293:ЗУ1, в которых содержится указание на то, что все обязательства по договору о развитии застроенной территории выполнены, схема расположения земельного участка передана в Департамент муниципальной собственности.

Земельный участок N 43:40:000293:730 предоставлен в собственность Фирмы постановлением Администрации от 17.11.2021 N 2601-п.

В письме от 16.11.2021 N 8/261-05-01 (ответ на письмо от 21.10.2021 N 58) Администрация сообщила о том, что земельный участок N 43:40:000293:ЗУ1, образование которого предусмотрено документацией по планировке территории, расположен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории в связи с чем на основании подпункта 5 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации схема расположения данного земельного участка не может быть утверждена.

В письме от 23.12.2021 N 9424-05-01 (ответ на письмо от 23.11.2021 N 352) Администрация сообщила о том, что выписка из ЕГРН в отношении земельного участка N 43:40:000293:1275, образованного в результате постановки на кадастровый учет участка N 43:40:000293:ЗУ1, не содержит сведений о видах его разрешенного использования, кадастровая стоимость не определена.

В заявлении от 06.12.2021 N 361 Фирма просила предоставить в собственность земельный участок N 43:40:000293:1275, приложив выписку из единого государственного реестра недвижимости в отношении него.

Постановлением Администрации от 30.12.2021 N 3282-п Фирме отказано в предоставлении бесплатно в собственность земельного участка с кадастровым номером 43:40:00293:1275 в связи с тем, что в отношении него не установлен вид разрешенного использования.

Полагая, что договор о развитии застроенной территории не был исполнен ответчиком надлежащим образом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых судом уточнений от 01.02.2023 просило продлить срок действия договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) по договору о развитии застроенной территории (далее - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 указанной статьи. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 названного Кодекса (пункт 2 статья 46.2 Градостроительного кодекса).

В силу пункта 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса срок договора является его существенным условием.

Договор о развитии застроенной территории может быть изменен, в том числе по основаниям, установленным статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2019 года N 308-ЭС19-19182 по делу N А32-41993/2018.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405, пунктом 1 статьи 406 ГК РФ исполнитель не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Застройщик указывает, что осуществление его обязательств по осуществлению строительства на территории в срок по договору (пункт 2.1.6) обусловлено исполнением обязательств ответчиков, в том числе предоставлением спорного земельного участка. Однако ненадлежащее исполнение обязательств ответчиками привело к неисполнению строительства застройщиком.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что истец неоднократно обращался в Администрацию для утверждения проекта планировки территории. При этом проект согласно представленным в дело листам прохождения и пояснениям сторон каждый раз возвращался истцу на доработку с мотивированными замечаниями.

Апелляционный суд находит заслуживающими внимания доводы истца о том, что поведение ответчика в части утверждения документации о планировке территории не может быть признано надлежащим исполнением договора, т.к. замечания на предоставленную первоначально 10.05.2016 документацию не были даны исчерпывающим образом, что соответствовало бы пункту 3 статьи 307 ГК РФ, в силу которого при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В указанной выше части доводы истца подтверждаются представленными в материалы дела листами прохождения по рассмотрению проектов планировки территории (приложены к отзыву администрации от 18.01.2022)

Апелляционный суд отклоняет ссылку ответчика на то, что со стороны истца имело место бездействие с 27.01.2017 по 27.02.2018.

Материалами дела (переписка, заключения комиссии по землепользованию и застройке, приложенные к ходатайству администрации от 19.05.2022) подтверждается, что в период 2017 - 2018 годов общество в целях исполнения договора и учета сделанных ответчиком к документации истца замечаний неоднократно обращалось к администрации с просьбами о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Кирова, в том числе, в связи с наличием препятствующей освоению земельного участка санитарно-защитной зоны, о предоставлении спорного земельного участка, на что были получены отказы.

Как пояснил истец, некоторые из замечаний не могли быть учтены; так, администрация несколько раз просила предоставить технические условия на подключение проектируемых зданий к сетям инженерного обеспечения, хотя технические условия выдаются только при наличии права собственности на земельный участок (пояснения от 15.03.2022).

Вопреки доводам ответчиков срок согласования проекта планировки территории администрацией был нарушен (п. 2.3.1 договора).

Доводы администрации о том, что документ принят в пределах трехмесячного срока с момента подведения итогов публичных слушаний, подлежат отклонению, т.к. условиями договора предусмотрен максимальный срок утверждения документации - 3 месяца с момента ее направления. Согласно буквальному содержанию этого пункта договора в указанный срок ответчик должен был выполнить все необходимые административные процедуры.

Распоряжение N 2700-зр об утверждении представленной истцом 27.02.2018 документации по планировке застроенной территории в квартале улиц Московской-Горького-Герцена-Хлебозаводского проезда (кадастровый квартал 43:40:000293) Ленинского района города Кирова принято 03.08.2018.

Согласно статье 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Пунктом 2.3.2 договора установлен максимальный срок выполнения обязательства в части принятия решений об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома - в течение 6 месяцев после утверждения проекта планировки.

Из материалов дела следует, что с нарушением установленных договором сроков администрацией были приняты постановления об изъятии земельных участков и находящихся на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд:

- в отношении земельного участка N 43:40:000293:53 с многоквартирным домом по адресу: г. Киров, ул. Московская, д. 82 - 18.11.2019;

- земельного участка N 43:40:000293:76 с многоквартирным домом по адресу: г. Киров, Хлебозаводской проезд, 6 - 06.12.2019;

- земельного участка N 43:40:000293:69 с многоквартирным домом по адресу: г. Киров, ул. Московская, д. 78г - 26.02.2021.

Постановление об изъятии недвижимого имущества в отношении многоквартирного дома по адресу: г. Киров, ул. Московская, 80, расположенного на земельном участке N 43:40:00293:75, не было принято.

Суд второй инстанции не соглашается с доводами ответчиков о том, что нарушение срока принятия указанных постановлений не препятствовало фактически расселению жителей указанных многоквартирных домов.

Соответствующая обязанность прямо предусмотрена договором, надлежащее исполнение которого предполагало совершение сторонами необходимых действий в согласованном договоре порядке (статьи 309, 310 ГК РФ).

Истец, действительно, произвел расселение четырех аварийных домов (по адресам: ул. Московская, д.80, 82,3 78г, пр-д Хлебокомбинатовский, 6), обращался в администрацию с просьбой дать согласие на снос авариных домов (письма от 16.10.2019, 25.11.2020), то есть в полном объеме выполнил обязательства по п. 2.1.3-2.1.5 договора (письмо от 19.02.2021 N 50).

Однако это обстоятельство само по себе не может повлечь освобождение ответчика от неблагоприятных последствий, обусловленных нарушением условий договора.

Иной подход противоречил бы общему правилу пункта 4 статьи 1 ГК РФ о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также приводил бы к нарушению базового принципа равенства участников гражданских правоотношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Очевидно, что отсутствие необходимых для расселения актов органов местного самоуправления создавало препятствия к исполнению договора для истца.

Таким образом, апелляционный суд признаёт установленным, что допущенные ответчиком в период 2016 - 2019 гг. нарушения сроков исполнения возложенных на ответчика договором обязанностей, связанных с утверждением документации о планировке территории, а также с расселением расположенных в пределах территории домов, исключало возможность исполнения договора истцом.

Первоначально с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в кадастровом квартале 43:40:000293 в собственность без проведения торгов для цели жилищного строительства истец обратился 09.03.2021.

В предварительном согласовании предоставления земельного участка с условным номером 43:40:000293:ЗУ1 в собственность для жилищного строительства распоряжением Администрации от 25.03.2021 N 1318-зр было отказано.

Однако апелляционный суд исходит из того, что спорный участок входит в границы застроенной территории, следовательно, в отношении него ответчик не мог ограничиться оценкой заявления истца применительно к определенной административной процедуре, а должен был принять решение о предоставлении участка застройщику во исполнение спорного договора.

16.09.2021 общество получило отказ в предоставлении спорного участка ввиду наличия на территории самовольного строения (что не являлось обстоятельством, зависевшим от истца).

Судом установлено, что истец обращался с заявлениями о предоставлении упомянутого земельного участка от 17.08.2021 N 267, от 18.10.2021 N 305, 21.10.2021 N 58.

Действительно, согласно пункту 20 статьи 39.16 ЗК РФ основанием к отказу в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов может являться отсутствие вида разрешенного использования в отношении заявленного земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов): об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения; о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка; об установлении соответствия между видом разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков;

Согласно статье 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 85 того же Кодекса границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Согласно статье 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе градостроительные регламенты. При этом в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Исходя из указанных норм, виды разрешенного использования земельных участков применительно к соответствующей территориальной зоне считаются установленными с момента утверждения правил землепользования и застройки. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о виде разрешенного использования само по себе не свидетельствует о том, что в отношении испрашиваемого земельного участка не установлен вид разрешенного использования.

Кроме того, пунктом 1.1 заключенного с истцом договора предусмотрена обязанность Администрации создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1-2.3.3 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, за исключением случаев, приведенных в данном пункте, органами местного самоуправления.

Следовательно, именно ответчик был обязан обеспечить возможность внесения сведений в единый государственный реестр недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка с N 43:40:000293:ЗУ1, а также предоставить его истцу.

Суд соглашается с доводом истца о том, что передача данного земельного участка в собственность застройщика имела значение для формирования земельных участков, в соответствии с проектом планировки территории, и осуществления строительства.

Таким образом, ответчиком (Департаментом как стороной договора) были нарушены сроки исполнения обязательств по договору, вопреки положениям п. 1.1 договора ответчик как сторона договора не содействовал обществу в его исполнении, не создал необходимые условия для исполнения обязательств.

Указанные обстоятельства в совокупности исключили исполнение договора застройщиком в надлежащий срок и достижение той цели, для которой этот договор был заключен.

Следовательно, нарушения договора со стороны ответчика носят существенный характер, т.к. истец, понеся существенные материальные затрат и утратив возможность застройки территории на условиях договора в установленный договором срок, в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора (абзац 3 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Апелляционный суд исходит из того, что восстановление нарушенных прав истца как стороны по договору в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ возможно путем расторжения договора и взыскания убытков либо путем внесения изменений в договор в целях его исполнения; при этом по смыслу статьи 12 ГК РФ именно истцу принадлежит право выбора способа защиты.

В данном случае, принимая во внимание степень исполнения обеими сторонами условий договора к моменту окончания его срока, апелляционный суд находит, что требование истца об изменении договора соответствует принципам разумности и добросовестности.

Таким образом, требование общества о необходимости продления срока обязательств по договору являются обоснованными, исковые требования подлежат удовлетворению с учетом уточнений к надлежащему ответчику - Департаменту муниципальной собственности Администрации города Кирова, выступающему в интересах муниципального образования "Город Киров" (пункт 2 статьи 125 ГК РФ).

Истец, заявляя требования, представил пояснения о необходимости продления срока договора на три года, сослался на письмо от 26.01.2023 ООО "Горпроект" о нормативной продолжительности строительства.

Ответчики, возражая против указанных обстоятельств, иных пояснений и расчетов не представили.

Следовательно, суд считает подлежащими удовлетворению требования о продлении договора на срок три года.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кировской области от 24.06.2022 по делу N А28-16019/2021 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исковое заявление ООО Специализированный застройщик фирма "Маяковская" удовлетворить к ответчику Департаменту муниципальной собственности Администрации города Кирова, выступающему в интересах муниципального образования "Город Киров".

Изменить заключенный между муниципальным образованием "Город Киров" в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова и ООО СЗ фирма "Маяковская" договор о развитии застроенной территории в городе Кирове от 10.12.2015, изложив пункт 2.1.6 договора в следующей редакции: "Осуществить на территории строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки Территории. Максимальные сроки выполнения данного обязательства - 9 лет с момента заключения настоящего договора", и в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключен на срок - 9 лет".

В удовлетворении иска к Администрации города Кирова отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

Л.Н. Горев Е.А. Овечкина