|
22 марта 2023 г.
|
Дело N А60-38707/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2023 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы веб-конференции, секретарем Мухаметовой Д.Р.,
при участии:
от истца - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: Никитин А.А., представитель по доверенности, паспорт, диплом,
от ответчика - индивидуального предпринимателя Лопаницына Степана Александровича: Гришечкин В.В., представитель по доверенности, удостоверение адвоката,
от третьего лица - общества ограниченной ответственностью "Экспертиза.Консультация.Оценка" - представители не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 декабря 2022 года
по делу N А60-38707/2022
по первоначальному иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588)
к индивидуальному предпринимателю Лопаницыну Степану Александровичу (ИНН 665800948983, ОГРНИП 320665800059922)
об изъятии объекта незавершенного строительства,
третье лицо: общество ограниченной ответственностью "Экспертиза.Консультация.Оценка." (ИНН 6671318924, ОГРН 1106671008245),
по встречному иску индивидуального предпринимателя Лопаницына Степана Александровича (ИНН 665800948983, ОГРНИП 320665800059922)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588)
о понуждении к заключению договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО, Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лопаницыну Степану Александровичу (далее - ИП Лопаницын С.А., предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хромцовская, д. 6, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства". В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статей 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Предприниматель Лопаницын С.А. обратился в арбитражный суд со встречным иском к МУГИСО о понуждении заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 3387,16 кв.м, образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0610039:3, 66:41:0610039:6, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хромцовская, д. 6, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770. Встречные исковые требования обоснованы ссылками на статью 271 ГК РФ, статьи 1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечено общество ограниченной ответственностью "Экспертиза.Консультация.Оценка.".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2022 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, МУГИСО обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым исковые требования Министерства удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении заявленных предпринимателем Лопаницыным С.А. требований отказать. В обоснование жалобы ее заявитель указывает, что срок действия договора аренды земельного участка истек, заключение договора аренды с предпринимателем на новый срок без проведения торгов не соответствует действующему законодательству. Отмечает, что спорный земельный участок ранее был предоставлен в аренду обществу "Экспертиза.Консультация.Оценка." как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства; с 05.10.2021 собственником указанного объекта со степенью готовности 13% является предприниматель Лопаницын С.А.; строительство объекта на участке не завершено; земельный участок предпринимателем не используется. С учетом изложенного, заявитель считает, что основания для заключения нового договора без проведения торгов отсутствуют. Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды истек, а основания для заключения договора аренды с предпринимателем на новый срок без проведения торгов отсутствуют, земельный участок не используется, заявитель считает, что Министерство как собственник земельного участка вправе изъять объект незавершенного строительства.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2023 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 15.03.2023.
От ИП Лопаницына С.А. в материалы дела поступили отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит решение суда оставить без изменения.
От ООО "Экспертиза.Консультация.Оценка." в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Представитель истца, принявший участие в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания), доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика, явившийся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, возражал против удовлетворения жалобы и просил решение суда оставить без изменения.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и обществом "Экспертиза.Консультация.Оценка." (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Т-189 от 02.08.2017 (далее - договор), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 3058 кв.м с кадастровым номером 66:41:0610039:3 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хромцовская, д. 6.
Срок аренды установлен пунктом 2.1 договора и определен с 24.05.2017 по 23.05.2020.
Как указывает истец, в настоящее время договор аренды прекратил действие в связи с истечением срока его заключения; запись в Едином государственном реестре недвижимости об аренде земельного участка погашена.
Министерством 01.09.2020 произведен осмотр земельного участка, по результатам составлен акт, в соответствии с которым: на осматриваемой территории расположен объект незавершенного строительства, а именно фундамент с железобетонными сваями, территория огорожена забором.
Согласно сведениям ЕГРН с 05.10.2021 собственником объекта является Лопаницын С.А. (запись о регистрации права 66:41:0000000:82770-66/199/2021-4), степень готовности объекта составляет 13%, площадь объекта 3388 кв.м.
Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды истек, а строительство объекта не завершено, Министерство обратилась в арбитражный суд с настоящим иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Предприниматель Лопаницын С.А. в свою очередь, ссылаясь на необоснованность отказа Министерства в согласовании предоставления земельного участка, обратился в суд со встречным иском о понуждении заключить договор аренды земельного участка.
В обосновании иска истец по встречному иску ссылается на следующее.
25.06.2003 между областным государственным унитарным предприятием "Птицефабрика "Свердловская" (продавец) и ООО "Арго Инвестстрой" (покупатель) был заключен договор купли-продажи в отношении объекта незавершенного строительства, литер А, назначение: нежилое, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хромцовская, дом 6.
16.12.2013 Постановлением Администрации города Екатеринбурга N 4193 был утвержден проект межевания территории в квартале улиц Варшавской-Сажинской-Трубачева-восточной границы Карасье-Озерского лесопарка в следующем составе: сводный чертеж границ земельных участков, основные показатели земельных участков, схемы расположения земельных участков из земель населенных пунктов на кадастровом плане территории.
Между ООО "Арго Инвестстрой" (продавец) и ООО "Экспертиза.Консультация. Оценка." (покупатель) 10.03.2015 был заключен договор купли-продажи N 2 в отношении объекта незавершенного строительства, литер А, назначение: нежилое, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хромцовская, дом 6.
Между ООО "Экспертиза.Консультация.Оценка." и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области 02.08.2017 был заключен договор аренды N Т-189 в отношении земельного участка с кадастровым номером N 66:41:0610039:3, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770 по адресу Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хромцовская, д. 6. Срок аренды с 24.05.2017 по 23.05.2020.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.03.2020 по делу N А60-50723/2019 процедура наблюдения была прекращена, открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.08.2021 по делу N А60-50723/2019 было утверждено мировое соглашение, согласно которому ООО "Экспертиза.Консультация.Оценка." передало Лопаницыну С.А. объект незавершенного строительства (литер А. цокольный этаж 9-и этажного здания общежития на 2 подъезда), расположенный по адресу Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хромцовская, д. 6, кадастровый номер 66:41:0000000:82770.
Право собственности на объект незавершенного строительства (литер А. цокольный этаж 9-и этажного здания общежития на 2 подъезда), расположенный по адресу Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хромцовская, д. 6. Кадастровый номер 66:41:0000000:82770 зарегистрировано 05.10.2021 за Лопаницыным С.А.
Лопаницын С.А. 06.06.2022 обратился в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с заявлением, в котором просил предварительно согласовать предоставление земельного участка площадью 3387 кв.м., образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0610039:3, 66:41:0610039:6 - на основании Постановления Администрации города Екатеринбурга N 4193 от 16.12.2013 (участок N 11 в приложениях NN 1, 2).
Письмом N 17-01-82/4019нз от 17.06.2022 Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области отказало в удовлетворении заявления Лопаницына С.А., указав, что исходя из границ земельного участка с условным номером 11, указанных в проекте, участок образуется из земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0610039:3, 66:41:0610039:6; при этом участок с условным номером 11 по проекту является сформированным. Согласно заявлению, участок планируется к образованию под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770. В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0610039:3 ранее был предоставлен в аренду по договору от 02.08.2017 N Т-189 однократно на три года для завершения строительства объекта и, согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ не может быть вновь предоставлен для завершения строительства объекта.
Считая, что имеются основания для заключения договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, предприниматель обратился в суд со встречным требованием о понуждении Министерства заключить договор аренды земельного участка.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 271, 445 ГК РФ, статей 1, 39.6, 39.16, 39.11 ЗК РФ, положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя и для отказа в удовлетворении требований, заявленных Министерством. Суд исходил из того, что на спорном земельном участке, ранее предоставленном в аренду для завершения строительства, находится незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке; уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявлено требование об изъятии вышеуказанного объекта путем продажи с публичных торгов; предприниматель имеет право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства спорного объекта; основания для изъятия объекта не завершенного строительством, расположенного на указанном участке, отсутствуют.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
С 01.03.2015 изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в пункте 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.
Как указано в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градос
