Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2023 г. N 18АП-1998/23 по делу N А07-7148/2021

г. Челябинск

23 марта 2023 г.

Дело N А07-7148/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шпанагель Т.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2022 по делу N А07-7148/2021.

В судебном заседании принял участие индивидуальный предприниматель Корякин Денис Александрович (свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей об индивидуальном предпринимателе от 10.01.2002, паспорт) и его представитель Фомин С.А. (доверенность от 01.08.2021, диплом, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Корякин Денис Александрович (далее - истец, ИП Корякин Д.А.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Управление) об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа в отношении нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, пр.Октября, д. 12, общей площадью 123,6 кв. м, с кадастровым номером 02:55:010618:576 (т. 1, л.д. 8-13).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Аудит-безопасность" (далее - ООО "Аудит-безопасность", третье лицо), Гайсин Айдар Ильдусович (далее - Гайсин А.И., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2022 исковые требования ИП Корякин Д.А. удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между ИП Корякиным Д.А. и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа в отношении нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, пр.Октября, д. 12, общей площадью 123,6 кв. м, с кадастровым номером 02:55:010618:576, с изложением пунктов 3.1 и 3.3 указанного договора в следующей редакции:

"3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 1 427 546 (один миллион четыреста двадцать семь тысяч пятьсот сорок шесть) руб., без учета НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определенной ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" в заключении экспертов N 28 от 27.04.2022 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

"3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 142 754 (сто сорок две тысячи семьсот пятьдесят четыре) рубля 60 копеек, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

Кроме того, с Управления в пользу ИП Корякин Д.А. взысканы судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 30 000 руб. (т. 4, л.д. 32-43).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что привлеченный судом для проведения судебной экспертизы эксперт общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз "Суд-информ" Ахметгареева Н.Н. является специалистом в области оценочной деятельности согласно документам, свидетельствующим о квалификации. Между тем, вопрос об определении стоимости неотделимых улучшений касается строительно-технической сферы. Эксперт должен обладать специальными познаниями исключительно в данной области, в целях ответа на поставленный вопрос. Кроме того, судебный эксперт при проведении исследования пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке, подготовленного ООО "Аудит-Безопасность", федеральным стандартам оценки, указав на наличие неоднозначного толкования в выводах оценщика. Однако, по мнению апеллянта, данные обстоятельства не доказаны экспертом, выводы эксперта субъективны; выявленные недостатки не свидетельствуют о данных нарушениях; документального и нормативного подтверждения доводов эксперта в заключении не содержится. Кроме того, достоверность оценки, проведенной ООО "Аудит-Безопасность", истцом не оспорена в самостоятельном порядке. Требование истца в рамках настоящего спора не было направлено на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости. Требование истца заключалось лишь в урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи. В случае оспаривания отчета об оценке ООО "Аудит-Безопасность", соответчиком по делу должна выступать организация, производившая оценку недвижимости, поскольку затрагиваются ее права и законные интересы.

ИП Корякиным Д.А. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", ответчик и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения истца и его представителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании истец и его представителя, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просили судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключительно в пределах доводов апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 25.04.2016 между ИП Корякиным Д.А. (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 29050 (т. 1, л.д. 18-21), согласно которому арендодатель на основании решения Управления "О заключении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда с единственными участниками аукциона" N898р от 21.04.2016, протокола "Рассмотрения заявок на участие в аукционе 08.04.2016, N2 от 06.04.2016 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда подвал 123,6 кв. м: помещения N 29-41, расположенные по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр.Октября, д.12, литер А, для использования в целях административной деятельности, прочие виды использования.

Срок действия договора с 25.04.2016 по 24.04.2021.

24.01.2020 ИП Корякин Д.А. обратился в Управление с заявлением о выкупе арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр.Октября, д.12, литер А, общей площадью 123,6 кв. м, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (т. 1, л.д. 24).

23.11.2020 администрацией городского округа г.Уфа Республики Башкортостан издано постановление N 1523 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:010618:576), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, проспект Октября, д. 12" (т. 1, л.д. 26).

Истцу направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.11.2020 и постановление администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 23.11.2020 N 1523.

Согласно пункту 3.1 проекта договора купли продажи стоимость объекта муниципального нежилого фонда составляет 6 416 761 руб. 92 коп., без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1198 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом N 20-344/4/10-Н от 15.10.2020, составленным ООО "Аудит-Безопасность" (т. 1, л.д. 29-34).

Не согласившись со стоимостью выкупаемого арендуемого имущества, истец обратился за проведением независимой оценки рыночной стоимости выкупаемого арендуемого имущества.

Согласно Отчету об оценке N 57 от 04.12.2020, составленного независимым оценщиком ООО "Пробизнес", рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, проспект Октября, д. 12, общей площадью 123,6 кв. м, составляет 415 833 руб. 33 коп., без учета НДС 20% (т. 1, л.д. 51-189).

28.12.2020 истец направил в адрес ответчика подписанный протокол разногласий от 24.12.2020 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательствам, с рассрочкой платежа от 30.11.2020, а именно:

- принять пункт 3.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.11.2020 в следующей редакции:

"Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 415 833,33 руб., без учета НДС 20 % за вычетом затрат на неотделимые улучшения, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценке деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом об оценке N 57 от 04.12.2020, составленным ООО "Пробизнес";

- принять пункт 3.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.11.2020 в следующей редакции:

"Покупатель оплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 41 583,33 руб., перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца" (т. 1, л.д. 39-40).

Письмом от 20.01.2021 N 42256 ответчик отклонил протокол разногласий от 24.12.2020.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Корякина Д.А. в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, определенной в проекте договора от 30.11.2020, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы с зачетом стоимости произведенных предпринимателем неотделимых улучшений арендованного имущества.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ИП Корякиным Д.А. и Управлением возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.11.2020.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Соответствие ИП Корякина Д.А. условиям для приватизации объекта муниципального нежилого фонда, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, заинтересованными лицами при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы в части необоснованного непривлечения общества "Аудит-Безопасность" судом первой инстанции к участию в деле в качестве соответчика признаются несостоятельными.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для определения соответствия федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством выполненного обществом "Аудит-Безопасность" отчета об оценке N 20-344/4/10-Н от 15.10.2020, а также определения рыночной стоимости выкупаемого объекта и установления наличия неотделимых улучшений и рыночной стоимости таких улучшений, которая поручена эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз "Суд-информ" Ахметгареевой Н.Н.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N 28 от 27.04.2022 (т. 3, л.д. 11-145), отчет N 20-344/4/10-Н от 15.10.2020, составленный ООО "Аудит-безопасность", не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством. Ссылаясь на несоответствия отчета N 20-344/4/10-Н от 15.10.2020 федеральным стандартам оценки, эксперт Ахметгареева Н.Н. указала, что анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка торгово-офисной недвижимости проведен по публикациям исследований на дату после даты оценки и не дает реального представления о сложившихся ценах (предложениях) на дату оценки 24.01.2020. Основные выводы относительно рынка недвижимости сделаны с использованием не сопоставимых объектов. Выбор аналогов сравнения не корректный, не обоснованный. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки в части применения корректировок при расчете рыночной стоимости не подтверждена. Корректировка на интенсивность пешеходного трафика проведена с использованием данных справочника для г. Омск и Омской области. Корректировки по таким параметрам как наличие отдельного входа и технического состояния здания не проведены.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом Ахметгареевой Н.Н. определена рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.01.2020 в размере 3 139 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Также экспертом Ахметгареевой Н.Н. определена рыночная стоимость неотделимых улучшений спорного объекта: помещение - 910 661 руб., входная группа - 800 793 руб.

Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В анализируемом случае, экспертом произведена оценка рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 24.01.2020, которая указана в качестве даты заявления ИП Корякина Д.А. о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, апеллянтом не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Кроме того, в судебном заседании 08.08.2022 эксперт Ахметгареева Н.Н. дала устные пояснения по вопросам ответчика и суда, подтвердила и поддержала свои выводы, изложенные в заключении, а также представила подробные письменные ответы на все вопросы, указанные в возражениях ответчика на заключение эксперта N 28.

Само по себе существенное различие установленных экспертом рыночной стоимости объекта исследования от рыночно стоимости отчета об оценке N 20-344/4/10-Н от 15.10.2020 не подтверждает недостоверность экспертного заключения в рамках судебной экспертизы.

Возражения апеллянта по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

О проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Из предоставленных в материалы дела доказательств следует, что во время владения и пользования арендуемым объектом муниципального нежилого фонда истцом были проведены работы по неотделимым улучшения объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, пр. Октября, д. 12, общей площадью 123,6 кв. м, которые были осуществлены с согласия арендодателя.

Факт согласования данных улучшений ответчиком не оспорен и подтвержден материалами дела.

В рамках экспертного исследования определена рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений в собственность предпринимателя в размере 1 711 454 руб. (910 661 руб., + 800 793 руб.).

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, исходя из рыночной стоимости выкупаемого объекта равной 3 139 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), с учетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 711 454 руб., то есть в размере 1 427 546 руб. без НДС (3 139 000 руб. - 1 711 454 руб.).

Довод апеллянта о том, что при несогласии только с выкупной стоимостью недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком, истцу следовало оспаривать достоверность величины рыночной стоимости, основан на неправильной оценке фактических обстоятельств дела. Более того, как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, допускается только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). При этом в данном случае орган местного самоуправления издал ненормативный правовой акт об условиях приватизации муниципального имущества и подготовил проект договора купли-продажи, то есть фактически принял и использовал результат проведенной оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит мотивов, позволяющих апелляционному суду прийти к иным выводам, и по существу представляют собой несогласие апеллянта с результатами оценки судом представленных в дело доказательств, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2022 по делу N А07-7148/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

А.С. Жернаков А.Х. Камаев