Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2023 г. N 08АП-2453/23 по делу N А70-1581/2021

город Омск

10 апреля 2023 г.

Дело N А70-1581/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетериной Н.В.

судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Губанищевой У.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2453/2023) индивидуального предпринимателя Перминова Сергея Михайловича на решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.02.2023 по делу N А70-1581/2021 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Перминова Сергея Михайловича (ГРНИП 314774603001095, ИНН 772982018207) к Некоммерческой организации "Фонд регионального развития" (ОГРН 1028900507591, ИНН 8901012006) о взыскании 61 412 515 руб. 16 коп., по встречному иску Некоммерческой организации "Фонд регионального развития" к индивидуальному предпринимателю Перминову Сергею Михайловичу о признании договора расторгнутым,

при участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя Перминова Сергея Михайловича - Ярыгиной Я.Ю. (доверенность от 08.12.2022 сроком действия три года);

Некоммерческой организации "Фонд регионального развития" - Слободянюк А.В. (доверенность от 01.03.2023 N 23 сроком действия один год,); Пан И.О. (доверенность от 01.03.2023 N 23 сроком действия один год); Чмелевой Е.А. (доверенность от 15.12.2022 N 15; после перерыва - не явилась);

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Перминов Сергей Михайлович (далее - ИП Перминов С.М., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к некоммерческой организации "Фонд регионального развития" (далее - организация, фонд, ответчик) о взыскании 60 000 000 руб. обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2021 N 79-ПД (далее - предварительный договор), 1 412 515 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) фонд обратился в суд со встречным исковым заявлением к предпринимателю о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 (далее - договор купли-продажи) расторгнутым по его инициативе.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.12.2021, оставленным без изменения постановлением от 17.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.08.2022 решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.12.2021 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 по делу N А70-1581/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

При новом рассмотрении, предприниматель уточнил исковые требования, согласно которым просит взыскать с общества: 30 000 000 руб. обеспечительного платежа, 3 569 462 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.07.2020 по 31.03.2022 и со 02.10.2022 по 09.11.2022.

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.02.2023 по делу N А70-1581/2021 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Перминов С.М. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

Мотивируя свою позицию, предприниматель указывает на то, что судом первой инстанции сделаны неверные и противоречивые выводы относительно возможного порядка заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Со ссылкой на положения статей 160, 434, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истец считает, что такой договор может быть заключен и путем его пересылки сторонами друг другу, то есть необходимости одномоментного подписания договора при личной встрече представителей сторон нет. Предприниматель настаивает на том, что основной договор не был заключен, так как на 01.07.2020 истец не получил акцепт фонда в виде подлинного экземпляра основного договора (статьи 433, 440, 441, 442 ГК РФ), следовательно, и срок действия предварительного договора истек 01.07.2020; со стороны покупателя все необходимые для заключения основного договора действия исполнены в оговоренные сроки в отличие от фонда. Относительно обеспечительного платежа полагает неверными выводы суда первой инстанции о характере обеспечения - задаток и, что таковым обеспечивалось и исполнение обязательства покупателя по оплате стоимости имущества, поскольку таковой вносился исключительно в целях обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, в том числе принимая во внимание положения статьи 429 ГК РФ, отсутствие соответствующих условий в основном договоре. И поскольку событие, которым стороны обусловили обязательство продавца по возврату обеспечительного платежа, не отвечает критериям неизбежности, то такое условие договора является ничтожным в силу статьей 168, 190 ГК РФ, а потому обеспечительный платеж подлежит возврату (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ). Также податель жалобы выразил несогласие с обжалуемым решением в части удовлетворения встречного иска, указав, что в судебном акте отсутствуют обстоятельства расторжения договора купли-продажи, дата его расторжения, нормы права, которые суд применил в этой части. Убытки на стороне ответчика считает абстрактными и не доказанными.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Возражая против доводов предпринимателя, фонд представил отзыв на апелляционную жалобу.

Предприниматель представил дополнения к апелляционной жалобе.

Фонд, в свою очередь, представил дополнительные возражения на доводы апелляционной жалобы предпринимателем.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представители фонда поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и возражениях, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) 17.01.2020 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 79-ПД, в соответствии с пунктом 1.2 которого продавец обязался передать по основному договору в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Возрождения, д. 4, литер А:

- здание-бизнес-центр, гостиница, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземньгх - 14, общей площадью 8 109,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Возрождения, д. 4, литер. А, кадастровый номер: 78:15:0008228:1011;

- земельный участок общей площадью 3243 кв.м, расположенный по адресу:

г. Санкт-Петербург, ул. Возрождения, д.4, литер. А, кадастровый номер: 78:15:0008228:6.

Во исполнение пункта 3.1 предварительного договора 17.01.2020 предприниматель внес обеспечительный платеж в размере 30 000 000 руб. (платежное поручение от 17.01.2020 N 195).

В силу пункта 3.2 предварительного договора данная сумма обеспечительного платежа не является авансом и не засчитывается в цену приобретаемого по основному договору недвижимого и движимого имущества.

Согласно пункту 1.1 предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее 01.07.2020.

Как утверждает истец, обязанность, предусмотренная пунктом 2.1.1 предварительного договора, исполнена покупателем в срок, а именно, 27.02.2020 покупателем направлено в адрес продавца уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи с приложением текста основного договора в трех экземплярах, подписанного со стороны покупателя.

Указанное уведомление с приложенным основным договором (в трех экземплярах) получено продавцом 27.02.2020, что подтверждается отметкой о получении на самом уведомлении (от 27.02.2020 вх. N 38). Замечаний относительно редакции основного договора со стороны продавца не поступало.

Между тем, в срок, предусмотренный предварительным договором (не позднее 30.06.2020), покупателем не получен подписанный со стороны продавца основной договор купли-продажи.

Основной договор, подписанный со стороны продавца, получен покупателем лишь 13.07.2020, при этом из текста сопроводительного письма и почтового штампа на почтовом конверте, следует, что подписанный основной договор отправлен продавцом в адрес покупателя только 30.06.2020, то есть в последний день срока, установленного предварительным договором.

Также истец указывает, что спустя два дня после направления основного договора Фонд направил в адрес предпринимателя письмо от 02.07.2020 N МК-70/20, в котором заявил о том, что будет считать основной договор расторгнутым в случае неполучения оплаты в размере 469 100 000 руб. в срок до 08.07.2020 включительно.

По мнению предпринимателя, указанными действиями Фондом умышлено создана ситуация, при которой у истца отсутствовала фактическая возможность не только получить подписанный сторонами договор в срок, предусмотренный предварительным договором, но и приступить к исполнению полученного им основного договора, поскольку на момент его получения по почте от общества он уже был фактически расторгнут.

Получив подписанный продавцом договор за пределами согласованного сторонами срока, покупатель на следующий день направил продавцу уведомление о получении им акцепта с опозданием и невозможности его принятия, одновременно предъявив к продавцу требование о выплате ему двойной суммы обеспечительного платежа в размере 60 000 000 руб. на основании пункта 3.3.2 предварительного договора.

В целях досудебного урегулирования спора 18.12.2020 предприниматель направил в адрес Фонда претензию с требованием оплатить двойную сумму обеспечительного платежа, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, неудовлетворение которой послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

В свою очередь, ответчик предъявил встречный иск, в котором просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 расторгнутым по инициативе продавца.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства с учетом рекомендаций суда кассационной инстанции об исследовании обстоятельств дела при новом рассмотрении, пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, и наличии таких оснований в отношении встречного иска Фонда, с чем выразил несогласие ИП Перминов С.М.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с положениями пунктов 1-5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

По смыслу статьи 429 ГК РФ содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон заключить в будущем соответствующий договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, в течение срока, отведённого самими сторонами для заключения основного договора.

Применительно к настоящему случаю, стороны предварительного договора пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

При этом предприниматель со своей стороны полагает, что основной договор не заключен и имеются основания для предъявления требований о взыскании обеспечительного платежа.

В то время как фонд считает, что основной договор заключен, однако не исполняется со стороны покупателя, в связи с чем подлежит расторжению.

Из изложенного следует, что у сторон имеются разногласия в части заключенности/незаключенности основного договора, которые построены на разном понимании условий предварительного договора и порядка заключения основного договора.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в пункте 43 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Кроме того, как указано в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Как следует из заключенного сторонами предварительного договора, пунктом 1.1 данного договора стороны установили, что основной договор должен быть заключён не позднее 01.07.2020.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора основной договор заключается сторонами в следующем порядке:

- покупатель в пределах срока, установленного в пункте 1.1 предварительного договора, но не позднее 20.04.2020 направляет продавцу письменное уведомление о заключении основного договора с приложением основного договора по форме, согласованной сторонами в приложении N 1 к предварительному договору (пункт 2.1.1 предварительного договора);

- стороны подписывают основной договор в срок не позднее 30.06.2020 со дня получения продавцом от покупателя письменного уведомления (пункт 2.1.2 предварительного договора).

Таким образом, сторонами предварительного договора установлены особые условия и порядок заключения основного договора, при котором договор купли-продажи недвижимости считается заключенным при соблюдении покупателем условия о направлении уведомления о заключении основного договора и соблюдения условия сторонами о подписании договора в срок до 30.06.2020.

В приведенных пунктах предварительного договора, действительно, отсутствует указание, что подписание основного договора должно происходить сторонами одномоментно.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В пункте 2 статьи 434 ГК РФ предусмотрено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

По смыслу приведенных норм права договор должен быть подписан сторонами, но без конкретизации временного момента учинения подписи каждой из сторон договора, то есть из данных норм права не следует, что договор должен заключаться путем его одномоментного подписания сторонами при личной встрече уполномоченных на то представителей.

Из положений предварительного договора подобное условие также не следует.

Следовательно, для соблюдения формы договора купли-продажи недвижимого имущества достаточным является его составлений в форме одного документа и подписание сторонами.

Из фактических обстоятельств следует, что такие условия соблюдены сторонами.

В частности, предпринимателем 27.02.2020 направлено уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имуществ с приложением трех подписанных истцом экземпляров договора (получено 27.02.2020 за входящим номером 38, т.д. 1, л.д. 59).

30.06.2020 фонд также подписал основной договор, о чем свидетельствует факт направления такого договора с сопроводительным письмом в адрес предпринимателя 30.06.2020.

Таким образом, ответчиком исполнена обязанность продавца по подписанию основного договора в срок, установленный пунктом 2.1.2 договора.

По итогам исполнения взаимных обязательств основной договор подписан сторонами, а соответственно с учетом условий предварительного договора является заключенным.

При этом апелляционный суд отмечает, что в анализируемых пунктах предварительного договора, регламентирующих порядок заключения основного договора, отсутствует указание на обязательное направление подписанного экземпляра основного договора для того, чтобы таковой считался заключенным.

Это следует и из содержания пункта 6.1 основного договора (приложение к предварительному договору), где стороны согласовали, что настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания сторонами.

Поэтому не имеет правового значения обстоятельства того, что фонд направил истцу экземпляр основного договора 30.06.2020, поскольку юридически значимыми действиями, которые повлекут за собой заключение основного договора, заключаются в направлении уведомления со стороны предпринимателя и подписание основного договора сторонами.

Ссылка истца на статью 433 ГК РФ с целью определения момента заключения договора подлежит отклонению, поскольку такая позиция предпринимателя не учитывает условия предварительного договора, в том числе пункта 6.1 основного договора (приложение к предварительному договору), в котором такой момент определен и согласован сторонами.

Коль скоро, вторая сторона основного договора подписала его 30.06.2020, с этого момента договору купли-продажи считается заключенным.

К тому же следует учитывать, что необходимости направления оферты и акцепта в обычном их понимании (форма согласования условий договора) между сторонами в рассматриваемом случае и не требовалось, поскольку все условия основного договора уже были согласованы в приложении N 1 к предварительному договору.

Таким образом, материалами дела установлено, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 заключен сторонами в пределах срока, установленного предварительным договором.

Ссылка истца на преюдициальность выводов суда общей юрисдикции относительно незаключённости предварительного договора подлежит отклонению, как не соответствующая требованиям части 3 статьи 69 АПК РФ, согласно которой обязательными являются лишь ранее установленные фактические обстоятельства, то есть не может являться преюдициально установленным для настоящего дела ранее сделанные судом выводы правового характера.

Наличие у суда права дать иную юридическую оценку фактическим обстоятельствам подтверждено, например, абзацем 3 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при условии обоснования этой иной оценки.

Так, названным пунктом разъяснено, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Поэтому именно с позиции заключенного основного договора коллегия судей оценивает исковые требования предпринимателя и встречные требования фонда.

Исковые требования предпринимателя мотивированы ненадлежащим исполнением со стороны продавца обязательств по исполнению условий предварительного договора.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По правилам пунктов 1, 2 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Как обозначено в статье 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком предусмотрены в статье 381 ГК РФ, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, обеспечительный платеж и задаток представляют собой разные способы обеспечения исполнения обязательства.

В данном случае между сторонами отсутствует спор относительно понимания способа, предусмотренного предварительным договором. В качестве такового выступает обеспечительный платеж, но с последствиями, характерными для задатка.

Указанный вывод также следует из условий пункта 3.2 предварительного договора, согласно которому обеспечительный платеж не выполняет платежную функцию, что характерно для обеспечительного платежа (абзац 2 пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ), а не задатка (пункт 1 статьи 381 ГК РФ).

Согласно пункту 3.3.2 предварительного договора продавец обязан оплатить покупателю двойную сумму обеспечительного платежа в случае уклонения продавца от заключения основного договора.

При этом под уклонением продавца от заключения основного договора понимается невыполнение обязательств предусмотренных пунктом 2.1.2 предварительного договора, то есть подписание основного договора в срок до 30.06.2020, снятие обременения в виде долгосрочной аренды.

Как указывалось выше, основной договор организацией подписан 30.06.2020, также стороны не оспаривают, что договор долгосрочной аренды расторгнут фондом, соответственно, оснований для констатации уклонения ответчика от заключения основного договора в понимании предварительного договора нет.

Следовательно, отсутствует обязанность продавца по оплате покупателю двойной суммы обеспечительного платежа в порядке пункта 3.3.2 предварительного договора, принимая во внимание также, что истец не ссылался на непредставление фондом документов, необходимых и достаточных для заключения основного договора и его государственной регистрации, нарушения заверений и гарантий, указанных в пункте 4.2 предварительного договора.

При наличии реального намерения со стороны истца по исполнению основного договора такая возможность предпринимателем не опровергнута, в частности, доказательств обращения к фонду за более оперативным получением оригинала договора купли-продажи для совершения регистрационных действий, отказ организации от совершения подобных действий, не представлены.

Правом, предусмотренным пунктом 2.2 предварительного договора, истец также не воспользовался.

В соответствии с занимаемой истцом позицией при новом рассмотрении дела основанием для возврата обеспечительного платежа является пункт 3.3.3 предварительного договора, в котором предусмотрена обязанность продавца вернуть покупателю обеспечительный платеж после заключения основного договора в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю по основному договору и получения покупателем подтверждающих документов из Управления Росреестра.

Пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ также предусмотрено, что обеспечительный платеж подлежит возврату в случае прекращения обеспеченного обязательств, но если иное не предусмотрено соглашением сторон.

По мнению истца, обеспечительный платеж вносился исключительно с целью обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора, что следует из пункта 3.1 предварительного договора.

С такой позицией не согласен ответчик, поскольку организация считает, что обеспечительный платеж также направлен на обеспечение исполнения основного договора, поскольку обязательство по возврату обеспечительного платежа привязано к моменту регистрации перехода права собственности, как заключительной стадии исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Такое понимание условий предварительного договора соответствует совокупному толкованию его условий, поскольку и в пунктах 2.3, 2.4 предварительного договора стороны включили в перечень действий по уклонению не только не принятие действий по заключению основного договора, но и не совершение действий по его государственной регистрации.

Следовательно, из пунктов 3.3.3, 3.3.1 предварительного договора и пункта 2.2.1, 2.3, 2.4, 4.1, 4.2 основного договора прямо следует, что сумма обеспечительного платежа подлежит возврату покупателю после наступления совокупности обстоятельств, в следующей последовательности: подписание сторонами основного договора, полная оплата стоимости имущества покупателем передача имущества от продавца покупателю по акту приема-передачи, обращение сторон в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода права собственности на имущество, регистрация права собственности покупателя на недвижимое имущество и получение подтверждающих документов о такой регистрации, после наступления совокупности указанных условий продавцу отводилось пять рабочих дней на возврат обеспечительного платежа.

Коль скоро, такая совокупность условий не наступила, то и обязанность фонда по возврату обеспечительного платежа отсутствует.

При этом из материалов дела не следует, что необходимые для возникновения обязанности по возврату обеспечительного платежа условий не возникли исключительно из-за действий самой организации.

Напротив, после заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 предприниматель уведомил 02.07.2020 Фонд об отказе осуществления принятых на себя обязательств, в том числе связанных с обращением в регистрирующий орган.

Соответственно, уклонившись от исполнения принятых на себя обязательств, истец обязан нести негативные последствия в виде утраты права на возврат ему суммы обеспечительного платежа.

В силу положений статьи 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Как считает истец, событие, обозначенное в пункте 3.3.3 предварительного договора, не обладает признаком неизбежности, а потому данное условие является ничтожным.

Однако такая позиция предпринимателя является ошибочной с учетом положений статьи 327.1 ГК РФ, в силу которой исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Вместе с тем, если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Данные разъяснения приведены в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".

Однако апелляционный суд не усматривает недобросовестного поведения в этой части на стороне фонда, принимая во внимание, в частности, переписку сторон, отсутствие действий со стороны истца о понуждении фонда к заключению основного договора (учитывая стандарт поведения разумного и осмотрительного коммерсанта), отсутствие документального подтверждения наличия у истца возможности по исполнению основного договора (наличие в достаточном количестве денежных средств).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя, в том числе принимая во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2023 N 301-ЭС22-19253, согласно которой достаточным для удержания всей суммы обеспечительного платежа (без установления размера негативных последствий на стороне потерпевшей стороны) является неисполнение договорных обязательств, что имело быть и в настоящем случае.

Также судом первой инстанции правомерно указано на обоснованность требований фонда о расторжении основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 516 ГК РФ покупатель оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки.

Согласно пункту 2.1 основного договора стоимость недвижимого имущества и движимого имущества, подлежащая оплате покупателем продавцу (далее - "покупная цена"), составляет 469 100 000 руб.

Таковая подлежит оплате покупателем в течение 5 (пяти) рабочих дней после дня подписания сторонами настоящего договора (пункт 2.2.1.основного договора).

Таким образом, сторонами договора установлен срок оплаты недвижимого имущества в течении 5 дней со дня заключения договора, то есть с 30.06.2020.

Этот же срок отведен сторонам для передачи имущества по акту приема-передачи (пункт 4.1 основного договора).

В установленный договором срок, предприниматель не исполнил свою обязанность по приемке и оплате недвижимого имущества.

Напротив, 14.07.2020 от предпринимателя поступило уведомление о получении акцепта с опозданием и невозможности его принятия, в котором помимо требований о выплате обеспечительного платежа в двойном размере, предприниматель указал на то, что основной договор не заключен.

Изложенным уведомлением предприниматель, не смотря на то, что основной договор являлся заключенным и продавец выражал полную готовность к передаче недвижимого имущества, фактически уклонился от исполнения своих обязательств.

В пункте 5 статьи 454 ГК РФ указано, что к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 484 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (пункт 3 статьи 484 ГК РФ).

Такое же право следует из положений пункта 3 статьи 488 ГК РФ.

Руководствуясь изложенными нормами права, в отсутствие какой-либо заинтересованности со стороны предпринимателя на продолжение договорных правоотношений, которые выражены в последующем поведении предпринимателя уклонившегося от оплаты недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимости, после направления договора купли-продажи отправил предпринимателю письмо от 02.07.2020 N МК-70/20, в котором заявил, что договор купли-продажи будет считаться расторгнутым в случае неполучения оплаты в размере 469 100 000 руб. в срок до 08.07.2020 включительно.

Данное письмо апелляционным судом расценивается, как реализация права поставщика в порядке пункта 3 статьи 484 ГК РФ на односторонний отказ от исполнения обязательств, в связи с существенным нарушением обязательств со стороны предпринимателя.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 статьи 450.1 ГК РФ).

И поскольку односторонний отказ являлся правомерным и в срок до 08.07.2020 со стороны покупателя никаких действий, направленных на встречное исполнение обязательств основного договора не предпринято, то основной договор считается расторгнутым с 08.07.2020, по окончании срока на осуществление покупателем действий по приемке и оплате объекта купли-продажи.

Учитывая установленные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, поскольку предпринимателем в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства, подтверждающие доводы о нарушении Фондом условий предварительного договора, в частности, срока подписания основного договора; исполнения встречного обязательства оплаты приобретаемого имущества, постольку суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции установил, доводы жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.02.2023 по делу N А70-1581/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

Д.Г. Рожков Ю.М. Солодкевич