Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2022 г. N 09АП-44717/22 по делу N А40-156234/2021

г. Москва

23 сентября 2022 г.

Дело N А40-156234/21

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким.,

судей: О.Г. Головкиной., Б.В. Стешана.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.Л. Розенфельдом.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "ПЭЭ Вэлурос"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 мая 2022 года по делу N А40-156234/21,

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ПЭЭ Вэлурос" (ОГРН: 1037726015843)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Сидельников Д.А. по доверенности от 23.05.2022;

от ответчика: Клюкин С.Е. по доверенности от 05.09.2022;

Эксперт- Ганин А.С. выдан 04.06.2009;

УСТАНОВИЛ:

Общества с ограниченной ответственностью "ПЭЭ Вэлурос" обратилось с иском в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 173, 179 АПК РФ Решением от 19 мая 2022 г. суд первой инстанции иск удовлетворил, установив цену купли-продажи объекта недвижимости в размере 20 059 209 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на не согласие с ценой объекта, определяемой на основании заключения судебной экспертизы, просит урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в редакции истца по цене 16 938 36 руб.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Эксперт Ганин А.С., явившийся в судебное заседание, дал пояснения по экспертному заключению.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, находит оснований для изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 19.03.2008 N 06-00283/08, обратился к ответчику за выкупом арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0003005:18166 общей площадью 246,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Чонгарский бульвар, д. 1, корп. 4 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" письмом от 02.04.2021 N 0001-9000120-042601-00002513/21.

Ответчиком письмом от 11.06.2021 N 33-5-34267/21-(0)-7 направлен в "личный кабинет" на Портале истцу проект договора купли-продажи N59-7051, подписанный уполномоченным должностным лицом электронной подписью, по цене 20 035 000 руб., определенной Отчетом об оценке от 19.05.21 NМ797-21, выполненным ООО "Оценка и консалтинг".

Указанная цена по мнению истца является завышенной. В обоснование завышения цены истец указал на отчет ООО "ЭНЦ "Акси-Оценка-Консалтинг" N 001/06 от 18.06.2021, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 16 930 836 руб.

09.07.2021 истец представил ответчику протокол разногласий по условиям договора, касающимся цены объекта (п.3.1, 3.4), однако ответчик отклонил письмом от 13.07.21 N 33-5-34267/21-(0)-9 возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке 02.04.2021 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено. В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истцом 11.06.2021 получен проект договора купли-продажи недвижимости, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, которые представлены в Департамент.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, определением от 24.11.2021 г. суд назначил судебную оценочную экспертизу по следующим вопросам:

1. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет N М797-21, выполненный по заказу Департамента экономической политики и развития города Москвы исполнителем ООО "Оценка и Консалтинг"?

2. В случае установления нарушений, которые привели к необоснованному завышению рыночной стоимости объекта оценки, эксперту надлежит ответить на вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 246,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Чонгарский бульвар, д. 1, корп. 4 с кадастровым номером: 77:05:0003005:18166 по состоянию на 02.04.2021?

Проведение экспертизы было поручено ООО "Аудитлэнд-оценка и сертификация", в качестве эксперта привлечен Ганин Александр Станиславович.

Согласно экспертному заключению, выполненному Ганиным Александром Станиславовичем, поступившим в суд 10.02.2022 Отчет об оценке N М797-21 от 19.05.2021 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оцени и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с неисполнением п. 13 ФСОN3 при расчете корректировки, а также в связи с нарушением п.п. 8д,5 ФСО N3; Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 246,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Чонгарский бульвар, д. 1, корп. 4 по состоянию на 02 апреля 2021 года с учетом округления составляет: 20 059 209 (двадцать миллионов пятьдесят девять тысяч двести девять) руб. с учетом НДС (20%).

В суде первой инстанции отвечая на вопрос суда, эксперт пояснил, что не вычитал из стоимости объектов-аналогов НДС, а установленная цена 20059209 руб. является рыночной стоимостью. Эксперт, отвечая на вопрос суда, пояснил, что цена 20059209 руб. является ценой, по которой объект может быть приобретен покупателем, независимо от того является ли продавец плательщиком НДС, вычитание из указанной суммы 20% приведет к занижению рыночной стоимости.

Эксперт также пояснил, что завышение цены по использованному Департаментом Отчету об оценке было определено в связи с тем, что в Отчете М797-21 рыночная стоимость была указана в размере 24042000 руб.

С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные пункты договора подлежат принятию в редакции Департамента городского имущества города Москвы, пункт 3.1 договора купли-продажи вышеназванного нежилого помещения принят судом с указанием цены объекта недвижимости в размере 20 035 000 руб.

Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Расходы по экспертизе и госпошлине отнесены судом на истца.

Апелляционный суд не может согласиться выводами суда в части определения цены объекта недвижимости по следующим основаниям.

Согласно экспертному заключению, выполненному Ганиным Александром Станиславовичем, поступившим в суд 10.02.2022 Отчет об оценке N М797-21 от 19.05.2021 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оцени и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с неисполнением п. 13 ФСОN3 при расчете корректировки, а также в связи с нарушением п.п. 8д,5 ФСО N3; Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 246,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Чонгарский бульвар, д. 1, корп. 4 по состоянию на 02 апреля 2021 года с учетом округления составляет: 20 059 209 (двадцать миллионов пятьдесят девять тысяч двести девять) руб. с учетом НДС (20%).

В материалах дела имеется письмо эксперта Ганина А.С. Исх.N 08 от 28 марта 2022 г., адресованное истцу и уточняющее рыночную стоимость, указанную в заключении.

Согласно данному письму рыночная стоимость на 02.04.2021 г. составила:

- 20 059 209 (двадцать миллионов пятьдесят девять тысяч двести девять) рублей с учетом НДС (20%),

- 16 716 007,50 (шестнадцать миллионов семьсот шестнадцать тысяч семь) рублей 50 копеек без учета НДС

- сумма НДС 3 343 201,50 (три миллиона триста сорок три тысячи двести один) рубль 50 копеек.

В ходе судебного заседания Истец в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ заявил об изменении исковых требований и просил урегулировать разногласия по цене Объекта в 16 716 007,50 (шестнадцать миллионов семьсот шестнадцать тысяч семь) рублей 50 копеек без учета НДС.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 4 ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 N 298, результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе: при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, для целей налогообложения.

Одновременно с этим, международные стандарты оценки ("market value is the estimated exchange price of an asset without regard to the seller's costs of sale or the buyer's costs of purchase and without adjustment for any taxes payable by either party as a direct result of the transaction" (IVS 2011, IVS Framework, § 35). International Valuation Standards, 9th edition, 2011), содержат положение о том, что рыночная стоимость представляет собой расчетную величину цены, по которой актив может быть реализован, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов, которые могут возникнуть у участвующих в сделке сторон.

НДС относится к косвенным налогам. При осуществлении операций, попадающих под косвенное налогообложение, продавцы товаров, работ, услуг реализуют их по ценам с учетом налоговой надбавки. Таким образом, хотя официальными плательщиками косвенных налогов являются продавцы, фактически налог оплачивается покупателями, - в этом и заключается особенность механизма взимания данных налогов. При оплате товаров, работ, услуг, несмотря на то, что платеж проходит в формулировке "всего _ руб., в т.ч. НДС _ руб.", вся сумма платежа поступает продавцу. При этом ее часть, эквивалентная НДС, автоматически не перечисляется государству: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, рассчитывается по итогам налогового периода и может быть уменьшена продавцом на величину НДС по приобретенным товарам, работам, услугам, принимаемую к вычету в соответствии с правилами, изложенными в НК РФ.

Согласно ст. 154-161 НК РФ налоговая база по НДС может определяться различными способами - как на основе рыночных цен без включения в них НДС, так и рыночных цен с учетом НДС. Следовательно, в НК РФ отсутствует четкое разграничение категорий рыночной цены и НДС.

ВС РФ в Определениях от 15.02.17 N 5-КГ17-258 и от 09.08.2018 N 5-КГ18-96 указал, что исходя из прямого толкования статьи 3 Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Однако само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения НДС. Такой объект возникнет лишь при реализации этого имущества. Иной подход, установление кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника данного имущества.

Аналогичный вывод содержится и в письмах Минфина России от 17.07.2017 г. N 03-05-04-01/67806 и Минэкономразвития России от 12.10.17 г. N Д22и-1031. В них указано, что в целях недопущения необоснованного увеличения налогооблагаемой базы при установлении стоимости равной рыночной в соответствии с решением суда из неё подлежит исключению содержащейся в ней НДС.

Даже, если согласно стандартам оценочной деятельности (Определение ВС РФ от 10.07.2019 N 5-КА19-15) в отчете оценщика определяющим рыночную цену объекта недвижимости прямо не оговаривается вопрос наличия или отсутствия в данной цене НДС, это не может служить поводом для отказа в требовании Истца установить стоимость нежилого помещения равную его рыночной стоимости, определенной по результатом судебной экспертизы, но без учета входящего в неё НДС.

Таким образом, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению коммерческой недвижимости, не выше лимита для УСН 150 млн.руб., следовательно операции по реализации имущества не должны облагаться НДС, то предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, с возможностью выделения из неё НДС.

При этом в письме Министерства финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службы от 26 апреля 2018 года N БС-4-21/8060 со ссылкой на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15 февраля 2018 года N 5-КГ17-258, разъяснено, что само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект обложения налогом на добавленную стоимость.

В качестве налогоплательщиков НДС выступают как индивидуальные предприниматели, так и организации, на основании НК РФ, ст. 143. Одновременно с этим, ИП и организации, применяющие специальные налоговые режимы, такие как ЕСХН, УСН, ЕНВД, Патент не признаются плательщиками НДС (на основании НК РФ: ст.346.26, п.4, ст. 346.1, п.3, ст.346.11, п.2, ст.346.43, п.11).

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта по результатам судебной оценочной экспертизы от 07.02.2022 г. на стр. 59 содержит вывод эксперта о рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 246,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Чонгарский бульвар, д. 1, корп. 4 по состоянию на 02 апреля 2021 года с учетом округления составляет: 20 059 209 (двадцать миллионов пятьдесят девять тысяч двести девять) рублей с учетом НДС (20%). Все имеющиеся расчеты указаны с учетом НДС.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции эксперт подтвердил информацию, содержащуюся в письме Исх.N 08 от 28 марта 2022 г., адресованном истцу и пояснил, что согласно проведенной оценке рыночная стоимость спорного объекта на 02.04.2021 г. составила 16 716 007,50 (шестнадцать миллионов семьсот шестнадцать тысяч семь) рублей 50 копеек без учета НДС. Также эксперт пояснил, что в заключении указал рыночную стоимость, включающую НДС, с учетом того, таким образом был сформулирпован вопрос в определении суда о назначении экспертизы.

Департамент городского имущества города Москвы не является плательщиком НДС и при реализации преимущественного права выкупа согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Апелляционная инстанция полагает, что с учетом того, что заключение эксперта по результатом судебной экспертизы, является надлежащим доказательством, и с учетом пояснений эксперта относительно суммы НДС, разногласия сторон подлежат урегулированию относительно цены продажи объекта в размере 16 716 007,50 руб. Арбитражный суд г. Москвы урегулировал разногласия именно по цене, указанной в отчете, составленным с выявленными однозначными нарушениями.

Судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка доказательству - письму эксперта Ганина А.С. Исх.N 08 от 28 марта 2022 г. о размере рыночной стоимости выкупаемого объекта без учета НДС.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

На основании изложенного, учитывая установленные по делу обстоятельства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы обоснованы и подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции следует изменить в части пунктов 3.1, 3.4 договора.

В силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого в апелляционном порядке решения является неполное выяснение обстоятельств, имеющих знание для дела, не соответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального права.

В связи с этим, арбитражный апелляционный суд считает, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2022 года по делу N А40-156234/21 изменить в части определения цены объекта недвижимости.

Изложить п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0003005:18166 общей площадью 246,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Чонгарский бульвар, д. 1, корп. 4. в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 16 716 07 руб. 50 коп. и изменению не подлежит.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

Изложить абзац 3 п. 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0003005:18166 общей площадью 246,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Чонгарский бульвар, д. 1, корп. 4. в следующей редакции:

"Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 597 002 руб. 51 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Ким

Судьи

Б.В. Стешан О.Г. Головкина