Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2023 г. N 07АП-11258/22 по делу N А45-33955/2021

город Томск

13 апреля 2023 г.

Дело N А45-33955/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 11.04.2023.

Постановление в полном объеме изготовлено 13.04.2023.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Сухотиной В.М.,
судей		Марченко Н.В.
		Молокшонова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухих К.Е. рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рантье" (N 07АП-11258/2022 (2)) на решение от 08.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-33955/2021 (судья Лузарева И.В.) по иску индивидуального предпринимателя Сухаревой Светланы Павловны, ИНН: 540221711756, г. Новосибирск; 2) индивидуального предпринимателя Савватеева Александра Васильевича, ИНН: 540524594431, г. Новосибирск к 1) обществу с ограниченной ответственностью "Гамма-Гарант", ИНН: 5404230898, г. Новосибирск; 2) обществу с ограниченной ответственностью "Фурор", ИНН: 5404159860, г. Новосибирск; 3) обществу с ограниченной ответственностью "Рантье", ИНН: 5404170857, г. Новосибирск; 4) обществу с ограниченной ответственностью "СибАренда", ИНН: 5406717944, г. Новосибирск; 5) обществу с ограниченной ответственностью "Феникс", ИНН: 5404296803, г. Новосибирск; 6) обществу с ограниченной ответственностью "Гранит", ИНН: 5404108697, г. Новосибирск, 7) обществу с ограниченной ответственностью "ЗапСиб-Сервис+", г. Новосибирск, ИНН: 5406406762, о признании решения внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании торгового комплекса "Гранит", расположенном по адресу: г. Новосибирск, площадь Карла Маркса, 5, оформленного протоколом от 20.07.2021, недействительным,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) индивидуальный предприниматель Лагутина Татьяна Александровна, г. Новосибирск, 2) индивидуальный предприниматель Шайбин Олег Юрьевич, г. Новосибирск, 3) индивидуальный предприниматель Шориков Виктор Владимирович, г. Новосибирск, 4) индивидуальный предприниматель Зенков Владислав Андреевич, г. Москва, 5) индивидуальный предприниматель Чернозуб Александр Степанович, г. Новосибирск. 6) индивидуальный предприниматель Дынер Наталья Владимировна, г. Новосибирск, ИНН: 141401409577,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: от Сухаревой С. П. - Добролюбов Илья Иванович, доверенность от 05.12.2022, паспорт, диплом (организовано участие в судебном онлайн-заседании);

от ООО "Рантье" - Гладун Константин Анатольевич, доверенность от 25.02.2021, срок действия: три года, паспорт, диплом;

от ответчика: без участия (извещен);

от третьих лиц: без участия (извещен);

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сухарева Светлана Павловна (далее - ИП Сухарева С.П.) и индивидуальный предприниматель Савватеев Александр Васильевич (далее - ИП Савватеев А.В.) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гамма-Гарант" (далее - ООО "Гамма-Гарант"), обществу с ограниченной ответственностью "Фурор" (далее - ООО "Фурор"), обществу с ограниченной ответственностью "Рантье" (далее - ООО "Рантье"), обществу с ограниченной ответственностью "СибАренда" (далее - ООО "СибАренда"), обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" (далее - ООО "Феникс") и обществу с ограниченной ответственностью "Гранит" (далее - ООО "Гранит") о признании решения внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании торгового комплекса "Гранит", расположенном по адресу: г. Новосибирск, площадь Карла Маркса, 5, оформленного протоколом от 20.07.2021, недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Лагутина Татьяна Александровна (далее - ИП Лагутина Т.А.), индивидуальный предприниматель Шайбин Олег Юрьевич (далее - ИП Шайбин О.Ю.), индивидуальный предприниматель Шориков Виктор Владимирович (далее - ИП Шориков В.В.), индивидуальный предприниматель Зенков Владислав Андреевич (далее - ИП Зенков В.А.), индивидуальный предприниматель Чернозуб Александр Степанович (далее - ИП Чернозуб А.С.), индивидуальный предприниматель Дынер Наталья Владимировна (далее - ИП Дынер Н.В.), а также общество с ограниченной ответственностью "ЗапСиб-Сервис+" (далее - ООО "ЗапСиб-Сервис+").

Впоследствии ООО "ЗапСиб-Сервис+" в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено к участию в деле в качестве ответчика, исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В ходе рассмотрения дела истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявили об уточнении предмета исковых требований в следующей редакции, просят решение внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса Гранит, расположенном по адресу: г. Новосибирск, площадь Карла Маркса, д. 5, оформленное протоколом б/н от 20.07.2021, признать недействительным в следующей части:

-решение по вопросу повестки дня N 4: "Подтвердить ранее принятое решение по четвертому вопросу повестки дня внеочередного общего собрания собственников, оформленного Протоколом б/н внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, проводимого в форме заочного голосования, от 28.07.2020, а именно: Утвердить условия Договора управления зданием Торгового комплекса "Гранит", расположенным по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, в предложенной редакции (которая содержится в приложении N 1 к Сообщению о проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, в форме заочного голосования, от 19.06.2020)";

-решение по вопросу повестки дня N 5: "Подтвердить ранее принятое решение по пятому вопросу повестки дня внеочередного общего собрания собственников, оформленного Протоколом б/н внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, проводимого в форме заочного голосования, от 28.07.2020, а именно: Определить срок для заключения собственниками помещений Договора управления зданием в предложенной редакции (которая содержится в приложении N 1 к Сообщению о проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, в форме заочного голосования, от 19.06.2020) - до 01.08.2020 (включительно)";

-решение по вопросу повестки дня N 6: "Подтвердить ранее принятое решение по шестому вопросу повестки дня внеочередного общего собрания собственников, оформленного Протоколом б/н внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, проводимого в форме заочного голосования, от 28.07.2020, а именно: Утвердить плату за управление зданием Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, содержание и ремонт общего имущества здания (платы за содержание и ремонт помещения) в размере 130,00 руб. (Сто тридцать рублей 00 копеек) за 1 кв. м в месяц на срок не менее чем 1 год, начиная с 01.08.2020";

-решение по вопросу повестки дня N 7: "Подтвердить ранее принятое решение по седьмому вопросу повестки дня внеочередного общего собрания собственников, оформленного Протоколом б/н внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, проводимого в форме заочного голосования, от 28.07.2020, а именно: Предоставить управляющей организации - Обществу с ограниченной ответственностью "ЗапСиб-Сервис+", ОГРН: 1075406028598, ИНН: 5406406762, адрес (место нахождения): 630091, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Романова, д. 39, этаж 2, офис 3/6 (далее - "Управляющая организация") права по распоряжению общим имуществом здания Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, в том числе, права по заключению договоров на предоставление общего имущества в аренду за цену и на условиях по своему усмотрению. Определить порядок распоряжения доходами, полученных от сдачи в аренду общего имущества Здания, следующим образом: 20% от сумму полученных доходов является вознаграждением Управляющей организации, оставшиеся 80% от суммы полученных доходов подлежат распределению между всеми собственниками помещений в Здании пропорционально их долям в праве не общее имущество в Здании посредством перечисления Управляющей организацией один раз в квартал денежных средств на их счета, реквизиты которых собственники обязуются предоставить организации в течение 10 (десяти) банковских дней с даты принятия собственниками настоящего решения посредством направления соответствующего письма по электронной почте по адресу: granitnovosib@mail.ru;

-решение по вопросу повестки дня N 12: "Утвердить условия Договора управления зданием Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, в предложенной редакции (которая содержится в Приложении N 2 к Сообщению о проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, в форме очного голосования, от 23.06.2021), положения которого применяются к правоотношениям сторон (между ООО "ЗапСиб-Сервис+" и собственниками помещений) с 01.08.2021 г";

-решение по вопросу повестки дня N 13: "Определить срок для заключения собственниками помещений Договора управления Зданием в предложенной редакции (которая содержится в Приложении N 2 к Сообщению о проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, в форме очного голосования, от 23.06.2021 года) - до 01.08.2021 (включительно)";

-решение по вопросу повестки дня N 14: "Утвердить плату за управление зданием Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, содержание и ремонт общего имущества Здания (платы за содержание и ремонт помещения) в размере 135,00 руб. (Сто тридцать пять рублей 00 копеек) за 1 кв. м в месяц, начиная с 01.08.2021".

Решением от 08.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ООО "Рантье", ссылаясь на незаконность и необоснованность решения, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указывает на то, что определение состава помещений общего доступа и помещений, предназначенных для эксплуатации всего здания, не являлось предметом судебной экспертизы, назначенной по делу N А45-2035/2021. Истцом в рамках дела N А45-2035/2021 приобщен расчет общей площади состава помещений, площадь которых составила 1560,94 кв.м. По расчету ответчика площадь спорных помещений составила 1 717,04 кв.м. В рамках настоящего дела судебная экспертиза по определению состава помещений здания не назначалась. Распоряжение общим имуществом здания не связано с отчуждением общего имущества или уменьшением его размера. Предоставление управляющей организации прав по заключению договоров на предоставление общего имущества в аренду дает возможность получить дополнительные доходы от сдачи в аренду неиспользуемого имущества здания. Ответчики заключили с управляющей организацией ООО "ЗапСиб-Сервис+" договоры управления зданием ТК "Гранит" на одинаковых с предложенными истцами условиях. Собственник помещения не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. По мнению апеллянта, действия истцов в дальнейшем могут привести здание ТК "Гранит" в негодность, утрате привлекательности и конкурентоспособного вида, что повлечет существенные неблагоприятные последствия не только для истцов, но и для остальных собственников нежилых помещений.

Истцы в отзыве на апелляционную жалобу просили оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали каждый свои доводы, изложенные письменно.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, истцам на праве общей долевой собственности в здании по адресу: Новосибирск, пл. К. Маркса, д. 5 (Торговый комплекс "Гранит") принадлежат помещения общей площадью 739,6 кв. м, номера на поэтажном плане 28, 46, 47, 54, 57, 58, расположенные на 3 этаже здания с долями 45/100 (Савватеев А.В.), 55/100 (Сухарева С.П.), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 31.03.2016.

20.07.2021 ответчиками на внеочередном общем собрании собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса Гранит по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5 были приняты решения:

- о подтверждении принятого на внеочередном общем собрании 28.07.2020 решения об избрании способа управления здания Торгового комплекса "Гранит" - управление управляющей организацией (вопрос N 2 повестки);

- о подтверждении принятого на внеочередном общем собрании 28.07.2020 решения об избрании в качестве управляющей организации ООО "ЗапСиб-Сервис+" (вопрос N 3 повестки);

- о подтверждении принятого на внеочередном общем собрании 28.07.2020 решения об утверждении условий договора управления зданием Торгового комплекса "Гранит", расположенным по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 5 (вопрос N 4 повестки);

- о подтверждении принятого на внеочередном общем собрании 28.07.2020 решения об определении срока заключения собственниками помещений договора управления зданием - до 01.08.2020 (вопрос N 5 повестки);

- о подтверждении принятого на внеочередном общем собрании 28.07.2020 решения об установлении платы за управление зданием, содержание и ремонт общего имущества в размере 130 руб. за 1 кв. м (вопрос N 6 повестки);

- о подтверждении принятого на внеочередном общем собрании 28.07.2020 решения о предоставлении управляющей организации прав по распоряжению общим имуществом здания, в том числе прав по заключению договором на предоставление общего имущества в аренду за цену и на условиях по собственному усмотрению (вопрос N 7 повестки);

- о подтверждении принятого на внеочередном общем собрании 28.07.2020 решения о расторжении ранее заключенных договоров управления зданием с управляющей организацией ООО "Альфа Сервис" (вопрос N 8 повестки);

- о подтверждении принятого на внеочередном общем собрании 28.07.2020 решения об утверждении способа уведомления собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса "Гранит" о проведении всех последующих общих собраниях собственников путем размещения сообщения о проведении общего собрания собственников на сайте: www.tkgranit.ru (вопрос N 9 повестки);

- о подтверждении принятого на внеочередном общем собрании 28.07.2020 решения об утверждении способа уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решениях - путем размещения протокола общего собрания собственников на сайте: www.tkgranit.ru (вопрос N 10 повестки);

- о подтверждении принятого на внеочередном общем собрании 28.07.2020 решения об утверждении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений и решений собственников, поставленным на голосование, - в месте нахождения управляющей организации (вопрос N 11 повестки);

- об утверждении условий договора управления зданием Торгового комплекса "Гранит" в предложенной редакции (Приложение N 2 к сообщению о проведению внеочередного общего собрания от 23.06.2021) положения которого применяются к правоотношения сторон (между ООО "ЗапСиб-Сервис+" и сособственником помещений) с 01.08.2021 (вопрос N 12 повестки);

- об определении срока заключения этого договора - до 01.08.2021 (вопрос N 13 повестки);

- об утверждении платы за управление зданием Торгового комплекса "Гранит", содержание и ремонт общего имущества здания (платы за содержание и ремонт помещения) в размере 135 руб. за 1 кв. м, начиная с 01.08.2021 (вопрос N 14 повестки).

Решение оформлено протоколом внеочередного общего собрания, проведенного в форме очного голосования от 20.07.2021.

Истцы не согласны с решением общего собрания от 20.07.2021, включая решения по следующим вопросам:

- подтверждения ранее принятого решения об утверждении условий договора управления зданием Торгового комплекса "Гранит", расположенным по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 5 (вопрос N 4);

- подтверждения ранее принятого решения об определении срока заключения собственниками помещений договора управления зданием - до 01.08.2020 (вопрос N 5);

- подтверждения ранее принятого решения об установлении тарифа за управление зданием, содержание и ремонт общего имущества в размере 130 руб. за 1 кв. м (вопрос N 6 повестки);

- подтверждение ранее принятого решения о предоставлении управляющей организации прав по распоряжению общим имуществом здания, в том числе прав по заключению договоров на предоставление общего имущества в аренду за цену и на условиях по собственному усмотрению (вопрос N 7 повестки);

- утверждение условий договора на управление зданием в предложенной редакции (Приложение N 2 к сообщению о проведении внеочередного общего собрания собственников от 23.06.2021) (вопрос N 12 повестки);

- определение срока для заключения собственниками помещений договора зданием в предложенной редакции (вопрос N 13 повестки); - установления с 01.08.2021 нового тарифа в размере 135 руб. за 1 кв. м (вопрос N 14 повестки).

Как утверждают истцы, принятые решения не соответствуют нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, при принятии решения был нарушен порядок проведения общего собрания, предусмотренный статьей 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Так, по утверждению истцов, решения в части подтверждения платы за управление зданием, содержание и ремонт общего имущества в размере 130 руб. за 1 кв. м (вопрос N 6), утверждения с 01.08.2021 тарифа в размере 135 руб. за 1 кв. м (вопрос N 14) противоречат статье 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Тарифы за управление зданием, содержание и ремонт общего имущества приняты без какого-либо экономического расчета и обоснования. Из текста протокола от 20.07.2021 не следует, что принявшие решение соответчики определили эту сумму на основании экономических расчетов.

Ссылаясь на то, что решение общего собрания, оформленное протоколом от 20.07.2021, является недействительным, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В силу пункта 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Статьей 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно пункту 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства, как нормы регулирующего сходные отношения, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) аналогично указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, к порядку принятия решений общим собранием собственников помещений нежилого здания положения главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в части, не противоречащей специальным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации.

Основным способом управления в гражданско-правовом сообществе на законодательном уровне определено волеизъявление его участников путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов всех участников сообщества.

Порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

В силу статьей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (статья 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что истцы обращались в арбитражный суд с иском об оспаривании решения, оформленного протоколом б/н от 28.06.2020.

Решением от 16.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2035/2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Обстоятельства, установленные в рамках рассмотрения указанного дела, в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признаны судом преюдициальными для рассмотрения настоящего спора.

Принимая во внимание выводы суда, сделанные в рамках дела N А45-2035/2021, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемые в настоящем деле решения об условиях договора с управляющей компанией (пункт 4 повестки), о сроках его заключения (пункт 5 повестки), о размере платы за содержание и ремонт общего имущества в размере 130 руб. за 1 кв.м (пункт 6 повестки), о предоставлении права управляющей компании по распоряжению общим имуществом торгового центра (пункт 7 повестки), являются незаконными, т. к. подтверждают незаконные решения, признанные недействительными решением арбитражного суда, вступившим в законную силу по делу N А45-2035/2021.

Судом по делу N А45-2035/2021 установлено, что условия договора управления зданием ТК "Гранит" не содержат существенных условий, которые должны быть указаны в договоре в силу пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации".

В нарушение указанной нормы в договоре, условия которого утверждены оспариваемым решением, нет условия о составе общего имущества, перечня работ и услуг, порядка определения цены договора, нет условия о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В абзаце 3 пункта 1.3 договора содержатся лишь общие фразы о составе общего имущества, которое определяется в соответствии с действующим законодательством, что не может считаться соблюдением требования подпункта 1 пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В договоре конкретный перечень общего имущества не предусмотрен. Не определены и помещения, которые относятся к общему имуществу.

По результатам осмотра судебным экспертом здания торгового центра был определен состав помещений общего доступа и помещений, предназначенных для эксплуатации всего здания. Общая площадь этих помещений составила 1627, 04 кв.м.

Учитывая изложенное, следует вывод, что на момент принятия оспариваемого решения состав общего имущества здания торгового комплекса не был определен, соответственно это условие и не могло быть включено в договор на управление общим имуществом торгового комплекса.

В пункте 1.3 договора указано, что перечень услуг и работ по управлению зданием, содержанию и ремонту общего имущества содержится в Приложении N 1.

Между тем, перечень, который приведен в приложении N 1, содержит абстрактные фразы без конкретизации услуг (работ) применительно к зданию торгового центра, без указания конкретного объема таких услуг (работ). При сравнении перечня услуг (Приложение N 1) с услугами, которые перечислены в расчете расходов на содержание общего имущества ТК "Гранит" следует, что только услуги по уборке мест общего пользования и прилегающей территории обоснованно включены в расчет.

Расходы на иные услуги в расчет тарифа включены необоснованно, т.к. они не включены в перечень услуг, которые оказывает управляющая компания.

Кроме того, договор не содержит условия о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В пункте 1.1, 3.1 договора содержится условие об обязанности собственника оплачивать услуги управляющей компании из расчета 130 руб. за 1 кв. м.

Заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках дела N А45-2035/2021, данный тариф признан необоснованным и завышенным.

По мнению эксперта, наиболее вероятной ценой, по которой могут быть оказаны аналогичные услуги, обеспечивающие содержание этого имущества является плата в размере 87,66 руб. за кв.м в месяц (без учета затрат на электроэнергию, водоотведение, механизированную уборку территории, вывоз твердых бытовых отходов, связанных с содержанием общего имущества).

Недействительность решения по условию о тарифе управляющей компании влечет недействительность решений об утверждении других условий договора, в том числе условия о сроке его действия.

Из оспариваемого протокола следует, что по вопросу N 7 повестки дня было принято решение: "Подтвердить ранее принятое решение по седьмому вопросу повестки дня внеочередного общего собрания собственников, оформленного Протоколом б/н внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, проводимого в форме заочного голосования, от 28.07.2020, а именно: Предоставить управляющей организации - Обществу с ограниченной ответственностью "ЗапСиб-Сервис+", ОГРН: 1075406028598, ИНН: 5406406762, адрес (место нахождения): 630091, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Романова, д. 39, этаж 2, офис 3/6 (далее - "Управляющая организация") права по распоряжению общим имуществом здания Торгового комплекса "Гранит", расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, д. 5, в том числе, права по заключению договоров на предоставление общего имущества в аренду за цену и на условиях по своему усмотрению. Определить порядок распоряжения доходами, полученных от сдачи в аренду общего имущества Здания, следующим образом: 20% от сумму полученных доходов является вознаграждением Управляющей организации, оставшиеся 80% от суммы полученных доходов подлежат распределению между всеми собственниками помещений в Здании пропорционально их долям в праве не общее имущество в Здании посредством перечисления Управляющей организацией один раз в квартал денежных средств на их счета, реквизиты которых собственники обязуются предоставить организации в течение 10 (десяти) банковских дней с даты принятия собственниками настоящего решения посредством направления соответствующего письма по электронной почте по адресу: granitnovosib@mail.ru.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления N 64, по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что решение о предоставлении права управляющей компании по распоряжению общим имуществом торгового центра нарушает права истцов на управление общим имуществом здания торгового центра, данное решение принято при отсутствии кворума, решение по данному вопросу было принято также как подтверждающее ранее принятое собственниками помещений решение по протоколу внеочередного общего собрания от 28.07.2020, которое признано недействительным по решению арбитражного суда по делу N А45-2035/2021.

Частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Утвержденный на общем собрании договор не отвечает вышеприведенным правовым нормам, не содержит существенных условий, присущих договору управления многоквартирным домом, а именно не содержит перечня работ и услуг, порядка определения цены договора, условия о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Пункт 1.4 договора, условия которого действуют с 01.08.2021, идентичен абзацу 3 пункта 1.3 договора, условия которого уже признаны недействительными решением суда по делу N А45-2035/2021.

Судом также принято во внимание, что перечень помещений общего пользования был определен при рассмотрении дела N А45-2035/2021 и только по результатам осмотра судебным экспертом здания торгового центра, при этом общая площадь этих помещений составила 1627, 04 кв.м.

В пункте 2.3.5, 2.3.7 договора содержатся условия, позволяющее управляющей компании в обход общего собрания увеличивать свой тариф, условия создающие угрозу бесперебойного снабжения помещений истцов электроэнергией (приложение 2 к договору, пункт 2.3.7 договора), а также условия, которые создают истцам препятствия в использовании своих помещений и ограничивающие права истцов на использования общего имущества здания торгового центра (пункты 2.2.7, 4.3, 2.3.7 договора).

Приложение N 2 к договору (схема разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности по электросетям между управляющей компанией и собственником) создает угрозу бесперебойного снабжения помещений истцов электроэнергией. По этой схеме линия разграничения проходит в помещении ВРУ сетевой организации, в которое у истцов нет доступа, и контролировать болтовые соединения питающего их помещения кабеля они не могут. Управляющая компания, имеющая доступ в помещение ВРУ, по предлагаемой схеме не обязана следить за этими контактами и ответственности за отсутствие этих контактов не несет.

Проект договора предусматривает обязанность собственника получать от управляющей компании письменное разрешение на установку наружных блоков кондиционеров (пункт 2.2.7). При этом в нем не предусмотрен порядок получения такого письменного разрешения, не предусмотрены основания для отказа в выдаче письменного разрешения, но установлены штрафы в твердом размере за нарушение данной обязанности (пункт 4.3).

Истцы владеют помещениями с 2016 года.

Наружные блоки кондиционирования были установлены в помещениях торгового комплекса, в том числе и в помещениях истцов.

Из буквального толкования условий договора следует, что при отсутствии у собственника на 01.08.2021 письменного разрешения на установку наружного блока кондиционирования, управляющая компания вправе применять штрафные санкции к собственникам, размер которых при повторном нарушении возрастает втрое (с 1000 руб. до 3000 руб., пункт 4.3 договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд, разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Спорные условия создают собственникам препятствия в свободном использовании имущества, нарушают уже сложившийся порядок пользования общим имуществом торгового комплекса.

Как верно указал суд первой инстанции, пункт 2.3.7 договора также создает собственникам (не аффилированным с управляющей компанией) препятствия в свободном использовании имущества.

В пункте 2.3.5 договора содержится условие, по которому управляющая компания вправе проиндексировать размер своей платы в размере 5% не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 2.3.7 собственнику в одностороннем порядке будет произведен перерасчет оплаты, в случае принятия решения об изменении размера оплаты за оказываемые по настоящему договору услуги.

В силу пункта 5 части 2 статьи 44, части 7 статьи 156 Жилищного кодекса, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 данной статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из названных норм права следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.

При этом действующее законодательство не предусматривает возможности самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание помещения без решения общего собрания собственников помещений.

Условие пункта 2.3.7 договора противоречит пункту 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку позволяет управляющей компании без проведения общего собрания увеличивать свой тариф.

Судом обоснованно не принят представленный управляющей компанией расчет содержания 1 кв. м в сумме 135 руб. в отсутствие необходимой информации для обоснования расходов на содержание в 135 руб. за 1 кв.м. В расчете не указаны ни дата его составления, ни период его действия, ни цель его составления. Стоимость работ и услуг, перечисленных в расчете, обоснование фонда оплаты труда и размер рентабельности не подтвержден документально.

Расчет расходов не содержание 1 кв. м. в размере 135 руб. был составлен на основании тех же подтверждающих расходы документов, которые подтверждали расходы на содержание в размере 130 руб. за кв.м., были предметом исследования в суде по делу N А45-2035/2021.

В расчете содержания 1 кв. м в сумме 135 руб. увеличен фонд оплаты труда (ФОТ) до 288 936 руб., по расчету содержания 1 кв. м в деле N А45-2035/2021 в сумме 130 руб. ФОТ был меньше и составлял 285 001 руб.

Согласно выводам эксперта в заключении по делу N А45-2035/2021 обоснованный фонд оплаты труда и страховые взносы составляют 250 416 руб.

По расчету содержания 1 кв. м в сумме 135 руб. в два раза с 5 до 10 % увеличена рентабельность по сравнению с расчетом на содержание 1 кв. м в деле N А45- 2035/2021 в сумме 130 руб.

Согласно выводам эксперта разумной является величина рентабельности 5%.

Суд первой инстанции в настоящем случае исходил из того, что материалами дела подтвержден факт злоупотребления правом аффилированными лицами (ответчиками и управляющей компании), целью недобросовестного поведения которых является причинение вреда другим лицам.

Кроме того, из пункта 3 статьи 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что проведение заседания участников гражданско-правового сообщества и результаты голосования на заседании, а также результаты заочного голосования подтверждаются протоколом.. Существенное нарушение правил составления протокола, в том числе, правила о письменной форме, является одним из оснований для признания решения общего собрания участников общества недействительным (подпункт 4 пункта 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом "б" пункта 12 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор, утвержденных Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр (далее - Требования N 44/пр) вводная часть содержательной части протокола общего собрания должна включать данные о лице, председательствующем на общем собрании, секретаре общего собрания, лицах, проводивших подсчет голосов собственников помещений в многоквартирном доме: указывается фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение (за исключением случая, когда вопрос об избрании указанных лиц включен в повестку дня общего собрания).

Материалами дела подтверждено, что оспариваемым решением нарушены права и законные интересы собственников помещений, поскольку при решении вопроса о проведении общего собрания допущены существенные нарушения порядка проведения общего собрания, выразившиеся в избрании секретарем и лицом, осуществляющим подсчет голосов, представителя управляющей компании ООО "ЗапСибСервис+", которое не является собственником помещения в здании торгового комплекса.

Кроме того, судом первой инстанции принято во внимание, что Нарольская Г.Г., будучи аффилированным лицом, допустила ошибку в подсчете голосов, не исключила из площади помещений ответчиков, на основании которой определено количество голосов, площадь общих помещений.

Согласно пункту 109 Постановления N 25 решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (часть 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации). К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно признал недействительным оформленное протоколом от 20.07.2021 решение общего собрания собственников помещений, расположенных в здании торгового комплекса Гранит, расположенного по адресу: город Новосибирск, площадь Карла Маркса, дом 5, поскольку в результате принятия оспариваемого решения у истцов либо иных собственников помещений в здании торгового центра могли наступить существенные неблагоприятные последствия, в том числе указанные в пункте 109 Постановления N 25.

Удовлетворив исковые требования в полном объеме, суд принял обоснованный и правомерный судебный акт.

Правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта с учетом рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, отсутствуют.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для их иной оценки апелляционным судом, в зависимости от доводов апелляционной жалобы, не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-33955/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рантье" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

Н.В. Марченко Д.В. Молокшонов