Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2023 г. N 05АП-1302/23 по делу N А59-2113/2022

г. Владивосток

13 апреля 2023 г.

Дело N А59-2113/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 апреля 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей А.В. Гончаровой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания Гардлекс",

апелляционное производство N 05АП-1302/2023

на решение от 24.01.2023

судьи Е.С. Логиновой

по делу N А59-2113/2022 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Гардлекс" (ОГРН 1066501001357, ИНН 6501165406)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН 1126501008204, ИНН 6501251609)

третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727), публичное акционерное общество энергетики и электрификации "Сахалинэнерго" (ОГРН 1026500522685, ИНН 6500000024), общество с ограниченной ответственностью "ЦТО БАЗА" (ОГРН 1076501007527 ИНН 6501185843), индивидуальный предприниматель Петренко Александр Иванович (ОГРНИП 304650122600181, ИНН 650100046751), общество с ограниченной ответственностью "Металлургическая торговая компания" (ОГРН 1046500628195, ИНН 6501150262), администрация города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762),

о признании незаконным решения от 07.02.2022 N 65-РИ/293/65-5291 об отказе в предоставлении за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:550,

при участии:

от ООО "ЮК Гардлекс": представитель Шаталова А.В. (при участии онлайн) по доверенности от 27.04.2022, сроком действия 3 года;

от Росимущества: представитель Степанова Е.В. по доверенности от 10.01.2023, сроком действия до 31.12.2023;

от АО "РЖД": представитель Столярова Я.К. (при участии онлайн) по доверенности от 19.08.2020, сроком действия 3 года;

от ПАО энергетики и электрификации "Сахалинэнерго", ООО "ЦТО БАЗА", ИП Петренко А.И., ООО "МТК", администрация г. Южно-Сахалинска: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Гардлекс" (далее - заявитель, общество, ООО "ЮК Гардлекс") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (далее - управление, ТУ Росимущества в Сахалинской области) о признании незаконным решения от 07.02.2022 N 65-РИ/293 об отказе в предоставлении за плату земельного участка, возложении обязанности в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:550, площадью 130821 кв.м., расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 2, с учетом выкупной стоимости в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Определениями Арбитражного суда Сахалинской области от 09.06.2022, 29.06.2022, 03.10.2022 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), а в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - третье лицо, АО "РЖД"), публичное акционерное общество энергетики и электрификации "Сахалинэнерго" (далее - третье лицо, ООО "Сахалинэнерго"), общество с ограниченной ответственностью "ЦТО БАЗА" (далее - третье лицо, ООО "ЦТО БАЗА"), индивидуальный предприниматель Петренко Александр Иванович (далее - третье лицо, ИП Петренко А.И.), общество с ограниченной ответственностью "Металлургическая торговая компания" (далее - третье лицо, ООО "Металлургическая торговая компания"), администрация города Южно-Сахалинска (далее - третье лицо, администрация).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 24.01.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт. По мнению общества, вывод суда о том, что испрашиваемый участок по площади не соразмерен и во много раз превышает площадь объектов недвижимости, несостоятелен, поскольку основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность не являлся. Кроме того, судом не дана оценка доводам заявителя о незаконности оснований для отказа в предоставлении земельного участка. Считает необоснованной ссылку суда первой инстанции на пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

ПАО "Сахалинэнерго", ООО "ЦТО БАЗА", ИП Петренко А.И., ООО "МТК", администрация, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) провела судебное заседание в их отсутствие.

Через канцелярию суда от администрации поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО "ЮК Гардлекс" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель Росимущества против доводов апелляционной жалобы возражал.

Представитель АО "РЖД" огласил свою правовую позицию по делу.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

15.09.2021 в управление поступило заявление общества о предоставлении участка без проведения торгов, согласно которому общество просило предоставить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:550, площадью 130821 кв.м., местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 2, на праве собственности без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), данный участок используется на основании договора аренды N 7280 от 21.02.2005.

Общество просило рассчитать выкупную цену участка по льготной цене 2,5 % от кадастровой стоимости согласно подпункту 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

К указанному заявлению приложены: сообщение - перечень объектов недвижимости на участке; выписки из ЕГРЮЛ в отношении общества и управляющей компании; договор аренды N 7280 от 21.02.2005; договор от 15.04.2008 о переуступке прав и обязанностей по договору N 7280 от 21.02.2005; соглашение от 19.03.2010 о передаче прав и обязанностей по договору N 7280 от 21.02.2005; дополнительное соглашение N 1/2014 от 17.11.2014 к договору N 7280 от 21.02.2005; дополнительное соглашение N 1/2020 от 28.01.2021 к договору N 7280 от 21.02.2005; постановление мэра города Южно-Сахалинска N 64 от 21.01.2005.

Согласно приложенному к заявлению сообщению от 02.09.2021 общество указало, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-кт Мира, д. 2, со следующими кадастровыми номерами: 1) 65:01:0311003:319; 2) 65:01:0311003:322; 3) 65:01:0311003:324; 4) 65:01:0311003:325; 5) 65:01:0311003:326; 6) 65:01:0311003:327; 7) 65:01:0311003:329; 8) 65:01:0311003:331; 5 8_1407708 9) 65:01:0311003:333; 10) 65:01:0311003:334; 11) 65:01:0311003:336; 12) 65:01:0311003:337; 13) 65:01:0311003:338; 14) 65:01:0311003:341; 15) 65:01:0311003:343; 16) 65:01:0311003:345; 17) 65:01:0311003:430.

Письмом от 13.10.2021 N 65-РИ/3406/65-5291 управление направило в Росимущество документы, предоставленные обществом вх. N 65-5291 от 20.09.2021, о предоставлении участка с кадастровым номером 65:01:0311003:550, общей площадью 130821 кв.м. в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. Документы направлены для рассмотрения и принятия решения по существу на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденного приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.

Письмом от 21.01.2022 N 10/1683 Росимущство сообщило о результатах рассмотрения обращения общества. Согласно данному письму в предоставлении испрашиваемого участка в собственность отказано, поскольку:

- не установлена граница земельного участка, данные границы в порядке подпункта 24 статьи 39.16 ЗК РФ подлежат уточнению;

- в обращении общества в нарушении подпункта 7 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ не указана целью использования испрашиваемого участка;

- согласно представленным материалам обществу принадлежат на праве собственности 17 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, (далее - ЕГРН) на участке располагается 12 объектов недвижимого имущества. То есть из направленных документов не представляется возможным сделать однозначный вывод о количестве объектов недвижимости, располагающихся на земельном участке, а также сделать вывод об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, а также сделать вывод об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам;

- согласно сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, а также ресурсам информационно-телекоммуникационной сети Интернет, визуально на земельном участке усматривается территория свободная от объектов недвижимости.

В этой связи территориальному управлению необходимо осуществить мероприятия по формированию пакета документов для раздела земельного участка: 1) под объектами недвижимости общества (при этом площадь земельного участка не должна превышать размеры, установленные соответствующими строительными нормами и правилами и иными нормативными правовыми актами, а при отсутствии соответствующих норм и правил не должна значительно превышать площадь застройки объекта недвижимого имущества); 2) свободных от объектов недвижимости, и направить его на рассмотрение в Росимущество.

Письмом от 07.02.2022 N 65-РИ/293/65-5291 управление сообщило обществу о том, что в настоящее время принять решение о предоставлении в собственность обществу земельный участок не представляется возможным на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, исходя из следующих обстоятельств:

- по сведениям ЕГРН данные о правообладателе на земельный участок отсутствуют, граница земельного участка в нарушении подпункта 24 статьи 39.16 ЗК РФ не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства;

- в нарушении подпункта 7 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ в обращении не указана цель использования земельного участка;

- согласно представленным материалам обществу принадлежат на праве собственности 17 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН на земельном участке располагается 12 объектов недвижимости.

Из направленных документов не представляется возможным сделать однозначный вывод о количестве объектов недвижимости, располагающихся на земельном участке, а также сделать вывод об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам.

Не согласившись решением, оформленным письмом от 07.02.2022 N 65-РИ/293/65-5291, посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в удовлетворении которого отказано.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По правилам статьи 39.1 ЗК РФ к основаниям возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности отнесен договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статьи 39.2 Кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Кодекса следует, что продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется, в том числе при предоставлении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 3 статьи 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местности с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу названного Закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков указанных в абзаце 3 настоящего пункта.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ (подпункт 1); принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3).

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в предоставления земельного участка в аренду и заключения соответствующего договора может быть отказано, поскольку не допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, границы которого требуют уточнения.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.

Из чего следует, что льготная цена выкупа распространима на земельные участки под объектами недвижимости, в отношении которых своевременно переоформлены права постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Следовательно, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что испрашиваемый земельный участок образован из исходного земельного участка, в отношении которого право постоянного бессрочного пользования своевременно (до 01.07.2012) переоформлено на право аренды, весь земельный участок заявленной площадью, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, необходим для их эксплуатации или сформировать и испрашивать без торгов по льготной цене такую часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания.

Из материалов дела усматривается, что постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 11.07.1994 N 1460 АООТ "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" в постоянное пользование предоставлен земельный участок N 4918, расположенный по западной стороне пр-т. Мира, - адресный номер пр. Мира,2, площадью 22,6586 га.

На основании данного проставления выдан государственный акт N 2378, площадь участка 22,2613 га.

Постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 24.08.2001 N 1511 право постоянного бессрочного пользования АООТ "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" на земельный участок N 4918, площадью 19,7938 га, ранее предоставленный под существующий комбинат, прекращено с 24.08.2001 в связи с перерегистрацией предприятия и уточнением границ землепользования.

Постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 21.01.2005 N 64 право постоянного бессрочного пользования ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" на земельный участок N 4918, площадью 18,5896 га, предоставленный ранее из земель категории "земли поселений" под существующий комбинат, прекращено с 31.12.2004 в связи с изменением формы землепользования: право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" земельный участок N 4918, предоставлен под существующие объекты комбината хлебопродуктов в составе: 1) склад готовой продукции (литер Ч); 2) здание конторы (литер О); 3) задание артскважины (литер Т); 4) здание пожарного депо с телефонной станицей (литер З); 5) здание магазина (литер Э); 6) здание кузницы (литер Ц); 7) здание мельницы и склад готовой продукции (литер Д); 8) здание приема зерна с железной дороги (литер В); 9) жировая установка (столярный цех) (литер М); 10) служебно-бытовой корпус (литер У); 11) блок подсобных помещений (литер Л); 12) склад (литер В1); 13) склад краски (литер П); 14) склад N 7 (литер Б1); 15) склад N 6 (литер В2); 16) железнодорожная весовая (литер Ж); 17) гараж (литер Г); 18) элеватор (литер Г); 19) склад 21 (литер З); 20) тароремонтная мастерская (литер Б); 21) склад (литер А); 22) здание над водоемом (литер И); 23) подсобно-вспомогательный корпус, гараж с профилакторием (литер Г); 24) сауна (литер 6); 25) здание тепловозно-вагонное (литер Ф); 26) пожарное депо (литер 1); 27) киоск "Юлия" (литер П); 28) автовесы (литер Н); 29) склад N 4 (литер Ш); 30) склад грузов N 3, здание приема зерна с железной дороги (литер Я); 31) склад силосный (литер Ю); 32) склад N 2 и ЦПС (литер А3); 33) канализационная насосная станция (литер Н1); 34) здание проходной (литер Н2); 35) учетно-контрольный тепловой пункт (литер У); 36) завод комбикормовый (литер А); 37) подсобно-бытовой корпус (литер А); 38) подстанция трансформаторная (литер 4). Площадь предоставляемого в аренду участка 19,1517 га, из них площадь ограниченная в использовании - 1,4104 га.

21.02.2005 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ОАО "ЮжноСахалинский комбинат хлебопродуктов" на основании постановления N 64 от 21.01.2005 заключен договор аренды земельного участка N 7280, согласно которому в аренду обществу на срок с 01.01.2005 по 31.12.2026 передан земельный участок площадью 191517 кв.м. под существующие объекты комбината хлебопродуктов, кадастровый номер земельного участка 65:001:0311003:0032.

В приложении к указанному договору, именуемому "Характеристика земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости", указано, что на участке размещены принадлежащие на праве собственности следующие объекты:

1. здания и сооружения, склад грузовой N 3, площадь 3839,10 кв.м.;

2. здания и сооружения, подсобно-вспомогательный корпус, площадь 1106 кв.м.;

3. здания и сооружения, магазин, площадь 39,90 кв.м.;

4. здания и сооружения, склад N 4, площадь 4359,40 кв.м.;

5. здания и сооружения, склад готовой продукции, площадь 4179,40 кв.м.;

6. здания и сооружения, подсобно-бытовой корпус, площадь 703 кв.м.;

7. здания и сооружения, завод комбикормовый, площадь 6413,60 кв.м.;

8. здания и сооружения, здание приема зерна с железной дороги, площадь 238,40 кв.м.;

9. здания и сооружения, киоск, площадь 82,20 кв.м.;

10. здания и сооружения, жировая установка (столярный цех), площадь 227,70 кв.м.;

11. здания и сооружения, гараж с профилакторием, площадь 187,00 кв.м.;

12. здания и сооружения, пожарное депо, площадь 176,30 кв.м.;

13. здания и сооружения, тепловозно-вагонное, площадь 243,60 кв.м.;

14. здания и сооружения, сауна, площадь 243,60 кв.м.;

15. здания и сооружения, служебно-бытовой корпус, площадь 476,80 кв.м.;

16. здания и сооружения, кузница, площадь 21,80 кв.м.;

17. здания и сооружения, гараж, площадь 8928,90 кв.м.;

18. здания и сооружения, учетно-контрольный тепловой пункт, площадь 16,30 кв.м.;

19. здания и сооружения, автовесы, площадь 140,10 кв.м.;

20. здания и сооружения, канализационная насосная станция, площадь 1 кв.м.;

21. здания и сооружения, здания артскважины, площадь 6,70 кв.м.;

22. здания и сооружения, склад силосный, площадь 3910,00 кв.м.;

23. здания и сооружения, склад, площадь 1167,10 кв.м.;

24. здания и сооружения, тароремонтная мастерская, площадь 641,70 кв.м.;

25. здания и сооружения, контора, площадь 261 кв.м.;

26. здания и сооружения, склад, площадь 1257,00 кв.м.;

27. здания и сооружения, склад краски, площадь 46,80 кв.м.;

28. здания и сооружения, склад, площадь 1175,20 кв.м.;

29. здания и сооружения, склад N 2 и ЦПС, площадь 5354,20 кв.м.;

30. здания и сооружения, мельница и склад готовой продукции, площадь 8928,90 кв.м.;

31. здания и сооружения, блок подсобных помещений, площадь 896,30 кв.м.;

32. здания и сооружения, здание приема зерна с железной дороги, площадь 845,40 кв.м.;

33. здания и сооружения, пожарное депо с телефонной станцией, площадь 107,60 кв.м.;

34. здания и сооружения, склад N 7, площадь 1249 кв.м.;

35. здания и сооружения, склад N 6, площадь 1211,50 кв.м.;

36. здания и сооружения, элеватор, площадь 4682,50 кв.м.;

37. здания и сооружения, проходная, площадь 15,10 кв.м.;

38. здания и сооружения, подстанция трасформаторная, площадь 41,60 кв.м.;

39. здания и сооружения, железнодорожная весовая, площадь 7,90 кв.м.;

40. здания и сооружения, здание над водоемом, площадь 11,40 кв.м.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 65:001:0311003:0032 площадью 191 517 кв.м. был предоставлен в аренду для использования расположенных на нем и находящихся в собственности 40 объектов, общая площадь которых составляет 63 438 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРП от 25.01.2006 N 01/002/2006-114 земельный участок с кадастровым номером 65:001:0311003:0032, площадью 191517 кв.м. принадлежит Российской Федерации, обременен арендой до 31.12.2026 в пользу ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов", зарегистрировано 17.03.2005 N 65-01/12/2005-100.

Постановлениями мэра города Южно-Сахалинска от 22.09.2005 N 1788, от 13.02.2006 N 234, от 29.01.2007 N 120, от 30.03.2007 N 610, от 05.06.2007 N 1091, от 22.09.2007 N 1816, площадь предоставленного в аренду ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" изменялась посредством уменьшения до 182065 кв.м., 159634 кв.м., 156769 кв.м., 156769 кв.м., 152314 кв.м.

На основании указанных постановлений в договор аренды земельного участка N 7280 от 21.02.2005 в части площади были внесены изменения соглашениями от 28.09.2005, 16.02.2006, 14.06.2007, 19.06.2007, 24.09.2007.

20.06.2007 между ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" и ООО "Юридическая компания "Гардлекс" заключен договор купли-продажи недвижимости N Л-1, согласно которому ООО "Юридическая компания "Гардлекс" в собственность передано следующее недвижимое имущество, составляющее лот N 1:

1) Автовесы" - расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 2, литер Н, общей площадью 140,10 кв. м.; 2) "Блок подсобных помещений" - расположенное по адресу г. ЮжноСахалинск, проспект Мира 2, литер Л, общей площадью 896,30 кв. м., 3) "Жировая установка (столярный цех)" - расположенное по адресу г. Южно- Сахалинск, проспект Мира 2, литер М, общей площадью 227,70 кв. м., 4) "Здание артскважины" - расположенное по адресу г. ЮжноСахалинск, проспект Мира 2, литер Т, общей площадью 6,70 кв. м., 5) "Здание над водоемом" - расположенное по адресу г. ЮжноСахалинск, проспект Мира 2, литер И, общей площадью 11,40 кв. м., 6) "Здание приема зерна с ж/д" - расположенное по адресу г. ЮжноСахалинск, проспект Мира 2, литер В, общей площадью 238,40 кв. м. 7) "Здание приема зерна с ж/д" - расположенное по адресу г. ЮжноСахалинск, проспект Мира 2, литер Я, общей площадью 845,40 кв. м., 8) "Канализационно-насосная станция" - расположенное по адресу г. Южно- Сахалинск, проспект Мира 2, литер Н1, 9) "Киоск Юлия" - расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 2, литер П, общей площадью 82,20 кв. м. 10) "Магазин" - расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 2, литер Э, общей площадью 36,90 кв. м., 11) "Пожарное депо с телефонной станцией" - расположенное по адресу г. Южно- Сахалинск, проспект Мира 2, литер 3, общей площадью 107,60 кв. м., 12) "Проходная" - расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 2, литер Н2, общей площадью 15,10 кв. м., 13) "Распределительное устройство" - расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 2, литер Щ1, общей площадью 125,40 кв. м., 14) "Склад силосный" - расположенное по адресу г. ЮжноСахалинск, проспект Мира 2, литер Ю. общей площадью 3910,00 кв. м., 15) "Служебно-бытовой корпус" - расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 2, литер У, общей площадью 476,8 кв. м; 16) "Спортивно-оздоровительный комплекс" - расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск. проспект Мира 2, литер С. общей площадью 1101,20 кв. м., 17) "Тепловозо-вагонное" - расположенное по адресу г. ЮжноСахалинск, проспект Мира 2, литер Ф, общей площадью 243,60 кв. м., 18) "Трансформаторная подстанция" - расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 2, литер 4, общей площадью 41,60 кв. м., 19) "Учетно-контрольный тепловой пункт" расположенное по адресу г. Южно- Сахалинск, проспект Мира 2, литер У, общей площадью 16,30 кв. м., 20) "Элеватор" - расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 2, литер Г, общей площадью 8928,9 кв. м.,

Согласно пункту 1.2 договора данное имущество находится на земельном участке общей площадью 152314 кв.м.

Из указанного договора следует, что обществом приобретено имущество общей площадью 17 451,6 кв.м., расположенное на участке площадью 152314 кв.м.

20.06.2007 к договору купли-продажи недвижимости от 20.06.2007 N Л-1 заключено дополнительное соглашение, согласно которому стороны зафиксировали, что три объекта недвижимости обременены правами аренды (спортивно-оздоровительный комплекс, блок подсобных помещений, служебно-бытовой комплекс), а пункт 1.2 изложен в иной редакции, согласно которой имущество находится на земельных участках общей площадью 15,2314 га:

1,6324 га часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0013;

1,0075 га часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0015;

11,8039 га часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0016;

7876 кв.м. часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0014.

15.04.2008 между ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" и ООО "Юридическая компания "Гардлекс" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 7280 от 21.02.2005 на земельные участки, согласно которому обществу переданы права арендатора и право аренды на основании договора аренды N 7280 от 21.02.2005, на следующие земельные участки

- 1,6324 га часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0013;

- 1,0075 га часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0015;

- 11,8039 га часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0016;

- 7876 кв.м. часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0014.

15.09.2010 между ООО "Юридическая компания "Гардлекс" и ООО "НьюТэк" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 7280 от 21.02.2005 на земельный участок, согласно которому ООО "НьюТэк" переданы права арендатора и право аренды на основании договора аренды N 7280 от 21.02.2005, на земельный участок площадью 7876 кв.м. часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0014.

17.11.2014 заключено дополнительное соглашение N 1/2014 к договору аренды земельного участка N 7280 от 21.02.2005 между управлением, как арендодателем, ООО "Юридическая компания "Гардлекс", как арендатором N 1, ЗАО "Торговый дом СЛТ", как арендатором 2, по условиям которого по договору N 7280 от 21.02.2005 ООО "Юридическая компания "Гардлекс" арендует следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:0013, общей площадью 16324 кв.м. под часть производственной территории;

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:0015, общей площадью 10075 кв.м. под часть производственной территории;

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:405, общей площадью 104426 кв.м. под объекты комбината хлебопродуктов;

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:406, общей площадью 631 кв.м. под объекты комбината хлебопродуктов.

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:14, общей площадью 7876 кв.м., под часть производственной территории, арендуемый ЗАО "Торговый дом СЛТ", исключен из договора N 7280 от 21.02.2005. Данное соглашение зарегистрировано 22.12.2014.

Таким образом, из дополнительного соглашения от 17.11.2014 N 1/2014 к договору аренды N 7280 от 21.02.2005 следует, что под объекты комбината хлебопродуктов обществу предоставлено два земельных участка с кадастровыми номерами 65:01:0311003:405, площадью 104426 кв.м. и 65:01:0311003:406, площадью 631 кв.м., то есть два участка общей площадью 105057 кв.м.

Остальные участки (кадастровые номера 65:01:0311003:0013, общей площадью 16324 кв.м. и 65:01:0311003:0015, общей площадью 10075 кв.м.) общей площадью 26 399 кв.м. предоставлены под часть производственной территории, а не под объекты комбината хлебопродуктов.

Распоряжением от 30.10.2019 N 65-175-р "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории" управлением утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с условным номером 65:01:0311003:ЗУ1 со следующими характеристиками: почтовый адрес ориентира: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, д. 2, площадь 130821 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под размещение иных объектов промышленности, земельный участок образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0311003:405, 65:01:0311003:0013, 65:01:0311003:0015, являющихся собственностью Российской Федерации и предоставленных в аренду ООО "Юридическая компания Гардлекс" по договору аренды N 7280 от 21.02.2005.

02.03.2020 заключено дополнительное соглашение N 1/2020 к договору аренды земельного участка N 7280 от 21.02.2005 между управлением и ООО "Юридическая компания "Гардлекс", согласно которому установлено, что по договору аренды N 7280 от 21.02.2005 с 02.03.2020 общество арендует земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:550, общей площадью 130821 кв.м., назначение участка: для размещения иных объектов промышленности.

02.03.2020 в договор аренды N 7280 от 21.02.2005 внесены изменения в части объекта аренды, а именно из ранее предоставленных участков образован земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:550, общей площадью 130821 кв.м., при этом данный участок образован из участков с кадастровыми номерами 65:01:0311003:405 площадью 104426 кв.м., назначение под объекты комбината хлебопродуктов, 65:01:0311003:0013, 65:01:0311003:0015 с площадями 16324 кв.м. и 10075 кв.м., общая площадь 26399 кв.м. назначение под часть производственной территории.

То есть только часть испрашиваемого обществом участка ранее была выделена под объекты комбината хлебопродуктов.

Более того, согласно приложенному обществом к заявлению о предоставлении участка без проведения торгов, поступившему в управление, сообщению от 02.09.2021 общество указало, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-кт Мира, д. 2, со следующими кадастровыми номерами:

1) 65:01:0311003:319;

2) 65:01:0311003:322;

3) 65:01:0311003:324;

4) 65:01:0311003:325;

5) 65:01:0311003:326;

6) 65:01:0311003:327;

7) 65:01:0311003:329;

8) 65:01:0311003:331;

9) 65:01:0311003:333;

10) 65:01:0311003:334;

11) 65:01:0311003:336;

12) 65:01:0311003:337;

13) 65:01:0311003:338;

14) 65:01:0311003:341;

15) 65:01:0311003:343;

16) 65:01:0311003:345;

17) 65:01:0311003:430.

В соответствии с приложенными к заявлению выписками из ЕГРН объекты с приведенными кадастровыми номерами являются следующими объектами:

1) 65:01:0311003:319 - прием зерна с железной дороги, 3 этажа, площадь 845,4 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:550;

2) 65:01:0311003:322 - служебно-бытовой корпус, 1 этаж, площадь 476,8 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:15, 65:01:0311003:550;

3) 65:01:0311003:324 - тепловозовагонное депо, этаж 1, площадь 243,6 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:550;

4) 65:01:0311003:325 - железнодорожный путь общего пользования, расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:550;

5) 65:01:0311003:326 - канализационная насосная станция, количество этажей 1, площадь 87,4 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:13;

6) 65:01:0311003:327 - склад силосный, 9 этажей, площадь 3910 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:550;

7) 65:01:0311003:329 - подстанция трансформаторная, этаж 1, площадь 41,6 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:550;

8) 65:01:0311003:331 - учетно-контрольный тепловой пункт, 1 этаж, площадь 16,3 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:550;

9) 65:01:0311003:333 - артскважина, 1 этаж, площадью 6,7 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:550;

10) 65:01:0311003:334 - жировая установка. Количество этажей 2, площадь 227,7 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:550;

11) 65:01:0311003:336 - прием зерна с железной дороги, 2 этажа, площадь 238,4 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:15;

12) 65:01:0311003:337 - блок подсобных помещений, этаж 1, площадь 896,3 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:550;

13) 65:01:0311003:338 - пожарное депо с телефонной станцией, количество этажей 1, площадь 107,6 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:15, 65:01:0311003:550;

14) 65:01:0311003:341 - автовесы, 1 этаж, площадь 140,1 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:13;

15) 65:01:0311003:343 - трансформаторная подстанция, этаж 1, площадь 125,4 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:550;

16) 65:01:0311003:345 - проходная, 1 этаж, площадь 15,1 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:13;

17) 65:01:0311003:430 - пост охраны, 1 этаж, площадь 47 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0311003:405.

Согласно выписке из ЕГРП от 18.04.2022 N КУВИ-001/2022-57799887 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:550 на нем расположены объекты с кадастровыми номерами 65:01:0311003:326; 65:01:0311003:327; 65:01:0311003:331; 65:01:0311003:337; 65:01:0311003:322; 65:01:0311003:324; 65:01:0311003:343; 65:01:0311003:341; 65:01:0311003:345; 65:01:0311003:336; 65:01:0311003:338; 65:01:0311003:430; 65:01:0311003:329; 65:01:0311003:334; 65:01:0311003:333; 65:01:0311003:325; 65:00:0000000:152; 65:00:0000000:173; 65:00:0000000:2149.

Исходя из того, что право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:550, общей площадью 130821 кв.м. возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в 2005 году на основании постановления главы Администрации от 21.01.2005 N 64 и договора аренды N 7282 от 21.02.2005, то есть до 01.07.2012, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что общество как собственник расположенных на земельном участке зданий, сооружений имеет право на приобретение земли под объектами недвижимости по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2022 N 309-ЭС21-28715.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы доказательства, суд первой инстанции верно установил несоразмерность площади испрашиваемого в собственность по льготной цене без проведения торгов земельного участка (130821 кв.м.) площади объектов, расположенных на нем (7 425,4 кв.м.).

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о несоразмерности заявленного к выкупу земельного участка и отмечает, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

Площадь земельного участка, минимально необходимая для эксплуатации всех существующих строений и сооружений в границах испрашиваемого к выкупу земельного участка материалами дела не подтверждена.

Между тем материалами дела подтверждается делимость испрашиваемого земельного участка на части под объектами недвижимости и части, незанятые объектами.

Так, из представленных заявителем документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:550 был образован из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:405 площадью 104426 кв.м., который имел назначение под объекты комбината хлебопродуктов, и земельных участков 65:01:0311003:0013, 65:01:0311003:0015 с площадями 16324 кв.м. и 10075 кв.м., общая площадь 26399 кв.м. с назначением под часть производственной территории.

Суд апелляционной инстанции также исходит из того, что фактически общество пытается приобрести незастроенную часть земельного участка по льготной цене, предусмотренной для выкупа земельного участка под существующие объекты недвижимости, тем самым может быть нанесен ущерб бюджету в виде недополучения денежных средств, составляющих разницу между рыночной стоимостью земельного участка и выкупной его ценой (льготной).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявитель не доказал факта нарушения его прав и законных интересов оспариваемым решением, в связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 201 АПК РФ, правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1500 рублей на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя, а в оставшейся части подлежат возврату из бюджета как излишне уплаченные в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 24.01.2023 по делу N А59-2113/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Гардлекс" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы в Пятый арбитражный апелляционный суд по платежному поручению N 17 от 28.02.2023.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

А.В. Гончарова С.В. Понуровская