Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2023 г. N 08АП-711/23 по делу N А75-13766/2022

город Омск

17 апреля 2023 г.

Дело N А75-13766/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-711/2023) общества с ограниченной ответственностью "Коммунальник" на решение от 08.12.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-13766/2022 (судья Чешкова О.Г.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Коммунальник" (ОГРН 1048600521221, ИНН 8603118141) к администрации города Нижневартовска об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Коммунальник" - Никонович В.И. паспорт, по доверенности от 22.11.2022 сроком на 1 год, диплом от 12.09.2009;

от Администрации города Нижневартовска - Шашкова Д.М., паспорт, по доверенности от 15.02.2022 сроком до 31.12.2023, диплом от 08.06.2012;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Коммунальник" (далее - ООО "Коммунальник", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Нижневартовска (далее - Администрация, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 67-АЗ земельного участка для завершения строительства от 18.04.2019, сроком на три года.

Решением от 08.12.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-13766/2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с указанным судебным актом, ООО "Коммунальник" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое решение, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей позиции податель жалобы указывает, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка имеющимся в материалах дела доказательствам. Общество продолжает пользоваться спорным земельным участком и оплачивает аренду, в связи с чем вывод суда о прекращении арендных отношений не соответствует обстоятельствам дела. Указывает, что судом не исследованы обстоятельства того, что действие спорного договора пришлось на период ограничений, действовавших распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и начала проведения специальной военной операции.

От Администрации поступил отзыв, в котором ответчик выразил несогласие с позицией, изложенной апеллянтом в жалобе.

В судебном заседании представитель ООО "Коммунальник" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: платежное поручение от 07.04.2023 N 4352 о внесении арендной платы за 1 квартал 2023 года, сведения с портала государственных услуг об ограничении спорного земельного участка правами аренды, переписка сторон относительно предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении спорного земельного участка, а также указала, что принятое по настоящему делу решение нарушает права и законные интересы иных лиц, которые не привлечены к участию в деле, Управления Росреестра и Госжилнадзора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Коммунальник" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; возражал против удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела.

Принимая во внимание, что по смыслу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и абзаца 5 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разрешение вопроса о принятии дополнительных доказательств находится в пределах усмотрения суда апелляционной инстанции, суд апелляционной инстанции полагает возможным приобщить представленные истцом документы к материалам дела в целях проверки обоснованности доводов апелляционной жалобы и всестороннего рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Комунальник" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.05.2014 N 251-АЗ, по условиям которого на основании постановления Администрации города Нижневартовска от 05.05.2014 N 826 арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", площадью 20 002 кв.м с кадастровым номером 86:11:0903001:327, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка в целях использования для строительства объектов производственного назначения, расположенный по адресу:

г. Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск-Мегион в районе городской свалки (пункт 1.1 договора).

Договора заключен на срок с 05.05.2014 по 04.05.2019 (пункт 1.2 договора).

27.07.2017 истцу выдано разрешение N 86-Ш8630500-57-2017 на строительство объекта (Мусоросортировочная станция, расположенная по адресу 10 км автодороги Нижневартовск-Мегион, район городской свалки), сроком действия до 27.04.2018

Вступившим в законную силу решением от 04.03.2019 Нижневартовского городского суда Ханты-Мансийскою автономного округа-Югры разрешение на строительство от 27.07.2017 N 86-ш8630500-57-2017 признано незаконным.

18.04.2019 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренда земельного участка от 20.05.2014 N 251-АЗ.

Согласно выписке из ЕГРН на указанном земельном участке обществом возведен объект недвижимости, незавершенный строительством, степень готовности составляет 90%, право собственности зарегистрировано ООО "Коммунальник" 09.03.2019.

Также, 18.04.2019 между администрацией (арендодатель) и ООО "Коммунальник" (арендатор) заключен договор аренды N 67-АЗ земельного участка для завершения строительства (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает однократно без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", площадью 20 002 кв.м с кадастровым номером 86:11:0903001:327, в целях использования для завершения строительства, вид разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск-Мегион в районе городской свалки (пункт 1.1 договора).

Договора заключен на срок с 18.04.2019 по 17.04.2022 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 5.7 договора, по истечении указанного срока договор аренды прекращает свое действие.

04.07.2022 ООО "Коммунальник", ссылаясь на положения Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ), обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока аренды земельного участка.

Письмом от 08.07.2022 исх.N 36-01-исх-87 Администрация отказала в заключении дополнительного соглашения, ссылаясь на истечение срока действия договора.

Полагая, что отказ Администрации в продлении договора не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 239.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статями 3, 22, 27, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Закона N 58-ФЗ, разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, установив отсутствие правовых оснований для продления арендных отношений, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Относительно доводов подателя жалобы о том, что принятый по делу судебный акт затрагивает права и обязанности иных лиц (Управления Росреестра и Госжилнадзора), не привлеченных к участию в деле, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Указанной нормой права не установлена безусловная обязанность суда по привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, а указывается на возможность его привлечения, если судебный акт может повлиять на права и обязанности привлекаемого третьего лица.

Суд апелляционной инстанции считает, что ООО "Коммунальник" не доказано, каким образом принятым судом первой инстанции по результатам рассмотрения настоящего дела решением могли быть затронуты права и законные интересы Управления Росреестра и Госжилнадзора.

Значимые обстоятельства, которые подлежат установлению в рамках настоящего спора, исходя из предмета иска, является наличие либо отсутствие оснований для продления арендных отношений по вопросу использования земельного участка, находящегося в распоряжении муниципального образования.

Обжалуемое решение не возлагает на Управления Росреестра и Госжилнадзора какие-либо обязанности и не порождает для них какие-либо обязательства, ООО "Коммунальник" не обосновало, реализации какого именно субъективного права Управления Росреестра и Госжилнадзора препятствуют содержащиеся в обжалуемом решении выводы.

Как следует из обжалуемого судебного акта, ни его мотивировочная, ни его резолютивная часть не содержит выводов о правах и обязанностях данных лиц.

Фактические обстоятельства в рамках настоящего дела устанавливаются в связи с конкретным требованием, предъявленным исключительно к Администрации, установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства для Управления Росреестра и Госжилнадзора преюдициального значения не имеют, поскольку они не являются лицами, участвующими в деле.

В такой ситуации Управление Росреестра и Госжилнадзор не могут являться лицами, о правах и обязанностях которых принят обжалуемый судебный акт (статья 42 АПК РФ).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ и для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 АПК РФ).

Проанализировав отношения сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), положениями ЗК РФ, а также условиями заключенного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из изложенного следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, и после истечения этого срока имущество подлежит возвращению арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Однако, приведенные общие нормы гражданского законодательства подлежат применению с учетом специальных норм земельного законодательства Российской Федерации, имеющих в данном случае, приоритет.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Из условий договора (пункт 1.1.) следует, что земельный участок предоставлен для завершения строительства объектов производственного назначения.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта в указанных в данной статье случаях.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что право на заключение договора в целях завершения строительства истцом уже реализовано, а возможность повторного предоставления земельного участка в указанных целях законом не предусмотрена.

Как обоснованно указал суд первой инстанции со ссылкой на пункт 23 Обзора

положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов. В настоящем случае договор аренды заключен после указанной даты, следовательно, спорный договор не может быть возобновлен на неопределенный срок на основании части 2 статьи 621 ГК РФ, в связи с чем арендные отношения сторон прекратились с 18.04.2022, то есть в связи с истечением срока аренды.

Доводы истца о наличии оснований для применения положений статьи 8 Закона N 58-ФЗ также обоснованно отклонены судом первой инстанции ввиду отсутствия совокупности условий, предусмотренных частью 3 статьи 8 указанного закона, а именно, обращение о продлении договора заявлено обществом после истечения срока действия договора 04.07.2022.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку договор, о продлении которого заявлено истцом, заключен после 01.03.2015 и возможность однократного предоставления земельного участка для завершения строительства истцом уже реализована, совокупность условий, предусмотренных частью 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ, на момент обращения истца с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении договора отсутствовала, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы подателя жалобы о продлении арендных отношений в связи с дальнейшей уплатой арендной платы и наличием соответствующей записи об обременении в ЕГРН, указанные выводы не опровергают.

Податель жалобы не учитывает, что в силу положений статьи 65 ЗК РФ пользование земельными участками на территории России является платным, то есть вне зависимости от наличия арендных отношений либо их прекращения, либо их отсутствия как таковых в принципе, любое лицо, пользующееся земельным участком, обязано вносить плату за соответствующее использование до момента прекращения такого использования, то есть возврата земельного участка из аренды либо освобождения земельного участка от принадлежащего лицу имущества.

Наличие записи в ЕГРН об обременении спорного земельного участка также не является основанием, которое указывает на продление арендных отношений, поскольку земельный участок не освобожден обществом, в свою очередь, на рассмотрении Арбитражного суда Ханты-Мансийского округа находится дело N А75-14503/2022 по иску Администрации к обществу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Иными словами, обременение земельного участка указывает не на продление арендных отношений, а на то, что возможность распоряжения спорным земельным участком у Администрации отсутствует ввиду наличия на нем объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу.

Доводы истца о том, что на период действия спорного договора имели место быть ограничения, действовавшие в связи распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) и начала проведения специальной военной операции, также подлежат отклонению.

Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В настоящем случае общество не раскрывает обстоятельства того, каким образом перечисленные выше факторы повлияли на невозможность своевременного исполнения обязательств, связанных с завершением строительства объекта на спорном земельном участке.

В силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Из обстоятельств спора, изложенных выше, следует, что разрешение на строительство, выданное обществу 27.07.2017, признано незаконным вступившим в законную силу судебным актом.

Согласно представленному в материалы дела письму Департамента строительства от 24.09.2020 в выдаче нового разрешения обществу отказано, в том числе, по мотиву не представления схемы планировочной организации земельного участка и несоответствия проектной документации требованиям к строительству объекта, установленным градостроительным планом земельного участка в части требований к благоустройству территории.

Таким образом, действующее разрешение на строительство как на момент действия договора аренды, о продлении которого заявлено истцом, так и на момент рассмотрения настоящего спора, у истца отсутствовало.

При этом, исходя из изложенного выше, причиной отсутствия разрешения на строительство явились иные обстоятельства, не связанные распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и началом проведения специальной военной операции.

Кроме того, истец не раскрывает обстоятельства того, какие действия по завершению строительства им предпринимались в период с 2019 по 2020 годы, то есть почти в течение года с начала действия договора до введения ограничительных мер вследствие распространения COVID-19, при этом совершение действий, связанных с получением разрешения на строительство в 2020 году само по себе указывает на возможность осуществления обществом соответствующей деятельности в период действия ограничений.

Общество также не раскрывает обстоятельства того, каким образом начало проведения специальной военной операции (22.02.2022) повлияло на возможность осуществления строительства к окончанию срока действия договора 17.04.2022.

Вместе с тем, изложенные выше обстоятельства указывают на то, что невозможность завершения строительства вызвана отсутствием соответствующего разрешения на строительство, при этом законность отказа в его выдаче не является предметом рассмотрения настоящего спора.

Действия Администрации по выдаче разрешения, которое в последующем признано незаконным на основании судебного акта, также не являются предметом настоящего спора.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе в связи с отказом в ее удовлетворении подлежит отнесению на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.12.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-13766/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов О.А. Сидоренко