Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2023 г. N 12АП-1682/23 по делу N А06-2917/2020

г. Саратов

18 апреля 2023 г.

Дело N А06-2917/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Батыршиной Г.М.,

судей Колесовой Н.А., Яремчук Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лепшоковой Д.М., рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Астраханской области апелляционную жалобу Солопова Вячеслава Анатольевича

на определение Арбитражного суда Астраханской области от 27 января 2023 года по делу N А06-2917/2020 (судья Кузнецов К. М.) по заявлению Солопова Вячеслава Анатольевича о признании недействительными результатов торгов

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Астраханский Автомост" (ИНН 3017040543, ОГРН 1043001826229, 414018, г.Астрахань, ул.Ульянова, 78),

при участии в судебном заседании в здании Арбитражного суда Астраханской области:

Солопова А.В. - лично, паспорт обозревался; представителя Солопова А.В. - Шендо В.Г., действующего на основании доверенности от 30.08.2021; представителя конкурсного управляющего "Строительная компания "Астраханский Автомост" - Кольцовой И.Г., действующей на основании доверенности от 31.12.2022; представителя ООО "Эталон" - Коломина В.В., действующего на основании доверенности от 01.06.2020;

при участии в судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда представителя АО по производству мостовых железобетонной конструкций "Мостожелезобетонконструкция" - Базаровой Е.В., действующей на основании доверенности от 20.04.2021;

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Астраханской области от 20.05.2021 (резолютивная часть 13.05.2021) ООО "СК "Астраханский Автомост" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Скорикова Мария Вячеславовна.

Учредитель должника Солопов Вячеслав Анатольевич 29.12.2022 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными результатов торгов от 26.12.2022 (Лот N 1), проведенных конкурсным управляющим должника Скориковой М.В., по результатам проведения которых победителем признан ООО "Эталон", предъявленным в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО "СК "Астраханский Автомост".

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 27.01.2023 в удовлетворении заявления учредителя должника Солопова В.А. о признании недействительными результатов торгов от 26.12.2022, проведенных конкурсным управляющим ООО "СК "Астраханский Автомост" Скориковой М.В., по результатам проведения которых победителем признано ООО "Эталон", отказано; отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Астраханской области от 30.12.2022, в виде запретов: конкурсному управляющему ООО "СК "Астраханский Автомост" Скориковой М.В. заключать и регистрировать договор купли-продажи с победителем торгов ООО "Эталон" по результатам торгов от 26.12.2022 (Лот N 1), проведенных конкурсным управляющим ООО "СК "Астраханский Автомост" Скориковой М.В.; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области совершать регистрационные действия (осуществлять государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности) по отчуждению объектов недвижимости ООО "СК "Астраханский Автомост", находящихся по адресу: г.Астрахань, Советский район, ул.Ульянова д.70, д.78, 78 а, 78 б, являющихся предметом торгов по лоту N 1.

Не согласившись с определением суда, Солопов В.А. обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Астраханской области от 27.01.2023 по делу N А06-2917/2020 отменить полностью и разрешить вопрос по существу.

В обоснование апелляционной жалобы, с учетом поступивших дополнений к апелляционной жалобе, указано, что судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по спору до рассмотрения заявления о признании недействительными решения собрания кредиторов ООО "СК "Астраханский Автомост" от 17.10.2022 и Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Строительная компания "Астраханский Автомост" от 17.10.2022; недвижимое имущество, расположенное на земельных участках по адресам: г. Астрахань, ул. Ульянова, 70; ул. Ульянова, 78; ул. Ульянова, 78 а; ул. Ульянова, 78 б, единым имущественным комплексом не является, возможна продажа отдельных объектов имущества; начальная продажная стоимость объектов недвижимого имущества определена в сумме 106.445.831 руб., в подтверждение чего в материалы дела представлено экспертное заключение ООО "Аудит-Практик", согласно которому кадастровая стоимость объектов недвижимости составляет 247 389 306,91 руб., что свидетельствует о значительном занижении стоимости имущества, выставленного на торги; в предмет лота N 1 не вошло право аренды земельных участков, расположенных по адресу: г. Астрахань, ул. Ульянова, 78; суд кассационной инстанции в постановлении от 05.04.2023 по делу N А06-4393/2021 сделал однозначный вывод о том, что ООО "СК "Астраханский Автомост" не обладает правом требования с Управления по капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Астрахань" долга в сумме 30 230 913,23 руб., поскольку не возместило Банку сумму банковской гарантии, общее число голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов без учета требований АО "Мостожелезобетонконструкция" в размере 30 230 913,23 руб., входящих в состав реестра требований кредиторов ООО "СК "Астраханский Автомост", на момент голосования по вопросу повестки дня об утверждении порядка продажи имущества ООО "СК "Астраханский Автомост", реализованного на торгах 26.12.2022, составляло лишь 25 998 380,43 руб., что свидетельствует о нарушении процедуры проведения торгов, поскольку утверждение порядка продажи имущества должника является частью правил проведения торгов.

В судебном заседании Солопов А.В. и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просили удовлетворить апелляционную жалобу.

Представители конкурсного управляющего Скориковой М.В., ООО "Эталон" против доводов апелляционной жалобы возражали, просили оставить обжалуемое определение без изменения и отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель АО по производству мостовых железобетонной конструкций "Мостожелезобетонконструкции" в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции Солоповым А.В. заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему обособленному спору до рассмотрения по существу Арбитражным судом Астраханской области дела N А06-4393/2021.

Представители конкурсного управляющего должника Скориковой М.В., ООО "Эталон", АО по производству мостовых железобетонной конструкций "Мостожелезобетонконструкции" возражали против удовлетворения заявленного ходатайства.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Законодатель связывает обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу не с наличием другого дела или вопроса, рассматриваемого в порядке конституционного, гражданского, уголовного или административного производства, а с невозможностью рассмотрения спора до принятия решения по другому вопросу, то есть с наличием обстоятельств, в силу которых невозможно принять решение по данному делу.

При этом рассмотрение одного дела до разрешения другого дела следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.

Между тем, заявленное Солоповым А.В. ходатайство не согласуется с положениями статьи 143 АПК РФ, поскольку объективной невозможности рассмотрения настоящего обособленного спора судом не установлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, учитывая специфику процедуры банкротства, полагает, что ее затягивание в связи с необоснованным приостановлением производства по спору может привести к возникновению дополнительных расходов по настоящему делу.

С учетом мнения сторон, суд апелляционной инстанции не установил объективных обстоятельств, предусмотренных статьей 143 АПК РФ, для приостановления производства по апелляционной жалобе, и отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В соответствии со статьями 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом с особенностями, предусмотренными законодательством, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, в рамках процедуры конкурсного производства ООО "СК "Астраханский Автомост" конкурсным управляющим Скориковой М.В. было опубликовано сообщение о проведении торгов путем аукциона, согласно сообщению ЕФРСБ N 9871743 от 18.10.2022.

Предметом указанных торгов выступали следующие недвижимости - Лот N 1.

Начальная цена продажи установлена в размере 106 445 831 руб.

Шаг аукциона установлен 5% от начальной цены продажи.

Конкурсным управляющим Скориковой М.В. было опубликовано сообщение N 10230280 от 01.12.2022 об изменении объявления о проведении торгов по реализации имущества ООО "СК "Астраханский Автомост" в связи с отменой обеспечительных мер.

Согласно сообщению ЕФРСБ N 10431348 от 27.12.2022 о результатах торгов имуществом должника в форме аукциона, победителем по продаже Лота N 1 признан ООО "Эталон".

Конкурсным управляющим опубликовано сообщение ЕФРСБ N 10463599 от 29.12.2022 о заключении договора купли-продажи с ООО "Эталон".

В своем заявлении учредитель должника Солопов В.А. полагает, что стоимость имущества, выставленного на торги, определенная Отчетом об оценке движимого имущества N 17-09-09-21-2 от 14.01.2022, является заниженной, реализация имущества включенного в Лот N1 единым имущественным комплексом привела к ограничению конкуренции, снижению стоимости имущества. Кроме того, представитель Солопова В.А. указал, что у должника имеется иное ликвидное имущество и дебиторская задолженность за счет которого возможно погашение реестровой задолженности. Также представитель Солопова В.А. указал, что в лот N1 не вошло право аренды земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Солопов В.А. указывает, что у должника имеется иное ликвидное имущество: здание площадью 361,1 кв.м. с кадастровым номером 30:12:030642:1148, и право аренды земельного участка площадью 882 кв.м. с кадастровым номером 30:12:030642:848, расположенные по адресу: г.Астрахань, ул.Ульянова, д.80а, стоимость которых по его собственной оценке составляет не менее 30 000 000 руб., в связи с чем полагает, что данное имущество подлежит реализации в первую очередь.

Кроме того, Солопов В.А. указал, что в производстве Арбитражного суда Астраханской области находится дело N А06-4233/2021 по иску ООО "СК "Астраханский Автомост" к Управлению по капитальному строительству администрации МО "Город Астрахань" о взыскании денежных средств в сумме 76 003 516,69 руб.

Также Солопов В.А. указал, что решением Арбитражного суда Астраханской области от 23.09.2022 по делу N А06-4393/2021 удовлетворены исковые требования ООО "СК "Астраханский Автомост" к Управлению по капитальному строительству администрации МО "Город Астрахань" о взыскании денежных средств в сумме 30 230 913,23 руб.

Данные обстоятельства, по мнению Солопова В.А., свидетельствуют о наличии возможности погасить требования, включенные в реестр требований кредиторов, без реализации основанного актива должника.

Солопов В.А. полагает, что реализация имущества в составе единого Лота N 1 привела к ограничению конкуренции, снижению стоимости имущества.

Представители конкурсного управляющего и АО "Мостожелезобетонконструкция" пояснили, что имущество, объединенное в составе единого Лота N 1, представляет производственную базу, огороженную единым забором, имеет единые коммуникации (систему газоснабжения). В случае их реализации отдельными лотами необходимо установление ограничений в виде сервитутов, что снизит стоимость имущества.

Представитель победителя торгов ООО "Эталон" также пояснил, что ему интересен комплекс зданий и сооружений как производственная база.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления учредителя должника Солопова В.А. о признании недействительными результатов торгов от 26.12.2022, исходил из того, что в нарушение статьи 65 АПК РФ Солоповым В.А. не представлено в материалы дела доказательств недействительности результатов торгов по реализации имущества ООО "СК "Астраханский Автомост".

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав материалы дела, не находит оснований для переоценки выводов суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Закона о банкротстве", в соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Согласно части 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 16.07.2009 N 739-О-О, торги, проведенные с нарушением установленных законодательством требований, могут быть признаны незаконными по иску заинтересованного лица только в случае, если признание их недействительными повлечет реальное восстановление нарушенных прав указанного лица.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункты 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания рассматриваемых торгов недействительными по доводам Солопова В.А.

Так, согласно материалам дела, определением Арбитражного суда Астраханской области от 14.03.2023 по делу N А06-2917/2020 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника от 17.10.2022, указанное определение от 14.03.2023 вступило в законную силу.

Отклоняя доводы Солопова В.А. о наличии возможности погасить требования, включенные в реестр требований кредиторов, без реализации основного актива должника, суд первой инстанции согласился с позицией конкурсного управляющего, указав следующее.

Согласно пояснениям конкурсного управляющего должника Скориковой М.В., общая задолженность ООО "СК "Астраханский Автомост" составляет не менее 128 557 564 руб. (65 263 713 руб. - реестровая, 3 860 879 руб. - за реестр, 59 432 972 руб. - текущая).

Кроме того, решением Арбитражного суда Астраханской области от 23.11.2022 по делу N А06-3909/2022 с ООО "СК "Астраханский Автомост" в пользу ООО "Титан-1" взысканы денежные средства в размере 15 134 136,40 руб. При этом здание площадью 361,1 кв.м. с кадастровым номером 30:12:030642:1148, и право аренды земельного участка площадью 882 кв.м. с кадастровым номером 30:12::030642:848, расположенные по адресу: г.Астрахань, ул.Ульянова, д.80а, находятся в залоге ПАО "Промсвязьбанк", согласно договору ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка от 22.06.2018 N 17300-01-05, оцененные сторонами: 6 447 270 руб. - здание, 600 000 руб. - право аренды. Также ООО "СК "Астраханский Автомост" несет расходы по содержанию выставленного на торги имущества. В тоже время дело N А06-4233/2021 до настоящего времени не рассмотрено по существу. Представитель конкурсного управляющего, также пояснил, что Солопов В.А. не обращался с предложением по реализации в первую очередь на иные объекты.

Суд, принимая во внимание позицию конкурсного управляющего, пришел к выводу о том, что стоимость имущественных прав и дебиторской задолженности не позволяют погасить требования кредиторов без реализации спорного имущества, учитывая при этом, что Солопов В.А. не представил надлежащих доказательств ни о стоимости объекта, ни об обращении к конкурсному управляющему с предложением о порядке первоочередной реализации имущества по адресу: г.Астрахань, ул.Ульянова, д.80а.

Утверждение учредителя должника Солопова В.А. о том, что стоимость реализуемого по Лоту N 1 имущества превышает общий размер требований кредиторов должника, также не соответствует действительности, поскольку общий размер требований всех кредиторов должника составляет 143 752 182 руб.

При оценке довода о несогласии с объединением реализуемого имущества в один лот судебная коллегия исходит из того, что само по себе объединение в один лот имущества, не являющегося единым объектом гражданских прав, не является безусловным основанием для признания таких торгов и заключенного по их результатам договора недействительными.

Согласно правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 03.02.2020 N 305-ЭС-16-13381(4), объединение объектов продажи в один лот должно носить объективный характер. Оно допустимо, например, в ситуации, когда совокупность отчуждаемых активов отвечает признакам предприятия, к которому для целей несостоятельности пункты 1 и 3 статьи 110 Закона о банкротстве относят имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

Разрешая вопрос о том, является ли разнородное имущество предприятием в значении, придаваемом этому понятию законодательством о несостоятельности, следует исходить из того, имеет ли возможность покупатель, приобретший имущество, на его основе приступить к ведению бизнеса без излишних сложностей. Принципиальная невозможность организации предпринимательской деятельности на базе отчужденного имущества свидетельствует о недопустимости его продажи как предприятия по правилам статьи 110 Закона о банкротстве.

Как установлено судом, при формировании лотов конкурсным управляющим учтено целевое назначение имущества и его техническое состояние, возможность его эксплуатации самостоятельно (отдельно) будущим покупателем, а также заинтересованность в приобретении указанного имущества наибольшим числом потенциальных покупателей.

При этом реализованное имущество является производственной базой, объединенной единой территорией и коммуникациями, огражденной единым забором, в силу чего его одновременная продажа единым лотом отвечает принципу разумности и обеспечивает привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей, тогда как раздельная продажа имущества привела бы к тому, что имущество было бы неинтересно потенциальным покупателям и осталось бы нереализованным, что было также подтверждено представителем покупателя ООО "Эталон" в ходе судебного разбирательства - интересен комплекс зданий и сооружений как производственная база.

Доказательства того, что реализация имущества единым лотом снижает эффективность его реализации, а также того, что имущество должника было реализовано по заниженной цене, в материалах дела отсутствуют.

Цена, по которой фактически было продано недвижимое имущество должника - 149 024 163,40 руб., была определена по результатам открытого аукциона, а не на основании Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника от 17.10.2022 по Лоту N 1 или отчетов об оценке рыночной стоимости N 17-09-09-21-2 и N 17-09-09-21-1, тогда как учредителем должника Солоповым В.А. в материалы дела не были представлены доказательства, очевидно свидетельствующие о том, что процедура проведения торгов по реализации имущества должника не позволяла получить максимальную цену от продажи недвижимого имущества, как не было представлено и подтверждение вероятности продажи имущества должника по более высокой цене.

Как установлено судом, согласно протоколу от 26.12.2022 N 6868-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1, в торгах приняло участие трое претендента, прошло 9 этапов повышения цены, победителем торгов признано ООО "Эталон" с предложением цены 149 024 163,40 руб., участник с предпоследним предложение - ИП Гаджиев Н.Ф. предложено 143 701 871,85 руб.

Таким образом, рыночная стоимость имущества максимально точно определяется только в ходе открытых торгов. Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов. Оценка, проводимая уполномоченным специалистом (экспертом), всегда будет приблизительной, основанной на определенной доле условностей и допущений. При этом, определяя начальную цену, надлежит избегать установления чрезмерно высокой начальной цены, поскольку это повлечет отсутствие у потенциальных покупателей интереса к приобретению имущества и как следствие, приведет к необходимости проведения повторных торгов и затягиванию процедуры банкротства. Фактическая стоимость реализации имущества определяется соотношением спроса и предложения, а не фиксированием ее предельного размера.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса (статья 3, абзац второй статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, экспертная оценка не всегда отражает реальную рыночную стоимость имущества, и, как правило, носит предварительный, предположительный характер. Достоверной же в таком случае будет являться цена, определенная на торгах посредством конкурентного состязания между участниками рынка.

Согласно пункту 1 статьи 130 Закона о банкротстве арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Исходя из положений Закона о банкротстве, обязательная оценка спорного реализуемого имущества не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 110 Закона о банкротстве начальная цена имущества, выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов (комитета кредиторов) на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного в порядке, предусмотренном статьей 130 Закона о банкротстве.

Таким образом, начальная цена недвижимого имущества по Лоту N 1 была определена собранием кредиторов должника от 17.10.2022 (определением суда от 14.03.2023 по делу N А06-2917/2020, вступившим в законную силу, учредителю должника Солопову В.А. было отказано в удовлетворении заявления о признании указанного решения собрания кредиторов недействительным) в размере 106 445 831 руб. на основании не оспоренных в надлежащем порядке отчетов об оценке рыночной стоимости N 17-09-09-21-2 и N 17-09-09-21-1 имущества должника, подготовленных независимым оценщиком в рамках процедуры банкротства и опубликованных конкурсным управляющим должника Скориковой М.В. на ЕФРСБ.

Утверждение учредителя должника Солопова В.А. о том, что начальная стоимость реализованного недвижимого имущества должника, выставленного на торги, занижена исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости должника, указанной в экспертном заключении ООО "Аудит-Практик", не имеет правового значения, так как кадастровая стоимость объектов недвижимости не учитывает их техническое состояние, тогда как отчеты об оценке рыночной стоимости N 17-09-09-21-2 и N 17-09-09-21-1, опубликованные конкурсным управляющим должника Скориковой М.В. на ЕФРСБ 17.01.2022, учитывают фактическое состояние объектов недвижимости.

Подателем апелляционной жалобы не представлены достоверные доказательства, свидетельствующие о наличии иных потенциальных покупателей, влияющих на формирование спроса на спорное имущество, а также того, что стоимость имущества могла превысить цену, по которой имущество отчуждено покупателю.

Сведений о том, что был затруднен доступ к публичным торгам потенциальным покупателям, и имущество могло быть приобретено иными покупателями по более высокой цене, податель апелляционной жалобы не представил.

На основании вышеизложенного, ссылка апеллянта на заключение ООО "Аудит-Практик", согласно которому кадастровая стоимость объектов недвижимости составляет 247 389 306,91 руб., несостоятельна, как и довод апелляционной жалобы о заниженной стоимости реализованного недвижимого имущества.

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что на дату утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, а также на дату проведения оценки спорного реализуемого имущества, конкурсные кредиторы и учредитель должника Солопов В.А. не оспаривали стоимость реализованного недвижимого имущества.

Рассматривая доводы апеллянта о том, что в предмет Лота N 1 вошло право аренды земельных участков, расположенных по адресу: г. Астрахань, ул. Ульянова, 78, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Согласно пункту 2.2. договора аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани N 102, договор заключается на срок с 02.10.2009 по 01.10.2034 (т.2, л.д.28).

В соответствии с пунктом 4.3.4 вышеуказанного договора, арендатор имеет право при аренде земельного участка на срок менее чем пять лет по письменному согласию арендодателя осуществлять залог права аренды земельного участка или его части и передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу с обязательной постановкой на учет договора залога и договора о передаче прав и обязанностей в Управлении земельными ресурсами администрации г. Астрахани.

Как отмечено выше, договор аренды земельного участка N 102 заключен на срок более пяти лет.

Сложившаяся судебная практика исходит из того, что в конкурсную массу лица, в отношении которого осуществляется процедура, применяемая в деле о банкротстве, может быть включено право аренды земельного участка, отвечающее определенным критериям. Так, по смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2016 N 306-КГ15-15500, к данным критериям согласно пунктам 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отнесены срок действия договора аренды (более пяти лет) и (или) отсутствие условий договора о необходимости получения согласия собственника имущества на передачу прав и обязанностей арендатора по договору третьему лицу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Право аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, на срок менее пяти лет нельзя передать другому лицу без согласия арендодателя только потому, что арендатор признан банкротом, если в договоре аренды установлен запрет на такую передачу.

Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие публичного образование на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника.

Право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 N 304-ЭС15-17252(3)), от 06.09.2022 N 304-ЭС22-15252 имущественные права по договору аренды, стороной которого является публичный собственник, обладающий правомочиями по распоряжению имуществом, не могут быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

В рассматриваемом случае, принимая во внимание срок аренды, 02.10.2009 по 01.10.2034 (более пяти лет), необходимость получения согласия арендатора отсутствовала.

Поскольку в настоящем случае право аренды земельного участника не является активом должника, следовательно, не подлежало реализации в составе его имущества.

Таким образом, довод Солопова В.А. о том, что в предмет Лота N 1 не вошло право аренды земельных участков, подлежит отклонению, поскольку право аренды земельного участка не подлежало включению в конкурсную массу должника, оценке и последующей реализации с учетом условий договора аренды.

Доводы апеллянта о нарушении процедуры проведения торгов, поскольку общее число голосов конкурсных кредиторов без учета требований АО "Мостожелезобетонконструкция" в размере 30 230 913,23 руб. на момент голосования по вопросу повестки дня об утверждении порядка продажи имущества ООО "СК "Астраханский Автомост", реализованного на торгах 26.12.2022, составляло лишь 25 998 380,43 руб., подлежат отклонению на основании следующего.

Согласно сведениям, размещенным в карточке дела N А06-4393/2021 в информационном ресурсе "Картотека арбитражных дел" (www.kad.arbitr.ru), постановление суда кассационной инстанции, на которое ссылается в обоснование доводов Солопов В.А., изготовлено в полном объеме 05.04.2023, то есть после принятия решения собрания кредиторов ООО "СК "Астраханский Автомост" от 17.10.2022 и утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Строительная компания "Астраханский Автомост" от 17.10.2022, а также после проведения торгов (26.12.2022).

Кроме того, указанным постановлением суда кассационной инстанции от 05.04.2023 не разрешен вопрос по существу, суд кассационной инстанции пришел к выводу о направлении дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Таким образом, на дату проведения торгов и на дату вынесения обжалуемого определения отсутствовал судебный акт об исключении требований АО "Мостожелезобетонконструкция" в размере 30 230 913,23 руб. из реестра требований кредиторов ООО "СК "Астраханский Автомост".

Соответственно доводы апеллянта о том, что АО "Мостожелезобетонконструкция" не имело право голоса по вопросу повестки дня об утверждении порядка продажи имущества ООО "СК "Астраханский Автомост", являются преждевременными.

Иные доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.

При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность нарушения порядка проведения торгов, занижения начальной продажной цены реализуемого имущества, а также отсутствие доказательств нарушения прав учредителя должника Солопова В.А., суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований в признании торгов недействительными.

На основании вышеизложенного, с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соответствии оспариваемого определения требованиям законодательства. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства Солопова Вячеслава Анатольевича о приостановлении производства по настоящему обособленному спору до рассмотрения по существу Арбитражным судом Астраханской области дела N А06-4393/2021 отказать.

Определение Арбитражного суда Астраханской области от 27 января 2023 года по делу N А06-2917/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья

Г.М. Батыршина

Судьи

Н.А. Колесова Е.В. Яремчук