Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2023 г. N 16АП-3180/22 по делу N А15-6778/2021

г. Ессентуки

17 апреля 2023 г.

Дело N А15-6778/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10.04.2023.

Полный текст постановления изготовлен 17.04.2023.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Жукова Е.В., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Афанасовым К.Б., при участии в судебном заседании от истца - Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан (ОГРН 1020502629795, ИНН 0562044239) - Рагимова М.А. по доверенности, от ответчика - ООО "Терек" (ОГРН 1030501099782, ИНН 0517007771) - Абдулаева П.А. (по доверенности), Кибизова Ю.С. (по доверенности), от третьего лица - Главы КФХ Шахбанова Э.И. - Кибизова Ю.С. (по доверенности), в отсутствие соответчика - Администрации сельского поселения "сельсовет Крайновский" Кизлярского района Республики Дагестан (ОГРН 1120547000133, ИНН 0517003618), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Багамаева Л.Б., на стороне ответчика - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Дагестан и Управление Росреестра по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан к Администрации сельского поселения "сельсовет Крайновский" Кизлярского района Республики Дагестан и ООО "Терек" о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки (договора),

УСТАНОВИЛ:

Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Администрации сельского поселения "сельсовет Крайновский" Кизлярского района Республики Дагестан и ООО "Терек" (далее - ответчики) о признании недействительным договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 23.03.2021 N 1 и применении последствий недействительности сделки (договора).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены Багамаева Л.Б. и Сулейманова Л.C., на стороне ответчика - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Дагестан и Управление Росреестра по Республике Дагестан.

Протокольным определением от 06.06.2022 Сулейманова Л.С. исключена из числа лиц, участвующих в деле.

Решением суда от 14.06.2022 требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 23.03.2021 N 1, заключенный между администрацией и обществом. Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения в ЕГРН записи о праве аренды общества на земельный участок. Суд возложил на ответчика обязанность возвратить администрации спорный земельный участок.

Суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 05:02:000074:51 площадью 55064436 кв.м предоставлен обществу в аренду на основании статей 39.6 и 39.20 Земельного кодекса. При этом на момент на момент предоставления обществу в аренду земельного участка (05:02:000074:51) титулом собственника в отношении зданий, сооружений расположенных на земельном участке (05:02:000074:51) заявитель не обладал, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в предоставлении спорного земельного участка. Кроме того обществом не представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования всей площади участка для эксплуатации, расположенных на нем объектов.

Определением от 29.08.2022 приняты апелляционные жалобы администрации и общества на данный судебный акт.

Определением от 09.01.2023 суд апелляционной инстанции, руководствуясь частями 1, 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица главу КФХ Шахбанова Э.И.

Основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции явились следующие обстоятельства.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что часть спорного земельного участка находится во владении главы КФХ Шахбанова Э.И. на праве субаренды, что подтверждается договором субаренды от 11.06.2021 N 2.

Обжалуемым решением признана недействительной сделка по передаче администрацией обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 05:02:000074:51, площадью 55 064 436 кв.м. Данное решение напрямую влияет на права и законные интересы главы КФХ Шахбанова Э.И. как субарендатора части спорного земельного участка площадью 7 550 993 кв.м (условный кадастровый номер 05:02:000074:51/ ЧЗУ 18).

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ, если судебный акт может повлиять на права и обязанности третьих лиц, они должны быть привлечены к участию в деле до принятия такого судебного акта.

Основные правила, связанные с порядком вступления в процесс и участия в нем третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, закреплены в статье 51 АПК РФ. При этом инициатива привлечения в процесс третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, также может принадлежать арбитражному суду.

С учетом установленных обстоятельств и на основании статьи 51 АПК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости привлечения в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Главу КФХ Шахбанова Э.И.

В судебном заседании 10.04.2023 представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме, изложив доводы заявления и дополнения к нему.

Представители общества требования не признали, ссылаясь на законность предоставления администрацией спорного земельного участка обществу на праве аренды. Указали, что на спорном земельном участке расположены 16 объектов недвижимости принадлежащие обществу на праве собственности. Так как, объекты недвижимости по своему назначению являются объектами сельскохозяйственного назначения, размер земельного участка соответствует функциональному назначению этих объектов недвижимости, а также соответствует объективным потребностям общества, деятельность которого связана с сельским хозяйством. Просили назначить по делу землеустроительную экспертизу для определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов

Глава КФХ Шахбанов Э.И. поддержал правовую позицию общества.

Представитель истца возражал против назначения экспертизы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отношении в порядке статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев ходатайство заявителя о назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

По правилам части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Удовлетворение ходатайства о проведении судебной экспертизы является правом суда, это право он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора

Согласно положениям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, определив в соответствии с подлежащими применению нормами материального права обстоятельства, имеющие значение для дела, оценивает представленные и предлагаемые сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению.

На основании части 2 статьи 64, частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Суд апелляционной инстанции считает, что имеющиеся в деле доказательства позволяют суду рассмотреть спор по существу, необходимость и основания для проведения судебной экспертизы, с учетом предмета, основания иска и распределения бремени доказывания, отсутствуют.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, администрацией сельского поселения "сельсовет Крайновский" Кизлярского района РД принято постановление от 23.03.2021 N 02-06/5 "О предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 5506,4 га категории земель сельхозназначения".

Из указанного постановления следует, что администрация рассмотрев заявление ООО "Терек" от 22.03.2021 и руководствуясь подп.9 п.2 ст.39.6 и ст.39.20 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", на основании акта на право пользования землей от 10.01.1964, выданного исполкомом Кизлярского городского Совета депутатов трудящихся, постановила предоставить в аренду ООО "Терек" на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 05:02:000074:51, общей площадью 55064436 кв.м., категории сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства.

На основании постановления администрации сельского поселения "сельсовет Крайновский" Кизлярского района РД от 23.03.2021 N 02-06/5 между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 23.03.2021 N 1.

Согласно п.1.1. договора аренды от 23.03.2021 N 1 администрация сельского поселения "сельсовет Крайновский" Кизлярского района РД (арендодатель) предоставляет, а ООО "Терек" (арендатор) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:02:000074:51, общей площадью 55064436 кв.м., категории сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно п.1.2. договора аренды от 23.03.2021 N 1 на участке имеются объекты недвижимости общей площадью 3661,6 кв.м.

Срок аренды устанавливается с 23.03.2021 по 23.03.2070 (п.2.1.).

Договора аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по РД, о чем в ЕГРН внесена запись от 02.04.2021 N 05:02:000074:51-05/190/2021-11.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 23.03.2021.

В порядке проведения УФАС по РД проверки соблюдения требований земельного законодательства при предоставлении земельного участка в аренду установлен факт заключения договора аренды от 23.03.2021 N 1, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов.

Указывая на отсутствие предусмотренных законом оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером 05:02:000074:51 в аренду обществу без проведения торгов, УФАС по РД обратилось в суд с исковым заявлением.

Рассмотрев материалы дела суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

На основании пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 8536/13).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Заявитель при обращении в орган местного самоуправлении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для его эксплуатации (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.02.2018 по делу N А32-3470/2017).

В настоящем деле установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 05:02:000074:51, общей площадью 55 064 436 кв.м расположены объекты принадлежащие обществу на праве собственности общей площадью 3 661,6 кв.м: коровник, площадью 285,4 кв.м, с КН 05:02:000074:189; дом животновода, площадью 95,2 кв.м, с КН 05:02:000074:190; кошара площадью 386,7 кв.м с КН 05:02:000016:575; дом животновода площадью 52,5 кв.м с КН 05:02:000016:495; кошара площадью 905,2 кв.м с КН 05:02:000016:511, дом животновода площадью 25,9 кв.м с КН 05:02:000016:576; кошара площадью 198 кв.м с КН 05:02:000016:561; кошара площадью 96,8 кв.м с КН 05:02:000016.562; дом животновода общей площадью 53,6 кв.м с КН 05:02:000016:494, кошара площадью 146,4 кв. м с КН 05:02:000016:593; кошара площадью 653,3 кв. м с КН 05:02:000016:596; дом животновода площадью 90,3 кв.м с КН 05:02:000016:546; дом животновода площадью 38,4 кв.м с КН 05:02:000016:672; дом животновода площадью 46,8 кв.м с КН 05:02:000016:496; дом животновода площадью 34,1 с КН 05:02:000016:539; кошара площадью 553 кв.м с КН 05:02:000016:574.

В материалах дела отсутствуют доказательства необходимости земельного участка площадью 55 064 436 кв.м (значительно превышающей площадь объектов недвижимости).

Значительное превышение площади спорного земельного участка (55 064 436 кв. м) площади объектов недвижимости (3661,6 кв. м) является очевидным (площадь земельного участка превышает площадь объектов недвижимости в 15 038,35 раз). Необходимость участка площадью 55 064 436 кв. м для эксплуатации объектов недвижимости общей площадью 3661,6 кв. м ответчиками не обоснована. Намерения общества по использованию всей территории спорного земельного участка с учетом функционального назначения этих объектов недвижимости, а также объективным потребностям общества, деятельность которого связана с сельским хозяйством, не является достаточным обоснованием для реализации исключительного права на предоставление в аренду без проведения торгов всего земельного участка площадью 55 064 436 кв. м. Кроме того суд апелляционной инстанции учитывает, что часть спорного земельного участка (7 550 993 кв.м) общество передало во владение на праве субаренды главе КФХ Шахбанову Э.И., что подтверждается договором субаренды от 11.06.2021 N 2. Таким образом, доводы общества о том, что для эксплуатации объектов, обществу необходим весь спорный участок, противоречит поведению общества и представленным в материалы дела доказательствам (договор субаренды от 11.06.2021 N 2).

Общество не лишено возможности повторного обращения в админисрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, обосновав необходимую площадь.

Апелляционный суд также оценил представленный обществом в материалы дела акт экспертного обследования от 19.10.2022 N 20/22, подготовленный АНО "Независимая судебно-экспертная компания" и отнесся к нему критически в связи с тем, что исследование не содержит ответа на вопрос какова нормативная площадь земельного участка необходимого для размещения и обслуживания на нем 16 объектов принадлежащих обществу.

При таких обстоятельствах, суд считает обоснованным требование истца о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 23.03.2021 N 1 земельного участка с кадастровым номером 05:02:000074:51, общей площадью 55 064 436 кв.м.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При рассмотрении вопроса о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, суд приходит к выводу о том, что земельный участок подлежит передаче администрации.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи от 02.04.2021 N 05:02:000074:51- 05/190/2021-11 о регистрации права аренды ООО "Терек" на земельный участок с кадастровым номером 05:02:000074:51.

В силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В связи с чем, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.06.2022 по делу N А15-6778/2021 отменить.

Признать недействительным договор аренды от 23.03.2021 N 1 земельного участка с кадастровым номером 05:02:000074:51, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Кизлярский район, муниципальное образование сельское поселение "сельсовет "Крайновский", заключенный между Администрацией сельского поселения "сельсовет Крайновский" Кизлярского района РД (ОГРН 1120547000133, ИНН 0517003618) и ООО "Терек" (ОГРН 1030501099782, ИНН 0517007771).

Применить последствия недействительности сделки, обязав ООО "Терек" возвратить земельный участок Администрации сельского поселения "сельсовет Крайновский" Кизлярского района РД.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Е.В. Жуков Е.Г. Сомов