|
18 апреля 2023 г.
|
Дело N А70-18869/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2023 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Халявина Е.С.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2052/2023) индивидуального предпринимателя Хабутдиновой Рамиды Фатхутдиновны на решение от 10.02.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-18869/2022 (судья Лоскутов В.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Транспромжилстрой-2005" к индивидуальному предпринимателю Хабутдиновой Рамиде Фатхутдиновне о взыскании задолженности и неустойки в размере 10 768 987 руб. 82 коп.
В судебном заседании приняли участие представители:
От общества с ограниченной ответственностью "Транспромжилстрой-2005" - Чеданова Л.А. по доверенности от 31.12.2022 N 41 сроком действия до 31.12.2023 (веб-конференция);
от индивидуального предпринимателя Хабутдиновой Рамиды Фатхутдиновны - Коваленко С.В. по доверенности от 06.10.2022 сроком действия на один год.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "Транспромжилстрой-2005" (далее - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений, к индивидуальному предпринимателю Хабутдиновой Рамиде Фатхутдиновне (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности 9 119 815 руб. 34 коп. и неустойки в размере 1 348 668 руб. 68 коп., а всего 10 468 484 руб. 02 коп.
Решением от 10.02.2023 Арбитражного суда Тюменской области требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 3 244 438 руб., в том числе задолженность в размере 3 220 800 руб. и государственная пошлина в размере 23 638 руб.
Предприниматель, указывая, что обжалуемый судебный акт является незаконным, обратился с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
В обосновании требований, ответчик указывает, что истцом не приложены доказательства передачи дополнительной площадки, наличия задолженности у ответчика и в связи с этим наличие убытков. Истец, подписывая акт приема передачи от 13.09.2019, указал, что не имеет претензий к предпринимателю. Произведенный судом расчет цены договора не может подменить "соглашение сторон", не может служить основанием для изменения цены договора, и как следствие не является основанием для взыскания задолженности. Общество неоднократно меняло требования, при этом суд самостоятельно квалифицировал их как убытки. Срок исковой давности пропущен.
В письменном отзыве общество проси оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.
До начала судебного заседания ответчик представил возражения на отзыв истца, которые приобщены к материалам дела.
В судебном заседании стороны высказались в соответствии со своими правовыми позициями.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, возражения, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Между истцом (застройщик) и ответчик (участник долевого строительства) заключен договор от 15.10.2012 N 21 участия в долевом строительстве, в соответствии с которым истец обязался построить многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями торгового центра и службами социального назначения в г. Тюмени, ул. Профсоюзная - 50 лет Октября - Северная - Оловяникова", и после получения разрешения на ввод эксплуатацию, передать ответчику нежилое помещение площадью 357, 34 квадратных метров, расположенное в осях 31-40/П-Э на первом этаже дома.
Общая сумма, подлежащая оплате ответчиком, составила 19 653 700 руб. (пункт 3.2), при этом истец обязался получить разрешение на ввод в эксплуатацию на четвертом квартале 2012 года и передать объект долевого строительства ответчику в течении двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Ответчик свои обязательства по оплате выполнил своевременно и в полном объеме в размере 19 653 700 руб. (том 1 л.д. 50-58, том 2 л.д. 82, 87-88), исходя из 55 000 руб. за один квадратный метр (19 653 700 руб. / 357, 34 квадратных метров).
В дальнейшем стороны заключали дополнительные соглашения к договору, которыми, в частности, изменяли сроки ввода объекта в эксплуатации, а также площадь передаваемого объекта, в том числе от 29.10.2012 N 1 (том 1 л.д. 73, том 2 л.д. 25-26), от 11.04.2014 N 2 - 356, 08 квадратных метров (том 1 л.д. 16, 74, том 2 л.д. 27-28), от 30.11.2018 N 3 - 403, 66 квадратных метров (том 1 л.д. 17, 75, том 2 л.д. 31-33) и от 12.09.2019 N 4- 415, 90 квадратных метров (том 1 л.д. 18, 76, том 2 л.д. 34-35).
Площадь объекта долевого строительства изменялась как за счет его перепланировки, так и за счет увеличения помещений (том 1 л.д. 122-126, 150-152, том 2 л.д. 29-30, 36-41).
Стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения от 13.09.2019, согласно которому истец передал ответчику объект долевого строительства площадью 415,90 квадратных метров, расположенный на первом этаже жилого дома по адресу: город Тюмень, улица 50 лет Октября, дом 4, помещение 2 (том 1 л.д. 19, 77-78, том 2 л.д. 10-13).
В пункте 6 акта стороны указали, что проектная площадь нежилого помещения, указанного в договоре, уточнена при проведении технической инвентаризации в соответствии с разделом 3 договора. Согласно пункту 7 акта, обязательства сторон по договору исполнены полностью, претензий друг к другу стороны не имеют.
Право собственности ответчика на нежилое помещение площадью 415,90 квадратных метров, расположенное на первом этаже дома по адресу: город Тюмень, улица 50 лет Октября, дом 4, помещение 2 (том 1 л.д. 20-22, 79-81) зарегистрировано 26.09.2019.
Истец, ссылаясь на статьи 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), полагает, что ответчик обязан выплатить ему задолженность (убытки) за дополнительные квадратные метры в размере 9 119 815 руб. 34 коп, исходя из их рыночной стоимости в настоящее время дополнительно переданных ответчику 58, 56 квадратных метров в размере 155 734 руб. 55 коп. за квадратный метр (том 1 л.д. 23-24, 38-41, 82-83, 91-96, 143- 149, том 3 л.д. 51-54).
Кроме того, истец просит взыскать пени в размере 1 348 668 руб. 68 коп., начисленные за периоды с 20.09.2019 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022.
Руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), учитывая статьи 15, 196, 200, 314, 393, 555 ГК РФ, принимая во внимание условия договора и дополнительных соглашений к нему, пришел к выводу о частичном удовлетворении требований.
Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 1). Когда цена установлена в зависимости от веса товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (пункт 2). Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен, на момент, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ. Правила, предусмотренные настоящим пунктом, применяются, если иное не установлено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства (пункт 3).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Закон N 214-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ).
Пунктами 2,3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Закона. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
В статьях 309, 310 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По смыслу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Стороны пунктом 3.4 договора предусмотрели, что уточнение размера передаваемых площадей объекта долевого строительства указанного в пункте 2.2 договора производится по данным технической инвентаризации. Перерасчет стоимости долевого участия производится путем подписания дополнительного соглашения, в том числе: в случае увеличения размеров фактической и проектной площадей более чем на три квадратных метров, перерасчет стоимости п
