Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2023 г. N 08АП-2052/23 по делу N А70-18869/2022

город Омск

18 апреля 2023 г.

Дело N А70-18869/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Халявина Е.С.,

судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2052/2023) индивидуального предпринимателя Хабутдиновой Рамиды Фатхутдиновны на решение от 10.02.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-18869/2022 (судья Лоскутов В.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Транспромжилстрой-2005" к индивидуальному предпринимателю Хабутдиновой Рамиде Фатхутдиновне о взыскании задолженности и неустойки в размере 10 768 987 руб. 82 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

От общества с ограниченной ответственностью "Транспромжилстрой-2005" - Чеданова Л.А. по доверенности от 31.12.2022 N 41 сроком действия до 31.12.2023 (веб-конференция);

от индивидуального предпринимателя Хабутдиновой Рамиды Фатхутдиновны - Коваленко С.В. по доверенности от 06.10.2022 сроком действия на один год.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Транспромжилстрой-2005" (далее - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений, к индивидуальному предпринимателю Хабутдиновой Рамиде Фатхутдиновне (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности 9 119 815 руб. 34 коп. и неустойки в размере 1 348 668 руб. 68 коп., а всего 10 468 484 руб. 02 коп.

Решением от 10.02.2023 Арбитражного суда Тюменской области требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 3 244 438 руб., в том числе задолженность в размере 3 220 800 руб. и государственная пошлина в размере 23 638 руб.

Предприниматель, указывая, что обжалуемый судебный акт является незаконным, обратился с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

В обосновании требований, ответчик указывает, что истцом не приложены доказательства передачи дополнительной площадки, наличия задолженности у ответчика и в связи с этим наличие убытков. Истец, подписывая акт приема передачи от 13.09.2019, указал, что не имеет претензий к предпринимателю. Произведенный судом расчет цены договора не может подменить "соглашение сторон", не может служить основанием для изменения цены договора, и как следствие не является основанием для взыскания задолженности. Общество неоднократно меняло требования, при этом суд самостоятельно квалифицировал их как убытки. Срок исковой давности пропущен.

В письменном отзыве общество проси оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

До начала судебного заседания ответчик представил возражения на отзыв истца, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании стороны высказались в соответствии со своими правовыми позициями.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, возражения, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Между истцом (застройщик) и ответчик (участник долевого строительства) заключен договор от 15.10.2012 N 21 участия в долевом строительстве, в соответствии с которым истец обязался построить многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями торгового центра и службами социального назначения в г. Тюмени, ул. Профсоюзная - 50 лет Октября - Северная - Оловяникова", и после получения разрешения на ввод эксплуатацию, передать ответчику нежилое помещение площадью 357, 34 квадратных метров, расположенное в осях 31-40/П-Э на первом этаже дома.

Общая сумма, подлежащая оплате ответчиком, составила 19 653 700 руб. (пункт 3.2), при этом истец обязался получить разрешение на ввод в эксплуатацию на четвертом квартале 2012 года и передать объект долевого строительства ответчику в течении двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Ответчик свои обязательства по оплате выполнил своевременно и в полном объеме в размере 19 653 700 руб. (том 1 л.д. 50-58, том 2 л.д. 82, 87-88), исходя из 55 000 руб. за один квадратный метр (19 653 700 руб. / 357, 34 квадратных метров).

В дальнейшем стороны заключали дополнительные соглашения к договору, которыми, в частности, изменяли сроки ввода объекта в эксплуатации, а также площадь передаваемого объекта, в том числе от 29.10.2012 N 1 (том 1 л.д. 73, том 2 л.д. 25-26), от 11.04.2014 N 2 - 356, 08 квадратных метров (том 1 л.д. 16, 74, том 2 л.д. 27-28), от 30.11.2018 N 3 - 403, 66 квадратных метров (том 1 л.д. 17, 75, том 2 л.д. 31-33) и от 12.09.2019 N 4- 415, 90 квадратных метров (том 1 л.д. 18, 76, том 2 л.д. 34-35).

Площадь объекта долевого строительства изменялась как за счет его перепланировки, так и за счет увеличения помещений (том 1 л.д. 122-126, 150-152, том 2 л.д. 29-30, 36-41).

Стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения от 13.09.2019, согласно которому истец передал ответчику объект долевого строительства площадью 415,90 квадратных метров, расположенный на первом этаже жилого дома по адресу: город Тюмень, улица 50 лет Октября, дом 4, помещение 2 (том 1 л.д. 19, 77-78, том 2 л.д. 10-13).

В пункте 6 акта стороны указали, что проектная площадь нежилого помещения, указанного в договоре, уточнена при проведении технической инвентаризации в соответствии с разделом 3 договора. Согласно пункту 7 акта, обязательства сторон по договору исполнены полностью, претензий друг к другу стороны не имеют.

Право собственности ответчика на нежилое помещение площадью 415,90 квадратных метров, расположенное на первом этаже дома по адресу: город Тюмень, улица 50 лет Октября, дом 4, помещение 2 (том 1 л.д. 20-22, 79-81) зарегистрировано 26.09.2019.

Истец, ссылаясь на статьи 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), полагает, что ответчик обязан выплатить ему задолженность (убытки) за дополнительные квадратные метры в размере 9 119 815 руб. 34 коп, исходя из их рыночной стоимости в настоящее время дополнительно переданных ответчику 58, 56 квадратных метров в размере 155 734 руб. 55 коп. за квадратный метр (том 1 л.д. 23-24, 38-41, 82-83, 91-96, 143- 149, том 3 л.д. 51-54).

Кроме того, истец просит взыскать пени в размере 1 348 668 руб. 68 коп., начисленные за периоды с 20.09.2019 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022.

Руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), учитывая статьи 15, 196, 200, 314, 393, 555 ГК РФ, принимая во внимание условия договора и дополнительных соглашений к нему, пришел к выводу о частичном удовлетворении требований.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 1). Когда цена установлена в зависимости от веса товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (пункт 2). Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен, на момент, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ. Правила, предусмотренные настоящим пунктом, применяются, если иное не установлено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Закон N 214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ).

Пунктами 2,3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Закона. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В статьях 309, 310 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны пунктом 3.4 договора предусмотрели, что уточнение размера передаваемых площадей объекта долевого строительства указанного в пункте 2.2 договора производится по данным технической инвентаризации. Перерасчет стоимости долевого участия производится путем подписания дополнительного соглашения, в том числе: в случае увеличения размеров фактической и проектной площадей более чем на три квадратных метров, перерасчет стоимости производится из расчета стоимости одного квадратного метра - 55 000 руб. Участник долевого строительства обязуется уплатить разницу, образовавшуюся после уточнения размера передаваемых площадей объекта долевого строительства.

Таким образом, сторонами изначально согласован порядок определения стоимости объекта долевого строительства при изменении его площади в процессе строительства.

Сторонами, как указано ранее, заключены дополнительные соглашения N 1 и N 2, которым изменена площадь объекта (с 357,34 на 356,08 квадратных метра), который подлежит передаче предпринимателю, при этом договор дополнен пунктом 3.2.2, по которому цена остается "фиксированной и изменению не подлежит".

Толкуя условия договора и соглашений в порядке статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данные положения применимы к конкретной ситуации, согласно которой фиксирование цены вызвано снижением площади объекта.

При этом пункт 3.4.2 из договора не исключен, по смыслу которого в случае увеличения размеров фактической и проектной площади перерасчет стоимости производится из расчета стоимости 1 квадратного метра - 55 000 руб. Участник долевого строительства обязуется уплатить разницу, образовавшуюся после уточнения размера передаваемых площадей объекта долевого строительства.

Дополнительным соглашением от 12.09.2019 N 4 площадь помещения, передаваемого истцу, увеличена на 58,56 квадратных метров и конечном итоге составила 415,90 квадратных метров. Объект передан по акту приема передачи от 13.09.2019, претензий стороны друг к другу не имели.

Вместе с тем названное не освобождает ответчика, от принятой на себя обязанности по оплате дополнительно полученной площади по пункту 3.4.2 договора.

Исходя из пункта 3 статьи 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Учитывая, что площадь объекта изменена, суд правомерно, учитывая стоимость одного квадратного метра, удовлетворил требования в сумме 3 220 800 руб.

(58,56 квадратных метров х 55 000 руб.).

Таким образом, доводы ответчика основаны на ошибочном толковании условий договора.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании пени, суд, руководствуясь статьей 314 ГК РФ, пришел к выводу, что возможность взыскания неустойки, начисленной за периоды с 20.09.2019 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022, исключается, в связи с тем, что договором и дополнительными соглашениями не определены четкие сроки оплаты дополнительных метров, при этом данная обязанность могла возникнуть и ранее предъявленных истцом требований.

В данной части судебный акт не обжалован.

Довод о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Поскольку объект передан предпринимателю по акту 13.09.2019, соответственно ранее указанной даты общество требовать оплаты денежных средств за дополнительно квадратные метры не могло. С иском обратился истец 05.09.2022, следовательно срок исковой давности не истек.

Длительная не востребованность задолженности не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Довод ответчика о разной квалификации истцом природы исковых требований подлежит отклонению, поскольку суд не связан правовой квалификацией правовой квалификацией, предложенной участвующими в деле лицами.

Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводов суда и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.02.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-18869/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.С. Халявин

Судьи

А.В. Веревкин Л.И. Еникеева