Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2023 г. N 20АП-1145/23 по делу N А62-4454/2022

г. Тула

18 апреля 2023 г.

Дело N А62-4454/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.04.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., при участии от истца - комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (г. Десногорск, ОГРН 1026700926603, ИНН 6724001754) - Нинасова В.И. (доверенность от 30.03.2023), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Вермар" (г. Москва, ОГРН 1127746117553, ИНН 7709897369), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вермар" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.01.2023 по делу N А62-4454/2022 (судья Красильникова В.В.),

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Вермар" (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 19.04.2013 N Ю-256 за 1 квартал 2021 - 2 квартал 2022 года в размере 1 303 140 рублей 70 копеек и неустойки за просрочку оплаты за период с 20.03.2021 по 27.06.2022 в сумме 54 963 рублей 44 копеек, а также расторжении договор аренды земельного участка от 19.04.2013 N Ю-256.

Решением суда от 11.01.2023 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить в части взыскания задолженности и неустойки, а также изменить мотивировочную часть судебного акта, указав на наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства принадлежащих ответчику на праве собственности. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что истец подтвердил факт полной уплаты арендной платы за 2021 год. Отмечает, что, исходя из пункта 3 решения Десногорского городского Совета от 27.01.2022 N 231, оно не применимо к правоотношениям сторон, возникшим до 01.01.2022. Утверждает, что нормативный акт, установивший базовые размеры арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности не был опубликован в установленном порядке. Сообщает, что исходя из начисленных и оплаченных ответчиком арендных платежей задолженность общества за спорный период за первый квартал 2021 года составляет 517 411 рублей 08 копеек и она погашена. Ссылается на то, что кадастровая стоимость земельного участка не подтверждена. Отмечает, что, взыскивая сумму неустойки, суд не учел, что постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - постановление N 497) с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Не оспаривая решение в части расторжения договора аренды, считает, что судом необоснованно не указано на нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства; указание на их наличие необходимо для последующего оформления обществом прав на них.

В отзыве комитет просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что расчет арендной платы произведен на основании формулы расчета, установленной постановлением администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18, с применением базовых ставок, утвержденных решениями Десногорского городского Совета от 31.10.2013 N 824 и от 27.01.2022 N 231 в размере 0,09 % от кадастровой стоимости (для арендной платы за 2021 год) и 0,75 % от кадастровой стоимости (для арендной платы за 2022 год). Утверждает, что, вопреки позиции заявителя, решение Десногорского городского Совета от 27.01.2022 N 231 опубликовано в газете "Десна" N 5(1310) от 02.02.2022.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителя не направил. С учетом мнения представителя истца, судебное заседание проводилось в отсутствие неявившейся стороны в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление Пленума N 12), при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку возражений против принятого решения от истца не поступило, предметом апелляционного пересмотра является решение в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, по итогам аукциона 19.04.2013 между комитетом (арендодатель) и ООО "РусРегионРесурс" (арендатор) заключен договор аренды N Ю-256, предметом которого является земельный участок общей площадью 110 654 кв. метров с кадастровым номером 67:26:0010109:47, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, 5 микрорайон, под комплексную застройку 2-й очереди строительства 5 микрорайона, на срок с 19.04.2013 по 19.04.2023.

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится ежеквартально до 20 числа последнего месяца текущего квартала и рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка в процентном отношении в соответствии с нормативными правовыми актами Смоленской области и органов местного самоуправления. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором без согласия арендатора и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор и доводится до арендатора путем направления письменного уведомления и расчета в случае изменения показателей: площади земельного участка, вида разрешенного использования, кадастровой стоимости. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня вступления в законную силу нормативно-правовых актов Смоленской области или органов местного самоуправления об установлении новых базовых размеров арендной платы и коэффициентов к ним.

По акту приема-передачи от 19.04.2013 земельный участок передан арендатору (т, 1, л. д. 10 на оборотной стороне).

По договору уступки от 01.07.2017 N 1-У права и обязанности арендатора перешли к обществу.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, неисполнение требований о добровольном погашении задолженности, изложенных в претензии от 21.04.2022, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В данном случае, несмотря на заключение договора по итогам торгов, его условиями предусматривалась уплата регулируемой арендной платы, исходя из кадастровой стоимости на основании нормативно-правовых актов, а также указывалось, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором без согласия арендатора и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор и доводится до арендатора путем направления письменного уведомления и расчета в случае изменения показателей: площади земельного участка, вида разрешенного использования, кадастровой стоимости; размер арендной платы измененным со дня вступления в законную силу нормативно-правовых актов Смоленской области или органов местного самоуправления об установлении новых базовых размеров арендной платы и коэффициентов к ним (пункт 2.4 договора).

В связи с этим и учитывая, что договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, условиями договора предусмотрено, что арендная плата по нему является регулируемой, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума N 73).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204).

В силу пункта 2.1 постановления администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18, размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле: Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка); d - количество дней аренды; К - понижающий коэффициент.

Решениями Десногорского городского Совета от 31.10.2013 N 824, от 27.01.2022 N 231 утверждены базовые размеры арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов, применяемых на территории муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области, согласно которым базовый размер арендной платы для спорного земельного участка на 2021 год составил 0,09, на 2022 год - 0,75 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка в 2021 и 2022 году составила 386 851 916 рублей 70 копеек.

Исходя из этого, годовой размер арендной платы в 2021 году составил 348 166 рублей 72 копеек, в 2022 году - 2 901 389 рублей 37 копеек.

Общество, оспаривая расчет арендной платы, полагает, что, исходя из формулировки пункта 3 решения Десногорского городского Совета от 27.01.2022 N 231 (об установлении базовой ставки арендной платы в 2022 году), оно не применимо к правоотношениям сторон, поскольку договор аренды был заключен до 01.01.2022.

Не принимая указанную позицию, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума N 73).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, Обзоре судебной практики N 2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.

Согласно пунктам 2.2, 2.3, 2.5 постановления администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18, утвердившего порядок расчета арендной платы, размеры ставок арендной платы определяются нормативным правовым актом органа местного самоуправления по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов.

При изменении размера ставок арендной платы и понижающего коэффициента арендаторы уведомляются об этом органом местного самоуправления путем опубликования в средствах массовой информации соответствующего сообщения.

Вопреки позиции заявителя, решение Десногорского городского Совета от 27.01.2022 N 231 (об установлении базовой ставки арендной платы в 2022 году) было опубликовано в газете "Десна" от 02.02.2022 N 5(310), копия публикации представлена комитетом в суд апелляционной инстанции в обоснование возражений на доводы жалобы и приобщена к материалам дела на основании абз. 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

Указанным решением установлено, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2022.

Поскольку названным решением утверждены базовые ставки аренды на период 2022-2026 годов, договором установлена регулируемая арендная плата, является неверным довод общества о том, что оно не применимо к нему со ссылкой на заключение договора до 01.01.2022.

Разногласий относительно примененной ставки в разрезе вида разрешенного использования земельного участка сторонами не заявлено.

С учетом изложенного произведенный комитетом расчет размера арендной платы за 2021 и 2022 годы является арифметически верным и соответствующим действующему законодательству.

Истцом начислена арендная плата за 1 квартал 2021 года - 85 849 рублей 33 копеек, за 2 квартал 2021 года - 86 803 рублей 21 копейка, за 3 квартал 2021 года - 87 757 рублей 09 копеек, за 4 квартал 2021 года - 87 757 рублей 09 копеек, за 1 квартал 2022 года - 715 411 рублей 08 копеек, за 2 квартал 2022 года - 723 360 рублей 09 копеек.

Обществом за указанные периоды произведена оплата:

за 1 квартал 2021 года - 82 440 рублей 59 копеек (платежное поручение N 19 от 16.03.2021), 3408 рублей 74 копеек (платежное поручение N 2 от 28.04.2022),

за 2 квартал 2021 года -83 356 рублей 60 копеек (платежное поручение N 20 от 10.06.2021), 3446 рублей 61 копейка (платежное поручение N 2 от 28.04.2022),

за 3 квартал 2021 года - 87 757 рублей 09 копеек (платежное поручение N 2 от 28.04.2022),

за 4 квартал 2021 года - 25 387 рублей 56 копеек (платежное поручение N 2 от 28.04.2022), 62 369 рублей 53 копеек (платежное поручение N 14 от 02.06.2022),

за 1 квартал 2022 года - 47 630 рублей 47 копеек (платежное поручение N 14 от 02.06.2022), 88 000 рублей (платежное поручение N 50 от 26.08.2022),

за 2 квартал 2022 года - оплата не производилась.

Ссылка заявителя на уплату арендной платы за 2021 год не влияет на принятое решение, поскольку указанная плата внесена с просрочкой и она судом не взыскана; в пользу комитета взыскана задолженность за 1 квартал 2022 года в размере 579 780 рублей 61 копейка и за 2 квартал 2022 года в размере 723 360 рублей 09 копеек, всего: 1 303 140 рублей 70 копеек.

Довод заявителя о том, что судом в решении не указано на наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства, отклоняется как не влияющий на принятый судебный акт.

Общество решение суда в части расторжения договора не оспаривает, что подтверждено его представителями в судебном заседании апелляционной инстанции 22.03.2023.

Применительно к правовым позициям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, от 19.12.2017 N 305-ЭС17-19984, от 28.06.2018 N 309-ЭС18-10376, наличие либо отсутствие на земельном участке, являющимся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, не является препятствием в расторжении такого договора. Правоотношения в отношении использования земельного участка под таким объектом могут быть урегулированы в самостоятельном порядке.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.2 договора при нарушении арендатором срока перечисления арендной платы последний уплачивает неустойку в размере 0,05% от размера не внесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Размер неустойки составил 54 963 рублей 44 копеек, что менее возможной ко взысканию суммы. Ходатайство о несоразмерности неустойки не заявлено, ввиду чего оснований для ее снижения не имеется (постановление Пленума N 7).

Ссылка заявителя на постановление N 497 о неприменении моратория является правильной, однако она не повлияла на итоговую сумму неустойки за период просрочки до 01.04.2022, исходя из срока платежа и фактически уплаченного долга, ввиду чего по формальным основаниям не может являться основанием для отмены решения суда. Контррасчет неустойки ответчиком не представлен.

На основании изложенного оснований для отмены решения суда в обжалуемой части не установлено.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя.

Согласно абзацу 7 пункта 27 постановления Пленума N 12 по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.01.2023 по делу N А62-4454/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.М. Дайнеко Н.В. Заикина