Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2023 г. N 09АП-16775/23 по делу N А40-249422/2022

г. Москва

19 апреля 2023 г.

Дело N А40-249422/22

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.М. Никифоровой,

судей:	С.М. Мухина, Яковлевой Л.Г.,
при ведении протокола	секретарём судебного заседания Нестеровой М.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 апелляционную жалобу Росреестра по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.02.2023 по делу N А40-249422/22, по заявлению ФГБНУ "Научный центр неврологии" (ОГРН: 1027739766812, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2002, ИНН: 7733012151)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745)

о признании незаконными уведомлений от 10.09.2022 N КУВД001/2022-37525187/3 от 13.09.2022 N КУВД-001/2022-35932790/4, от 15.09.2022 N КУВД001/2022-35932721/3,

третье лицо: 1) ИП Пашков А. Н., 2) ООО "МК", 3) ПАО "Сбербанк России",

при участии:

от заявителя:	Холодова Т.В. дов. от 27.05.2022
от ответчика от третьих лиц:	Ноберцева Л.В. дов. от 24.01.2023 1-3 не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ФГБНУ "Научный центр неврологии" (далее - Заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решенийот 01.12.2022 N КУВД-001/2022-37525187, от 22.11.2022 N КУВД-001/2022-35932790/4, от 24.11.2022 N КУВД-001/2022-35932721 и об обязании (с учетом ходатайства об уточнении заявленных требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции.

Третьи лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, с учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела 17.08.2022 и 26.08.2022 в Управление поступили заявления, N КУВД-001/2022-37525187, N КУВД-001/2022-35932790, N КУВД-001/2022-35932721 на государственную регистрацию договоров аренды от 29.07.2022 N 1, от 29.07.2022 N 2 и от 05.08.2022 N 3 в здании по адресу: Москва, Волоколамское шоссе, д. 80, стр. 1.

Управление Росреестра по Москве вынесло решения от 22.08.2022 N КУВД-001/2022-35932790/1, от 24.08.2022 N КУВД-001/2022-35932721/1, от 01.09.2022 N КУВД -001/2022-37525187/1 о приостановлении государственной регистрации по всем трем договорам, в связи с отсутствием в договорах данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче Арендатору, так как в аренду передаются части комнат, которые не обособлены от других помещений и не ограничены строительными конструкциями.

Далее Заявителем были получены уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав по трем договорам: от 15.09.2022 N КУВД -001/2022-35932721/3 (договор с ИП Пашков А.Н.), от 13.09.2022 N КУВД-001/2022-35932790/4 (договор с ООО "МК"), от 10.09.2022 N КУВД -001/2022-37525187/3 (договор с ПАО "Сбербанк Росси"). В указанных уведомлениях единственной причиной отказа от государственной регистрации договоров аренды Управлением Росреестра по Москве повторно указано, что в представленных договорах аренды не согласовано условие об имуществе, передаваемом в аренду, так как передаваемое помещение не ограничено строительными конструкциями и не обособленно от других помещений.

В последствии Управлением были вынесены решения в уведомлениях от 01.12.2022 N КУВД-001/2022-37525187, от 22.11.2022 N КУВД-001/2022-35932790/4, от 24.11.2022 N КУВД-001/2022-35932721 об отказе государственной регистрации договоров аренды от 29.07.2022 N 1, от 29.07.2022 N 2 и от 05.08.2022 N 3.

Заявитель посчитал вынесенные решение об отказе незаконными, нарушающими права и законные интересы Заявителя, в связи с чем обратился в суд с настоящими требованиями с учетом уточнений.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как видно из материалов дела и установлено судом, что ФГБНУ "Научный центр неврологии" (Арендодатель) на основании согласия Минобрнауки России от 20.06.2022 N МН-21/2182-АГ и решения ТУ Росимущества в городе Москве от 02.06.2022 N 77-09/16508 заключило договоры аренды федерального недвижимого имущества со следующими Арендаторами: с ИП Пашков Алексей Николаевич от 29.07.2022 N 1, с ООО "МК" от 29.07.2022 N 2, с ПАО "Сбербанк России" от 05.08.2022 N 3. По указанным договорам Арендодатель предоставляет Арендаторам на 5 лет следующее недвижимое имущество:

1) ИП Пашкову А.Н. часть комнаты, расположенной по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 80, стр. 1, подвал, помещение II, часть комнаты N 43 общей площадью 0,74 кв.м. для размещения кофейного торгового аппарата;

2) ООО "МК" часть комнаты, расположенной по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 80, стр. 1, подвал, помещение II, часть комнат N 37, N41 общей площадью 1,69 кв.м. для размещения торговых автоматов с бакалейной продукцией;

3) ПАО "Сбербанк России" часть комнаты, расположенной по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 80, стр. 1, 1 этаж, номер помещения I, часть комнаты N 34, 2 этаж, номер помещения II, часть комнаты N 66, общей площадью 2 кв.м.

Кадастровый номер здания, в котором расположено недвижимое имущество: 77:08:0007003:1018.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 4.3.10 договоров на Арендодателя возложена обязанность после подписания договоров аренды представить в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для государственной регистрации договоров аренды.

Судом установлено, что части комнат, передаваемые в аренду, четко определены и согласованы сторонами по договору. Для идентификации объекта аренды стороны указали адрес всего здания: (г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 80, стр. 1), его кадастровый номер (77:08:0007003:1018), а также данные, позволяющие определенным образом установить передаваемые в аренду части комнат, в частности в договорах четко указано их расположение, а именно этаж, номер помещения, номера комнат. Приложением N 2 к договорам является поэтажный план с указанием передаваемой части комнаты, а также выписка из ЕГРН с графическим описанием.

Таким образом, передаваемые части комнат четко определены и согласованы сторонами в Договоре аренды, путем текстуального и графического описания.

Учитывая, что в Росреестре содержатся сведения на всё здание, в котором расположены передаваемые части комнат, и этому зданию присвоен кадастровый номер, можно с должной степенью достоверности идентифицировать предметы аренды.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержит препятствий для регистрации договоров на передачу в аренду части помещений. Гражданский кодекс Российской Федерации также не обязывает и не содержит требований обособлять передаваемые в аренду части помещений.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указывает, что если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации. Если права на указанные недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Когда из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован, то отказ от регистрации договора по причине не обособленности объекта является незаконным.

Росреестр в своем письме от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 "О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости" указывает, что на часть объекта недвижимости может распространяться ограничение вещных прав, если такое ограничение не распространяется на весь объект недвижимости и эти сведения вносятся в ЕГРН.

Суд отмечает, что стороны вправе заключить договор аренды неизолированной (необособленной) части объекта недвижимости при условии, что они указали в своем договоре достаточные данные, позволяющие определенным образом идентифицировать объект недвижимости в качестве объекта аренды.

Также пакет необходимых документов, в состав которого входили рассматриваемые договоры, был направлен на согласование в Минобрнауки России и далее перенаправлен в Росимущество.

По результатам рассмотрения пакета документов Росимущество приняло решение о согласовании ФГБНУ НЦН передачи в аренду указанного недвижимого имущества. На основании решения Росимущества Минобрнауки России также дало согласие на совершение сделок по передаче в аренду вышеуказанного федерального недвижимого имущества. Так как решение принималось в результате рассмотрения документов, включая проекты договоров, можно сделать вывод, что, все условия договоров соответствуют требованиям законодательства, объекты, которые передаются в аренду определены и данные договоры аренды могут быть заключены.

В согласии Минобрнауки России на заключение договоров содержалось обязательное условие, которое должно быть выполнено ФГБНУ НЦН - это государственная регистрация договоров аренды.

Согласно ст. 209 ГК РФ заявитель, являясь правообладателем Здания, вправе владеть, пользоваться, распоряжаться как всем объектом недвижимости, так и его частями, а также совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать его в аренду, обременять другими способами и распоряжаться иным образом.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Так, согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, необходимые для ее проведения, - содержащие полную информацию о самом договоре и арендуемых объекта.

Состав и расположение объектов, передаваемых в аренду по Договору, согласованы его сторонами. Таким образом, условия Договора в совокупности со сведениями и графической информацией, содержащимися в имевшемся у регистрирующего органа техническом плане помещения, позволяют достоверно установить часть помещения, подлежащую передаче в аренду по Договору.

При этом при осуществлении государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее года в порядке статьи 651 ГК РФ, обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

В связи с чем п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в данном случае не применим.

Согласно ч. 4 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 г., учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Абзацем 5 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в Управление были представлены все необходимые документы, все представленные документы соответствуют законодательству и оформлены в соответствии с установленными требованиями, и являются необходимыми и достаточными для осуществления государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, у Управления отсутствовали основания для отказов в государственной регистрации договоров аренды от 29.07.2022 N 1, от 29.07.2022 N 2 и от 05.08.2022 N 3.

Коллегия учитывает, что несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 08.02.2023 по делу N А40-249422/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.М. Никифорова

Судьи

Л.Г. Яковлева С.М. Мухин