Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2023 г. N 18АП-3981/23 по делу N А07-8959/2022

г. Челябинск

20 апреля 2023 г.

Дело N А07-8959/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2023 по делу N А07-8959/2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

Индивидуальный предприниматель Корякин Денис Александрович (далее - ИП Корякин Д.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между предпринимателем и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектов малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21.12.2021, в отношении нежилых помещений первого этажа девятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Шота Руставели, д. 19, кадастровый номер: 02:55:020201:5553, изложить пункты 3.1. и 3.3. указанного договора в следующей редакции:

"3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 3 431 000 (три миллиона четыреста тридцать одна тысяча) рублей, без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" в заключение эксперта N 68 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-03 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

"3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 343 100 (триста сорок три тысячи сто) рублей, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

- внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи) (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 3 л.д. 79).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Аудит-Безопасность" " (далее - ООО "Аудит-Безопасность"), Шамсудинова Алеся Радиковна.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2023 (резолютивная часть от 19.01.2023) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вышеуказанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление просит решение суда отменить.

Податель жалобы считает недоказанным вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке, подготовленного ООО "Аудит-Безопасность", федеральным стандартам оценки. Документального и нормативного подтверждения доводов не содержится в заключении. Кроме того, достоверность оценки, проведенной ООО "Аудит-Безопасность", истцом не оспорена в самостоятельном порядке.

По мнению апеллянта, требование истца в рамках настоящего спора не было направлено на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости. Требования истца заключались лишь в урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Податель жалобы указал, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство ответчика о вызове оценщика ООО "Аудит-Безопасность" Шамсутдиновой А.Р., подготовившей отчет об Оценке, в судебное заседание, в целях выяснения всех обстоятельств по делу, выслушав одновременно двух специалистов в области оценочной деятельности (эксперта и оценщика).

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 28762 от 10.02.2016 (далее - договор), согласно условиям которого арендодатель на основании решения "О заключении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда с единственными участниками аукциона" N 222р от 03.02.2016, протокола N 2 аукционной (конкурсной) комиссии от 27.01.2016 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда (далее именуемое объект) 1 этаж 109,7 кв. м: N 16а, 19, 19а, 20-27, 29-31, расположенное по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Шота Руставели, д. 19 Литера А, общей площадью 109,7 кв. м, для использования: в целях административную деятельность, склады, торговлю, прочие виды использования. Настоящий договор действует с 10.02.2016 по 09.02.2021.

Характеристика объекта (-ов) муниципального нежилого фонда приведены в техническом (их) паспорте (-ах) (выкопировке (-ах)) N 10193 от 22.06.2009.

16.12.2021 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан издано постановление N 1745 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Шота Руставели, д. 19, общей площадью 109,7 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020201:5553) и утверждены условия приватизации настоящего объекта муниципального нежилого фонда.

Руководствуясь Федеральными законами от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в соответствии с Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан от 09.06.2021 N 596 "О внесении изменений в постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 23.04.2021 N 420 "О Прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2021 год" Управление предложило ИП Корякину Д.А. реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Шота Руставели, д. 19, общей площадью 109,7 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020201:5553), равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

ИП Корякину Д.А. направлено постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.12.2021 N 1745 и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21.12.2021, согласно которого продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Шота Руставели, 19, общей площадью 109,7 кв. м (кадастровый номер: 02:55:020201:5553), именуемый в дальнейшем объект. Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту инвентарный номер 10193 (литера А) по состоянию на 10.02.2015.

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора купли-продажи, стоимость объекта по настоящему договору составляет 7 591 512,43 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом N 21-647/1/17-Н от 24.11.2021, составленным ООО "Аудит-Безопасность".

Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 759 151,24 руб., перечисляемый на счет, указанным продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца (пункт 3.3 проекта договора купли-продажи).

Не согласившись со стоимостью выкупаемого арендуемого имущества, ИП Корякин Д.А. обратился за проведением независимой оценки рыночной стоимости выкупаемого арендуемого имущества.

Согласно отчету об оценке N 3 от 17.01.2022, составленного независимым оценщиком ООО "Пробизнес", итоговая величина рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда: нежилое помещение первого этажа жилого здания, общей площадью 109,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Орджоникидзевский район, ул. Шота Руставели, д. 19, по состоянию на дату оценки, составляет:

3 271 000,00 (Три миллиона двести семьдесят одна тысяча) рублей, в т.ч, НДС 20% 545 166,67 рублей.

2 725 833,33 (Два миллиона семьсот двадцать пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 33 копенки, без учета НДС 20%.

18.01.2022 предприниматель направил в Управления подписанный протокол разногласий от 18.01.2022 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21.12.2021, а именно, принять пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21.12.2021 в следующей редакции:

- п. 3.1 договора: "Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 2 725 833,33 руб. (два миллиона семьсот двадцать пять тысяч восемьсот тридцать три рубля 33 копейки), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом об оценке N 3 от 17.01.2022 г., составленным ООО "ПРОБИЗНЕС".

- п. 3.3 договора: "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 272 583,33 руб. (двести семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят три рубля 33 копейки), перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

Письмом от 02.02.2022 N 1391 Управление сообщило об отклонении протокола разногласий от 18.01.2022 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, ссылаясь на невозможность внесения изменений в условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающиеся определения цены выкупаемого имущества урегулированы не были, что послужило основанием для предъявления истцом данного иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем и Управлением возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 21.12.2021, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплат.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Управление предложило ИП Корякину Д.А. реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Шота Руставели, д. 19, общей площадью 109,7 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020201:5553), равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

ИП Корякину Д.А. направлено постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.12.2021 N 1745 и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21.12.2021.

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора купли-продажи, стоимость объекта по настоящему договору составляет 7 591 512,43 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом N 21-647/1/17-Н от 24.11.2021, составленным ООО "Аудит-Безопасность".

Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 759 151,24 руб., перечисляемый на счет, указанным продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца (пункт 3.3 проекта договора купли-продажи).

Не согласившись со стоимостью выкупаемого арендуемого имущества, ИП Корякин Д.А. обратился за проведением независимой оценки рыночной стоимости выкупаемого арендуемого имущества.

Согласно отчету об оценке N 3 от 17.01.2022, составленного независимым оценщиком ООО "Пробизнес", итоговая величина рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда: нежилое помещение первого этажа жилого здания, общей площадью 109,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Орджоникидзевский район, ул. Шота Руставели, д. 19, по состоянию на дату оценки, составляет:

3 271 000 (Три миллиона двести семьдесят одна тысяча) рублей, в т.ч, НДС 20% 545 166,67 рублей.

2 725 833,33 (Два миллиона семьсот двадцать пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 33 копенки, без учета НДС 20%.

18.01.2022 предприниматель направил в Управления подписанный протокол разногласий от 18.01.2022 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21.12.2021, а именно, принять пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21.12.2021 в следующей редакции:

- п. 3.1 договора: "Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 2 725 833,33 руб. (два миллиона семьсот двадцать пять тысяч восемьсот тридцать три рубля 33 копейки), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом об оценке N 3 от 17.01.2022 г., составленным ООО "ПРОБИЗНЕС".

- п. 3.3 договора: "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 272 583,33 руб. (двести семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят три рубля 33 копейки), перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

Письмом от 02.02.2022 N 1391 Управление сообщило об отклонении протокола разногласий от 18.01.2022 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, ссылаясь на невозможность внесения изменений в условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза на предмет соответствия (несоответствия) отчета об оценке N 21-647/1/17-Н от 24.11.2021, выполненного ООО "Аудит-безопасность" федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа 9-ти этажного жилого здания, общей площадью 109,7 кв. м, кадастровый номер 02655602020165553, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, улица Шота Руставели, 19, без учета НДС 20% по состоянию на 08.02.2021.

Производство по проведению экспертизы поручено эксперту ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" Ахметгареевой Наталии Николаевне.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки "требования к отчету об оценке ФСО-N 3" и иным федеральным стандартам оценки отчет N 21-647/1/17-Н от 24.11.2021, исполненный оценщиком ООО "Аудит-безопасность" Шамсутдиновой Алесей Радиковной по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа 9-ти этажного жилого здания, общей площадью 109,7 кв. м, кадастровый номер 02655602020165553, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзеский район, улица Шота Руставели, 19? Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

- Определить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа 9-ти этажного жилого здания, общей площадью 109,7 кв. м, кадастровый номер 02655602020165553, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, улица Шота Руставели, 19, без учета НДС 20% по состоянию на 08.02.2021.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение N 68 от 03.08.2022 (т. 3 л.д. 3-73).

По вопросу N 1 эксперт пришел к выводу, что отчет N 21-647/1/17-Н от 24.11.2021, исполненный оценщиком ООО "Аудит-безопасность" Шамсутдиновой Алесей Радиковной по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа 9-ти этажного жилого здания, общей площадью 109,7 кв. м, кадастровый номер 02:55:020201:5553, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, улица Шота Руставели, 19 не соответствует Федеральному стандарту оценки "требования к отчету об оценке ФСО-N 3" и иным федеральным стандартам оценки.

Не соответствие отчета N 21-647/1/17-Н от 24.11.2021, повлиявшее на величину рыночной стоимости заключается в несоблюдении следующих пунктов Федерального закона и Федеральных стандартов оценки:

1. ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО N 3. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.

2. П.11, п. 22 ФСО N 7, Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости".

А именно, не достоверная информация по объектам аналогам, не проведение корректировок на техническое состояние, этаж расположения при расчете рыночной стоимости объекта оценки привело к неверному итоговому результату.

По вопросу 2 эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа 9-ти этажного жилого здания, общей площадью 109,7 кв. м, кадастровый номер 02:55:020201:5553, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, улица Шота Руставели, 19, без учета НДС 20%, по состоянию на 08.02.2021 г., с учетом округления составляет: 3 431 000 рублей.

Оценивая экспертное заключение N 68 от 03.08.2022, представленное в материалы дела, в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

Судом апелляционной инстанции учтено, что в соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Итак, для проверки достоверности отчета оценщика N 21-647/1/17-Н от 24.11.2021, выполненного ООО "Аудит-безопасность", судом первой инстанции проведена судебная экспертиза.

По итогам исследования эксперт Центра независимых экспертиз "Суд-Информ" Ахметгареева Наталья Николаевна (заключение экспертизы N 68) пришел к выводу о том, что отчет N 21-647/1/17-Н от 24.11.2021, выполненный ООО "Аудит-безопасность", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики.

В силу положений ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Поскольку заключением эксперта N 68 разрешен вопрос о недостоверности отчета N 21-647/1/17-Н от 24.11.2021, исполненного оценщиком ООО "Аудит-безопасность", как несоответствующего федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке ФСО N3" и иным федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы.

Из заключения эксперта Центра независимых экспертиз "Суд-Информ" Ахметгареевой Наталии Николаевны следует, что оценщиком нарушены нормы ФСО N 1, 3, 7, обоснование выводов приведено в заключении экспертизы N68.

Данные выводы судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспорены ответчиком и третьим лицом.

Отклоняя доводы Управления, апелляционная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.

Поскольку заключением эксперта N 68 от 03.08.2022 разрешен вопрос о недостоверности отчета N 21-647/1/17-Н от 24.11.2021, исполненного оценщиком ООО "Аудит-безопасность", довод апеллянта об установлении выкупной стоимости в размере 7 591 512 руб. 43 коп. подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку отчет внесудебного оценщика признан судом первой инстанции недостоверным, выполненным с нарушением требований закона и федеральных стандартов оценки.

Возражения ответчика по существу сводятся к несогласию стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отклонил заявленное ходатайство о вызове эксперта, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, в связи с тем, что содержание экспертизы достаточно ясно, отвечает требованиям полноты, не взывает вопросов и не содержит противоречий.

Из материалов дела следует, что на экспертизу были представлены все необходимые материалы, их объем являлся достаточным, иных документов и материалов эксперт не запрашивал, к суду с соответствующим ходатайством не обращался. Ответчик не привел в обоснование своих доводов существенных обстоятельств, способных вызвать сомнения в обоснованности экспертного заключения, не указал на противоречивость выводов эксперта, не представили доказательств, опровергающих сделанные им выводы.

Апелляционный суд полагает, что заключение соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого имущества и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

При наличии у ответчика сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта, он мог представить суду первой инстанции соответствующие доказательства, обосновывающие его сомнения, подготовленные специалистами, обладающими специальными знаниями в той же области, что и эксперт, такие как, например, заключение специалиста, рецензия на заключение эксперта либо заключение СРО, членом которой является эксперт, или какой-либо иной документ, составленный лицом, обладающим специальными знаниями и опровергающий заключение эксперта.

Однако, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допустимых доказательств, подтверждающих и обосновывающих его сомнения в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная судебная экспертиза может быть назначена в связи с возникновением у суда, судьи сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта.

Ответчик по делу не является лицом, обладающим специальными познаниями, представитель ответчика не обладает специальными познаниями в области оценочной и экспертной деятельности по причине отсутствия соответствующих образования и квалификации, подтверждаемых соответствующими квалификационными аттестатами, отсутствует опыт работы оценщиком/экспертом, в связи с чем он не в состоянии самостоятельно обоснованно обвинять эксперта в недостоверных расчетах, подвергать критике заключение эксперта, ставить под сомнение его обоснованность, указывать на наличие противоречий в выводах эксперта.

При изложенных обстоятельствах, доводы апеллянта о том, что заключение эксперта N 68 от 03.08.2022, выполненное экспертом Центра независимых экспертиз "Суд-Информ", не является надлежащим доказательством по делу, объективно не подтверждены, носят предполагаемый характер, в то время как выводы суда не могут быть основаны на предположениях (часть 4 статьи 15, часть 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод апеллянта о том, что отчет оценщика не был оспорен посредством подачи самостоятельного иска судом не принимается, поскольку в рамках настоящего дела достоверность отчета проверена.

Довод апеллянта о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание оценщика, коллегией также отклоняется, поскольку выводы оценщика были изложены в представленном отчете об оценке. Оснований для допроса оценщика в судебном заседании судом первой инстанции правомерно не усмотрено.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2023 по делу N А07-8959/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.А. Аникин В.А. Томилина