Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2023 г. N 03АП-1349/23 по делу N А33-26459/2022

г. Красноярск

20 апреля 2023 г.

Дело N А33-26459/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2023 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей: Морозовой Н.А., Хабибулиной Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Таракановой О.М.,

при участии:

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Воротный сервис":

Шашило С.К., представителя по доверенности от 20.01.2023, удостоверение адвоката N 2299,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 27 января 2023 года по делу N А33-26459/2022,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - заявитель, апеллянт, истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Воротный сервис" (далее - ответчик, общество "Воротный сервис") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2022 по 31.05.2022 в размере 124 000,20 руб., пени в размере 1733,89 рублей за период с 11.02.2022 по 31.05.2022 по договору аренды нежилого помещения от 10.02.2022 N 14161.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27.01.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- направив заявку на участие в аукционе, изучив документацию аукциона и акт приема-передачи объекта, арендатор имел представление о реальном состоянии спорного помещения, которое оценивалось как пригодное для дальнейшей эксплуатации, но требующее ремонта;

- поскольку ответчик заключил договор теплоснабжения с АО "Енисейская ТГК (ТГК-13)", отсутствие в арендуемом помещении теплоснабжения свидетельствует о прямом нарушении условий договора теплоснабжающей организацией.

Определение о принятии апелляционной жалобы к производству от 17.01.2023 опубликовано на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда в разделе "Картотека арбитражных дел" 18.01.2023 12:19:31 МСК, где лица, участвующие в деле, могли с ним ознакомиться. Определение о принятии апелляционной жалобы к производству выполнено в виде электронного документа, подписанного электронно-цифровой подписью, и считается направленным сторонам посредством его размещения в информационной-телекоммуникационной сети "Интернет".

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не явился, что не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие (статья 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на законности обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого решения судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодателем) и обществом "Воротный сервис" (арендатором) 10.02.2022 заключен договор аренды N 14161 нежилого помещения площадью 260,3 кв.м., расположенного в г. Красноярск по ул. Светлова, д. 3, пом. 60 по итогам аукциона.

Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей законодательству РФ (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора с 09.02.2027 (пункт 2.1 договора).

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя (пункт 3.2 договора).

В приложении N 2 к договору стороны согласовали стоимость аренды в размере 46 333 руб. в месяц.

Сторонами подписан акт приема передачи от 10.02.2022 без замечаний к техническому состоянию объекта аренды.

05.12.2022 сторонами подписано соглашение о расторжении договора.

Ответчиком арендная плата внесена за февраль 2022 года, а также 15 000 руб. за последующий период.

За период с 01.03.2022 по 31.05.2022 долг ответчика по договору составил 124 000,20 руб.

Истец начислил 1733,89 руб. пени (с учетом моратория).

Претензией от 19.05.2022 N 9506-ги истец обратился к ответчику с требованием об оплате долга.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исходя из представленных материалов дела и установленных обстоятельств, пришел к выводу об отсутствии в спорном помещении систем водоснабжения, отопления и электроснабжения, в связи с чем указал на невозможность использования помещения в предпринимательской деятельности ответчика. В удовлетворении иска отказал.

По мнению апеллянта, направив заявку на участие в аукционе, изучив документацию аукциона и акт приема-передачи объекта, арендатор имел представление о реальном состоянии спорного помещения, которое оценивалось как пригодное для дальнейшей эксплуатации, но требующее ремонта. Заявитель полагает, что поскольку ответчик заключил договор теплоснабжения с АО "Енисейская ТГК (ТГК-13)", отсутствие в арендуемом помещении теплоснабжения свидетельствует о прямом нарушении условий договора теплоснабжающей организацией.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды нежилого помещения, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений статей 606, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы и уплате коммунальных платежей возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду.

Факт заключения договора аренды и передача предмета аренды подтверждается представленными в материалы дела документами и по существу сторонами не оспаривается. Разногласия сторон в рассматриваемом деле касаются факта невозможности использования арендатором помещения, арендуемого по спорному договору, и периода пользования указанным помещением, а также предложения расторгнуть договор по основанию невозможности использования арендуемого помещения.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, апеллянт полагает, что зная о состоянии спорного помещения и заключая договор аренды, ответчик, исходя из условий договора, должен был самостоятельно решить вопрос о пригодности спорного помещения для осуществления предпринимательской деятельности.

Апелляционный суд не соглашается с позицией апеллянта и отклоняет его доводы исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

По мнению апелляционной инстанции, отсутствие в спорном помещении систем водоснабжения, отопления и электроснабжения можно отнесены к недостаткам в понимании статьи 612 ГК РФ, которые в спорной ситуации не позволили ответчику использовать помещение для осуществления предпринимательской деятельность, что в свою очередь являлось основным мотивом для аренды помещения.

Ссылка заявителя на условия договора (пункт 4.4.8), согласно которым арендатор должен был самостоятельно произвести капитальный ремонт спорного помещения, не принимается коллегией судей, поскольку установка систем водоснабжения, отопления и электроснабжения не может приравниваться к понятию "капитальный ремонт", так как является дооснащением или дооборудованием такого помещения, в то время как необходимость проведения капитального ремонта помещения наступает в процессе его длительной эксплуатации.

Кроме того, заявитель в апелляционной жалобе отмечает, что отсутствие в арендуемом помещении теплоснабжения свидетельствует о прямом нарушении обществом "Енисейская ТГК (ТГК-13)" условий договора теплоснабжения от 04.04.2022 N 16077 (абз.1, стр.3 жалобы).

Таким образом, сам апеллянт подтверждает, что спорное помещение не имело и не имеет теплоснабжения.

Также в материалы дела представлена справка ООО УК "Престиж" от 23.01.2023, согласно которой помещение длительное время не эксплуатировалось, трубопроводы водоснабжения и канализации были ранее демонтированы, водоразборные точки отсутствовали, энергоснабжение помещения не осуществлялось (л.д. 59).

Апелляционный суд обращает внимание на то, что апеллянт в подтверждение своей позиции о пригодном состоянии помещения для дальнейшей эксплуатации в нарушение статьи 65 АПК РФ соответствующих доказательств не представил.

Внимания также заслуживает тот факт, что ответчик многократно, в частности 03.03.2022 (л.д.39), 23.05.2022 (л.д.43) обращался к арендодателю с требованием о приостановке начисления арендной платы и расторжении договора аренды ввиду невозможности использования помещения для осуществления предпринимательской деятельности, на что получал отказы. В итоге на письмо от 30.08.2022 получил согласие на расторжение (л.д.50). Следовательно, поведение Департамента можно квалифицировать как злоупотребление правом в виде использования своих диспозитивных полномочий, выразившихся в не расторжении спорного договора аренды, не приостановления начисления при подтвержденной невозмозможности использования объекта аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, системное толкование статей 328, 611 со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы.

Совокупность представленных материалов дела подтверждает установленный судом факт невозможности использования спорного помещения арендатором в предпринимательской деятельности в заявленный период.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 612 ГК РФ ссылки апеллянта на ответственность теплоснабжающей организации и самого арендатора по оснащению спорного помещения системами водоснабжения, отопления и электроснабжения несостоятельны, поскольку не освобождают арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Также обращает на себя внимание и тот факт, что в письме, являющемся ответом на очередное предложение о расторжении договора от 30.08.2022 прямо содержится указание на то, что арендатор не вправе осуществлять какие-либо строительно-монтажные работы на объекте аренды (л.д.50).

Поскольку установка трубопроводов водоснабжения и канализации, организация водоразборных точек, организация тепло- и электроснабжения относится как раз к строительно-монтажным работам, ответчик был ограничен в осуществлении данных полномочий.

Также апелляционный суд отмечает, что мероприятия по улучшению характеристик и эксплуатационных свойств объекта недвижимости относятся к реконструкции объекта концессионного соглашения и регулируются Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" в силу части 3 статьи 3 данного Закона. Однако концессионного соглашения, в результате которого соблюдался бы баланс интересов сторон в результате улучшения характеристик и эксплуатационных свойств объекта недвижимости и учета этих затрат в случае их несения ответчиком, между истцом и ответчиком по спорному помещению вместо договора аренды не заключалось.

Заявитель апелляционной жалобы выражает несогласие с вынесенным решением, но при этом не приводит доводов и доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность решения суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

С учетом изложенного, правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы в размере 3000 рублей относятся на заявителя, который от ее уплаты освобожден (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 января 2023 года по делу N А33-26459/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.В. Макарцев

Судьи

Н.А. Морозова Ю.В. Хабибулина