Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2023 г. N 01АП-4237/22 по делу N А11-8792/2020

город Владимир

18 апреля 2023 г.

Дело N А11-8792/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волгиной О.А.,

судей Кузьминой С.Г., Сарри Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем

судебного заседания Завьяловой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Мазунина Владимира Евгеньевича

на определение Арбитражного суда Владимирской области от 04.05.2022 по делу N А11-8792/2020, принятое по заявлению Мазунина Владимира Евгеньевича о признании недействительными торгов от 24.03.2021 и договора купли-продажи имущества от 30.03.2021, заключенного по результатам торгов с Савельевой Екатериной Валерьевной,

при участии:

от Мазунина Владимира Евгеньевича - Мазунина В.Е. лично на основании паспорта гражданина Российской Федерации, Аникиной А.А. по устному ходатайству Мазунина В.Е.;

от Савельевой Екатерины Валерьевны - Бермилеева Д.И. на основании доверенности от 24.08.2022 серии 33АА N 2392970 сроком действия три года;

от финансового управляющего Мазунина Владимира Евгеньевича Кузина Александра Викторовича - Мохорева М.И. на основании доверенности от 26.11.2019 серии 33АА N 1687643 сроком действия пять лет,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина Мазунина Владимира Евгеньевича в Арбитражный суд Владимирской области обратился должник с заявлением о признании недействительными торгов от 24.03.2021 по продаже имущества должника и договора купли-продажи имущества от 30.03.2021, заключенного по результатам торгов между должником и гражданкой Савельевой Екатериной Валерьевной.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены гражданка Мазунина Елена Анатольевна, гражданка Горра Людмила Евгеньевна.

Арбитражный суд Владимирской области определением от 04.05.2022 в удовлетворения заявления Мазунину В.Е. отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Мазунин Е.В. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое определение суда и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель апелляционной жалобы указывает на существенное нарушение условий проведения торгов, выразившемся в сокрытии организатором торгов сведений о расположении на земельном участке с кадастровым номером 33:11:120210:284 жилого дома, бани и хозяйственной постройки, которые не состояли на учете в момент проведения торгов. Полагает, что в результате проведения торгов покупатель получил, кроме земельного участка и жилой дом, баню, хозяйственную постройку по цене 505 720 руб., что не является обоснованным. При этом расположенный на спорном земельном участке жилой дом является единственным пригодным жильем для должника. Отмечает, что в настоящее время администрацией Судогодского района Владимирской области ведется работа по переводу земельных участков из статуса сельскохозяйственного назначения и оформлению жилых домов в деревне Тимофеевская.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и дополнении к ней.

Мазунин В.Е. и его представитель в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы; настаивал на ее удовлетворении.

Финансовый управляющий должника Кузин Александр Викторович (далее - финансовый управляющий) в отзыве письменно и его представитель в судебном заседании устно указали на необоснованность доводов апелляционной жалобы; просили оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Савельевой Е.В. в судебном заседании возразил против доводов апелляционной жалобы; просил оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу определения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Судогодского районного суда Владимирской области от 10.06.2020 по делу N 2-395/2020 с Мазунина В.Е. в пользу Лобко Н.В. взыскана задолженность по договору займа от 17.12.2018 в размере 1 060 000 руб., а также проценты по договору займа в размере 60 000 руб.; обращено взыскание по договору залога от 17.12.2018 на предмет залога - принадлежащее Мазунину В.Е. на праве собственности имущество: автомобиль марки LAND ROVER FREELANDER 2, 2011 года выпуска, цвет красный, VIN: SALFA2BBXBH253373; земельный участок с кадастровым номером 33:11:120210:284, площадью 12 217 кв.м, расположенный по адресу: Владимирская область, Судогодский район, муниципальное образование Головинское сельское поселение, деревня Тимофеевская (далее - спорный объект).

Решением от 15.10.2020 Мазунин А.В. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Кузин А.В.

В рамках дела о банкротстве финансовым управляющим разработано Положение о продаже имущества, которое 29.01.2021 утверждено залоговым кредитором.

В ЕФРСБ 29.01.2021 внесены сведения (сообщение N 6098544) об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.

Объявление о проведении торгов по реализации предмета залога опубликовано в ЕФРСБ 10.02.2021 (сообщение N 6161889), в соответствии с которым торги состоятся 24.03.2021.

По результатам торгов Мазуниным В.Е. в лице Кузина А.В. и Савельевой Е.В. 30.03.2021 заключен договор купли-продажи N 2 и по акту передачи от 02.04.2021 земельный участок передан финансовым управляющим покупателю.

Предметом заявления Мазунина В.Е. является требование о признании недействительными торгов от 24.03.2021 по продаже имущества должника и договора купли-продажи имущества от 30.03.2021, заключенного по результатам торгов между должником и гражданкой Савельевой Е.В.

Арбитражный суд Владимирской области, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание отсутствие доказательств нарушения прав и законных интересов должника и его кредиторов, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными торгов по реализации залогового имущества Мазунина В.Е. и применении последствий их недействительности.

Повторно рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закона о банкротстве), частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно абзацу 3 пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам недействительных торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Торги по продаже имущества должника при его банкротстве проводятся с целью получения за это имущество максимально высокой суммы. Вырученная от продажи имущества должника сумма предназначена, в том числе и для погашения требований кредиторов. Продажа имущества по заниженной цене фактически приводит к тому, что кредиторы получают в счет погашения долга меньшую сумму, поэтому конкурсные кредиторы являются лицами, заинтересованными в результатах проведения торгов и заключении договора купли-продажи имущества должника по более высокой цене с соблюдением норм Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктом 4, 5, 8-19 статьи 110, пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина (пункт 2 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Как следует из материалов дела, в ходе процедуры банкротства залоговый кредитор Лобко Н.В. обратился к финансовому управляющему с просьбой, оформленной запросом, произвести оценку имущества должника и разработать проект Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации автомобиля и земельного участка.

Согласно составленному финансовым управляющим акту осмотра земельного участка от 21.12.2020, земельный участок с кадастровым номером 33:11:120210:284, расположенный по адресу: Владимирская область, Судогодский район, муниципальное образование Головинское сельское поселение, деревня Тимофеевская, площадью 12 217 кв.м (+/- 38), отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешен для ведения сельскохозяйственного производства, имеет установленные границы; кадастровая стоимость земельного участка составляет 26 266 руб. 55 коп.; зарегистрированные в ЕГРП постройки на участке отсутствуют. При этом в результате осмотра установлено наличие на земельном участке построек, не зарегистрированных в качестве объектов недвижимости в ЕГРН, размером 10,5 на 8,5 метров, 11,5 на 11 метров.

Финансовым управляющим разработано Положение, которое 29.01.2021 утверждено залоговым кредитором, согласно которому оценка имущества должника проведена финансовым управляющим самостоятельно; начальная продажная цена спорного земельного участка определена в размере 37 600 руб.

Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (пункт 1 части 1, часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", пункт 2 Приказа Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).

Рыночная стоимость в свою очередь - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки (статьи 3, 4, 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, кадастровая стоимость и рыночная стоимость недвижимости - это два разных понятия и две разные величины. Кадастровая стоимость не является рыночной стоимостью, но механизм ее определения предполагает, что она должна быть максимально приближена к ней.

Кроме того, при определении начальной продажной цены земельного участка, находящиеся на нем объекты, не введенные в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства, а именно жилой дом садового типа, баня, хозяйственная постройка, финансовым управляющим не оценивались и не учитывались.

О наличии указанных построек на спорном земельном участке также не указано в сообщении о проведении аукциона, размещенном 10.02.2021 в ЕФРСБ (N 6161889).

По мнению Мазунина В.Е., реализация спорного земельного участка без учета расположенных на нем хозяйственных построек (дом площадью 87 кв.м, баня площадью 45 кв.м и хозяйственная постройка площадью 121 кв.м.), которые имеют цену, даже в случае не оформления их.

Принимая во внимание наличие между сторонами разногласий относительно рыночной стоимости реализованного на торгах спорного земельного участка, на котором имеются хозяйственные постройки, а также в целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:11:120210:284, расположенного по адресу: Владимирская область, Судогодский район, муниципальное образование Головинское сельское поселение, деревня Тимофеевская, с учетом имеющихся хозяйственных построек, не введенных в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства (Гражданским кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и иными нормами права) по состоянию на дату проведения торгов (24.03.2021) судом апелляционной инстанции определением от 23.12.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Агентство "Эксперт" Иванову Михаилу Михайловичу.

Согласно выводам эксперта общества с ограниченной ответственностью Агентство "Эксперт" Иванова М.М., содержащимся в экспертном заключении от 17.01.2023 N 76, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:11:120210:284, расположенного по адресу: Владимирская область, Судогодский район, муниципальное образование Головинское сельское поселение, район, деревня Тимофеевская, с учетом имеющихся хозяйственных построек, не введенных в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства (Гражданским кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и иными нормами права) на 24.03.2021 составила - 3 763 000 руб., где стоимость каждого составила: 647 000 руб. земельный участок, 1 830 000 руб. - жилой дом садового типа, 1 090 000 руб. - баня, 196 000 руб. - хозяйственная постройка.

Подготовленное заключение содержит полную информацию по поставленному вопросу, экспертом обоснованы применяемые методы и приемы экспертного исследования подходы оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:11:120210:284, с учетом имеющихся хозяйственных построек, не введенных в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства по состоянию на дату проведения торгов. Представленное в материалы дела заключение эксперта соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, отражает реальную рыночную стоимость объекта недвижимости. Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда апелляционной инстанции не имеется. Экспертное заключение является ясным и полным, заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, явных противоречий в выводах эксперта не усматривается.

Доводы представителя Савельевой Е.В. относительно необоснованности выбора экспертом метода проведения оценки спорных объектов, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для разрешения поставленных вопросов.

Более того, допрошенный в судебном заседании эксперт Иванов М.М. обосновал целесообразность применения именно сравнительного и затратного подходов при проведении оценки земельного участка и построек. Иванов М.М. пояснил о невозможности применения сравнительного подхода к постройкам, поскольку объекты не введены в эксплуатацию. При этом пояснил, что перед экспертом не ставился вопрос относительно возможности ввода объектов в эксплуатацию.

Также представитель Савельевой Е.В. указывает на то обстоятельство, что эксперт провел оценку земельного участка и находящихся на нем построек по отдельности, в то время как судом был поставлен вопрос о рыночной стоимости земельного участка и находящихся на нем объектов в целом, в связи с чем экспертом не дан ответ на поставленный перед ним судом вопрос.

Однако указанный довод противоречит выводу эксперта в экспертном заключении от 17.01.2023 N 76, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка с учетом имеющихся хозяйственных построек, не введенных в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства (Гражданским кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и иными нормами права) на 24.03.2021 составила - 3 763 000 руб. При этом дальнейшее указание стоимости каждого объекта по отдельности приведено в целях объяснения полученной им общей стоимости спорного земельного участка с учетом имеющихся хозяйственных построек, не введенных в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного, при отсутствии надлежащих доказательств, опровергающих выводы, указанные в экспертном заключении от 17.01.2023 N 76, учитывая назначение экспертизы в учреждение, предложенное Савельевой Е.В., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для непринятия выводов, содержащихся в данном заключении, не имеется; указанное заключение является надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного имущества.

Таким образом, учитывая рыночную стоимость жилого дома садового типа (1 830 000 руб.), бани (1 090 000 руб.), хозяйственной постройки (196 000 руб.), определенную в экспертном заключении от 17.01.2023 N 76, реализация земельного участка, с учетом имеющихся построек, не введенных в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства, в любом случае позволила бы пополнить конкурсную массу на большую сумму.

Однако, находящиеся на спорном земельном участке постройки, не введенные в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства, финансовым управляющим при определении начальной стоимости земельного участка на торгах не учитывались ни как самостоятельные объекты, ни как строительные материалы.

Кроме того, материалы дела не содержат надлежащих и бесспорных доказательств принятия финансовым управляющим мер по регистрации за должником права собственности на спорные постройки, не введенные в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства, которые не привели к положительному результату.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в настоящее время администрацией Судогодского района проводится работа по переводу спорного земельного участка из категории сельскохозяйственные земли в земли населенных пунктов и другую функциональную зону (жилую), что впоследствии позволит принять меры по введению спорных построек в эксплуатацию. Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе Положением о территориальном планировании.

Утверждение представителя Савельева Е.В. о том, что данное Положение никем не подписано, в связи с чем не является надлежащим доказательством, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данное положение, разработанное в качестве внесений изменений в генеральный план муниципального образования Лавровское сельское поселение в части изменения границ населенного пункта деревни Тимофеевская, находится в открытых источниках, данное Положение представлено как одно из доказательств совершения действий со стороны администрации по переводу земель сельхозназначения в деревне Тимофеевская в земли населенного пункта.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что исходя из открытых источников в сети Интернет согласно публичной кадастровой карте спорный земельный участок находится в квартале 33:11:120210, в котором на аналогичных землях сельхозназначения также совершены постройки объектов (на землях сельхозназначения в деревне Тимофеевская усматривается застройка объектами недвижимости, не введенными в эксплуатацию).

Ссылка финансового управляющего о затратности проведения мероприятий по переводу земель в иную категорию и введения построек в эксплуатацию не подтверждена надлежащим образом, в связи с чем не принимается судом апелляционной инстанции. Доказательств принятия финансовым управляющим мер по осуществлению перевода земли, регистрации объектов, невозможность отделить объекты от земельного участка (реализации объектов отдельно от земельного участка), в материалах дела отсутствуют.

Также не подтверждена невозможность перевода земли в иную категорию и соответственно невозможности ввода построек в эксплуатацию. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, в том числе предоставленные Музуниным В.Е. доказательства с апелляционной жалобой.

Таким образом, финансовый управляющий выставил на торги имущество, не определив его реальный состав и не решив судьбу возведенных, но не зарегистрированных в установленном порядке объектов.

Непринятие финансовым управляющим каких-либо мер по установлению фактического наличия и состояния принадлежащего должнику земельного участка и по выявлению его реальной стоимости (с учетом расположенных на нем строений пусть даже не введенный в эксплуатацию дом, баня и хозяйственная постройка не подлежит государственной регистрации), учитывая, что судьба строений следует судьбе земельного участка, а в данном случае, постройки и подведенные к ней коммуникации на момент совершения оспариваемой сделки, являлись неотделимыми улучшениями такого земельного участка, а также неуказание в характеристиках выставленного на торги лота, в состав которого включен земельный участок, расположенных на нем строений (дома, бани и хозяйственной постройки) привело к тому, что спорные объекты были переданы покупателю фактически безвозмездно, что не соответствует цели процедуры, применяемой в деле о банкротстве должника.

То обстоятельство, что оспариваемые торги проведены в соответствии с Положением о реализации имущества должника, утвержденного залоговым кредитором, не является основанием для отказа в признании торгов, проведенных с нарушением прав должника и его кредиторов, недействительными. Предоставленное залоговому кредитору право утверждать положение о продаже (пункт 6 статьи 18.1, абзац второй пункта 4 статьи 138, абзац второй пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве) не является безусловным, обратное приводило бы по существу к ограничению как лиц, участвующих в деле о банкротстве, так и суд при принятии соответствующего решения. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что Положение о реализации имущества должника не оценивалось в судебном порядке.

Более того, судебная коллегия принимает во внимание, что спорный земельный участок обеспечивал исполнение должником обязательств, превышающих один миллион рублей, однако в Положении о реализации имущества должника и впоследствии на торги указанное имущество выставлено по стоимости 37 600 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из обстоятельств конкретного дела, принимая во внимание, что финансовый управляющий выставил на торги имущество, не определив его реальный состав и не решив судьбу возведенных, но не зарегистрированных в установленном порядке объектов, тем самым существенно занизил стоимость имущества должника, фактически бесплатно предоставив победителю аукциона имеющиеся на земельном участке дом, баню и хозяйственную постройку, рыночная стоимость которых, согласно экспертному заключению, составляет 3 116 000 руб., что нарушает права должника и его кредиторов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для признания торгов от 24.03.2021 по продаже имущества должника и договора купли-продажи имущества от 30.03.2021, заключенного по результатам торгов между должником и гражданкой Савельевой Е.В. недействительной сделкой, в силу частей 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Позиция представителя Савельева Е.В. о злоупотреблении правом со стороны Мазунина В.Е., выразившееся в неуказании им на наличие построек на спорном земельном участке при подписании договора залога, равно как довод о том, что должник не является собственником сооружений на спорном земельном участке, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду несостоятельности.

По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений.

Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет об этом.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (часть 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разъяснения по применению положений части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации даны в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

То есть, как земельный участок следует судьбе построек на нем, так и постройки следуют судьбе земельного участка. Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и соответствует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Савельева Е.В. не обосновала, каким образом неуказание должником на наличие построек на спорном земельном участке при заключении договора залога, нарушает права залогодержателя, учитывая, что вещь, являющаяся предметом залога, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое (пункт 3 статьи 5 Закона N 102-ФЗ).

Каких-либо обоснованных доводов, свидетельствующих о недобросовестном, направленном на злоупотребление правом в обход закона поведении должника не приведено.

На тех же основаниях отклоняется указание Савельевой Е.В. на то, что спорные объекты возведены за счет средств сестры должника, в связи с чем не принадлежат Мазунину В.Е. (данный довод основан на мнении самого должника), поскольку объекты возведены на земельном участке должника, в связи с чем не имеет правового значения за счет каких средств. Денежные взаимоотношения должника и его сестры в отношении проведения застройки, не могут учитываться при реализации и оценки спорного объекта.

Утверждение представителя Савельевой Е.В. о том, что стоимость земельного участка, определенная на торгах 505 720 руб. существенно не отличается от стоимости определенной экспертом в размере 647 000 руб., не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку реализация земельного участка проведена без учета построек, стоимость которых также определена экспертом.

Вопреки позиции заявителя апелляционной жалобы оснований для применения к Мазунину В.Е. принципа "эстоппель" (утрата лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению) применительно к рассматриваемому спору и исходя из поведения сторон, судом апелляционной инстанции не установлено. Главная задача указанного принципа состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Между тем, в отношении Мазунина Е.В. (по мнению Савельевой Е.В., должник не оспаривал Положение о реализации имущества, указывал, что постройки ему не принадлежат, так как возведены на денежные средства сестры) поведения, противоречащего добросовестности и честной деловой практике, не соответствующего предшествующим заявлением, не установлено.

Аргумент Савельевой Е.В. о том, что права кредиторов при реализации спорного объекта не нарушены, так как иными кредиторами не оспорены как само Положение о реализации имущества, так и торги, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку неоспаривание действий и реализация имущества должника каким-либо из кредиторов не доказывает сам факт не нарушения их прав при условии, что реализация имущества должника произведена по заниженной цене.

Ссылка Мазунина В.Е. относительного того, что при реализации спорного объекта не учтено, что на земельном участке возведены объекты, которые являются для него единственным жильем (он там проживает), не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, так как спорный земельный участок находится в залоге, что исключает применение положений статьи 446 ГПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием недействительности сделок, предусмотренным в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, является возврат другой стороне всего полученного по сделке.

Как указано в пункте 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником и изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Как следует из материалов дела, Савельевой Е.В. во исполнение условий договора купли-продажи имущества от 30.03.2021 на счет должника перечислено 505 720 руб., что подтверждено чеками по операции ПАО "Сбербанк" от 13.03.2021, 31.03.2021 (том 1, лист дела 75).

При изложенных обстоятельствах, подлежат применению последствия недействительности сделок в виде обязания Савельевой Е.В. передать в конкурсную массу должника земельного участка с кадастровым номером 33:11:120210:284, расположенного по адресу: Владимирская область, Судогодский район, муниципальное образование Головинское сельское поселение, район, деревня Тимофеевская, а также взыскания с Мазунина В.Е. в пользу Савельевой Е.В. денежных средств в сумме 505 720 руб.

На основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции в части или полностью и принять по делу новый судебный акт.

Учитывая изложенное обстоятельства, определение Арбитражного суда Владимирской области от 04.05.2022 по делу N А11-8792/2020 подлежит отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны в полном объеме.

Таким образом, судебные расходы в полном объеме подлежат возмещению Савельевой Е.В.

В рассматриваемом случае расходы на проведение судебной экспертизе в суде апелляционной инстанции понес должник (чек-ордер от 12.12.2022 операция N 4835).

Стоимость проведенной в суде апелляционной инстанции экспертизы составляет 25 000 руб. Относительно перечисления денежных средств с депозитного счета суда в экспертное учреждение в счет оплаты проведенной судебной экспертизы суд апелляционной инстанции разрешает в определении о перечислении (выплате) денежных средств эксперту.

Следовательно, указанная сумма расходов на проведение судебной экспертизы, проведенной в суде апелляционной инстанции, подлежит взысканию с Савельевой Е.В. в пользу должника в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы на оплату государственной пошлины при подаче рассматриваемого заявления в суд первой инстанции в размере 6000 руб. понесены Мазуниным В.Е., что подтверждается чеком - ордером от 14.04.2021 операция N 1598; при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина не оплачивалась, поскольку Мазунин В.Е. является инвалидом второй группы, что является основанием для освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, с Савельевой Е.В. в пользу Мазунина В.Е. подлежит взысканию 6000 рублей расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции. С Савельевой Е.В. в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Владимирской области от 04.05.2022 по делу N А11-8792/2020 отменить, апелляционную жалобу Мазунина Владимира Евгеньевича - удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже имущества должника от 24.03.2021 по продаже имущества должника и договора купли-продажи имущества от 30.03.2021, заключенного по результатам торгов между должником и гражданкой Савельевой Екатериной Валерьевной.

Обязать Савельеву Екатерину Валерьевну возвратить в конкурсную массу Мазунина Владимира Евгеньевича земельный участок с кадастровым номером 33:11:120210:284, расположенный по адресу: Владимирская область, Судогодский район, муниципальное образование Головинское сельское поселение, деревня Тимофеевская.

Финансовому управляющему Мазунина Владимира Евгеньевича Кузину Александру Викторовичу возвратить Савельевой Екатерине Валерьевне 505 720 руб. за счет конкурсной массы должника.

Взыскать с Савельевой Екатерины Валерьевны в пользу Мазунина Владимира Евгеньевича 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции, 25 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с Савельевой Екатерины Валерьевны в доход федерального бюджета 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Владимирской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий судья

О.А. Волгина

Судьи

С.Г. Кузьмина Д.В. Сарри