Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2024 г. N 10АП-2257/24 по делу N А41-105867/2018

г. Москва

06 марта 2024 г.

Дело N А41-105867/18

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Терешина А.В., Шальневой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Волковой А.О.,

при участии в заседании:

от Куровой Л.В. - Курова Л.В., паспорт; представитель Рыбакова Н.В., доверенность от 30.06.2023,

от Попкова А.В. - Попков А.В., паспорт,

от конкурсного управляющего ООО "Северное" Шуляковской Е.Е. - Плотникова А.А., доверенность от 07.08.2023,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Северное" на определение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2023 года по делу N А41-105867/18, по заявлению Куровой Л. В. о признании недействительными торгов, а также договора, заключенного по результатам их проведения, исключении имущества из конкурсной массы и о признании права собственности на него,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2020 по делу N А41-105867/18 ООО "Северное" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсного производства, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Пржебельский Александр Вениаминович.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.11.2020 конкурсным управляющим ООО "Северное" утверждена Шуляковская Елена Евгеньевна.

Курова Лариса Владимировна (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просила:

- признать недействительными результаты торгов по реализации имущества ООО "Северное" (нежилого помещения с кадастровым номером 50:10:0000000:114188) и исключить указанное имущество из конкурсной массы должника;

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества N 190/393, заключенный должником с победителем торгов Попковым Андреем Вячеславовичем 12 марта 2023 г., в части реализации нежилого помещения с кадастровым номером 50:10:0000000:114188;

- признать право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:114188.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.12.2023 по делу N А41-105867/18 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, должник обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции.

В заседании суда апелляционной инстанции представители должника, Попкова А.В. поддержали апелляционную жалобу, просили определение суда первой инстанции отменить.

Представитель Курова Л.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как следует из материалов дела, организатором торгов ООО "ИК "ЧАСТНЫЙ КАПИТАЛ" были организованы и проведены открытые торги имуществом ООО "Северное" (нежилым помещением (кладовой) N 310 с кадастровым номером 50:10:0000000:114188, расположенным по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, д. 24, корп. 10) в форме публичного предложения.

Заявки на участие в торгах принимались, начиная с 09:00 20 февраля 2023 г. на сайте https://bankrupt.alfalot.ru/ в сети "Интернет".

Согласно протоколу N 86073-253 о результатах проведения указанных открытых торгов по лоту N 253 от 01 марта 2023 г. их победителем признан Попков А.В. с предложенной ценой в сумме 82 590 руб.

12 марта 2023 г. между должником и Попковым А.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 190/393, по условиям которого ООО "Северное" продало победителю торгов ряд нежилых помещений, находящихся в корпусах 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15 и 16 дома 24 по улице Овражная в мкр. Сходня г. Химки Московской обл., в том числе нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:114188.

Однако еще 07 сентября 2011 г. между ООО "Северное" и Куровой Л.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости N К03-310, в соответствии с условиями которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи кладовой N 03-310 в многоквартирном жилом доме N 03, входящем в состав жилого комплекса, расположенного по адресу: Московская обл., г. о. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, вл. 22.

Согласно п. 3.4 предварительного договора Курова Л.В. обязалась обеспечить исполнение обязательства по заключению основного договора путем уплаты гарантийного депозита в пользу ООО "Северное" в сумме 114 500 руб., который подлежит зачету в счет уплаты цены помещения при заключении основного договора купли-продажи.

Представленным в материалы дела платежным поручением N 1 от 09 сентября 2011 г. подтверждается своевременная оплата депозита на сумму 114500 руб. заявителем.

Указанный факт конкурсным управляющим не отрицается.

01 июня 2015 г. между ООО "Северное" и Куровой Л. В. был заключен договор купли-продажи недвижимости N К03-310, в соответствии с условиями которого должник обязался передать заявителю нежилое помещение N 310, расположенное по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, д. 24, корп. 10 (далее - спорное помещение), а Курова Л. В. - обязалась принять его и оплатить обусловленную договором цену в сумме 114500 руб.

01 июня 2015 г. по акту приема-передачи помещения ООО "Северное" передало Куровой Л. В. спорное помещение.

Гарантийный депозит, оплаченный Куровой Л.В., был зачтен в счет оплаты спорного помещения в соответствии с условиями договора. Объект, в котором расположено спорное помещение, введен в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50301000-74 от 31 октября 2011 г., право собственности на него зарегистрировано за ООО "Северное" 20 ноября 2012 г.

Согласно пункту 3.2.2 договора от 01 июня 2015 г. стороны обязались в течение 30 дней совместно подать необходимый комплект документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Обязательства ООО "Северное" по передаче документов для государственной регистрации перехода права собственности не исполнено по настоящее время.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что Курова Л.В., начиная с момента передачи ей спорного помещения, вплоть до настоящего времени, пользуется имуществом, несет бремя его содержания в виде оплаты эксплуатационных расходов в пользу управляющей компании ТСЖ "НОВОСХОДНЕНСКИЙ 24/10".

Рассмотрение заявления о признании права собственности на помещение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) предусмотрено ст. 201.8 Закона о банкротстве при условии вынесения судом определения о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве "Банкротство застройщиков".

В рамках дела N А41-105867/18 определение о применении при банкротстве ООО "Северное" правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не выносилось.

В рамках дела N А41-105867/18 отсутствуют заявленные и не исполненные требования участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений, реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений не ведется.

Следовательно, к настоящему делу подлежат применению общие нормы Закона о банкротстве.

Закон о банкротстве не содержит положений, позволяющих рассматривать в деле о банкротстве споры о признании права собственности, не связанные с имущественным требованием о передаче имущества, включенного в конкурсную массу.

Такие требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства с соблюдением правил о подсудности споров.

Соответственно, заявленные Куровой Л.В. требования по общему правилу не подлежат рассмотрению в настоящем деле о банкротстве.

Однако арбитражным судом установлено, что Курова Л.В. уже обращалась в Химкинский городской суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Северное" о регистрации перехода права собственности на спорное помещение.

Вступившим в законную силу определением Химкинского городского суда Московской области от 08 июня 2023 г. по делу N 2-3467/23 исковое заявление было оставлено без рассмотрения с указанием на необходимость разрешения данного спора в деле о несостоятельности.

Пунктом 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации установлено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Учитывая вышеуказанное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необходимости рассмотрения по существу заявленных Куровой Л. В. требований о признании права собственности в рамках дела о банкротстве ООО "Северное".

Согласно ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г., обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, дом, в котором расположено спорное помещение, введен в эксплуатацию, на кладовую зарегистрировано право собственности ООО "Северное", что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Обязательства Куровой Л.В. по договору, заключенному с ООО "Северное", выполнены в полном объеме.

Должник на основании акта фактически передал спорное помещение заявителю, Курова Л.В. в течение более чем восьми лет несет бремя его содержания, в частности оплачивает коммунальные расходы.

Должником в нарушение условий договора действия по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на кладовую не совершены.

При указанных обстоятельствах, арбитражный суд полагает, что заявитель приобрел право на оформление в собственность спорного помещения.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что о нарушении своих прав она узнала лишь в марте 2023 г. из общего чата собственников помещений, в котором была размещена информация о проведении конкурсным управляющим ООО "Северное" торгов по продаже кладовых помещений.

Несмотря на регистрацию права собственности должника на спорное помещение оно фактически не находилось во владении у ООО "Северное", учитывая длительное пользование и владение им Куровой Л. В.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).

При определении момента начала течения срока исковой давности для Куровой Л.В., по мнению суда, следует исходить из того, что само по себе внесение записи о регистрации права собственности ООО "Северное" на Спорное помещение в ЕГРН не означает, что со дня ее внесения она узнала или должна была узнать о нарушении своего права.

Указанное соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 57 Постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, а также определению Верховного Суда Российской Федерации от 27 января 2015 г. N 72-КГ14-7.

В настоящем деле отсутствуют доказательства того, что заявитель узнал о нарушенном праве ранее получения информации из открытых источников о проведении торгов по продаже спорного помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2013 г. N 15510/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 г. N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которому при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений.

Исходя из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего из ст. 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), арбитражный суд считает возможным в рамках собственных дискреционных полномочий определить состав и размер реестра требований участников строительства.

Аналогичные споры о признании права собственности на имущество уже рассматривались как Арбитражным судом Московской области в рамках настоящего дела о банкротстве, так и Химкинским городским судом Московской области.

В рассматриваемом случае заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договору, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости, учитывая что Курова Л.В. не является профессиональным инвестором и добросовестно пользуется переданным ей имуществом на протяжении длительного времени, противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

Поскольку торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Согласно разъяснениям, данным в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Системное толкование норм ст. 449 ГК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 166 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ направлены на соблюдение режима законности при проведении торгов и на защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов. При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов и затрагивающими интересы лица, обратившегося с иском о признании торгов недействительными.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что торги и договор, заключенный по их результатам, могут быть признаны недействительными по заявлению участника торгов либо лица, незаконно не допущенного к участию в торгах, либо иного лица, которое докажет свою заинтересованность в заявленном иске, то есть наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Договор купли-продажи недвижимости N К03-310 от 01 июня 2015 г., заключенный между ООО "Северное" и Куровой Л.В., а также факт передачи Спорного помещения заявителю не оспорены в установленном законом порядке.

Поскольку Курова Л.В. является стороной сделки, совершенной с должником в отношении спорного помещения, она является заинтересованным лицом в оспаривании торгов, поскольку имеет место спор о праве на это имущество.

Учитывая вышеуказанное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о признании за заявителем право собственности на нежилое помещение (кладовую) N 310 с кадастровым номером 50:10:0000000:114188, расположенное по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, д. 24, корп. 10, а также признании недействительными торги по реализации данного помещения и договор, заключенной с Попковым А.В. по его результатам, в части указанной кладовой.

Согласно п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства, выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 указанной статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Так как арбитражным судом признано право собственности Куровой Л.В. на спорное помещение, ее требование об исключении его из конкурсной массы ООО "Северное" также подлежит удовлетворению, поскольку имущество должнику не принадлежит.

Таким образом, судебный акт по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи о праве собственности Куровой Л.В. на нежилое помещение (кладовую) N 310 с кадастровым номером 50:10:0000000:114188, расположенное по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, д. 24, корп. 10.

Установив указанные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства и применив нормы Закона о банкротстве, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и доказанности наличия оснований для их удовлетворения.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной жалобе не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2023 года по делу N А41-105867/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

А.В. Терешин Н.В. Шальнева