Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2023 г. N 13АП-32432/22 по делу N А56-31661/2022

г. Санкт-Петербург

26 апреля 2023 г.

Дело N А56-31661/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва - Евстегнеевой Е.В., после перерыва - Марковой А.А.

при участии:

от истца (заявителя): Шляховчук О.А. по доверенности от 19.01.2023 (до и после перерыва), Березин М.А. по доверенности от 13.01.2023 (до и после перерыва)

от ответчика (должника): Варламова Е.В. по доверенности от 22.12.2022 (до и после перерыва)

от 3-го лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-32432/2022) общества с ограниченной ответственностью "Вендэкс Ритэйл" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.08.2022 по делу N А56-31661/2022 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вендэкс Ритэйл"

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет"

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании отказа от договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Вендэкс Ритэйл" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" (далее - ответчик) с требованиями:

1) признать недействительным отказ (расторжение в одностороннем порядке) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" от договора аренды N 114 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.06.2019, оформленный уведомлением от 03.02.2022 N 01/1 -39-1414;

2) признать недействительным отказ (расторжение в одностороннем порядке) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" от договора аренды N 130 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, оформленный уведомлением от 10.02.2022 N 01/1-39-1658;

3) признать недействительным отказ (расторжение в одностороннем порядке) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" от договора аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019 г., оформленный Уведомлением от 10.02.2022 N 01/1-39- 1656.

Определением суда от 31.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истцом заявлено ходатайство об отказе от требований в части признания недействительным отказов (расторжение в одностороннем порядке) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" от договоров аренды N 114 от 01.06.2018, N 130 от 01.02.2019. Отказ от иска в указанной части принят судом первой инстанции.

Решением суда от 11.08.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что фактическое место нахождения торгового аппарата соответствует условиям договора, а ошибочное суждение ответчика о нахождении указанного аппарата в иной части помещения, нежели предусмотрено договором аренды, вызвано проведением ответчиком незаконной перепланировки, выразившейся в сносе зафиксированных на поэтажном плане перегородок, образующих части помещения 1-Н, а также установке новой перегородки, изменяющей площадные характеристики частей нежилого помещения 1-Н. Ссылается на результаты проведенного кадастровым инженером натурного обследования, согласно которым место нахождения вендингового аппарата истца соответствует части помещения 1-Н с номером 4 в границах до произведенной перепланировки, полагая, что отсутствие факта занятия помещений, не включенных в договор аренды, лишает ответчика права на расторжение договора аренды N 132 от 01.02.2019 в одностороннем порядке по п.5.1.8 договора и является безусловным основанием для признания недействительным отказа (расторжения договора в одностороннем порядке) от договора аренды. Считает, что судом первой инстанции было необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы. Ставит под сомнение правомерность отказа суда первой инстанции в принятии выводов кадастрового инженера в качестве доказательства по делу.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указывает, что истец при заключении договора был ознакомлен со всеми существенными условиями договора, в том числе, с техническим планом и описанием объекта аренды, возражений относительно технического плана и арендуемой части помещения у истца не возникало, в силу чего, в рамках настоящего дела, заявленные истцом требования не могут быть признаны мотивированными. С учетом такой позиции в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Истцом, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, в котором он просил назначить проведение по делу судебной экспертизы, с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1. сохранились ли в результате проведенной перепланировки части нежилого помещения 1-Н, расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номерами N 1, N 2, N 3, N 4 в том виде, как они указаны в Поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, заключенного между ООО "ВЕНДЭКС РИТЕЙЛ" и ФБОУВО "Санкт-Петербургский государственный университет"?

2. существует ли после проведения перепланировки граница, отделяющая часть помещения 1-Н в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номером N 2 от указанных на поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, площадей части помещения 1-Н в том же здании, предназначенных для передачи в аренду в соответствии с договором аренды N 132 от 01.02.2019?

3. входят ли после проведения перепланировки часть помещения 1-Н в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номером N 2 и указанные на поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, площади части помещения 1-Н в том же здании, предназначенные для передачи в аренду в соответствии с договором аренды N 132 от 01.02.2019, в состав одной части помещения 1-Н, образовавшейся после перепланировки?

В соответствии с ч.3 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Признав заявленное ходатайство обоснованным, суд апелляционной инстанции назначил по делу судебную экспертизу, производство которой поручил комиссии экспертов Автономной некоммерческой организации "Абсолют.Судебная экспертиза и оценка", состоящей из экспертов Почукаева Юрия Валериевича и Липатова Олега Владимировича.

16.03.2023 в материалы дела поступило заключение экспертов N АЗ-СЭ-16-23 по результатам судебной экспертизы, согласно содержанию которого экспертами были даны следующие ответы на поставленные перед ними вопросы:

Вопрос N 1. Сохранились ли в результате проведенной перепланировки части нежилого помещения 1-Н, расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номерами N1, N2, N3, N4 в том виде, как они указаны в Поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, заключенного между ООО "ВЕНДЭКС РИТЕЙЛ" и ФБОУВО "Санкт-Петербургский государственный университет"?

Ответ: В результате проведенной перепланировки части нежилого помещения 1Н, расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., дом 13 15, лит. А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номерами N 1, N 2, N 3, N 4 в том виде, как они указаны в Поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, заключенного между ООО "ВЕНДЭКС РИТЕЙЛ" и ФБОУ ВО "Санкт-Петербургский государственный университет", не сохранились.

Вопрос N 2. Существует ли после проведения перепланировки граница, отделяющая часть помещения 1-Н в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номером N2 от указанных на поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, площадей части помещения 1-Н в том же здании, предназначенных для передачи в аренду в соответствии с договором аренды N132 от 01.02.2019?

Ответ: После проведения перепланировки граница, отделяющая часть помещения 1 Н в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., дом 13 15, лит. А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номером N 2 от указанных на Поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019,управления от 01.02.2019, площадей части помещения 1-Н в том же здании, предназначенных для передачи в аренду в соответствии с договором аренды N 132 от 01.02.2019, не существует.

Вопрос N 3. Входят ли после проведения перепланировки часть помещения 1-Н в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номером N2 и указанные на поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, площади части помещения 1-Н в том же здании, предназначенные для передачи в аренду в соответствии с договором аренды N132 от 01.02.2019, в состав одной части помещения 1-Н, образовавшейся после перепланировки?

Ответ: После проведения перепланировки часть помещения 1Н в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., д ом 13 15, лит. А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номером N 2 и указанные на Поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, площади части помещения 1 Н в том же здании, предназначенные для передачи в аренду в соответствии с договором аренды N 132 от 01.02.2019, целиком и полностью в состав одной части помещения 1 Н не входят.

Заключение приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела.

К дате судебного заседания от ответчика в материалы дела поступили возражения на экспертное заключение, согласно которым полагает, что в экспертном заключении имеются противоречия, а также содержатся суждения экспертов, выходящие за рамки поставленных перед экспертами вопросов.

От истца поступили письменные объяснения с учетом заключения экспертизы, в которых он указывает, что выводами экспертизы опровергается довод ответчика о самовольном занятии истцом части помещения 1-Н с номером 2, и просит обжалуемое решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, на ее удовлетворении настаивал. С выводами эксперта, изложенными в поступившем в материалы дела заключении эксперта, согласился.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве. Против правильности выводов эксперта возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом, как арендатором, и ответчиком, как арендодателем, был заключен договор аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, в соответствии с которым ответчик передал, а истец принял за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: объект N 1: часть нежилого помещения 2-ЛК (часть части пом. 2) площадью 2,0 кв.м., расположенного в нежилом здании площадью 5721,8 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, дом 154, лит.Г, кадастровый номер 78:32:0001612:1025, РНФИ П12780006947; объект N 2; часть нежилого помещения 1-Н (часть части пом.4) площадью 2,0 кв.м., расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009, РНФИ П12780006952; объект N 3: часть нежилого помещения 4-Н (часть части пом.2) площадью 2,0 кв.м., расположенного в нежилом здании площадью 4680,3 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, ул. Циолковского, дом 3, лит. А, кадастровый номер 78:32:0001611:1007, РНФИ П12780006943.

Дополнительным соглашением от 01.03.2019 арендуемая площадь Объекта N 2 была уменьшена с 2.00 кв.м. до 1.00 кв.м., арендуемая площадь Объекта N 3 была уменьшена с 2.00 кв.м. до 1.00 кв.м.

В соответствии с п. 1.2 договора назначение использования объектов: размещение кофейных и снековых аппаратов.

Пунктом 1.5 предусмотрено, что договор действует с 01.02.2019 по 31.01.2024.

Условия договора предусматривают право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке при наступлении предусмотренных договором условий.

Так, согласно п. 5.1. договора, последний может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем и бесспорном порядке без обращения в суд при наступлении условий, указанных в п.п. 5.1.1.-5.1.7. договора.

Дополнительным соглашением от 13.06.2019 стороны согласовали дополнительное основание для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, а именно: "В случае обнаружения занятия арендатором помещений, не включенных в договор".

07.02.2022 ответчиком проводилась проверка исполнения со стороны истца условий договора аренды N 132, в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, по результатам которой был составлен акт проверки от 07.02.2022, в котором было зафиксировано нахождение одного торгового аппарата, принадлежащего истцу, в месте, не предусмотренном договором аренды N 132, а именно - в части нежилого помещения 1-Н (ч.ч.п. 2) в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А.

На основании вышеуказанного акта, со ссылкой на п. 5.1.8. договора аренды N 132, ответчиком в адрес истца было направлено уведомление от 10.02.2022 N 01/1-39- 1656 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, с 10.03.2022.

Полагая такой отказ недействительным, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования необоснованными, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции признает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Пунктом 2 этой же нормы ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку оспариваемое уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора направлено на прекращение обязательств по договору аренды, названное уведомление является сделкой по смыслу ст. 153 ГК РФ, а при рассмотрении настоящего дела подлежат применению положения параграфа 2 гл. 9 ГК РФ.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

В данном случае право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае обнаружения занятия арендатором помещений, не включенных в договор, установлено п. 5.1.8 договора.

Согласно требованиям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции указывал, что правонарушение, явившееся основанием для расторжения договора, отсутствует.

Согласно Приложению к договору аренды N 132 (выкопировка из поэтажного плана помещения), сведениям, включенным в Единый государственный реестр прав на недвижимость в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009, прослеживается, что фактическое местоположение торгового аппарата истца находится в полном соответствии с местом, предусмотренным договором аренды.

Как указывалось выше, под Объектом аренды N 2 сторонами понималось часть нежилого помещения 1-Н (часть части пом.4) площадью 2,0 кв.м. (с учетом изменений, внесенных Дополнительным соглашением от 01.03.2019 - 1,0 кв.м.), расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009.

Договором аренды места установки торгового аппарата были определены путем нанесения на выкопировку из поэтажного плана, являющуюся Приложением к договору аренды N 132, соответствующих квадратиков.

Площадь, обозначенная под номером 2, в аренду не передавалась (по акту приема-передачи от 01.02.2019 была передана часть помещения площадью 1 кв.м.).

В дальнейшем дополнительным соглашением от 01.03.2019 арендуемая площадь, обозначенная на рисунке под номером 2, из предмета аренды была исключена.

В акте проверки от 07.02.2022 ответчик утверждает, что торговый аппарат истца находился не в части помещения с номером 4, а в части помещения 1-Н с номером 2.

Так, согласно поэтажному плану помещения 1-Н (План подвала и первого этажа) в помещении 1-Н, расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин. В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009, были выделены следующие части: часть 1 (площадью 3,8 кв.м.), часть 2 (площадью 0,9 кв. м.), часть 3 (площадью 0,9 кв.м.), часть 4 (площадью 21,8 кв.м.).

Части помещения 1-Н с номерами 1-4 образованы путем установки перегородок, отделяющих часть помещения 4 от частей помещений 1-3, а так же разделяющих между собой части помещений с номерами 1-3.

Между тем, указанные на поэтажном плане перегородки (стены), отделяющие части помещения 1-Н с номерами 1-4 друг от друга, по факту снесены.

Вместо них внутри части помещения с номером 4 установлена стеклянная перегородка.

При этом, место ее установки не соответствует указанной на поэтажном плане стене, отделяющей часть помещения N 4 от частей помещения N 1-3, перегородка смещена вглубь части помещения 4 на величину более чем на 0,5-м.

На поэтажном плане, а также в Выписке из ЕГРН, вышеуказанная стеклянная перегородка отсутствует.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что границы между частями помещения 1-Н с номерами 1-4, нанесенные на поэтажном плане, являющимся приложением к договору аренды N 132 в настоящий момент отсутствуют, и, фактически, части помещения 1-Н с номерами 1-4 были ликвидированы с образованием новых частей помещения 1-Н с площадями 7,42 кв.м. и 19 кв.м. соответственно.

По существу, отделяемое стеклянной перегородкой пространство представляет собой объединенные части помещения 1-Н с номерами 1-3, а так же присоединенную к ним площадь в размере 2,8 кв.м., ранее (до перепланировки) относящуюся к части помещения 1-Н.

При этом, торговый аппарат истца находится в той части помещения 1-Н, которая до перепланировки относилась к части помещения 1-Н с номером 4.

Следовательно, торговый аппарат находится в части помещения 1-Н с номером 2, а не в части помещения 1-Н с номером 4.

В подтверждение обоснованности заявленных требований истцом представлены выводы кадастрового инженера по вопросу об определении того, в какой части нежилого помещения 1-Н, расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит. А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009, фактически установлен торговый (вендинговый) автомат, принадлежащий истцу?

Согласно результатам проведенного натурного обследования и соотнесения его результатов со сведениями, зафиксированными в договоре аренды N 132 от 01.02.2019, а так же со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимость в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009, кадастровый инженер пришел к выводу о том, что место нахождения вендингового аппарата истца соответствует части помещения 1-Н с номером 4 в границах до произведенной перепланировки (демонтажа перегородок).

При этом, вопреки выводам суда первой инстанции, сделанные кадастровым инженером, обладающим специальными познаниями по поставленному перед ним вопросу, надлежащим образом ответчиком оспорены не были, ненадлежащим доказательством по делу не признаны. Кроме того, вопреки выводу суда первой инстанции, при наличии спора относительно границ помещения, в котором, согласно условиям договора, должен располагаться вендинговый аппарат, выводы кадастрового инженера подлежали учету наравне с другими доказательствами по делу, поскольку такие выводы напрямую опровергают представленные в дело замеры. При наличии противоречий суду первой инстанции надлежало предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование своих требований и возражений. Отклонение доказательства одной из сторон только по тому признаку, что оно противоречит содержанию доказательства, представленного противной стороной, неправомерно, поскольку такими действиями нарушаются принципы равенства и равноправия сторон спора.

То обстоятельство, что заключение кадастрового инженера Смирнова П.А. является частным мнением, тем не менее, не лишает такое заключение, в отсутствие совокупности опровергающих такое заключение доказательств со стороны ответчика, доказательственной силы. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что отклоняя в качестве доказательства заключение кадастрового инженера со ссылкой на то, что такое заключение является частным мнением лица, не привлеченного судом, суд первой инстанции также отказал истцу и в проведении по делу судебной экспертизы, ограничив тем самым право истца на доказывание обстоятельств, входящих в предмет доказывания, всеми предусмотренными АПК РФ способами.

Вместе с тем, поскольку судом апелляционной инстанции по делу была назначена судебная экспертиза, выводы экспертов, изложенные в экспертном заключении, подлежат оценке судом апелляционной инстанции в совокупности с иными доказательствами, представленными сторонами спора в материалы дела.

Как видно из представленного заключения, в результате проведенной перепланировки части нежилого помещения 1Н, расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., дом 13 15, лит. А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номерами N 1, N 2, N 3, N 4 в том виде, как они указаны в Поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, заключенного между ООО "ВЕНДЭКС РИТЕЙЛ" и ФБОУ ВО "Санкт-Петербургский государственный университет", не сохранились, граница, отделяющая часть помещения 1 Н в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., дом 13 15, лит. А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номером N 2 от указанных на Поэтажном плане, являющемся приложением к договору аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019,управления от 01.02.2019, площадей части помещения 1-Н в том же здании, предназначенных для передачи в аренду в соответствии с договором аренды N 132 от 01.02.2019, не существует, а площади части помещения 1 Н в том же здании, предназначенные для передачи в аренду в соответствии с договором аренды N 132 от 01.02.2019, целиком и полностью в состав одной части помещения 1 Н не входят.

Следовательно, ответчиком была демонтирована перегородка, которая отделяла помещение с номером 4 от помещения с номером 2, что привело к тому, что границ помещения с номером 2 более не существуют, в результате чего указанное помещение фактически перестало существовать (вошло в состав иного помещения).

Поскольку часть помещения с номером 2 (якобы самовольно занятая истцом), фактически не существует, ее занятие не представляется возможным.

Учитывая то обстоятельство, что санкция в виде отказа от договора предусмотрена именно за самовольное занятие иного помещения, не включенного в договор аренды, отсутствие как такового помещения исключает физическую возможность его занятия, и, как следствие - применение соответствующей санкции.

Как следует из экспертного заключения, часть помещения с номером 2 была объединена с частью помещения с номером 4 помещения путем создания нового помещения (названное экспертами - тамбур/вестибюль).

При этом, в состав вновь образованного помещения вошли и помещение с номером 2, и именно та часть помещения с номером 4, в которой находился объект аренды.

С учетом произведенной перепланировки и изменения фактических границ частей помещения в рамках помещения 1-Н нахождение торгового автомата во вновь образованном помещении (тамбур/вестибюль) является правомерным, поскольку именно в нем находится часть помещения, в границах которой определен Объект аренды. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Что касается точной локации установленного торгового аппарата, то, как следует из экспертного заключения, местонахождение торгового аппарата соответствует Объекту аренды, как он был определен в договоре.

В любом случае, какое-либо перемещение торгового аппарата в границах вновь образованного помещения (тамбур/вестибюль) состава правонарушения не образует (тем более не может быть квалифицировано как самовольное занятие не включенного в договор помещения), поскольку, как следует из экспертного заключения, какие-либо границы между спорными помещениями отсутствуют.

Следует отметить, что торговый аппарат не занимал всей площади, предусмотренной договором, поскольку, исходя их своих технических параметров (Аппарат Kikko to Go - глубина 0.69 м., ширина 0.54-м.), занимаемая аппаратом площадь менее 0.5 кв.м., тогда как в аренду передана площадь 1 кв.м.

Представленное экспертами заключение ответчиком надлежащим образом не оспорено, ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы не заявлено, выводы экспертов не опровергнуты.

Заключение экспертов признается апелляционным судом надлежащим доказательством по делу, мотивированным, обоснование выводов последовательно, сами выводы, содержащиеся в заключении, не противоречивы.

При таких обстоятельствах доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, экспертным заключением подтверждаются в полном объеме, нарушения условий договора в виде самовольного занятия не включенного в договор помещения не усматривается, в связи с чем у ответчика не возникло право на отказ от договора аренды по п.5.1.8 договора.

Также суд апелляционной инстанции обращает внимание на данные представителем ответчика в судебном заседании 24.04.2023 пояснения, согласно которым ответчик в отношении Объекта к административной ответственности из-за якобы допущенных истцом нарушений по расположению аппарата не привлекался, что также является свидетельством нахождения аппарата в предусмотренном договором месте, согласованном сторонами с учетом требований контролирующих органов.

Таким образом, совокупность обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует об отсутствии со стороны истца нарушений договора, являющихся основанием для его одностороннего расторжения, в силу чего заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Обжалуемое решение при таких обстоятельствах является необоснованным и немотивированным, и, следовательно, подлежащим отмене.

Расходы истца, понесенные в связи с назначением по делу судебной экспертизы, а также по уплате госпошлины за подачу иска и апелляционной жалобы, подлежат отнесению в порядке ст.110 АПК РФ на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.08.2022 по делу N А56-31661/2022 в обжалуемой части отменить и принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным отказ (расторжение в одностороннем порядке) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" от договора аренды N 132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, оформленный Уведомлением от 10.02.2022 N 01/1-39-1656.

Перечислить АНО "АБСОЛЮТ.Судебная экспертиза и оценка" с депозитного счета Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 59 000 рублей по счету N 6 от 15.03.2023 за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" в пользу ООО "Вендэкс Ритэйл" 59 000 рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" в пользу ООО "Вендэкс Ритэйл" 21 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

В.А. Семиглазов В.Б. Слобожанина