Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2023 г. N 15АП-5993/23 по делу N А53-35497/2022

город Ростов-на-Дону

02 мая 2023 г.

дело N А53-35497/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой М.С.,

при участии:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска: представитель Мирошниченко С.А. по доверенности от 09.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Томи Алексея Миладовича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.03.2023 по делу N А53-35497/2022

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (ОГРН 1036150011204 ИНН 6150039880)

к индивидуальному предпринимателю Максимову Игорю Владимировичу (ОГРНИП 313618331800012 ИНН 61500527780), индивидуальному предпринимателю Томи Алексею Миладовичу (ИНН 615015727785 ОГРНИП 311618313200048)

об обязании возвратить земельный участок

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Томи Алексея Миладовича

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска Ростовской области

о признании договора аренды земельного участка и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 03.05.2018 действующими,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с первоначальным иском к индивидуальному предпринимателю Максимову Игорю Владимировичу (далее - ИП Максимов И.В.), индивидуальному предпринимателю Томи Алексею Миладовичу (далее - ИП Томи А.М.) об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:55:0010309:111 общей площадью 12 189 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск на территории жилого района "Сармат" в районе ул. Буденновской, 277.

ИП Томи А.М. предъявлен встречный иск к комитету о признании договора аренды земельного участка N 16/002 от 11.01.2016 и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 03.05.2018 действующими.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.03.2023 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Томи А.М. обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об встречных удовлетворении исковых требований и об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

В апелляционной жалобе ИП Томи А.М. ссылается на то, что спор рассмотрен с нарушением правил подсудности, срок действия разрешения на строительство не истек.

В отзыве на апелляционную жалобу комитет просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Представитель комитета в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.01.2016 между комитетом (арендодатель) и Кулик А.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010309:111 общей площадью 12189 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, на территории жилого района "Сармат" в районе ул. Буденновском, 277 под строительство зданий, строений, сооружений N 16/002 с видом разрешенного использования "для размещения многоквартирных домов".

В силу пункта 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с момента государственной регистрации и до 11.01.2026.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случае неиспользования участка, предназначенного для строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды участка, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

13.05.2018 право аренды указанного земельного участка передано ИП Томи А.М. и ИП Максимову И.В. по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 11.01.2016 N 16/002.

Арендаторами оформлены разрешения на строительство, в них вносился ряд изменений Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска N 137, 138, 139 от 27.04.2021. Срок действия разрешений на строительство продлен до 29.06.2025.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.07.2022 N 99/2022/483644187, результатам осмотра земельного участка, объекты недвижимости в пределах земельного участка не расположены.

Претензией от 02.08.2022 N 57.4.4/3964 комитет уведомил новых арендаторов об отказе в полном объеме от исполнения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010309:111, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, на территории жилого района "Сармат" в районе ул. Буденновском, 277 под строительство зданий, строений, сооружений от 11.01.2016 N 16/002 в связи с неиспользованием арендаторами земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях в течение трех лет, а также образовавшейся задолженности.

Согласно акту сверки по состоянию на 12.09.2022 задолженность у арендаторов отсутствует, имеется переплата по состоянию на 12.09.2022 в размере 105 762 рубля 61 копеек.

Ссылаясь на то, что земельный участок не используется по назначению в течение длительного времени, комитет обратился в суд с первоначальным иском.

Указывая на то, что отказ от договора является незаконным, ИП Томи А.М. обратился в суд со встречным иском.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главы 34 части второй ГК РФ, а также специальному отраслевому законодательству.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлен управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Спорный договор заключен на срок более чем пять лет, поэтому к нему применимы специальные правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключаемого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды.

В отличие об общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

На основании статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса.

Эта норма к основаниям расторжения договора относит неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из общих положений статей 45 и 46 ЗК РФ следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Получение перечисленных документов может вызывать у арендатора трудности и занимать определенное время с начала производства работ, направленных на целевое использование земельных участков.

Из смысла статей 45, 46 ЗК РФ и статьи 51 ГрК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Удовлетворяя первоначальный иск комитета, суд первой инстанции верно определил, что арендаторами земельный участок не использовался по назначению в течение более трех лет, ввиду чего арендодатель правомерно воспользовался правом на односторонний отказ от договора аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что первоначально земельный участок предоставлен в аренду в 2016 году, в мае 2018 года право аренды перешло к предпринимателям.

Разрешение на строительство получено 29.06.2018, 24.04.2019, 27.04.2021 в указанное разрешение внесены изменения.

29.01.2019 Администрацией города Новочеркасска вынесено постановление о проведении мероприятий по уничтожению зеленых насаждений при строительстве трехэтажного многоквартирного жилого дома. 1 этап по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, на территории жилого района "Сармат" в районе ул. Буденновском, 277.

Из письма проектно-инжиниринговой компании ООО "ЮСЛ" следует, что проектная документация находится на стадии корректировки, в нее по пожеланиям ИП Томи А.М. неоднократно вносились изменения.

В совокупности указанные обстоятельства свидетельствуют о неиспользовании земельного участка по целевому назначению и строительству объекта в предусмотренный законом трехлетний срок.

Первично разрешение на строительство получено 29.06.2018, следовательно, срок на освоение земельного участка начал свое течение с данной даты, однако по состоянию на июнь 2021 года строительство объекта на арендованном земельном участке не начато.

В рамках состязательности арбитражного процесса ИП Томи А.М. не доказано, что строительство не могло быть начато при наличии разрешения, полученного в 2018 году. В то же время неоднократное внесение изменений как в проектную документацию, так и в разрешение на строительство не свидетельствуют о добросовестности арендатора и реальном его намерении начать и окончить строительство земельного участка.

При этом арендатором не оспаривается, что до настоящего времени строительство не начато, объекты недвижимости, в том числе и незавершенного строительства на участке отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что независимо от наличия неистекшего разрешения строительства арендаторы имели необходимую возможность и условия для осуществления начала строительства и освоения земельного участка. Данные выводы апеллянтом не опровергнуты.

Несвоевременное обращение за разрешением на строительство и неоднократное внесение изменений в проектную документацию в отсутствие доказательств реальной необходимости в этом влечет признание правомерным одностороннего отказа комитета от исполнения договора (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2022 по делу N А53-6733/2022).

Следовательно, при предоставлении земельного участка в аренду в течение разумного периода, когда арендаторы должны были приступить к освоению земельного участка и завершить его для начала использования по назначению, истцом обязанности арендодателя по предоставлению земельного участка, пригодного к использованию для указанных в договоре целей были выполнены.

Между тем, доказательств существования юридической невозможности использования земельного участка по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды, в течение указанного периода, не представлено, наличие таких обстоятельств не подтверждено (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2022 по делу N А32-23986/2020).

В данной ситуации причиной того, что земельный участок не освоен в течение весьма длительного периода действия договора, является отсутствие достаточных действий со стороны арендатора в разумный, необходимый для организации освоения земельного участка срок, тогда как арендодателем предусмотренное договором исполнение было предоставлено.

Ввиду изложенного, отказ от договора со стороны комитета является законным и реализован в соответствии с вышеуказанными нормами, арендаторы обязаны возвратить земельный участок арендодателю.

Ссылка апеллянта на то, что спор рассмотрен с нарушением правил подсудности, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, так как при определении субъектного состава спора суд исходит не из оформления сторонами правоотношений и указания либо неуказания на статус предпринимателей у арендаторов, а из того, что спор возник из осуществления арендаторами экономической деятельности, направленной на получение прибыли, договор заключен ими как предпринимателями при наличии правового статуса в ЕГРИП независимо на отсутствие информации об этом в соглашении об уступке права аренды.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что земельный участок не может быть использован для личных нужд, поскольку предназначен исключительно для осуществления предпринимательской деятельности в рамках тех видов деятельности, которые предусмотрены в ЕГРИП.

Более того, судом первой инстанции отказано в передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции, данное определение обжаловано в апелляционном порядке, постановлением от 26.12.2022 установлена правомерность рассмотрения спора в арбитражном суде.

Таким образом, суд правильно установил отсутствие условий для сохранения арендных правоотношений, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на апеллянта в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.03.2023 по делу N А53-35497/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова