Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2023 г. N 12АП-10087/22 по делу N А06-338/2022

г. Саратов

04 мая 2023 г.

Дело N А06-338/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Волковой Т. В., Силаковой О. Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шебалковой К. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования "Город Астрахань" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 12 сентября 2022 года по делу N А06-338/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Якупова Ринада Абдулловича (ИНН: 301600095477, ОГРНИП: 304301628200202)

к Управлению муниципального имущества Администрации муниципального образования "Город Астрахань" (ИНН: 3015090933, ОГРН: 1103015001561),

к обществу с ограниченной ответственностью "АНАЛИТИК ЦЕНТР" (ИНН: 3443923035, ОГРН: 1133443018939)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: г. Астрахань, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м, используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО "Аналитик Центр" в размере 2 299 848,00 руб.;

об обязании заключить договор купли-продажи,

третьи лица: Ершова Светлана Семеновна, акционерное общество "АЛЬФАСТРАХОВАНИЕ" (ИНН: 7713056834, ОГРН: 1027739431730),

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя Якупова Ринада Абдулловича к муниципальному образованию "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань", обществу с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: г. Астрахань, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м, используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО "Аналитик Центр" в размере 2299848,00 руб. и об обязании заключить договор купли-продажи по цене 1 396 000,00 руб.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 12 сентября 2022 года исковые требования удовлетворены: суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: г. Астрахань, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м., используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО "Аналитик Центр" в размере 2 299 848,00 руб.; и обязал МО "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества Администрации МО "Город Астрахань" заключить с ИП Якуповым Ринадом Абдулловичем договор купли-продажи нежилого помещения в г. Астрахани, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м., урегулировав условия договора по цене равной 1 417 000,00 руб. без учета НДС.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципального имущества Администрации муниципального образования "Город Астрахань" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с ненадлежащим извещением судом первой инстанции третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора - Ершовой Светланы Семеновны.

В силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2022 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А06-338/2022 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Как следует из материалов дела, на основании типового договора аренды объекта нежилого помещения муниципального фонда от 03.09.2019 N 12661, заключенного между Управлением муниципального имущества Администрации МО "Город Астрахань" (арендодатель) и ИП Якуповым Ринадом Абдуловичем (арендатор), последний является арендатором объекта недвижимости расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м., с кадастровым номером 30:12:010122:322. Указанное нежилое помещение передано арендатору, что подтверждается актом приема - передачи объекта нежилого муниципального фонда от 03.09.2019.

09.09.2021 ИП Якупов Ринад Абдулович обратился в Управление муниципального имущества Администрации МО "Город Астрахань" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

22.10.2021 Управлением муниципального имущества Администрации МО "Город Астрахань" арендатору направлено предложение в порядке ст. 4 части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ) о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу г. Астрахань, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м. по стоимости 2 299 848 руб. без НДС, определенного на основании заключения ООО "Аналитик Центр", также направлен проект договора купли-продажи объекта недвижимости с ценой выкупа 2 299 848 руб..

09.11.2021 ИП Якуповым Ринадом Абдулловичем в адрес начальника Управлением муниципального имущества Администрации МО "Город Астрахань" направлено согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, при этом указано, что стоимость объекта недвижимости будет уточнена в результате новой оценки.

ИП Якупов Ринад Абдуллович произвел самостоятельную оценку стоимости нежилого помещения, которая была проведена ООО Управляющая компания "Спектр", согласно заключению которого N С2-028-2021, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 396 000 руб.

Истец считает, что величина рыночной стоимости нежилого помещения, указанная ответчиком в предложении от 22.10.2021, определенная ООО "Аналитик Центр" является недостоверной.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы 04.04.2023 г. истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий с предложением изменить цену выкупа на 1 447 000 руб. без учета НДС.

Изучив и исследовав материалы дела, доводы сторон, приведенные в обоснование своей позиции, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ, В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной им в Постановлении от 31.01.2012 N 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Судом установлено, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, получив от ответчика проект договора купли-продажи арендуемого имущества, провел собственную оценку имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении его сделки купли-продажи.

Как следует из материалов дела, ИП Якупов Ринад Абдулович обратился в Управление муниципального имущества Администрации МО "Город Астрахань" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 09.09.2021, о чем свидетельствует штамп, проставленный Управлением на заявлении (том 3, л.д. 72).

В предложении ответчика от 22.10.2021, направленном истцу, о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу г. Астрахань, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м. указана стоимость объекта в размере 2 299 848 руб. без НДС, определенная на дату 23.09.2021 на основании заключения N 4755/21 от 01.10.2021, выполненного ООО "Аналитик Центр".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

Согласно заключению судебной экспертизы N 13287.06.22, выполненной ООО коммерческая фирма "Альфа", при рассмотрении спора в суде первой инстанции, в отчете об оценке ООО "Аналитик Центр" от 01.10.2021 N 4755/21 имеются несоответствия нормам действующего законодательства, которые могут сказываться на итоговой величины рыночной стоимости объекта. Рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м. составляет 1701000,00 руб. в том числе НДС (1 417 000 руб. без учета НДС) - на дату 10.12.2021.

Поскольку при проведении судебной экспертизы N 13287.06.22 ООО Коммерческая фирма "Альфа" при рассмотрении спора в суде первой инстанции рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (09.09.2021) при рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции по ходатайству истцу определением суда от 10.02.2023 г. была назначена по делу судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату подачи заявления - 09.09.2021, проведение которой было поручено ООО коммерческая фирма "Альфа" (ОГРН 1033001700247, ИНН 3017038255), эксперту Неплюеву Ивану Николаевичу.

Согласно заключению эксперта N 09-20/2023 от 09.03.2023, выполненному ООО коммерческая фирма "Альфа", рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м. на 09.09.2021 составляет 1 736 000 (Один миллион семьсот тридцать шесть тысяч) рублей, в т.ч. НДС; 1 447 000 (Один миллион четыреста сорок семь тысяч) рублей без НДС.

Оценив экспертное заключение N 09-20/2023 от 09.03.2023 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции признает его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах экспертов. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

Лицами, участвующими в деле, заключение эксперта не оспорено, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлялось.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание результаты судебной экспертизы ООО коммерческая фирма "Альфа" N 13287.06.22 в части выводов о недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, определенной ООО "Аналитик Центр", а также заключение эксперта N 09-20/2023 от 09.03.2023, выполненное ООО коммерческая фирма "Альфа", суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении требования истца о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: г. Астрахань, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м., используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО "Аналитик Центр" в размере 2 299 848 руб. и об урегулировании разногласия, возникшего между ИП Якуповым Ринадом Абдулловичем и Управлением муниципального имущества Администрации МО "Город Астрахань" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, пер. Щепной, д.2 пом.001, общей площадью 94,8 кв.м. с кадастровым номером 30:12:010122:322, определив условия договора (п. 2.1 и приложение к договору купли-продажи - график платежей) по цене, равной 1 447 000 (один миллион четыреста сорок семь тысяч) рублей без НДС.

Судебные расходы распределены в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене по безусловным основаниям на основании п.п.2 ч.4 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 12 сентября 2022 года по делу N А06-338/2022 отменить по безусловным основаниям.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Якупова Ринада Абдулловича удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: г. Астрахань, пер. Щепной, д. 2, пом. 001, площадью 94,8 кв.м, используемой для определения цены их выкупа, определенную Обществом с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в размере 2 299 848 руб.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Якуповым Ринадом Абдулловичем и Управлением муниципального имущества Администрации муниципального образования "Город Астрахань" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, пер. Щепной, д.2 пом.001, общей площадью 94,8 кв.м. с кадастровым номером 30:12:010122:322, определив условия договора (п. 2.1 и приложение к договору купли-продажи - график платежей) по цене, равной 1 447 000 (один миллион четыреста сорок семь тысяч) рублей без НДС.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (ОГРН: 1133443018939, ИНН: 3443923035) в пользу индивидуального предпринимателя Якупова Ринада Абдулловича (ОГРНИП 304301628200202, ИНН: 301600095477) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 6 000 руб.

Взыскать с муниципального образования "Город Астрахань" в лице Управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" (ОГРН 1103015001561, ИНН 3015090933) в пользу индивидуального предпринимателя Якупова Ринада Абдулловича (ОГРНИП 304301628200202, ИНН: 301600095477) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 6 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О. И. Антонова

Судьи

Т. В. Волкова О. Н. Силакова