Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2023 г. N 15АП-5607/23 по делу N А01-3661/2022

город Ростов-на-Дону

11 мая 2023 г.

дело N А01-3661/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Матиняном С.А.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель Корчевников Д.А. по доверенности от 12.12.2022;

от третьего лица: ИП Бондарь В.Ф. лично (паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бондаря Василия Федоровича

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 03.03.2023 по делу N А01-3661/2022

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Майкоп (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Валдай-М"

(ИНН 0101012242, ОГРН 0101012242)

при участии третьего лица: индивидуальный предприниматель Бондарь Василий Федорович (ИНН 010501779112, ОГРН 320010500006310),

об обязании,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея к обществу с ограниченной ответственностью "Валдай-М" (далее - общество) об обязании заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок, с кадастровым номером 01: 08:0519002:15, общей площадью 9400 кв.м., расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Батарейная, квартал 385-а.

Заявленные требования мотивированы уклонением арендатора земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519002:15 от заключения договора со множественностью лиц на стороне арендатора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён индивидуальный предприниматель Бондарь В.Ф.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.03.2023 в иске отказано. Решение мотивировано следующим.

Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519002:15, общей площадью 9 400 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Батарейная, квартал 385-а, на основании договора N 000716 от 07.10.1998, запись об обременении земельного участка правом аренды общества до 25.01.2026 внесена в ЕГРН. Комитет просит суд обязать общество заключить новый договор с изменением доли арендуемого им участка. Заключение договора аренды участка является обязательным как для комитета, так и для общества как собственника зданий, расположенных на соответствующем участке.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, материально-правовой интерес комитета заключается в изменении действующего договора аренды земельного участка путем перераспределения прав на использование объекта аренды между всеми собственниками зданий и сооружений, расположенных в границах участка.

Между тем, с заявлением о внесении изменений в действующий договор в судебном порядке орган местного самоуправления не обращался. Действий по разделу участка не предпринимал.

При разъяснении судом права на изменение предмета требований, предусмотренного частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представитель истца в заседании суда настаивала на иске по заявленным требованиям.

Индивидуальный предприниматель Бондарь Василий Федорович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

Комитет выбрал наиболее эффективный способ урегулировать противоречия между двумя собственниками объектов недвижимости, расположенных на муниципальном участке.

Ранее, ссылаясь на положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, письмом от 07.07.2022 N 8202 комитет предлагал ответчику внести изменения договор аренды N 000716 от 07.10.1998 земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519002:15 для учета прав и интересов Бондаря В.Ф.

В ответ на данное обращение ответчик, указал на необходимость учета при определении долей аренды земельного участка, как площадей зданий, так и их расположения на местности.

Не соглашаясь с предложенным комитетом порядком определения долей, ответчик отказался вносить изменения в действующий договор аренды.

В судебном заседании предприниматель дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования комитета удовлетворить.

Представитель общества просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.01.2019 между ПАО "Московский индустриальный банк" и ООО "Валдай-М" был заключен договор уступки права аренды земельного участка по договору N 000716 от 07.10.1998, действующего на дату заключения договора цессии в редакции дополнительных соглашений N 002364-д от 29.01.2013, N 2701/1-д/с от 03.06.2015.

Предметом договора N 000716 от 07.10.1998 выступала передача в пользование земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519002:15, общей площадью 9 400 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Батарейная, квартал 385-а, для размещения производственной базы сроком на 10 лет.

Дополнительным соглашением от 13.10.2022 N 6877 д/с комитет по управлению имуществом МО "город Майкоп" и ООО "Валдай-М" согласовали пролонгацию срока аренды - до 25.01.2026.

На земельном участке с кадастровым номером 01:08:0519002:15, переданном в аренду обществу, расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику: склад, общей площадью 70,7 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0519002:1068; механосборочный цех, общей площадью 731,3 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0519002:1066; административное здание, общей площадью 99,9 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0519002:1104, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Кроме того, в границах спорного участка также находятся объекты недвижимости: подстанция с трансформатором ТП-396, общей площадью 25 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0519002:958; здание, общей площадью 113.3 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0519002:959; проходная, литер 3, общей площадью 21,2 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0519002:1251; склад из блоков у конторы, Литер А2, общей площадью 50,7 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0519002:1252; склад заготовительный, литер Ж1, общей площадью 172 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0519002:1253; главный производственный цех, общей площадью 586,6 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0519002:963; пристройка к конторе, литер А1, общей площадью 61,6 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0519002:1250, принадлежащие третьему лицу - Бондарю В.Ф., что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Ссылаясь на положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, письмом от 07.07.2022 N 8202 комитет предложил ответчику внести изменения договор аренды N 000716 от 07.10.1998 земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519002:15 для учета прав и интересов Бондаря В.Ф.

В ответ на данное обращение общество указало на необходимость учета при определении долей аренды земельного участка, как площадей зданий, так и их расположения на местности. Не соглашаясь с предложенным комитетом порядком определения долей, арендатор отказался вносить изменения в действующий договор аренды.

23.08.2022 комитет предложил ответчику к заключению договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519002:15 со множественностью лиц на стороне арендатора: 424/1000 долей Бондарю В.Ф. и 576/1000 долей ООО "Валдай-М".

Отказ общества в подписании нового договора стал основанием к обращению в суд с настоящим исковым заявлением.

Судебная коллегия полагает отказ в иске правомерным ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В силу положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Таким образом, нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент перехода прав арендатора к покупателю объектов недвижимости на земельном участке, безусловно и независимо от воли арендодателя.

Кроме того, право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом названное право покупателя не умаляется тем обстоятельством, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка. Следовательно, для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 N 18182/13).

Предприниматель Бондарь В.Ф. как собственник объектов недвижимости имеет безусловное право на присоединение к договору аренды земельного участка.

В данных обстоятельствах основанием внесения изменений о перемене лиц (включении нового арендатора) в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519002:15, общей площадью 9400 кв.м., расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Батарейная, квартал 385-а, является договор купли-продажи имущества Бондарем В.Ф. Аналогичная правовая позиция о применении норм статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2022 года по делу N А32-13376/2021.

При этом общество безосновательно указывает на необходимость заключения соглашение об определении долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 01:08:0519002:15 между всеми правообладателями объектов, расположенных в границах указанного участка (л.д. 127-128). Предприниматель вправе претендовать на часть земельного участка площадью, пропорциональной площади, приходящейся на площадь принадлежащих ему нежилых помещений. Этим соблюдаются также права иных собственников помещений, имеющих законное право на часть данного участка, пропорционально занимаемой площади принадлежащих им помещений (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу к выводу, что комитетом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Основания к понуждению общества "Валдай-М" к заключению нового договора аренды отсутствуют, поскольку предприниматель Бондарь В.Ф. по факту приобретения объектов недвижимости является стороной договора аренды земельного с кадастровым номером 01:08:0519002:15, имеющим право на часть данного участка, пропорционально занимаемой площади принадлежащих ему помещений.

Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Республики Адыгея отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.03.2023 по делу N А01-3661/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Республики Адыгея в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко С.И. Яицкая