Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2023 г. N 15АП-6242/23 по делу N А32-46138/2021

город Ростов-на-Дону

12 мая 2023 г.

дело N А32-46138/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2023 по делу N А32-46138/2021

по иску акционерного общества "Адлер-акционеры общественного питания" (ИНН 2317005611, ОГРН 1022302715225)

к администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Адлер-акционеры общественного питания" (далее - истец, общество, АО "Адлер-АОП") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении с арендодателем дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды от 19.03.2018 N 4900010652 и об обязании заключить дополнительное соглашение на условиях арендатора, указанных в протоколе разногласий.

Исковые требования мотивированы наличием разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2023 требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что принимая в аренду земельный участок, АО "Адлер-АОП" согласился с размером арендной платы. Истец указывает, что спорный земельный участок находится в зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Однако, Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" не называет земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов в качестве вида особо охраняемых природных территорий.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО "Адлер-АОП" на праве собственности принадлежит нежилое здание торгового павильона, расположенное на земельном участке 19 кв.м, кадастровый номер земельного участка 23:49:0402030:510, адрес расположения: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38.

Общество является правообладателем указанного земельного участка, что подтверждается договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 19.03.2018 N 4900010652 (далее - договор).

В соответствии с условиями договора, арендодателем является муниципальное образование городского округа город-курорт Сочи, арендатором истец.

Согласно пунктом 1.1 договора аренды, арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 19 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402030:510, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38.

Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Категория земель - земли населенных пунктов. Передаваемый земельный участок ограничен в обороте.

21.06.2021 Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи, действуя от имени арендодателя, направило в адрес истца сопроводительным письмом дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.

Дополнительное соглашение направлено арендодателем в 2 экземплярах и получено арендатором 08.07.2021.

В соответствии с дополнительным соглашением арендодатель предлагает арендатору изменить пункты 3.1; 3.2; 3.4 спорного договора аренды.

Условия пунктов 3.1; 3.2; 3.4 изложены в договоре следующим образом:

- "п. 3.1. - исчисление арендной платы начинается с момента государственной регистрации настоящего договора";

- "п. 3.2. - размер годовой арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему договору и составляет 13777,38 руб.";

- "п. 3.4. - арендная плата и пеня вносится путем перечисления по следующим реквизитам: получатель Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи), ИНН 2320034940, КПП 232001001, расчетный счет N 401 018 103 000 000 100 13. Банк получателя: Южное ГУ банка России г. Краснодар, БИК 040349001, КБК 921 111 050 240 40 000 120, ОКТМО - 03726000".

Арендодатель предлагал изменить указанные пункты договора аренды и согласно дополнительному соглашению принять их в следующей редакции:

- "п. 3.1. - исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 18.12.2020";

- "п. 3.2. - договора аренды размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, составляется в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 23.12.2020 N 03-12-122/20 и составляет 32857 руб.";

- "п. 3.4. - арендная плата и пеня вносится путем перечисления по следующим реквизитам: получатель Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи). ИНН 2320034940, КПП 232001001, расчетный счет N 03100643000000011800, к/с 40102810945370000010 Банк получателя: Южное ГУ банка России УФК по Краснодарскому краю г. Краснодар, БИК 010349101, ОКТМО -03726000, КБК 92111607090040000140".

Не согласивши с дополнительным соглашением арендодателя, так как при его принятии обществом арендная плата увеличивалась почти в 2,5 раза, а исчисление арендной платы должно будет проводиться не с момента государственной регистрации дополнительного соглашения, а с 18.12.2020, АО "Адлер-АОП" 15.07.2021 направило арендодателю протокол разногласий на дополнительное соглашение и предлагает свою редакцию.

Не достижение сторонами соглашения по пунктам 3.1; 3.2; 3.4 договора аренды земельного участка послужило основанием для обращения в суд.

Разрешая данный спор, Арбитражный суд Краснодарского края руководствовался статьями 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и установил следующее.

Позиция арендатора, изложенная в протоколе разногласий, обоснована следующими доводами: увеличение цены арендной платы приведет к противоречию с одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленных Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 с изменениями), которое согласно пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации обязательно для применения всеми субъектами Российской Федерации.

К указанному принципу относится "Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Изменения пункта 3.1 спорного договора аренды в редакции арендодателя, противоречат требованиям пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом), а также пункты 3.1, 3.6, 8.1 договора.

Следовательно, у администрации отсутствуют законные основания для заключения сторонами дополнительного соглашения от 07.05.2021 об изменении арендной платы в сторону ее увеличения, а также взыскания увеличенной арендной платы до момента государственной регистрации дополнительного соглашения.

На протокол разногласий, полученный арендодателем 19.07.2021, арендатор ответа не получил.

Статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте (пункт 2).

Ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (подпункт 1 пункта 5).

Аналогичные нормы содержатся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон N 7-ФЗ).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий.

Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями, и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Статьями 2, 6 Закона N 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 7 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

Природные лечебные ресурсы, в силу статьи 1 Закона N 26-ФЗ, представляют собой минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечения и профилактики заболеваний и организации отдыха. Природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (пункт 1 статьи 58 Закона N 7-ФЗ).

Пункт 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, не претерпевшей изменений в связи с принятием Закона N 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях, в том числе статья 58 Закона N 7-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 31 Закона N 33-ФЗ, пункта 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ и принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Признание распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.04.2011 N 685-р утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р не повлекло прекращение статуса соответствующей особо охраняемой природной территории (природного объекта).

В силу части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления. Данная норма обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных особо охраняемых природных территорий. При этом курорты, будучи национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям. Подобное правовое регулирование согласуется и с требованиями Конституции Российской Федерации, согласно которым земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, каждому гарантируется право на благоприятную окружающую среду, охрану здоровья и медицинскую помощь.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:510, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38, находится во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (подпункт 1.1 пункта 1 договора аренды).

Следовательно, с учетом приведенных норм права, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:510, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38, ограничен в обороте, ограничения связаны с запретом на выкуп (приватизацию) земельного участка.

Администрация так же указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:510, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38, находится во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны ограничен в обороте, ограничения связаны с запретом на выкуп (приватизацию) земельного участка, что подтверждается письмом Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 20.03.2020.

Таким образом, увеличение цены арендной платы при аренде земельных участков, ограниченных в обороте, находящихся в государственной или муниципальной собственности должно производиться с учетом принципа отраженного в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 с изменениями которое согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации обязательно для применения всеми субъектами Российской Федерации.

Данная правовая позиция сформулирована в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 305- ЭС19-4399 по делу N А41-51086/2018.

Ответчиком при изменении цены арендной платы этот принцип не учтен.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу об удовлетворении требования истца.

Доводы апеллянта основаны на неверном толковании норма права.

До вступления в силу Закона N 406-ФЗ статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Закона N 33-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий.

Статьями 2, 6 Закона N 406-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категории особо охраняемых природных территорий. В то же время, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ).

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок расположен в границах II зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, созданной до вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

До вступления приведенного Закона в силу, в соответствии с пунктом 1 статьи 95 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" лечебно-оздоровительные местности и курорты относились к землям особо охраняемых природных территорий.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Спорный земельный участок расположен в черте муниципального образования город-курорт Сочи.

На основании изложенного возникший у курортного региона города Сочи до введения в действие Закона N 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующих порядок введения данного Закона в действие.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2023 по делу N А32-46138/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Н.В. Ковалева В.Л. Новик